Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 3
ARRET DU 23 FEVRIER 2016
(n°120, 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/24348
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 07 Novembre 2014 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 14/54057
APPELANTE
SAS ADYAL PROPERTY MANAGEMENT agissant poursuites et diligences de son Président en exercice et/ou tous représentants légaux
[Adresse 2]
[Adresse 2]
N° SIRET : 479 119 174
Représentée par Me François TEYTAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : J125
assistée de Me Guillaume ABADIE de l'AARPI CABINET GUILLAUME ABADIE - FREDERIQUE MORIN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0024
INTIMEE
SAS NEOUZE-CLEMENT-GOUSSE NCG Agissant poursuites et diligence de son Président et tous représentants légaux es qualité de syndic de la copropriété de l'immeuble situé [Adresse 1]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
N° SIRET : 785 376 450
Représentée par Me Michel BLIN de la SCP BLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0058
assistée de Me Anne-marie MASSON de l'ASSOCIATION GOLDBERG MASSON, avocat au barreau de PARIS, toque : R091
INTERVENANT VOLONTAIRE ET COMME TEL INTIME
SDC DU [Adresse 1] représenté par son syndic la SAS NEOUZE-CLEMENT-GOUSSE NCG dont le siège est sis
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représenté par Me Michel BLIN de la SCP BLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0058
assisté de Me Anne-marie MASSON de l'ASSOCIATION GOLDBERG MASSON, avocat au barreau de PARIS, toque : R091
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Janvier 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Martine ROY-ZENATI, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Martine ROY-ZENATI, Présidente de chambre
Madame Agnès BODARD-HERMANT, Conseillère
Mme Mireille QUENTIN DE GROMARD, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mlle Véronique COUVET
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Martine ROY-ZENATI, président et par Mlle Véronique COUVET, greffier.
FAITS ET PROCEDURE
L'ensemble immobilier du [Adresse 1]) est soumis au statut de la copropriété.
Par décision de l'assemblée générale des copropriétaires du 24 avril 2006 la SAS Adyal Property Management a été nommée en qualité de syndic du syndicat principal [Établissement 1].
Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 22 juin 2009 ceux-ci ont désigné la SAS Neouze-Clément-Gousse en qualité de syndic.
Suivant 'bordereau de remise de pièces' et 'attestation de remise des archives' en date du 30 juillet 2009 la société Adyal Property Management a remis des documents à la SAS Neouze-Clément-Gousse dans le cadre de la reprise en charge par cette dernière de la gestion de la copropriété de l'immeuble [Établissement 1].
Par lettres recommandées avec accusé de réception des 15 mars et 2 novembre 2011 la SAS Neouze-Clément-Gousse a mis en demeure la société Adyal Property Management de lui transmettre 'les archives et notamment les factures et justificatifs des dépenses du syndic pour 2004, 2005, 2006 et 2007 ainsi que toutes les pièces comptables associées'.
Par assignation délivrée en la forme des référés du 6 mars 2014 la SAS Neouze -Clément-Gousse a assigné la société Adyal Property Management devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris aux fins notamment de la voir condamner à lui communiquer sous astreinte :
- les relevés des dépenses et factures ainsi que les appels de fonds sur la période de 1987 à 1999,
- les factures et appels de fonds sur la période de 1999 à 2007,
- le grand livre sur la période 1987 à 2001.
Par ordonnance en la forme des référés, contradictoire, en date du 7 novembre 2014 ce juge des référés relevant qu'il appartenait à la société Adyal Property Management de démontrer qu'elle a fourni l'ensemble des documents et fonds de la copropriété concernée lesquels devaient porter non seulement sur la période où elle exerçait son mandat mais également celles de ses prédécesseurs, étant garante de la conservation des archives de la copropriété, a condamné la société Adyal Property Management sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai de 30 jours courant à compter de la signification de l'ordonnance et pendant un délai de 30 jours, à communiquer :
- les relevés des dépenses et factures ainsi que les appels de fonds sur la période de 1987 à 1999,
- les factures et appels de fonds sur la période de 1999 à 2007,
- le grand livre sur la période 1987 à 2001,
Et s'est réservé la liquidation de l'astreinte. Il a en outre condamné la société Adyal Property Management aux dépens et au versement d'une somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
La société Adyal Property Management a interjeté appel de cette décision le 2 décembre 2014.
