Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 17 FÉVRIER 2016
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/24247
Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Septembre 2013 -Tribunal de Grande Instance d'AUXERRE - RG n° 12/00610
APPELANTE
SCI MM prise en la personne de ses représentants légaux
Immatriculée au RCS d'Auxerre sous le n° B 429 433 345
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Véronique DE LA TAILLE de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148, avocat postulant
Assistée de Me Jean-Luc LUBRANO-LAVADERA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
INTIMÉE
SARL LA BARRIERE prise en la personne de ses représentants légaux
Immatriculée au RCS d'Auxerre sous le n°B 490 813 946
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée par Me Marie-Ange BAILLET, avocat au barreau d'AUXERRE
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 01 Décembre 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Brigitte CHOKRON, conseillère, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal BARTHOLIN, présidente
Madame Brigitte CHOKRON, conseillère
Madame Caroline PARANT, conseillère
Greffier : lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO
ARRÊT :
- contradictoire,
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière.
********
Suivant acte authentique en date du 2 août 2006, la société MM (SCI) a donné à bail commercial à la société La Barrière (SARL), des locaux au rez-de-chaussée d'un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 4] dans l'Yonne, constitués d'une salle de restaurant et de ses dépendances ainsi que d'un parking, pour une durée de 9 années et moyennant un loyer annuel de 9.600 euros en principal payable à terme échu le dernier jour de chaque mois .
Il est précisé au contrat de bail que le premier étage avec accès séparé est conservé par la bailleresse et constitue la résidence principale de [Q] [C], gérant de la SCI MM et ancien exploitant du restaurant .
Reprochant à [Q] [C] d'avoir annexé l'ancien local de plonge du restaurant pour y installer un escalier avec porte menant à l'étage, d'avoir condamné l'ancienne porte communicante avec des parpaings, d'avoir rempli la cave de détritus et de divers objets la rendant inutilisable pour la locataire, et enfin d'avoir laissé sans effet une mise en demeure d'assurer le clos et le couvert en enduisant les murs et en remplaçant les fenêtres vétustes, la société La Barrière a obtenu du juge des référés, par ordonnance du 17 mai 2011, la désignation d'un expert .
L'expert [B] [R] a procédé à sa mission et déposé son rapport le 14 novembre 2011 .
C'est dans ces circonstances que la société La Barrière a assigné la société MM, suivant acte d'huissier de justice du 7 juin 2012, devant le tribunal de grande instance d'Auxerre aux fins de la voir condamnée au paiement des sommes de :
-12.750 euros pour la réalisation des enduits de façade,
-3.000 euros pour les travaux d'étanchéité de la véranda,
-250 euros pour les travaux de raccordement des eaux pluviales,
-281,90 euros pour les travaux dans les toilettes,
-6.000 euros de dommages-intérêts,
-3.000 euros au titre des frais irrépétibles,
dire que la société MM devra libérer la cave et en tout cas en laisser libre l'accès, sous astreinte .
Par jugement contradictoire du 2 septembre 2013, le tribunal de grande instance d'Auxerre a :
-condamné la SCI MM à payer à la SARL La Barrière les sommes de :
*3.000 euros correspondant aux travaux de menuiserie concernant la véranda qui n'est pas posée conformément au DTU menuiserie alu et les infiltrations persistantes du fait notamment des bavettes alu qui doivent être entrepris par un professionnel tels qu'ils ont été chiffrés par l'expert,
*250 euros pour l'installation d'un raccordement tel que cela a été chiffré par l'expert pour l'installation d'une canalisation pour les eaux pluviales sur le balcon et son raccordement au réseau en arrière du bâtiment,
-5 euros d'astreinte par jour de retard à compter de la signification du jugement pour libérer l'escalier et la réserve ainsi que la cave que le propriétaire occupe illicitement et les réintégrer dans les lieux loués,
-281,90 euros pour remise en état des toilettes, suite aux dégâts causés lors de l'installation d'un compteur d'eau provisoire, le coude des wc ayant été cassé, la gaine technique ayant été détériorée, le tuyau extérieur d'évacuation d'eau de 100 de diamètre ayant été remplacé par un tuyau de 40 sous dimensionné, somme correspondant au devis des réparations versé au dossier,
-condamné la SCI MM au paiement de 2.000 euros de dommages-intérêts en réparation des désagréments causés par le retard apporté aux travaux sollicités, 3.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens dont distraction .
