Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 29 JANVIER 2016
(no, 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 10/ 13829
Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Mai 2010- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 08/ 01736
APPELANTE
S. A. R. L. SOFIC agissant poursuites et diligences en la personne de son gérant
ayant on siège au 31, rue d'Anjou-75008 PARIS
Représentée et assistée sur l'audience par Me Gabriel MALKA, avocat au barreau de PARIS, toque : E1300, substitué sur l'audience par Me Elena ELMALEH-WININGE, avocat au barreau de PARIS, toque : D1093
INTIMÉS
Monsieur Michel Moïse X...
demeurant ...-94300 VINCENNES
Représenté et assisté sur l'audience par Me Grégory CHERQUI, avocat au barreau de PARIS, toque : G0400
Monsieur Fabien Mardochée Z...
demeurant ...-75016 PARIS
Représenté et assisté sur l'audience par Me Grégory CHERQUI, avocat au barreau de PARIS, toque : G0400
SARL CARDO ARCHITECTURE ET PAYSAGE pris en la personne de son gérant
ayant son siège au 4, rue Jean-Jacques Rousseau-93100 MONTREUIL
Représentée par Me Jean-philippe AUTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0053 Assistée sur l'audience par Me Pierre Alain MOGENIER de l'AARPI COSTER BAZELAIRE associé, avocat au barreau de PARIS, toque : P0244
Société MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS pris en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège au 9, rue Hamelin-75783 PARIS CEDEX 16
Représenté par Me Anne-marie MAUPAS OUDINOT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0653 Assistée sur l'audience par Me Marc FLINIAUX, avocat au barreau de PARIS, toque : D0146
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 17 Décembre 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente de chambre Mme Christine BARBEROT, Conseillère M. Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Vu l'instance enrôlée sous le no14/ 03792 en réinscription après retrait du rôle de l'instance no 10/ 13829 ;
Vu l'arrêt du 26 janvier 2012 par lequel cette Cour a :
- infirmé le jugement du Tribunal de grande instance de Paris du 20 mai 2010 en toutes ses dispositions,- dit que la cour couverte étant une partie commune, sa superficie ne pouvait être incluse dans la mention de superficie au sens de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 dans l'acte de vente du 1eraoût 2007,- dit que la superficie totale exprimée dans l'acte de 462, 33 mètres carrés était supérieure d'un vingtième à la superficie réelle de 437, 31 mètres carrés, de sorte qu'une réduction de prix était encourue par application du texte précité,- avant dire droit sur le montant de cette réduction, invité les parties à éclairer la Cour sur la valeur vénale de la cour couverte, sachant que la réduction devait se calculer sur le prix diminué de la valeur du bien exclu de la vente,- sursis à statuer sur toutes les demandes ;
Vu l'arrêt du 29 octobre 2013 par lequel la Cour de cassation (3e chambre civile) a rejeté le pourvoi formé par la société Cardo architecture et paysage contre l'arrêt du 26 janvier 2012 ;
Vu les dernières conclusions du 18 mars 2015 par lesquelles la société Sofic, appelante, demande à la Cour de :
- au visa des articles 1, 2 alinéa 2, 46 de la loi du 10 juillet 1965, 4-1 et 4-2 du décret du 17 mars 1967,- fixer le montant de la réduction du prix correspondant à la moindre mesure à la somme de 80 093, 27 ¿, subsidiairement à celle de 78 464, 03 ¿,- condamner solidairement MM. X...et Z...à lui verser l'une ou l'autre de ces sommes, outre celle de 560, 65 ¿ ou 549, 24 ¿ au titre des droits et taxes afférents à cette diminution,- assortir cette condamnation des intérêts au taux conventionnel de 8, 8 % correspondant au taux de l'emprunt souscrit pour l'acquisition, à compter du 1er août 2007 jusqu'à parfait paiement,- condamner solidairement MM. X...et Z...à lui régler la somme de 10 000 ¿ à titre de dommages-intérêts en réparation de leur manquement à l'obligation de bonne foi qui doit présider à l'exécution des contrats,- statuer ce que de droit sur les appels en garantie,- débouter tant MM. X...et Z...que la société Cardo architecture paysage et la MAF de toutes leurs demandes contraires,- condamner solidairement les intimés à lui régler la somme de 8 000 ¿ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus ;
Vu les dernières conclusions du 10 avril 2015 de MM. X...et Z...qui demandent à la Cour de :
- au visa de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, du procès-verbal de l'assemblée générale de copropriété du 14 décembre 2010 et de l'acte authentique du 10 mai 2011 valant scission de copropriété,- à titre principal, fixer le prix restituable à la somme de 1 euro symbolique,- à titre subsidiaire, si la Cour devait prendre en considération l'indemnité de 10 000 ¿ pour le calcul de la valeur vénale du lot litigieux, dire que le montant du prix restituable par eux est de 1 250 ¿,- en tout état de cause,- débouter la société Sofic de ses autres demandes,- vu les articles 1134, 1147 du Code civil et leur perte de chance de vendre le bien au même prix,- condamner solidairement la société Cardo architecture paysage et la MAF à leur payer des dommages-intérêts égaux à la somme en principal qu'ils seraient condamnés à rembourser à la société Sofic,- les condamner sous la même solidarité à leur payer la somme de 8 000 ¿ en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus ;
Vu les dernières conclusions du 29 avril 2015par lesquelles la société Cardo architecture et paysage demande à la Cour de :
- au visa des articles 1147, 1134, 1382, 1371 du Code civil-débouter la société Sofic et toute autre partie de l'intégralité de leurs demandes formées contre elle,- si la Cour devait entrer en voie de condamnation contre elle, limiter cette condamnation à 587 ¿,- condamner MM. X...et Z...à la relever et garantir de cette condamnation,- condamner la Sofic et/ ou tout succombant aux entiers dépens et à lui payer la somme de 4 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Vu les dernières conclusions du 19 mai 2015 de la MAF qui demande à la Cour de :
- confirmer le jugement entrepris,- débouter la société Sofic, MM Z...et X...de toutes leurs demandes dirigées contre elle en l'absence de faute de la société Cardo architecture et paysage et de préjudice indemnisable,- subsidiairement,- dire que ses garanties ne pourront être mobilisées au profit de la société Cardo architecture et paysage faute de déclaration de l'activité de mesurage,- à titre infiniment subsidiaire,- dire qu'en application de l'article L. 113-9 du Code des assurances, l'indemnité éventuellement due par elle sera réduite à néant,- à défaut : dire que la garantie s'appliquera dans les limites et conditions de la police qui contient une franchise opposable aux tiers lésés,- condamner solidairement la société Sofic, MM. X...et Z...à 4 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.
