Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 24 FÉVRIER 2016
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/21684
Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Juin 2013 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 11/08113
APPELANT
Monsieur [I] [J]
Né le [Date naissance 1] 1938 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté par Me Jean-Claude BOUCTOT, avocat au barreau de PARIS, toque : E0998
INTIMÉE
SARL PATRICK EINHORN, prise en la personne de ses représentants légaux,
Immatriculée au RCS de Paris sous le n° 312 161 631
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Bernard CADIOT de la SELARL HANDS Société d'Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : L0061, avocat postulant
Assistée de Me Jean-Pierre BLATTER de la SCP BLATTER SEYNAEVE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0441, avocat plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 13 Janvier 2016, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de la chambre
Madame Anne-Marie GALLEN, présidente
Madame Brigitte CHOKRON, conseillère
qui en ont délibéré
Greffier : lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO
ARRÊT :
- contradictoire,
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de la chambre, et par Madame Alexia LUBRANO, Greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
********
Faits et procédure :
Suivant acte sous seing privé en date du 22 octobre 1999, M. [Y] [J] agissant en qualité de curateur de Mme [F] [Z], a consenti à la société Geogya, aux droits de laquelle est venue la société Patrick Einhorn après cession de fonds du 9 novembre 2000, un bail commercial portant sur divers locaux à usage de commerce de robes de mariée, ville et cérémonies, coiffures et bouquets de mariées et articles se rattachant au mariage, situés [Adresse 3] dans le [Localité 4], pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er octobre 1999 et moyennant un loyer annuel en principal de 63.600 francs.
Par jugement du 8 juillet 2003, Mme [Z] a été placée sous tutelle et M. [P] [T], qui avait remplacé M. [Y] [J] dans ses fonctions de curateur, a été désigné tuteur de celle-ci.
Mme [Z] est décédée le [Date décès 1] 2010, laissant M. [I] [J] pour ayant-droit par suite du partage en date du 5 avril 2011.
Dans l'intervalle, le 24 mars 2011, la société Patrick Einhorn locataire a notifié une demande de renouvellement du bail au 1er avril 2011 qu'elle s'est vue refuser par acte d'huissier du 28 avril 2011, avec refus de paiement d'une indemnité d'éviction pour motifs graves et légitimes.
Par acte du 18 octobre 2011 visant la clause résolutoire du bail, il lui a également été délivré un commandement de payer la somme de 4.604 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois d'octobre 2011.
C'est dans ces circonstances que par acte du 23 mai 2011, M. [I] [J] a fait assigner la société Patrick Einhorn devant le tribunal de grande instance de Paris, afin de voir valider le refus de renouvellement du bail.
La société Patrick Einhorn a quant à elle fait assigner M. [J] devant ce même tribunal en opposition au commandement de payer du 18 octobre 2011.
Les procédures ont été jointes suivant ordonnance du 17 janvier 2013 et par jugement en date du 25 juin 2013, le tribunal de grande instance de Paris a :
- écarté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en nullité du bail commercial du 22 octobre 1999 exercée par M. [J],
- débouté M. [J] de son action en nullité du bail commercial,
- déclaré valable le refus de renouvellement du 28 avril 2011 mais dit qu'à défaut de pouvoir invoquer un motif grave et légitime, ou encore de résiliation du bail résiduel par un commandement du 18 octobre 2011 de nul effet, il ouvre droit au profit de la société Patrick Einhorn au paiement d'une indemnité d'éviction prévue par l'article L. 145-14 du code de commerce et au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de celle-ci, et au profit de M. [J] au paiement d'une indemnité d'occupation statutaire prévue à l'article L. 145-28 du même code à compter du 1er avril 2011,
- condamné la société Patrick Einhorn à payer à M. [J] la somme de 4.761 euros avec intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2011,
- avant dire droit, désigné M. [Q] en qualité d'expert afin de déterminer le montant des indemnités respectivement dues,
- fixé l'indemnité d'occupation provisionnelle au montant du dernier loyer en cours,
- ordonné l'exécution provisoire,
- réservé les dépens et les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.
