Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 03 FÉVRIER 2016
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/16038
Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Juin 2013 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 12/02412
APPELANTE
SARL ECOMEUBLES GALLIENI prise en la personne de ses représentants légaux
Immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 448 185 470
[Adresse 5]
[Localité 2]
Représentée par Me Véronique DE LA TAILLE de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148
Ayant pour avocat plaidant Me Marlène UZAN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : BOB200
INTIMÉS
Madame [O] [N] épouse [Q]
Née le [Date naissance 1] 1927 à BAGNOLET (93)
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Pascale NABOUDET-VOGEL de la SCP NABOUDET - HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046, avocat postulant
Ayant pour avocat plaidant Me Hervé REGNAULT de l'AARPI R2CS, Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : R197
Monsieur [Z] [H]
Né le [Date naissance 2] 1959 à SAINT OUEN (93)
[Adresse 6]
[Localité 3]
Représenté par Me Jean-Eric CALLON de la SELEURL CALLON Avocat & Conseil, avocat au barreau de PARIS, toque : R273, avocat postulant
Ayant pour avocat plaidant Me Dorothée DEBURGHGRAEVE, avocat au barreau de PARIS, toque : R273
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Décembre 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal BARTHOLIN, présidente
Madame Brigitte CHOKRON, conseillère
Madame Caroline PARANT, conseillère
Greffier : lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO
ARRÊT :
- contradictoire,
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière.
********
Faits et procédure :
Mme [P] [X] veuve [D] a cédé un terrain 'avec toutes ses aisances, circonstances et dépendances' situé au [Adresse 2] (93) cadastré section AC n°[Cadastre 1] lieudit [Adresse 7] à M. [Z] [H] le 20.07.2000, ledit acte
-rappelant l'existence d'un bail commercial consenti le 10 janvier 1989 à la société [W] et permettant à celle-ci de procéder à des constructions sur le terrain loué à charge pour elle de les enlever sans indemnité à la fin du bail ou de les céder au nouveau locataire après avoir permis aux bailleurs d'exercer leur droit de priorité pour l'acquisition à prix égal,
-précisant que le locataire, la société [W] avait édifié diverses constructions sur le terrain.
La société [W] a été déclarée en liquidation judiciaire le 23 janvier2001 et son mandataire judiciaire a résilié le bail commercial, sans enlever les constructions existantes.
Le 16 juillet 2001, M.[H] a consenti un nouveau bail commercial à la société Tolerie Simon portant sur le terrain situé au [Adresse 2] (93) 'sur lequel sont édifiés différents bâtiments à usage commercial et industriel'. La société a quitté les lieux.
Mme [N] épouse [Q] est propriétaire de l'immeuble mitoyen situé au [Adresse 2].
Avec sa mère Mme [U] [L] veuve [N] aujourd'hui décédée, elle a donné à bail commercial à la société 'CHEZ T'A TOUT", le 16 juin 1981, l'immeuble leur appartenant situé au [Adresse 2] ainsi que deux pièces situés au 1er étage du [Adresse 3];
Elles ont ensuite donné à bail les mêmes locaux à la société SA AB Decor par acte notarié du 28 mai1990; le bail a été renouvelé par acte du 23 septembre1999.
Le 21juin 2003, la société Ecomeubles Gallieni a acquis le fonds de commerce de la société AB Décor et le droit au bail de celle-ci. Le bail a été renouvelé le 25 mars2010.
Le 4 août 2003, la société Ecomeubles Gallieni a adressé un courrier à M. [H], 'en sa qualité de propriétaire du rez-de-chaussée de l'immeuble' afin de solliciter de sa part l'autorisation de faire des travaux dans le rez-de-chaussée de l'immeuble, lesdits travaux devant demeurer la propriété de M. [H] à son départ des lieux.
M. [H] a sollicité de la société Ecomeubles Gallieni la production du titre l'autorisant à occuper les locaux lui appartenant en rez-de-chaussée et a fait dresser un constat par un huissier de justice;
Par acte du 4 octobre 2005, [Z] [H] a fait assigner devant cette juridiction la société Ecomeubles Gallieni aux fins de voir juger que la société Ecomeubles Gallieni occupe les locaux situés au rez de chaussée du 125 avenue Gallieni sans droit ni titre, d'ordonner son expulsion et de la condamner in solidum avec les autres défendeurs à lui verser une indemnité d'occupation de 350 euros par mois jusqu'au départ des lieux.