Dans ses conclusions n° 3 régulièrement transmises le 27 novembre 2015, auxquelles il convient de se reporter, la SAS Advenis Property Management, nouvelle dénomination de la société Adyal Property Management, demande à la cour sur le fondement de l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 de :
- infirmer l'ordonnance querellée en toutes ses dispositions,
- débouter la SAS Neouze-Clément-Gousse de l'ensemble de ses demandes,
- condamner la SAS Neouze-Clément-Gousse aux dépens et à lui verser une somme de 4 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle soutient avoir communiqué l'intégralité des documents et archives en sa possession et relevant que les pièces réclamées concernent une période antérieure à sa propre nomination, elle indique avoir effectué toutes les diligences pour retrouver les documents sollicités.
Dans leurs conclusions régulièrement transmises le 7 décembre 2015, auxquelles il convient de se reporter, la SAS Neouze-Clément-Gousse et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]) demandent, à la cour de :
- débouter la société Adyal Property Management de son appel,
- recevoir le syndicat des copropriétaires en son intervention volontaire,
- confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,
- y ajoutant, condamner la société Adyal Property Management aux dépens et au versement d'une somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts et de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils exposent que dans le cadre d'une instance les opposant au syndicat des copropriétaires de la [Établissement 2] relative au paiement de dépenses de parking dues au titre du lot 18 du règlement de copropriété et à la suite d'un jugement en date du 27 juin 2013 par lequel le tribunal de grande instance de Paris a ordonné une expertise avec pour objet d'obtenir notamment communication des éléments comptables et des appels de fonds, la SAS Neouze-Clément-Gousse se trouve dans l'impossibilité de communiquer les documents nécessaires à la procédure.
Ils font valoir que les pièces réclamées n'ont pas été communiquées.
SUR CE, LA COUR,
Considérant qu'il y a lieu de recevoir le syndicat principal des copropriétaires [Établissement 1] en son intervention volontaire ;
Considérant que l'article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :
'En cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat. Dans l'hypothèse où l'ancien syndic a fait le choix de confier tout ou partie des archives du syndicat des copropriétaires à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.
Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat.
Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de tous dommages et intérêts' ;
Considérant qu'en l'espèce le 30 juillet 2009 la société Adyal Property Management a communiqué à la SAS Neouze-Clément-Gousse -qui a reconnu les avoir reçues- des pièces dont le contenu est listé dans le 'bordereau de remise de pièces' comme suit :
- 'bilan de syndicat au 28 juillet 2009,
- balance générale 2008-2009,
- grand livre mandat du 1er janvier 2008-29 juillet 2009,
- état des dépenses 2009 + factures,
- factures comptabilisées non réglées 2009,
- copie appels de fonds 1er, 2ème et 3ème trimestres 2009,
- liste des copropriétaires et lots + relevé compte,
- état des dépenses 2008 + factures,
- répartition de charges 2008 + état de répartition,
- répartition de charges 2007 + état de répartition + factures,
- charges sociales et bulletin de salaires 2002-2009,
- chèque n° 000 1338 tiré sur la Société Générale d'un montant de 9 558,11 euros' ;
Qu'en outre le même jour la société Adyal Property Management a remis à la SAS Neouze-Clément-Gousse des archives dans le cadre de la reprise en charge de la gestion de la copropriété de l'immeuble [Établissement 1] comportant 73 caisses, classeurs ou chemises ;
Considérant cependant que ni le 'bordereau de remise de pièces' ni l' 'attestation de remise des archives' en date du 30 juillet 2009 n'établissent que les pièces communiquées correspondraient aux relevés des dépenses, factures et appels de fonds sur la période de 1987 à 1999, aux factures et appels de fonds sur la période de 1999 à 2007 et au grand livre sur la période 1987 à 2001 -réclamés par la SAS Neouze-Clément-Gousse - celles-ci n'apparaissant pas dans les bordereaux sus visés ;
