RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au nom du Peuple français
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRÊT DU 11 Février 2016
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : S 13/22120
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 15 Juillet 2013 par le tribunal de grande instance de CRETEIL RG n° 12/00070
APPELANTE
Madame [X] [V] épouse [L]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
Représentée par Me Philippe LOUIS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : 38
INTIMÉES
SOCIETE D'AMENAGEMENT ET DE DÉVELOPPEMENT DES VILLES ET DU DEPARTEMENT DU VAL DE MARNE
RCS B 341 214 971
[Adresse 11]
[Adresse 11]
Représentée par Me Frédéric LEVY de l'AARPI DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07, substitué par Me Xavier GOSSELIN, avocat au barreau de PARIS, toque : T07
DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par M. [H] [F] (commissaire du gouvernement) en vertu d'un pouvoir général
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 07 Janvier 2016, en audience publique, devant la cour composée de :
M. Christian HOURS, Président de chambre, spécialement désigné pour présider cette chambre par ordonnance de Mme le Premier Président de la Cour d'Appel de PARIS,
Mme Maryse LESAULT, Conseillère désignée par Mme le Premier Président de la Cour d'Appel de PARIS
Mme Sylvie SUPLY, Juge de l'Expropriation au Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY, désignée conformément aux dispositions de l'article L. 13-1 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique
Greffière : Mme Isabelle THOMAS, lors des débats
ARRÊT :- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Christian HOURS, président et par Mme Isabelle THOMAS, greffière présente lors du prononcé.
La cour statue sur l'appel formé par Mme [X] [V] épouse [L], le 16 septembre 2013, d'une décision de la juridiction de l'expropriation du Val de Marne en date du 15 juillet 2013, ayant, sur la demande de la Société d'aménagement et de développement des villes et du département du Val de Marne (en abrégé, la SADEV 94), dans le cadre de la réalisation de la zone d'aménagement concerté Rouget de l'Isle, fixé de la façon suivante les indemnités lui revenant, suite à l'expropriation d'un immeuble lui appartenant, sis [Adresse 5], sur la parcelle cadastrée section CF n° [Cadastre 1] :
- indemnité principale : 461 340 euros,
- indemnité de remploi : 47 134 euros,
- indemnité pour frais non compris dans les dépens : 2 000 euros,
la SADEV 94 étant condamnée à supporter les dépens.
Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :
- déposées au greffe par Mme [L], appelante, le 13 novembre 2013, aux termes desquelles elle demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de fixer l'indemnité principale d'expropriation à la somme de 714 600 euros, l'indemnité de remploi à la somme de 72 460 euros, l'indemnité de déménagement à la somme de 3 000 euros, outre une indemnité de 4 000 euros pour frais irrépétibles ;
- adressées au greffe, le 12 décembre 2014 par la SADEV 94, aux termes desquelles elle demande à la cour de confirmer le jugement ;
- adressées au greffe par le commissaire du gouvernement le 11 février 2014, aux termes desquelles il forme appel incident et demande à la cour de fixer comme suit l'indemnisation de l'appelante :
- indemnité principale, libre d'occupation : 444 000 euros ;
- indemnité de remploi : 45 400 euros ;
- frais de déménagement : seulement si le relogement est réclamé, le bien devant alors être estimé en valeur occupée.
Par arrêt du 30 novembre 2015, la cour a ordonné la jonction sous le numéro 13/22120 des deux dossiers relatifs au même appel contre le jugement du 15 juillet 2013, qui avaient été enregistrés sous les numéros de rôle 13/22120 et 14/03705.