La société MM (SCI) a relevé appel de ce jugement le 18 décembre 2013 ; par dernières conclusions signifiées le 18 novembre 2015, elle demande à la cour:
-d'infirmer le jugement déféré,
-de constater que les travaux ont été effectivement réalisés par un professionnel,
-dire non fondée la demande de restitution du local isolant l'escalier,
-dire que la cave n'est pas comprise dans le bail,
-débouter la société La Barrière de ses demandes et de son appel incident,
-condamner la société La Barrière à lui verser la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens .
La société La Barrière (SARL), intimée et incidemment appelante, par dernières conclusions signifiées le 4 novembre 2015, demande à la cour de :
-confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société MM à verser à la société La Barrière la somme de 3.531,90 euros au titre des travaux de réparation, et à 5 euros d'astreinte par jour de retard à compter de la signification du jugement pour libérer la cave, l'escalier et la réserve occupés illicitement,
-infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société La Barrière de sa demande à voir prendre en charge le coût des travaux d'enduit des façades,
Statuant à nouveau,
-condamner la société MM au paiement de la somme de 12.750 euros,
-débouter la société MM de toutes ses demandes,
-condamner la société MM au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens dont distraction .
SUR CE :
Sur l'escalier, la réserve et la cave,
La société La Barrière fait grief à la bailleresse de s'être approprié, pour installer un escalier reliant le premier étage, un petit local du rez-de-chaussée, qu'elle a cloisonné et dont elle fermé l'accès à la locataire ; elle demande que la bailleresse soit condamnée à décloisonner le local et à le libérer de façon à permettre sa réintégration dans la réserve du restaurant conformément à la situation initiale et à ouvrir l'accès à une cave située sous ce local ; elle ajoute que ce local constitue une dépendance de la salle de restaurant et que le bail ne prévoit pas que la bailleresse conservera la jouissance d'une quelconque partie du rez-de-chaussée;
La société MM soutient en défense que c'est avec l'accord de la locataire que l'escalier reliant le premier étage a été déplacé et réaménagé dans l'ancienne plonge du restaurant ; celle-ci a été attribuée à la société MM pour recevoir l'escalier permettant à M. [C] de rejoindre son appartement et cloisonnée de manière à la rendre indépendante du restaurant ; en contrepartie, la servitude d'accès dont bénéficiait M. [C] dans la salle de restaurant pour accéder à son appartement a été supprimée ;
Ceci exposé, il importe de relever que selon la clause de désignation du bail, les lieux loués comportent au rez-de-chaussée de l'ensemble immobilier, ' une salle de restaurant ainsi que toutes ses dépendances, selon état des lieux dressé par Me [U] [S], huissier de justice à [Localité 2] le 27 juin 2006 dont une copie est demeurée ci-jointe et annexée après mention . (...) un parking cadastré section ZP n° [Cadastre 1] lieudit [Localité 3] pour une contenance de 20a 12 ca . Un plan sur lequel figurent les locaux présentement loués ainsi que le parking est demeuré ci-joint annexé après mention' ;
Force est toutefois de constater que si le contrat de bail est produit aux débats, il ne comporte pas le plan des lieux loués annoncé en annexe ;
L'expert judiciaire [B] [R] indique également, en page 13 de son rapport, après avoir relevé que le contentieux d'occupation des locaux réside au droit de l'escalier d'accès à l'appartement du premier étage, occupé par M. [C], que les plans demandés ne lui ont pas été fournis ;
Il ressort cependant du contrat de bail, et il n'est pas contesté, que la locataire a la jouissance du rez-de-chaussée de l'ensemble immobilier tandis que la bailleresse conserve, pour la résidence principale de M. [C] gérant de la société MM, la jouissance du premier étage auquel il est accédé par un escalier prenant naissance au rez-de-chaussée ;
La société MM produit une attestation de M. [Z] de la société ACA rapportant avoir été sollicité par les parties, dans l'année 2006, pour établir des plans en vue de la 'suppression de l'escalier d'accès au logement de M. [Q] [C] qui était implanté dans la salle de restaurant, du fait de changement de propriétaire, il fallait supprimer cette servitude d'accès' et de la 'création d'une nouvelle cage d'escalier avec son entrée dans l'ancienne plonge, fermeture des deux portes pour rendre indépendante cette entrée de l'escalier d'accès au logement . Ce changement d'emplacement d'escalier rend indépendant le restaurant et évite la problématique du passage lors des services, des jours et heures de fermeture etc.. (...) L'ensemble de ce travail a été réglé par Mme [K] [H] gérante de la SARL La Barrière par un chèque Banque Populaire au nom de la SARL La Barrière' ;
