| France, Cour d'appel de Paris, Pôle 1 - chambre 2, 25 février 2016, 14/17013

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 2

ARRET DU 25 FEVRIER 2016

(n° , pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : 14/17013

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 24 Juillet 2014 -Tribunal de Grande Instance de PARIS 01 - RG n° 14/56428

APPELANTE

SCI SAINT ANNE SAINT DOMINIQUE

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par Me Alain FISSELIER de la SCP SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044

Assistée de Me Solange DOUMIC, avocat au barreau de PARIS, toque : C0060

INTIMEE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3] Pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CFAB COPRO

[Adresse 1]

[Localité 2]

N° SIRET : 790 15 9 4 611

Représentée par Me Bernard CADIOT de la SELARL HANDS Société d'Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : L0061

Assisté de Me Bertrand RACLET de l'AARPI OPERA AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0055

substitué par Me Ornella GIANNETTI

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Janvier 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Evelyne LOUYS, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Frédéric CHARLON, président

Madame Evelyne LOUYS, conseillère

Madame Mireille DE GROMARD, conseillère

Qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Mme Sonia DAIRAIN

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Frédéric CHARLON, président et par Mme Sonia DAIRAIN, greffier.

La Sci Sainte Anne Saint Dominique est copropriétaire d'un logement situé au 6ème et dernier étage sous combles de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 3].

Le Syndicat des copropriétaires expose que cette dernière a entrepris au mois de janvier 2014 divers travaux de rénovation et a, à cette occasion, déposé le plafond de l'appartement séparatif du logement et des combles sans l'autorisation préalable de la copropriété.

Plusieurs mises en demeure ayant été adressées au copropriétaire, demeurées infructueuses, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3], a assigné, par acte du 10 juin 2014, la Sci Saint Anne Saint Dominique devant le juge des référé du Tribunal de grande instance de Paris qui, par ordonnance de référé en date du 24 juillet 2014 a':

- condamné ladite Sci sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de l'ordonnance à':

* fournir au syndic un descriptif technique des travaux de reconstruction du plancher avec un plan, établi par un architecte diplômé ou une entreprise qualifiée, afin de contrôle préalable par l'architecte de l'immeuble et le cas échéant son bureau d'études techniques,

* remettre les combles en leur état d'origine, en procédant à la reconstruction dans son intégralité du plancher séparatif de l'appartement de la Sci Sainte Anne Saint Dominique et des combles de l'immeuble, y compris les solives et linçoir,

* à effectuer les travaux par une entreprise qualifiée et dûment assurée et en être justifié au syndicat des propriétaires avant le démarrage des travaux,

* à respecter les recommandations de l'architecte de l'immeuble et du bureau d'études techniques de la copropriété et laisser ledit architecte procéder au contrôle des travaux y compris dans l'appartement de la défenderesse,

* démolir la cloison de carreaux de plâtre édifiée sous combles,

* évacuer l'ensemble des gravats se trouvant dans les parties communes sous toiture,

* rembourser au syndicat des copropriétaires par provision, les frais engagés par le syndicat à ce jour (architecte, bureau d'études, constats d'huissier) soit la somme de 2 316,26 euros TTC et les honoraires à venir de l'architecte de l'immeuble ainsi que la nouvelle intervention du bureau d'études sur le descriptif qui sera fourni par la défenderesse,

- s'est réservé la liquidation de l'astreinte,

- a condamné la Sci Sainte Anne Saint Dominique à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

La Sci Sainte Anne Saint Dominique a interjeté appel de cette décision.

Par conclusions signifiées le 14 décembre 2015 auxquelles il convient de se reporter, elle demande à la cour de':

- infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

- en conséquence, dire n'y avoir lieu à référé,

- débouter le Syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice la société CFBA Copro, de l'ensemble de ses demandes,

- l'autoriser à rétablir les lieux dans leur état antérieur avant qu'elle ne soit contrainte par l'ordonnance entreprise à réaliser des travaux sous astreinte,

- dire que cette remise en état devra être réalisée aux frais du syndicat des copropriétaires qui lui en devra le remboursement,

- condamner ce dernier à lui rembourser les frais de remise en état exposés en septembre 2014 y compris les frais indument engagés par elle à ce jour pour l'évacuation des gravats se trouvant dans les combles situés au dessus des autres lots,

- condamner le Syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- rappeler qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, elle sera dispensée, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Par conclusions signifiées le 6 janvier 2016, auxquelles il convient de se reporter, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] demande à la cour de':

- confirmer l'ordonnance entreprise et en l'état des vérifications à effectuer par la copropriété et compte tenu des travaux effectués par l'appelante, ordonner à celle-ci de':

* fournir un descriptif technique des travaux de reconstruction du plancher avec un plan établi par un architecte diplômé ou une entreprise qualifiée,

* remettre les combles dans leur état d'origine en procédant à la reconstruction dans son intégralité du plancher séparatif de l'appartement de la Sci Sainte Anne Saint Dominique et des combles de l'immeuble comprenant la reconstruction des solives et linçoir ainsi que la dalle de finition,