Par acte du 29 novembre 2006, il a assigné en intervention forcée Mme [N] épouse [Q].
Les deux instances ont été jointes.
Par ordonnance du 13 février 2008, le juge de la mise en état a rendu une ordonnance de radiation en précisant que le rétablissement ne pourrait intervenir que sur nouvelle assignation en raison de la longueur des pourparlers.
Par acte du 21aout 2008, [Z] [H] a à nouveau fait assigner Mme [N] épouse [Q] .
L'affaire a fait l'objet d'une nouvelle ordonnance de radiation le 1er juillet 2010.
Par conclusions signifiées le 29 février 2012, [Z] [H] a sollicité le rétablissement de l'affaire en invoquant la propriété de l'immeuble sis [Adresse 2] dans son entier.
Par acte du 13septembre 2012, Mme [N] épouse [Q] a fait assigner la société Ecomeubles Gallieni. Les deux instances ont été jointes.
Par jugement en date du 27 juin 2013 le tribunal de grande instance de Bobigny a :
-dit que [Z] [H] est le propriétaire de l'ensemble des constructions éditées sur la parcelle qu'il détient au [Adresse 2] (93) cadastrée section AC n°[Cadastre 1] lieudit [Adresse 7],
-ordonné l'expulsion, passé le délai d'un mois à compter de la signification de cette décision, de Mme [N] épouse [Q] et de tout occupant de son chef de l'appartement de deux-pièces situé au 1er étage de l'immeuble du [Adresse 2], avec l'assistance de la force publique si besoin est, et le mobilier resté dans les lieux transporté et séquestré dans tel garde-meuble qu'il plaira à M. [H], aux frais et risques de Mme [N] épouse [Q] ,
-condamner Mme [N] épouse [Q] à verser la somme de 130 euros par mois à [Z] [H] à titre d'indemnité d'occupation, passé le délai d'un mois à compter de la signification de cette décision, et jusqu'à la libération effective des lieux,
-dit que la société Ecomeules Gallieni devra garantir Mme [N] épouse [Q] de l'intégralité de cette condamnation,
-ordonné l'expulsion de la société Ecomeubles Gallieni du rez -de- chaussée de l'immeuble situé au [Adresse 2], passé le délai d'un mois à compter de la signification de cette décision, avec l'assistance de la force publique si besoin est, et le mobilier resté dans les lieux transporté et séquestré dans tel garde-meuble qu'il plaira à M. [H], aux frais et risques de la société Ecomeubles Gallieni,
-débouté la société Ecomeubles Gallieni de sa demande de dommages et intérêts,
-fixé le montant du nouveau loyer commercial dû par la société Ecomeubles Gallieni à Mme [N] épouse [Q] à la somme de 30 400 euros par an,
-condamné Mme [N] épouse [Q] à verser à [Z] [H] la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-dit qu'elle sera garantie de cette condamnation par la société Ecomeubles Gallieni,
-rejeté le surplus des demandes,
-condamné Mme [N] épouse [Q] aux dépens de l' instance, dont distraction.
La société Ecomeubles Gallieni a interjeté appel de ce jugement.
Par arrêt avant dire droit au fond du 16 septembre 2015, cette cour a :
Invité M [H] ou à défaut Mme [Q] à produire aux débats de la cour un extrait cadastral récent concernant la parcelle située [Adresse 2] et comportant, ou non, indication de l'immeuble construit au-dessus et ce pour la prochaine conférence de mise en état du 14 octobre 2015 au plus tard .
Sursis à statuer en l'attente de cette production de pièce et réserve les dépens .