M. [J] a relevé appel de ce jugement le 13 novembre 2013. Par ses dernières conclusions signifiées le 30 octobre 2015, il demande à la cour :
- d'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- constater que le bail du 22 octobre 1999 a été passé par le curateur de Mme [F] [Z] agissant seul et sans participation de cette dernière,
- dire que le curateur de Mme [Z] n'était pas son mandataire et que les lieux ont été donnés à bail sans son consentement,
- dire que, faute de pouvoir de représentation de la personne protégée, M.[Y] [J] n'a pu valablement consentir un bail et constater en conséquence l'inexistence du bail commercial en date du 22 octobre 1999,
- dire que la société Geogya, sans droit ni titre, n'a pu valablement céder à la société Patrick Einhorn un bail inexistant et que cette dernière ne peut prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction,
- débouter la société Patrick Einhorn de toutes ses demandes,
- Subsidiairement, dire que, faute de consentement de la bailleresse et en l'absence de pouvoir du curateur, le bail du 22 octobre 1999 est au moins entaché d'une nullité absolue et ne peut produire aucun effet, et débouter la société Patrick Einhorn de toutes ses demandes, fins et prétentions,
- condamner la société Patrick Einhorn à lui payer la somme de 7.115,28 euros au titre du solde des indemnités d'occupation et des charges avec intérêts au taux légal depuis le 22 avril 2013,
- la condamner à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens de première instance et d'appel qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 18 octobre 2011.
Par ses dernières conclusions signifiées le 4 décembre 2015 au visa des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, 510, 1714, 1244-1, 1256 et 1304 du code civil, 9, 31, 122 du code de procédure civile, la société Patrick Einhorn demande à la cour de :
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a reconnu la validité du bail et dit que la société Patrick Einhorn avait droit au paiement d'une indemnité d'éviction,
- dire que M. [J] est prescrit à exercer toute action en nullité à l'encontre du bail,
- constater que le bail a été exécuté et par conséquent ratifié par les bailleurs successifs,
- dire notamment que M. [J], en faisant délivrer un commandement de payer et en refusant le renouvellement sur le fondement de l'article L. 145-10 du code de commerce, a ratifié le bail commercial,
- dire qu'elle s'est toujours comportée de bonne foi dans ses relations contractuelles,
- en conséquence débouter M. [J] de ses demandes d'inexistence et de nullité du bail,
- en tant que de besoin, dire que le bail litigieux est un bail verbal,
- débouter M. [J] de l'ensemble de ses prétentions relatives au refus de renouvellement sans indemnité d'éviction,
- constater que le refus de renouvellement sans indemnité d'éviction n'a pas été précédé d'une mise en demeure et dire en conséquence que l'acte doit être considéré comme un refus de renouvellement ne comportant pas refus de paiement de l'indemnité d'éviction,
- dire que la société Patrick Einhorn a droit au paiement d'une indemnité d'éviction,
- condamner M. [J] au paiement de la somme de 500.000 euros au titre de l'indemnité d'éviction due en application de l'article L. 145-14 du code de commerce, les locaux ayant été libérés,
- subsidiairement sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction, confirmer la désignation de M. [Q] en qualité d'expert avec mission de :
- se faire communiquer tous documents et pièces utiles,
- visiter les lieux sis à [Adresse 4], les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire,
- rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant de déterminer l'indemnité d'éviction dans le cas de :
1°) d'une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession d'un fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial et tous autres postes de préjudice,
2°) de la possibilité d'un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente et en tout état de cause le coût d'un tel transfert comprenant : acquisition d'un titre locatif ayant les mêmes avantages que l'ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial et tous autres postes de préjudice,
- évoquer et dire que le rapport de l'expert sera déposé au greffe de la cour qui statuera ensuite sur ses conclusions,
- subsidiairement sur la nullité du bail, pour le cas où le bail serait déclaré nul, condamner M. [J] au paiement de la somme de 500.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,
- dire nul et de nul effet le commandement du 18 octobre 2011,
- infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société Patrick Einhorn au paiement de la somme de 4.761 euros avec intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2011,
- en tous cas, le dire mal fondé et dire qu'il ne pourra produire aucun effet,
- subsidiairement, dire que c'est sans droit que M. [J] lui réclame le rappel des charges et taxes foncières visé par le commandement de payer et augmenté à la somme de 7.115,28 euros,
- dire que la somme de 7 115,28 euros est indue,
- dire que la somme de 1.188,08 euros réclamée au titre du complément de dépôt de garantie est indue,
- plus subsidiairement encore, accorder les plus larges délais à la société Patrick Einhorn et suspendre pendant ce temps les effets de la clause résolutoire,
En tout état de cause :
- condamner M. [J] aux dépens de la procédure de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés directement conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'au paiement de la somme de 40.000 euros par application de l'article 700 du même code.
SUR CE,
Sur la prescription de l'action de M [J] :
La société Einhorn soutient que l'action en nullité du bail est prescrite comme ayant été engagée plus de cinq années après la date de conclusion du bail, que les dispositions de l'article 1304 du code civil ne trouvent pas à s'appliquer à M [J], Mme [Z] ayant eu elle-même la capacité de demander la nullité et que M [J] a lui-même eu connaissance de cet acte à la date de la signature soit le 22 octobre 1999 dans la mesure où c'est son propre frère qui était curateur de Mme [Z].