* justifier de la qualité professionnelle de l'entreprise et de son assurance ayant réalisé des travaux partiels et justifier de la même qualité et assurance de l'entreprise qui effectuera les travaux restants,

* supprimer les tuyaux en attente de raccordement venant de l'appartement de la Sci Sainte Anne Saint Dominique et traversant le plancher haut des combles,

* justifier de la qualification de l'entreprise ayant réalisé les travaux et de son assurance pour les travaux de charpente,

* dire que la Sci Sainte Anne Saint Dominique et son entreprise devront respecter les recommandations de l'architecte de l'immeuble et du bureau d'études techniques de la copropriété au vu des travaux effectués et laisser ledit architecte procéder au contrôle des travaux y compris dans l'appartement de l'appelante,

* évacuer l'ensemble des gravats se trouvant toujours dans les parties communes sous toiture.

- à défaut d'exécution dans les 15 jours de la signification de l'arrêt, condamner l'appelante au paiement d'une seconde astreinte définitive de 1 000 euros par jour de retard,

- liquider la première astreinte à la somme de 5 000 euros et condamner la Sci Sainte Anne Saint Dominique au paiement de ce montant,

- confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a condamné la Sci Sainte Anne Saint Dominique à lui rembourser la somme de 2 316,26 euros TTC outre la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens,

- condamner la Sci Sainte Anne Saint Dominique à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l'indemnité de procédure ainsi qu'aux dépens d'appel.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 janvier 2016.

SUR CE, LA COUR,

Considérant que la Sci Sainte Anne Saint Dominique fait valoir que les combles de l'immeuble doivent être considérés comme des parties privatives par déduction au regard du règlement de copropriété et de son article 3'; que dès lors, le plafond de son lot est privatif et elle n'avait à solliciter aucune autorisation préalable de la copropriété'; que les combles au droit de son lot de copropriété n° 21 sont également privatifs'; que les travaux n'ont pas fragilisé la structure de l'immeuble, aucun élément structurel du bâtiment n'ayant été supprimé'; qu'enfin, s'agissant des travaux de remise en état, ils ont été effectués dans les règles de l'art et conformément à l'ordonnance du 24 juillet 2014';

Considérant que le Syndicat des copropriétaires réplique qu'aux termes du règlement de copropriété, de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 et encore de l'article 26 que les travaux entrepris par la Sci Sainte Anne Saint Dominique nécessitaient l'autorisation préalable de la copropriété'; que les combles constituent des parties communes ; que les travaux de remise en état ne sont pas conformes aux prescriptions de l'ordonnance entreprise et des gravats sont toujours sur place';

Considérant qu'il résulte des éléments du dossier que l'article 3 du règlement de copropriété prévoit que sont parties communes':

- «'les fondations, les gros murs (façades, pignons et refends) en un mot tous les murs et éléments constituant l'ossature du bâtiment, éventuellement les mitoyennetés correspondantes,

- le gros 'uvre des planchers, les hourdis de ces planchers ('),

- les charpentes, les couvertures ('),

- les murs et cloisons séparant les parties communes des parties privées ('),

- les murs et cloisons séparant les lots ou supportant les planchers mais non les enduits et revêtements à l'intérieur de chaque lot'»'; Considérant qu'il est constant que lorsque le règlement de copropriété est muet sur les combles, il y a lieu de se référer aux critères fixés par les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 à savoir l'usage exclusif ou collectif de cette partie d'immeuble'; que l'usage exclusif doit s'apprécier au regard de la consistance de l'immeuble lors de son placement sous le régime de la copropriété';

Considérant qu'il résulte des pièces du dossier à savoir des procès verbaux de constat d'huissier des 27 janvier et 10 février 2014, qu'avant l'exécution des travaux par la Sci Sainte Anne Saint Dominique, il n'existait pas d'accès aux combles par le lot n° 21 qui n'étaient accessibles que par une trappe située au 6ème étage dans la cage d'escalier de l'immeuble, partie commune '; qu'ils étaient constitués d'un seul tenant avant que ladite Sci ne fasse édifier une cloison en carreaux de plâtre aux droits du mur séparatif du lot voisin pour délimiter et s'approprier le volume situé au dessus de sa partie privative'; que la description du lot de la Sci Sainte Anne Saint Dominique résultant de l'état descriptif de division confirme l'absence d'accès direct aux combles par le copropriétaire';

Considérant que la Sci Sainte Anne Saint Dominique, qui a aménagé les combles se situant au dessus de son appartement, s'est attribuée des parties à usage commun de la copropriété'; que pour ce faire elle a effectué des travaux affectant les parties communes': dépose du plancher séparatif et la création d'une cloison séparative dans lesdits combles, de sorte qu'elle a contrevenu aux articles 25 b) et 26 de la loi du 10 juillet 2015 qui requièrent tous deux l'autorisation préalable de la copropriété';

Considérant qu'en présence de ces éléments l'interprétation que fait la Sci Saint Anne Saint Dominique du règlement de copropriété ne peut être retenue de même que son affirmation erronée selon laquelle elle seule bénéficie de l'usage de cette partie des combles ou encore l'absence de preuve de fragilisation de l'immeuble';