Par ses dernières conclusions en date du 18 novembre 2015 la société Ecomeubles Galliéni demande à la cour, vu l'absence de révocation de l'ordonnance de cloture, de :
-déclarer M. [H] irrecevable en ses demandes,
-infirmer le jugement entrepris des chefs lui faisant grief,
Subsidiairement,
-débouter Mme [Q] et M [H] de toutes leurs demandes à l'encontre de la Société Ecomeubles Gallieni ,
-fixer le montant du loyer annuel pour les seuls locaux situés au [Adresse 2] à la somme de 24.000,00 euros par an,
-condamner Mme [Q] à payer à la Société Ecomeubles Gallieni la somme de 36.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi pour son éviction des locaux situés au [Adresse 2], outre la somme de 30 166, 49 € correspondant aux travaux de séparation des locaux des [Adresse 2], et au travaux de création de sanitaires dans les locaux du [Adresse 2],
-condamner M [H] et Mme [Q] à payer à la société Ecomeubles Gallieni la somme de 6.000,00 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens d'appel.
Par ses dernières conclusions en date du 19 novembre 2015, Mme [O] [Q] née [N] demande à la cour de :
-déclarer irrecevables les conclusions prises par M [Z] [H] ensuite de l'arrêt du 16 septembre 2015, et rejeter les pièces nouvelles versées aux débats, autres que celles visées dans l'arrêt,
-dire M [Z] [H] irrecevable en ses demandes, faute de publication de l'assignation ,
Subsidiairement, débouter la Société Ecomeubles Gallieni et M [H] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
Recevant Mme [Q] en son appel incident, dire qu'elle est propriétaire des locaux sis au [Adresse 2] et en conséquence, débouter purement et simplement M. [H] de ses demandes, fins et conclusions,
Au cas où par extraordinaire la cour venait à confirmer le jugement rendu par le Tribunal faisant droit à la demande de M [H] :
-dire que la Société Ecomeubles Gallieni devra libérer les deux pièces qu'elle occupe au 1er étage de l'immeuble [Adresse 2] dans les conditions et délais définis par la cour,
-dire que le loyer payé par la Société Ecomeubles Gallieni à Mme [Q] en cas de restitution des deux pièces dépendant de l'immeuble [Adresse 2], sera diminué de 1.000 € par an,
-condamner la société Ecomeubles Gallieni à garantir Mme [Q] de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au profit de M [H], notamment en termes d'indemnité d'occupation,
Par ses dernières conclusions signifiées le 17 novembre 2015, M. [Z] [H] demande à la cour de :
-rabattre la clôture,
-débouter la société Ecomeubles Gallieni et les consorts [Q] de l'intégralité de leurs demandes
-condamner la société Ecomeubles Gallieni et les consorts [Q] à lui verser la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction.
SUR CE,
1-Sur la recevabilité de la demande de M [H] :
Le précédent arrêt de cette cour du 16 septembre 2015 a renvoyé l'affaire à la mise en état en invitant les parties à produire une pièce constituée par un extrait cadastral plus récent que celui versé initialement aux débats; les parties ont été avisées à la suite de l'arrêt d'un nouveau calendrier comportant une nouvelle ordonnance de clôture ; M [H] en a profité pour produire la publication à la date du 16 novembre 2015 de son assignation devant le tribunal de grande instance de Bobigny en date du 21 août 2008;
Mme [Q] et la société Ecomeubles Gallieni demandent à la cour d'une part de dire que leur demande tendant à voir dire M [H] irrecevable en sa demande n'est pas nouvelle en cause d'appel, s'agissant d'une fin de non recevoir pouvant être soulevée pour la première fois en cause d'appel et d'autre part d'écarter la pièce nouvelle produite par M [H] qui n'a pas été sollicitée par la cour et qui ne pouvait être produite, la réouverture des débats n'étant destinée qu' à permettre de produire l'extrait cadastral sollicité ;
Compte tenu des termes de l'arrêt renvoyant l'affaire à la mise en état, de ce qu'à la suite, un calendrier avisant les parties d'une nouvelle ordonnance de clôture leur a été adressé et qu'une nouvelle ordonnance de clôture est effectivement intervenue le 25 novembre 2015, il convient d'admettre que M [H] a pu, dans le cadre de ce renvoi, produire une nouvelle pièce destinée uniquement à régulariser la procédure à son égard, la publication de son assignation introductive d'instance aux services de la publicité foncière n'étant destinée qu'à justifier de la recevabilité de sa demande initiale et à répondre ainsi à la demande d'irrecevabilité formée pour la première fois devant la cour par Mme [Q] et la société Ecomeubles Gallieni.