Il ressort ainsi de cette attestation claire, précise et circonstanciée dont rien ne permet de mettre en doute la sincérité, que les travaux de déplacement de l'escalier dans l'ancien local de plonge du restaurant avec cloisonnement du local de manière à isoler du restaurant l'accès à l'appartement du premier étage, ont été réalisés avec l'accord de la locataire selon des plans établis dès 2006, au moment de la signature du bail ;
L'expert judiciaire [B] [R] confirme en page 7 du rapport que ces travaux ont été réalisés en automne 2007, un an après la signature du bail, et que, jusqu'à leur achèvement, la société La Barrière a supporté le passage de M. [C] par la salle du restaurant ;
Il s'infère de l'ensemble des observations qui précèdent que la société La Barrière est mal fondée à se plaindre d'une dépossession de l'ancien local de plonge alors que c'est avec son accord que ce local a été utilisé pour l'installation de l'escalier reliant l'appartement du premier étage occupé par M. [C] et qu'elle a obtenu en contrepartie la suppression d'un ancien escalier qui imposait, compte tenu de son emplacement, le passage de M.[C] par la salle du restaurant;
La demande de la société La Barrière tendant à se voir restituer le local isolant l'escalier conduisant à l'appartement du premier étage ne saurait en conséquence prospérer et le jugement déféré sera réformé en ce qu'il y a fait droit ;
Sur les enduits de façade,
La société La Barrière demande à sa bailleresse d'enduire les façades de manière à les rendre étanches et soutient que ces travaux relèvent de l'obligation qui lui est faite, aux termes du bail, d'assurer le clos et le couvert ;
Pour s'opposer à cette demande la société MM se prévaut de la clause du bail selon laquelle le 'preneur prendra les locaux dans l'état où ils se trouveront au moment de l'entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation ni remise en état' ;
Or, la clause précitée n'est pas de nature à exonérer le bailleur de l'obligation de délivrance qui pèse sur lui en vertu des dispositions de l'article 1719 du code civil et à laquelle le bail ne déroge pas dès lors qu'il oblige le bailleur 'à tenir le bien loué clos et couvert, selon les usages' (page 4 du bail) ;
L'expert a constaté (page 8 du rapport) que les enduits de façade ne sont pas réalisés et que les parpaings ont été laissés bruts depuis la construction du bâtiment par M.[C] il y a vingt ans ; il considère que les enduits devaient pourtant être définis au permis de construire et que leur absence constitue une non-conformité de construction ; il ajoute que si l'état des façades était connue de la locataire lors de la prise à bail, 'les parois maçonnées doivent être impérativement enduites pour assurer le clos et le couvert, ce qui paraît constituer un minimum pour un local donné à bail' ; il estime que le clos et le couvert ne sont pas dans ces conditions assurés et que 'la négligence du propriétaire dans l'achèvement de l'ouvrage doit être corrigée dans les meilleurs délais' ; il évalue les travaux de pose d'enduits sur les façades à la somme de 12.750 euros pour deux semaines de travail ;
Il s'infère de ces éléments que la bailleresse a manqué à son obligation d'assurer le clos et le couvert en s'abstenant d'enduire les façades de l'immeuble et que la demande de la locataire à se voir allouer la somme de 12.750 euros aux fins de réaliser les travaux en lieu et place de la bailleresse défaillante est fondée ; le jugement sera en conséquence réformé en ce qu'il a rejeté une telle demande comme mal fondée ;
Sur les autres travaux,
La société MM conteste la demande en paiement de la somme de 281,90 euros réclamée par la locataire au titre des travaux de reprise des toilettes défectueuses et correspondant à un devis établi en janvier 2012 ; elle fait valoir qu'elle a elle-même fait procéder aux réparations nécessaires par un professionnel ainsi qu'en atteste la facture de la société TCIA du 12 octobre 2011 ;
L'expert indique, au terme de ses opérations, le 14 novembre 2011, que le problème du 'raccordement des toilettes sera finalement traité par M. [C]' (page 13 du rapport) ;
La bailleresse produit en effet une facture en date du 12 octobre 2011 de la société TCIA pour des travaux de fixation du wc, changement de la niple, fourniture et pose d'un panneau d'accès sur vannes et réparations de fuites d'eau, pour un montant total de 418,60 euros ttc ;