Or par application de l'article 1304 du code civil, dans tous les cas où l'action en nullité d'une convention n'est pas limitée à un temps moindre, par une loi particulière, cette action dure cinq ans.
Ce temps ne court contre les héritiers de la personne en tutelle ou en curatelle que du jour du décès à moins qu'il n'a commencé à courir auparavant.
Mme [Z] est décédée le [Date décès 1] 2010 alors qu'elle faisait à cette date l'objet d'une mesure de tutelle.
Il ne résulte d'aucun élément que M [I] [J] ait connu le vice affectant l'acte dont il se prévaut au soutien de son action avant le décès de Mme [Z], cette connaissance ne pouvant résulter de la circonstance que son frère [Y] [J] a signé le bail argué de nullité.
Il s'ensuit que son action n'est pas prescrite.
Sur l'inexistence ou la nullité alléguée du bail :
L'appelant se prévaut des dispositions des articles 508, 510, 511, 512 et 1108 du code civil pour soutenir qu'à défaut d'être mandataire du majeur protégé, le curateur ne pouvait conclure un contrat de bail commercial sans le consentement de la majeure protégée et qu'en conséquence, le bail conclu avec la société Georgya sans l'accord de Mme [Z] est inexistant ou subsidiairement nul à défaut de pouvoir du curateur (article 465, 4° code civil) et qu'il est inopposable à ses ayants-droit, que le bien donné à bail par une personne majeure incapable ne peut faire l'objet d'un renouvellement par tacite reconduction et qu'au terme du bail litigieux, aucun renouvellement n'a pu intervenir, le tuteur ne pouvant renouveler le bail qu'avec l'autorisation du juge des tutelles, qui fait défaut au cas présent.
Il estime en conséquence :
- que les sommes versées par la locataire au titre d'un bail inexistant ou nul doivent s'analyser en une indemnité d'occupation, et ce d'autant que la cession du droit au bail par laquelle la société Patrick Einhorn est venue aux droits de la société Georgya n'a jamais été notifiée à la bailleresse,
- qu'aucune indemnité d'éviction ne peut être due.
En réponse à la partie adverse, il soutient qu'il ne peut y avoir ratification tacite du bail de son fait alors qu'il n'avait pas connaissance des vices affectant le contrat en délivrant le congé portant refus de renouvellement et le commandement de payer la dette locative et n'a pas émis la volonté de renoncer à s'en prévaloir, que selon lui, aucun acte n'a été accompli par lui en qualité de bailleur depuis qu'il a eu connaissance de ces vices (connaissance dont il a fait état dans ses conclusions du 12 janvier 2012 devant le tribunal tendant à la nullité du bail).
Ceci exposé, le bail consenti par [Y] [J] curateur de la personne protégée à la société Georgya le 22 décembre 1999 pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 1999 en renouvellement d'un bail précédent passé au profit de la société Coragil le 5 novembre 1991, laquelle société a cédé son fonds à la société Georgya le 20 décembre 1995, a été passé par le curateur seul de Mme [Z] sans l'intervention de cette dernière.
Ce bail venait à échéance le 1er octobre 2008 et devait cesser en principe à l'expiration du terme fixé, tenant en échec les dispositions du statut des baux commerciaux relatives au droit au renouvellement et au maintien dans les lieux par application des dispositions de l'article 504 du code civil en présence d'une majeure protégée.
Cependant, le tuteur n'a à cette date ni invoqué la fin du bail ni régularisé de congé avant le décès de Mme [Z] survenu le [Date décès 1] 2010.
L'allégation de la société Einhorn suivant laquelle les dispositions précitées de l'article 508 du code civil ne trouveraient cependant pas à s'appliquer au cas d'espèce dans la mesure où le bail avait été consenti par Mme [Z] alors qu'elle en avait la capacité et que le bail a été renouvelé par le curateur n'est pas fondée dès lors que précisément, la seule intervention du curateur à l'acte vicie en principe l'acte ;
Toutefois, le premier juge a rappelé opportunément que le régime de nullité de cet acte antérieur à la loi du 5 mars 2007 n'est pas une nullité de plein droit mais une nullité relative susceptible d'entre couverte.