Cette production de pièce doit être admise .
M [H] ayant ainsi régularisé, au stade de l'appel, sa demande initiale tendant à voir statuer sur la propriété de l'immeuble du [Adresse 2] en produisant en application des dispositions de l'article 30 du décret du 4 janvier 1955, la publicité de son assignation, avant qu'il ne soit statué au fond, sa demande est recevable.
2- Sur la propriété de l'immeuble sis au [Adresse 2]:
M. [H] affirme qu'il est propriétaire non seulement du terrain situé [Adresse 4] mais par application de l'article 552 du code civil, de l'ensemble de l'immeuble construit sur ce terrain, la propriété du sol emportant la propriété du dessus et du dessous.
Il fait valoir que contrairement à ce qui est soutenu, la propriété du premier étage du [Adresse 2] n'a pu être cédée par M. [W] à M [N] aux droit duquel se trouve Mme [Q] dès lors qu'aux termes du contrat de bail conclu entre M. [D], propriétaire du sol, et M. [W], locataire, il était disposé dans le bail qu'« En cas de cession, les preneurs auront le droit de céder leurs constructions aux nouveaux locataires mais ne pourront le faire sans permis aux bailleurs d'exercer leur droit de priorité pour l'acquisition à prix égal », que M. [W] n'a pas respecté cette obligation et violé l'article 1134 du Code Civil, en n'informant pas M.[D] de la cession des constructions du premier étage, ne permettant pas à son bailleur d'exercer son droit de priorité, que la cession est nulle et ne peut faire naître un droit de propriété au profit de M. [N] sur le premier étage, que de plus fort, le contrat de vente conclu entre Mme [D] et lui-même prévoit expressément que la cession porte non seulement sur le terrain mais encore sur les constructions édifiées par le preneur d'origine, les consorts [D] n'ayant ainsi jamais renoncé aux constructions édifiées par M.[W].
Ce faisant, M [H] dans ses écritures ne conteste pas sérieusement que l'immeuble a été édifié par, selon lui, le précédent locataire du terrain,
Les pièces produites aux débats par Mme [Q] révèlent en réalité l'existence d'une cession intervenue entre M [N] son ayant droit et M [W] de partie de l'immeuble situé [Adresse 2] portant sur deux pièces construites au-dessus du rez de chaussée de l'immeuble ; elle est établie en effet par :
-la copie d'une attestation écrite par M [A] mandataire de M [F], locataire, déclarant le 8 octobre 1942 avoir reçu de M [N] la somme de 11 000 francs convenue à forfait, et que moyennant le paiement de cette indemnité et l'engagement des époux [N] de verser le montant des loyers restant dus par M [F] à M [W], M [F] renonce à son droit au renouvellement de son bail des locaux [Adresse 2] ,
-la copie de l'acte écrit M. [W] 4 septembre 1980 reconnaissant avoir reçu de M [N] la somme de [Cadastre 1] 000€ représentant de quatre années de loyer, cette somme ' soldant l'acquisition par M [N] des deux pièces du premier étage, construites par M [F] au dessus de la boutique appartenant à M [W] '.
M [H] fait cependant valoir que cette cession n'a pu produire aucun effet, M [W] n'ayant pas avisé le propriétaire du terrain de cette cession alors que le bail lui en faisait l'obligation afin que ce dernier puisse exercer son droit de priorité .
Or cette allégation n'est démontrée par aucun élément, la cession étant au contraire confortée par la publication au cadastre en date du 5 septembre 1980 de la propriété par M et Mme [D] de la section A du 125 avenue Gallieni, mention étant portée de la construction en 1946 par M [N] du premier étage d'une maison sur le sol d'autrui .
M [H] invoque en outre s'être comporté constamment comme le propriétaire de l' immeuble construit sur le terrain lui appartenant acquis de Mme [X] Veuve [D].