Considérant que la société Adyal Property Management soutient par ailleurs que la correspondance du 17 mars 2008 de Maître Martin Delion avocat de la copropriété du [Adresse 1] en date du 17 mars 2008 établirait que celui-ci est ou a été en possession de l'ensemble des pièces utiles à la continuation de la procédure opposant le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Établissement 1] au syndicat des copropriétaires de la [Établissement 2] et des pièces dont la communication est réclamée par la SAS Neouze-Clément-Gousse ;
Considérant cependant que la lettre précitée, par laquelle l'auteur fait état de 'l'analyse des documents transmis' et des éléments en sa possession sans pour autant qu'à aucun moment il ne liste précisément les pièces transmises, ne démontre pas que les documents dont Maître Delion aurait fait l'analyse correspondraient aux pièces comptables dont la communication est sollicitée par la SAS Neouze-Clément-Gousse ;
Considérant que la société Adyal Property Management soutient avoir fait toutes diligences pour retrouver les documents sollicités auprès de la société Waycom, société d'archivage laquelle était chargée de stocker de manière dématérialisée l'ensemble de ses archives ;
Considérant que suivant procès-verbal de constat du 11 février 2015 dressé par Maître [S] huissier de justice, lequel s'est rendu au sein de la société Waycom, celui-ci s'est vu remettre un 'DVD Rom' qui contiendrait des données antérieures à juillet 2012 de la société Adyal Property Management ;
Que cependant l'appelante n'établit pas que les dossiers figurant dans le 'DVD Rom' et dont les copies d'écran sont reproduites dans le procès-verbal précité correspondraient aux documents comptables réclamés par la SAS Neouze-Clément-Gousse alors que les intitulés de ces dossiers, trop généraux, ne permettent pas d'en identifier le contenu ;
Que la société Adyal Property Management ne peut soutenir avoir tout mis en oeuvre pour satisfaire aux demandes de la SAS Neouze-Clément-Gousse et se trouver dans l'impossibilité de s'exécuter ;
Considérant qu'il s'ensuit que la société Adyal Property Management ne démontre pas qu'elle aurait transmis les documents réclamés, ou qu'ils n'existeraient plus ou qu'elle n'aurait pas pu se les procurer et ce alors qu'elle a la charge de la preuve ;
Que dès lors l'ordonnance querellée doit être confirmée en ce qu'elle a condamné la société Adyal Property Management sous astreinte à communiquer les relevés des dépenses et factures ainsi que les appels de fonds sur la période de 1987 à 1999, les factures et appels de fonds sur la période de 1999 à 2007, le grand livre sur la période 1987 à 2001 ;
Considérant que la demande provisionnelle de dommages-intérêts présentée par la SAS Neouze-Clément-Gousse et le syndicat principal des copropriétaires [Établissement 1] , non motivée ni étayée, doit être rejetée en l'absence de préjudice manifeste ;
Considérant que le sort des dépens et de l'indemnité de procédure a été exactement réglé par le premier juge ;
Qu'à hauteur de cour, il convient d'accorder à la SAS Neouze-Clément-Gousse, contrainte d'exposer de nouveaux frais pour se défendre, une indemnité complémentaire de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Qu'il n'y a pas lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires, volontairement intervenu à la procédure d'appel, sur le même fondement ;
Que la société Adyal Property Management qui succombe doit supporter les dépens de l'instance d'appel et ne saurait bénéficier d'une somme au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
Reçoit le syndicat principal des copropriétaires [Établissement 1] en son intervention volontaire,
Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne la SAS Advenis Property Management -nouvelle dénomination de la SAS Adyal Property Management- à verser à la SAS Neouze-Clément-Gousse une somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette la demande du syndicat principal des copropriétaires [Établissement 1] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette la demande de la SAS Advenis Property Management -nouvelle dénomination de la SAS Adyal Property Management- sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette la demande de dommages-intérêts présentée par la SAS Neouze-Clément-Gousse et par le syndicat principal des copropriétaires [Établissement 1],
Condamne la SAS Advenis Property Management -nouvelle dénomination de la société Adyal Property Management- aux dépens lesquels seront distraits au profit de la SCP Belin, avocats, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