Motifs de l'arrêt :
Considérant à titre liminaire que l'appel et les écritures des parties, lesquelles ont permis un débat contradictoire complet et ne font l'objet d'aucune contestation, sont recevables ;
Considérant que Mme [L] fait plaider que :
- la superficie à prendre en compte est la surface utile de 178,25 m², soit 118,40 m² correspondant à la surface habitable, outre 60,25 m² pour les autres surfaces (garage, cave en sous-sol, palier sous auvent), pondérées selon un coefficient de 0,5 ;
- les six termes de comparaison dont elle fait état et plus particulièrement la vente du pavillon mitoyen au [Adresse 4] au prix de 3 952 euros le m² utile, justifient, au vu du bon état de l'immeuble mixte en cause (commercial avec logement indépendant jouissant d'une terrasse avec vue sur la Seine), bien situé, bien desservi et accessible à la clientèle, un prix au m² de 4 000 euros ;
- il convient d'ajouter aux indemnités principale et de remploi, les frais de déménagement de l'expropriée, âgée de 91 ans ;
Considérant que la SADEV 94 réplique que :
- le caractère mixte de l'affectation constitue un facteur de moins-value par rapport à des ensembles immobiliers entièrement affectés à l'habitation, comme le sont les éléments de comparaison versés aux débats par l'appelante ; en outre, le local commercial et le sous-sol sont vétustes et désaffectés ;
- la surface retenue par Mme [L] sur la base d'un coefficient de pondération de 0,5 pour les parties non habitables est excessive et ne saurait excéder au total 153,78 m² ;
- les éléments de comparaison de l'appelante portent sur des biens à usage d'habitation, en bon état, plus petits mais disposant de terrains plus grands (en particulier le pavillon mitoyen) ; les références portant sur des biens éloignés ne peuvent être prises en compte ;
- au vu de ses propres références et des éléments de moins-value qui ont été rappelés, la valeur retenue par le premier juge, de 3 000 euros le m², doit être confirmée ;
Considérant que le commissaire du gouvernement fait valoir que :
- l'unité de mesure des éléments de comparaison doit être identique à celle retenue pour le calcul de l'indemnité ; or, la SADEV 94 cite des références mentionnant des surfaces utiles tout en calculant une superficie exprimée en SDPHO pour le calcul de l'indemnité, tandis que Mme [L] fait état de petites surfaces qui correspondent à des surfaces habitables et non à des surfaces utiles, ce qui augmente la valeur unitaire au m² ; il convient en conséquence de retenir la surface habitable de 118,40 m² ;
- les six références qu'il propose pour des pavillons anciens dans le même secteur (zone UB) de la commune de [Localité 1], y compris le pavillon mitoyen en meilleur état que celui de l'appelante, aboutissent à une valeur moyenne de 3 648 euros le m², de sorte qu'il convient de retenir une valeur moyenne de 3 750 euros le m², compte tenu du bon état du pavillon dont s'agit et de la bonne configuration de la parcelle ;
Considérant que, conformément aux dispositions de l'article L 13-15 du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance ; qu'aux termes de l'article L13-14 de ce code, il convient de prendre en compte leur consistance au jour de l'ordonnance d'expropriation ; que cette consistance s'entend des caractéristiques matérielles mais aussi de la situation juridique ;
Considérant qu'en application de dispositions des articles L213-6 et L213-4 du code de l'urbanisme, la date de référence prévue à l'article L13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ;
Considérant en l'espèce que le bien doit être par suite évalué à la date du 15 juillet 2013 selon son usage effectif à la date de référence du 22 juin 2011 date de la dernière modification du plan local d'urbanisme de la ville de [Localité 1] ;
Considérant qu'à la date de référence, le bien en cause était situé en zone UB (entrée de ville : secteur Blanqui-RN 305 Nord et RN 305 Sud, RN 7, zone intermédiaire assurant la transition entre les axes principaux de la commune et les quartiers plus spécifiquement dédiés à l'habitat, vocation mixte, où les formes d'urbanisation sont diverses, le COS étant de 2,25 ) ;