Considérant ainsi qu'en effectuant lesdits travaux sans autorisation, la Sci Sainte Anne Saint Dominique a crée à un trouble manifestement illicite au sens de l'article 809 alinéa 1 du code de procédure civile à la copropriété qu'il appartient au juge des référés de faire cesser'; que c'est à bon droit que le premier juge a ordonné à la Sci Sainte Anne Saint Dominique de remettre en état des parties communes';

Considérant qu'à cet égard, le Syndicat des copropriétaires fait valoir que la Sci Sainte Anne Saint Dominique ne s'est pas conformée aux prescriptions de l'ordonnance du 24 juillet 2014 ce que cette dernière conteste,'prétextant avoir exécuté des travaux pour un montant de 5 690 euros HT, selon facture de l'entreprise Somsou Pons et alors que le bureau d'études BET [K] qu'elle a mandaté constate que les lieux ont été remis dans leur état initial';

Mais considérant que force est de constater que la Sci Sainte Anne Saint Dominique n'a respecté la décision querellée'; qu'elle n'a fourni aucun descriptif des travaux ni plans préalables permettant au syndic de faire vérifier la solution technique par l'architecte de l'immeuble et un bureau d'études et de suivre l'exécution desdits travaux'; que le constat du 26 septembre 2014 dont elle se prévaut n'administre pas la preuve de la conformité des travaux de reprise mais seulement que «'le plafond est bien reconstruit à son état d'origine'»'; que l'huissier commis relève qu'il s'agit d'un plafond en dacula blanc'; que cependant, le bureau d'études Fouquin Bâtiments Conseils fait état, dans un rapport d'expertise du 1er avril 2014, du solivage des combles et non d'un dacula ce que le bureau d'études [S] [K], missionné par la Sci Sainte Anne Saint Dominique, ne saurait remettre en cause dans un simple courrier ne comportant aucune démonstration';

Considérant qu'il suit de ce qui précède que l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a ordonnée la remise en état des lieux dans leur état d'origine, condamné la Sci Sainte Anne Saint Dominique à rembourser les frais exposés par le Syndicat des copropriétaires à savoir la somme de 2 316,26 euros et mis à sa charge une indemnité de procédure de 2 000 euros et les dépens de l'instance.

Considérant qu'il est démontré que les travaux de reprise n'ont pas été effectués conformément aux prescriptions du premier juge';

Considérant que l'exécution desdits travaux étaient ordonnés sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard'; que le premier juge s'étant réservé la liquidation de l'astreinte, la cour est en mesure de faire droit à la demande à hauteur de la somme justifiée de 5 000 euros qui n'est pas discutée dans son quantum';

Considérant que les travaux restant à effectuer devront être réalisés conformément à la demande du Syndicat des copropriétaires sous une astreinte définitive de 700 euros par jour de retard ;

PAR CES MOTIFS

CONFIRME l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a ordonnée la remise en état des lieux dans leur état d'origine, condamné la Sci Sainte Anne Saint Dominique à rembourser les frais exposés par le Syndicat des copropriétaires à savoir la somme de 2 316,26 euros et mis à sa charge une indemnité de procédure de 2 000 euros ainsi qu'aux dépens de l'instance.

Y ajoutant,

ORDONNE à la Sci Sainte Anne Saint Dominique'de :

* fournir un descriptif technique des travaux de reconstruction du plancher avec un plan établi par un architecte diplômé ou une entreprise qualifiée,

* remettre les combles dans leur état d'origine en procédant à la reconstruction dans son intégralité du plancher séparatif de l'appartement de la Sci Sainte Anne Saint Dominique et des combles de l'immeuble comprenant la reconstruction des solives et linçoir ainsi que la dalle de finition,

* justifier de la qualité professionnelle de l'entreprise et de son assurance ayant réalisé des travaux partiels et justifier de la même qualité et assurance de l'entreprise qui effectuera les travaux restants,

* supprimer les tuyaux s'ils existent encore en attente de raccordement venant de l'appartement de la Sci Sainte Anne Saint Dominique et traversant le plancher haut des combles,

* justifier de la qualification de l'entreprise ayant réalisé les travaux et de son assurance pour les travaux de charpente,

* respecter les recommandations de l'architecte de l'immeuble et du bureau d'études techniques de la copropriété au vu des travaux effectués et laisser ledit architecte procéder au contrôle des travaux y compris dans l'appartement de l'appelante,

* évacuer l'ensemble des gravats résultant des travaux de la Sci Saint Anne Saint Dominique se trouvant toujours dans les parties communes sous toiture.

Ce sous astreinte définitive de 700 euros par jour de retard commençant à courir passé un délai de un mois à compter de la signification du présent de l'arrêt.

CONDAMNE la Sci Sainte Anne Saint Dominique à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 5 000 euros au titre de la liquidation de l'astreinte provisoire.

CONDAMNE la Sci Sainte Anne Saint Dominique à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la Sci Sainte Anne Saint Dominique aux dépens qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER,

LE PRÉSIDENT,