Or l'acte authentique de vente en date du 20 juillet 2000 du seul terrain d'une contenance de douze ares dix centiares à son profit ne fait que constater que le locataire (la société [W] en vertu d'un bail en date du 10 janvier 1989 venu à expiration le 31 janvier 1994 et qui a cessé par suite de la liquidation de ladite société en 2001) a fait édifier 'diverses constructions en vertu des clauses du bail' et que 'le vendeur s'engage à renoncer à tout droit qu'il pourrait éventuellement avoir sur les constructions dont s'agit, afin qu'en cas de départ du locataire, à quelque moment que ce soit, l'acquéreur puisse revendiquer la propriété des constructions, sans avoir à recourir à l'accord du vendeur'.
Cette clause de l'acte de vente ne comporte aucune mention d'une reconnaissance par la venderesse Mme [X] veuve [D] de la propriété de tout ou partie de l'immeuble construit sur le terrain, l'acte ne comportant aucune description des constructions y édifiées.
Il ressort par ailleurs d'un bail passé le 23 septembre 1999 entre Mme [N] épouse [Q] et une société AB Décor aux droits de laquelle se trouve la société Ecomeubles Gallieni en renouvellement d'un précédent bail authentique du 28 mai 1990, que le bail porte non seulement sur l'immeuble situé [Adresse 2] mais également 'dans l'immeuble [Adresse 2] au premier étage, de deux pièces édifiées sur un rez-de-chaussée appartenant à M [W] (le sol appartenant aux héritiers [D]) et communiquant avec le [Adresse 2] en passant par le rez de chaussée';
Le bail du 28 mai 1990 fait lui-même suite à un précédent bail authentique du 16 juin 1981 consenti par Mme [L] veuve de M [N] et Mme [N] épouse [Q] à la société Chez t'à tout et portant sur les mêmes locaux, étant précisé que le sous bail passé entre la SARL [W] et la SARL Chez t'as tout le 23 mars 1982 ne portait lui-même que sur la seule boutique du rez-de-chaussée du [Adresse 2], sans aucune indication d'un premier étage.
La circonstance que le mandataire liquidateur ait remis à M [H] les clefs des locaux qui étaient en sa possession, sans indiquer que le premier étage appartenait à un tiers est sans portée, aucun élément ne permettant de retenir que la société [W] a revendiqué avoir occupé le premier étage de l'immeuble ou contesté de quelque manière la propriété par M [N] de cette partie des locaux .
Mme [Q] née [N] démontre pour sa part, au contraire des affirmations de M [H], qu'elle s'est constamment comportée comme la propriétaire des locaux sis au premier étage du [Adresse 2] en les donnant à bail par acte authentique en sus de ceux sis [Adresse 2] avec lesquels ils communiquent, et ce de manière continue, ininterrompue et paisible depuis plus de trente ans, la revendication par M [H] de la propriété des locaux du premier étage du [Adresse 2] ne datant que du rétablissement de l'affaire en 2012; en effet, sa demande initiale en 2005 ne tendait qu'à voir dire que la société Ecomeubles occupait illégalement le rez-de-chaussée du 125.
Elle est fondée, en conséquence de ce qui précède, à en revendiquer la propriété.
Il s'ensuit que les demandes de la société Ecomeubles Gallieni aux droits de la société AB Decor en réparation du trouble subi du fait de son éviction partielle des locaux, diminution du loyer et paiement de travaux destinés à séparer les locaux sont sans objet .
M [H] qui succombe supportera les entiers dépens de première instance et d'appel et paiera à la société Ecomeubles Gallieni la somme de 4000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile .
PAR CES MOTIFS
Dit que l'action entreprise par M [H] a été régularisée en appel et qu'elle est recevable,
Réformant le jugement entrepris et statuant à nouveau,
Dit que Mme [N] épouse [Q] est propriétaire de deux pièces situées au premier étage de l'immeuble construit sur le terrain sis [Adresse 2]) appartenant à M [H], et données à bail à la société Ecomeubles Gallieni.
Dit que les demandes de la société Ecomeubles tendant à la réparation du préjudice né de son éviction partielle, en diminution du loyer ou en paiement de travaux destinés à séparer les locaux du 125 de ceux du 131 à elle également donnés à bail, sont sans objet,
Déboute M [H] de toutes ses demandes,
Le condamne à payer à la société Ecomeubles la somme de 4000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Met les entiers dépens à la charge de M [H] et dit qu'ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile .
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