Considérant que l'appréciation de la valeur du bien doit se faire, ainsi que les parties en conviennent, par la méthode de la comparaison globale avec celle de biens présentant des caractéristiques semblables (ville, nature, surfaces) et ayant fait l'objet de transactions à des époques proches ; que doivent dès lors être écartées les références prises dans des villes différentes, les ventes en l'état futur d'achèvement, celles concernant des surfaces très différentes; que ne peuvent être retenues les termes de comparaison dont les références de publications ne sont pas communiquées, ce qui ne permet pas d'accéder aux actes de vente et d'être en mesure d'effectuer les analyses nécessaires ;
Considérant qu'il ressort du procès-verbal de transport et de visite des lieux que le bien dont s'agit est une parcelle bâtie de 278 m², sur laquelle est érigé un pavillon avec garage qu'on accède à un appartement situé à l'étage par un escalier partant du garage, composé d'une partie habitation, d'une superficie au sol de 72 m² ; que l'appartement est composé de deux pièces sur cour dont une avec wc avec accès au toit-terrasse cimenté sur la superficie du garage avec combles accessibles seulement au moyen d'une trappe ; qu'une cuisine donne sur la rue, ainsi qu'une petite salle de bains ; qu'au rez-de-chaussée se trouve un local commercial (ancienne mercerie), désaffecté avec accès principal par la rue, sur laquelle donne une grande salle à usage de boutique avec deux pièces à l'arrière ouvrant sur un jardin d'agrément, arboré, engazonné ; qu'il existe un sous-sol à usage de rangement et d'atelier, la trappe d'accès par la boutique étant condamnée ;
Considérant que la surface habitable, définie à l'article R 111-2 du code de la construction et de l'habitation, sur laquelle Mme [L], la SADEV 94 et le commissaire du gouvernement sont d'accord, est de 118,40 m² ; que les parties sont en revanche en désaccord sur la surface utile, Mme [L] voulant ajouter à la surface habitable la moitié de celle des annexes ce qui porterait celle-ci à 178,25 m², la SADEV acceptant de pondérer les surfaces annexes à hauteur de 0,5, sauf pour la surface au sol de caves et celle de la terrasse pour lesquelles elle préconise un coefficient réduit à 0,2, ce qui chiffre la superficie à prendre à considération à 153,78 m², tandis que le commissaire du gouvernement entend s'en tenir à la surface habitable pour pouvoir comparer avec les autres références ;
Considérant que Mme [L] se prévaut des références suivantes :
- 1) vente le 8 juillet 2011 du [Adresse 10], pour un pavillon de 74 m², soit un prix au m² de 4 606 euros ;
- 2) vente le 27 juillet 2011 du [Adresse 5] (immeuble mitoyen de l'ensemble immobilier en cause) pour une superficie de 167 m² utiles, sur une parcelle de 384 m², soit un prix au m² de 3 952 euros ;
- 3) vente le 27 février 2012 du [Adresse 5], pour un pavillon de 95 m², soit 3 632 euros le m² ;
- 4) jugement du juge de l'expropriation du 13 septembre 2012 pour le [Adresse 9] pour un pavillon de 190 m² de surface utile, sur une parcelle de 667 m², retenant un prix au m² utile de 3 470 euros ;
- 5) vente le 30 octobre 2012 du [Adresse 2], pavillon de 81 m², soit 5 039 euros le m²;
- 6) vente le 29 novembre 2012 du [Adresse 13], d'un pavillon de 45 m² sur une parcelle de 466 m², pour un prix de 7 600 euros le m² ;
Considérant que la SADEV 94 met en avant les références suivantes :
- 7) vente du 5 octobre 2007 d'une maison d'habitation sise [Adresse 15], d'une superficie utile de 200 m², pour un prix de 2 750 euros le m² ;
- 8) vente du 15 juin 2010, d'une maison d'habitation sise [Adresse 7], d'une superficie utile de 107 m², sur une parcelle de 150 m², pour un prix de 2 336 euros le m² ;
- 9) vente du 30 avril 2009 d'une maison d'habitation sise [Adresse 8] d'une superficie utile de 104 m², sur une parcelle de 242 m², pour un prix de 2 885 euros le m² ;
- 10) vente du 30 décembre 2009 d'une maison d'habitation sise [Adresse 3], d'une superficie utile de 290 m², sur une parcelle de 614 m², pour un prix de 2 069 euros le m² ;
- 11) vente du 30 mai 2012 d'une maison d'habitation sise [Adresse 6], d'une superficie de 100 m², sur une parcelle de 152 m², au prix de 3 000 euros le m² ;
- 12) vente du 9 novembre 2012 d'une maison d'habitation sise [Adresse 14], d'une superficie de 111,77 m² sur une parcelle de 83 m², au prix de 2 4 74 euros le m² (indemnité principale) ;