M [I] [J], indiquant se trouver aux droits de Mme [Z] précédente propriétaire a ainsi, après avoir délivré congé refus de renouvellement le 28 avril 2011 en tant que propriétaire du bien en invoquant divers manquements du preneur à ses obligations, assigné la société Patrick Einhorn en justice en validation du congé par acte du 23 mai 2011, rappelant dans l'assignation les dispositions du bail concernant la destination, les charges et conditions stipulées aux articles 13 et 14, et prévoyant notamment l'interdiction de toute sous-location, se prévalant ainsi de ce que les dispositions contractuelles n'ont pas été respectées, et demandant de dire que le bail a pris fin le 28 avril 2011 par l'effet du congé.
Postérieurement, et le 18 octobre 2011, M [I] [J] domicilié chez son mandataire [R] [Y] qui était également le mandataire de Mme [Z], a délivré à la société Patrick Einhorn commandement de payer un arriéré de loyers et charges suivant quittance d'octobre 2011, contenant rappel de la clause résolutoire prévue dans le bail commercial dont l'existence est rappelée en en-tête, contenant in fine les dispositions des articles L 145-41 et L 145-17 du code de commerce applicables en matière de bail commercial.
M [J] s'est ainsi prévalu de l'existence du bail et des clauses qu'il contient au soutien de son action en justice introduite par assignation du 23 mai 2011, appuyée sur les pièces versées aux débats constituées non seulement du ' bail commercial' en date du 22 octobre 1999 mais également de 'l'avenant du 22 décembre 1999' et de 'l'acte de refus de renouvellement du bail commercial du 28 avril 2011 à la requête de la bailleresse'.
Cette assignation en justice qui constitue une demande de voir appliquer le bail en ses dispositions invoquées, implique nécessairement renonciation explicite et non ambigue à se prévaloir de l'inexistence du bail ou encore de sa nullité, dès lors que M [I] [J] ne peut soutenir, en ayant versé aux débats ses pièces dont le bail commercial, dès le 23 mai 2011, n'avoir connu le vice affectant l'acte de bail que postérieurement à son assignation alors qu'il était assisté au jour de l'introduction de l'instance d'un conseil en la personne de Me Bouctot avocat et que le défaut d'intervention au bail de Mme [Z] résulte à l'évidence des termes mêmes du bail dont il s'est prévalu.
Il s'ensuit que vainement M [I] [J] a-t-il allégué postérieurement et à compter de janvier 2012 l'inexistence du bail à son égard ou subsidiairement sa nullité.
Sur les dispositions relatives à l'indemnité d'éviction et à la désignation d'un expert, aucune critique n'est expressément formulée de façon sérieuse à l'encontre du jugement en ce qu'il a dit que le congé a mis fin au bail le 1er avril 2011 mais ouvert droit au paiement d'une indemnité d'éviction pour le preneur, faute de mise en demeure préalable au congé d'avoir à mettre fin aux infractions alléguées. Il sera confirmé en toutes ses dispositions à cet égard .
Sur le décompte des sommes dues :
Le commandement de payer du 18 octobre 2011 a été fait pour avoir paiement de la somme de 6 780 € qui ne correspond pas au décompte produit en annexe. Ce commandement n'est cependant pas nul mais n'est valable que pour le montant des taxes réclamées justifiées.
Le bail prévoit en effet que le locataire devra supporter proportionnellement au montant du loyer en principal, l'augmentation de la taxe foncière.
M [I] [J] a justifié aux débats des charges locatives et aucune critique sérieuse du montant réclamé à ce titre n'est faite.
Il produit également un décompte global des loyers et charges restant dus au 17 décembre 2013. Il a cependant fait application d'une révision triennale alors que la demande de révision adressée par M. [J] à la société Patrick Einhorn le 9 décembre 2011 est établie au visa erroné de l'article L. 145-39 du code de commerce, que la révision du présent bail relève de l'article L. 145-38, et que cette demande aurait dû être adressée par acte d'huissier ou par courrier recommandé avec avis de réception, conformément aux dispositions de l'article R. 145-20 du même code, qu'aucun accord n'est intervenu à ce titre entre les parties de sorte que le complément de loyer ou de dépôt de garantie ne sont pas dûs et que la société Patrick Einhorn est redevable de la somme totale de 3 378,34 € au titre des loyers et charges, à la date arrêtée au 17 décembre 2013 dont à déduire le dépôt de garantie en sorte qu'elle est créancière à l'égard du bailleur.
Sur les autres demandes :
M [I] [J] supportera les dépens d'appel et paiera à la société Patrick Einhorn la somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu'il a condamné la société Patrick Einhorn à payer à M [I] [J] la somme de 4 761 € avec intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2011,
Réformant sur ce point,
Déboute M [I] [J] de ses demandes en paiement,
Condamne M [I] [J] aux dépens d'appel qui seront recouvrés directement conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile et le condamne à payer à la société Patrick Einhorn la somme de 4 000 € par application de l'article 700 du même code.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