Le devis du 16 janvier 2012 présenté par la locataire pour un montant de 281,90 euros ttc porte sur des réparations de fuites d'eau dans les toilettes ; outre que rien n'indique que ces réparations sont en rapport avec le désordre que M. [C] avait accepté de prendre en charge au cours des opérations d'expertise, il apparaît que visant à enrayer des fuites d'eau, elles relèvent manifestement de l'obligation d'entretien incombant à la locataire ;
La demande formée de ce chef ne saurait en conséquence prospérer et le jugement entrepris doit être réformé en ce qu'il y a fait droit ;
La société La Barrière demande le paiement de la somme de 3.000 euros au titre des travaux sur les menuiseries de la véranda tels que chiffrés par l'expert ; elle expose que la véranda, qui abrite une partie des tables du restaurant n'est pas posée conformément aux DTU menuiserie alu et que les infiltrations sont persistantes du fait de l'absence de bavettes alu à certains endroits ou de leur mauvais positionnement ;
La société MM soutient avoir fait effectuer les travaux nécessaires par un professionnel ainsi qu'en atteste la facture de la société TCIA du 30 septembre 2013 ;
L'expert confirme (page 10 du rapport) que la véranda n'est pas posée conformément au DTU menuiserie alu ; qu'elle est constituée d'un simple assemblage d'éléments aluminium sur une allège en parpaing et que les infiltrations persistantes trouvent leur cause dans les approximations d'assemblages des structures aluminium sur les parpaings qualifiées par l'expert de 'bricolage' ;
L'expert constate qu'il 'manque une bavette alu en partie inférieure des menuiseries, permettant le rejet d'eau, la bavette vissée de place en place et rejointoyée au silicone ne pouvant être conservée en l'état' ; il ajoute qu'il est 'nécessaire de recouvrir la liaison entre la menuiserie aluminium et l'enduit sinon les infiltrations recommenceront' ;
En l'absence de devis, l'expert a estimé l'intervention de reprise du linéaire de bavette aluminium à remettre en place à 3.000 euros (150 euros / ml pour environ 20 ml de bavette) ;
La facture établie par la société TCIA le 30 septembre 2013 pour la fourniture et la pose de 2 bavettes goutte d'eau pour un montant total de 95,68 euros ttc ne justifie pas de l'exécution des travaux tels que préconisés et chiffrés par l'expert;
Celui-ci ayant relevé dans son rapport (page 14) que, compte tenu de l'imperfection d'étanchéité de la véranda le clos et le couvert n'étaient pas assurés, les travaux de réparation tels qu'il les a préconisés et chiffrés incombent à la bailleresse par application des stipulations du bail ; il y a lieu en conséquence de condamner la société MM à payer à la société La Barrière la somme de 3.000 euros pour faire effectuer les dits travaux ; le jugement déféré sera confirmé sur ce point ;
L'expert a par ailleurs observé qu'une canalisation d'évacuation des eaux pluviales de la terrasse étage de l'appartement de M. [C] n'était pas raccordée au réseau en arrière du bâtiment et se déversait en contrebas ; l'expert a indiqué que l'intervention d'un plombier était nécessaire pour corriger ce désordre et procéder au raccordement au réseau et a estimé le coût de cette intervention à 250 euros ; la société MM à qui incombe d'assurer le clos et le couvert sera condamnée à payer cette somme à la locataire pour qu'elle fasse procéder aux travaux nécessaires ;
Le préjudice de jouissance subi par la locataire des suites des désordres affectant le clos et le couvert a été sous-estimé par le tribunal à 2.000 euros et sera justement réparé par l'allocation d'une somme de 4.000 euros à titre de dommages-intérêts ;
La société MM succombant pour l'essentiel à l'appel en supportera les dépens et sera condamnée en équité à verser à la société La Barrière une indemnité de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement déféré,
Statuant à nouveau,
Condamne la société MM à payer à la société La Barrière les sommes de :
-12.750 euros au titre de la pose des enduits de façade,
-3.000 euros au titre des travaux de menuiseries sur la véranda,
-250 euros au titre du raccordement des eaux pluviales de la terrasse en étage au réseau en arrière du bâtiment,
-4.000 euros à titre de dommages-intérêts,
Déboute la société La Barrière du surplus de ses demandes,
Déboute la société MM de toutes demandes contraires aux motifs de l'arrêt,
Condamne la société MM aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés, s'agissant des dépens d'appel, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile et à verser à la société La Barrière une indemnité de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