- 13) jugement du 24 juin 2013 du juge de l'expropriation pour une maison sise [Adresse 16], d'une superficie de 67 m², sur une parcelle de 153 m², pour une valeur du m², terrain et garage intégrés, de 3171,58 euros ;
Considérant que le commissaire du gouvernement excipe des termes de comparaison suivants :
- la référence précitée 1), dont il déduit une surface habitable de 100 m², sur une parcelle de 408 m² et un prix au m² de 3 400 euros ;
- 14) la vente du 19 octobre 2012 du [Adresse 12], d'une surface habitable de 100 m², sur une parcelle de 275 m², pour un prix au m² de 3 550 euros ;
- 15) la vente du 26 juin 2012 du [Adresse 5], d'une surface habitable de 112 m², sur une parcelle de 541 m², au prix au 3 482 euros le m² ;
- la référence 6), dont il déduit une surface habitable de 97 m², sur une parcelle de 466 m², au prix de 3 526 euros le m² ;
- la référence précitée 2), dont il déduit une surface habitable de 138,20 m² sur une parcelle de 384 m², pour un prix de 4 400 euros le m² ;
- 16) la vente du 19 août 2011 du 65 rue Grétillat, d'une surface habitable de 85 m², sur une parcelle de 168 m², au prix de 3 529 euros le m² ;
Considérant que pour être en mesure d'effectuer des comparaisons significatives, il est nécessaire de prendre en considération des références dont les superficies sont exprimées dans les mêmes unités ;
Considérant que tant l'appelante que la SADEV 94 et le commissaire du gouvernement sont d'accord pour considérer que parmi tous les éléments de comparaison précités, le plus significatif est celui fourni par la vente du pavillon mitoyen de celui de Mme [L] ;
Considérant que l'on connaît la surface utile de ce pavillon, de l'ordre de 167 m² ; qu'il est dès lors possible de prendre en compte la surface utile du bien de Mme [L], d'autant qu'il présente des surfaces annexes importantes, telle que cette surface résulte de la pondération faite par la SADEV 94, laquelle apparaît conforme aux usages en la matière, soit une superficie de 153,78 m² ;
Considérant que la surface utile du pavillon mitoyen est proche de celle du pavillon de Mme [L], la parcelle voisine étant cependant un peu plus grande que celle de l'appelante (384 m² contre 278 m²) ;
Considérant que le bien de Mme [L], comportant en rez-de-chaussée un local commercial désaffecté, présente un élément de moins-value par rapport au pavillon mitoyen qu'en conséquence, le prix au m² utile obtenu pour le pavillon mitoyen de 3 952 euros doit être réduit à la somme de 3 700 euros pour le bien de l'appelante ;
Considérant que l'indemnité principale d'expropriation s'élève dès lors à la somme de :
3 700 euros x 153,78 m² = 568 986 euros ;
Considérant que l'indemnité de remploi se monte en conséquence à :
- 5 000 euros x 0,20 = 1 000 euros
- 10 000 euros x 0,15 = 1 500 euros
- le surplus soit 553 986 euros x 0,10 = 55 398,60 euros, arrondis à 55 399 euros ;
Total : 57 899 euros ;
Considérant que l'indemnité totale de dépossession s'élève ainsi à la somme de :
568 986 euros + 57 899 euros = 626 885 euros ;
Considérant qu'il convient d'accorder à Mme [L], nonagénaire, une indemnité de déménagement à hauteur de 1 500 euros, qui sera réactualisée, si nécessaire, à la date de prise de possession ;
Considérant que le jugement doit dans ces conditions être infirmé sauf sur l'indemnité pour frais irrépétibles et les dépens ;
Considérant que la SADEV 94 devra verser à Mme [L] la somme de 2 000 euros pour compenser les frais irrépétibles qu'elle a exposés en cause d'appel ;
Considérant que la SADEV 94 supportera les dépens d'appel ;
PAR CES MOTIFS, la cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,
- infirme le jugement du 17 juin 2013 du juge de l'expropriation du tribunal de grande instance de Créteil sauf sur l'indemnité pour frais irrépétibles et les dépens ;
- statuant à nouveau, fixe l'indemnité totale de dépossession revenant à Mme [L] à la somme de 626 885 euros ;
- y ajoutant :
- condamne la SADEV 94 à payer à Mme [L] la somme de 1 500 euros à titre d'indemnité de déménagement, l'indemnité de déménagement devant être réévaluée au jour de la prise de possession des lieux, si nécessaire ;
- condamne la SADEV 94 à payer à Mme [L] la somme de 2 000 euros pour compenser ses dépens exposés en cause d'appel ;
- condamne la SADEV 94 à supporter les dépens d'appel.
LA GREFFIÈRELE PRÉSIDENT