SUR CE LA COUR
Considérant qu'il convient de joindre les instance enregistrées sous les no14/ 03792 et 10/ 13829 ;
Considérant qu'en suite de l'arrêt de cette Cour du 26 janvier 2012 et de celui de la Cour de Cassation du 29 octobre 2013 ayant rejeté le pourvoi de la société Cardo architecture et paysage, il a été définitivement jugé que la cour litigieuse était une partie commune dont la superficie ne pouvait être incluse dans le mesurage, fait en application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, et annexé à l'acte de vente du 1er août 2007 ;
Qu'en conséquence, le moyen de la société Cardo architecture et paysage tendant à faire juger que la cour était une partie privative doit être rejeté ;
Considérant qu'il sera rappelé que, dans le cas d'une vente de biens immobiliers de nature diverse pour un prix fixé globalement, la réduction correspondant à la moindre mesure se calcule sur le prix diminué de la valeur des biens et lots exclus du champ d'application de l'article précité ;
Qu'au cas d'espèce, la vente portait sur plusieurs lots constitués de boutiques, ateliers, triplex et entrepôts au prix fixé globalement à la somme de 1 480 000 ¿ pour une superficie totale de 462, 33 mètres carrés selon le certificat de mesurage du 22 mai 2006 annexé à l'acte de vente ; qu'il ressort de ce même certificat que la cour couverte dispose d'une superficie de 22, 37 mètres carrés pour son usage d'entrepôt et d'une superficie de 2, 65 mètres carrés pour son usage de sanitaire, soit une surface totale de 25, 02 mètres carrés ;
Que l'arrêt du 26 janvier 2012 a définitivement jugé que la superficie totale exprimée dans l'acte de 462, 33 mètres carrés était supérieure d'un vingtième à la superficie réelle de 437, 31 mètres carrés (462, 33 mètres carrés-25, 02 mètres carrés) et qu'une réduction de prix était bien encourue par application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Considérant qu'en vertu du principe précité et s'agissant d'un bien pour lequel l'acquéreur fonde son action sur l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, la diminution ne peut être proportionnelle à la moindre mesure comme le soutient, à titre principal et à tort, la société Sofic, la réduction devant être calculée sur le prix de 1 480 000 ¿, fixé globalement, diminué de la valeur du bien exclu de la vente, de sorte que la valeur de 80 093, 27 ¿ ne peut être retenue et que la demande de l'appelante en restitution de cette somme doit être rejetée ;
Considérant, sur la demande subsidiaire de la société Sofic en paiement de la somme de 78 464, 03 ¿ correspondant à la valeur proportionnelle de revente de la cour litigieuse à laquelle l'appelante a procédé au profit de tiers par acte authentique du 19 juillet 2011, portant sur les anciens lots réunis no 201, 251, 401 et 451 constituant la parcelle cadastrée section AI no 158, d'une superficie de 01a 24 ca, soit un atelier, au prix global de 450 000 ¿, que cette revente n'a été rendue possible sous cette forme qu'après que les bâtiments eussent été retirés de la copropriété pour constituer une propriété séparée ;
Qu'il s'en déduit qu'en vertu de ce partage au profit de la société Sofic, une mutation de la propriété des biens précités s'est opérée dont les conditions financières permettent de déterminer la valeur de la cour litigieuse dans son état physique le plus proche de la vente du 1er août 2007 ;
Considérant que le moyen de MM. X...et Z..., fondé sur l'absence prétendue de préjudice de l'acquéreur qui aurait revendu la toute propriété de la cour, est inopérant dès lors que, par l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, le législateur n'a pas entendu réparer un préjudice, mais sanctionner le défaut ou l'inexactitude d'information relative à la surface des parties privatives, objet de la vente, et qu'il a été définitivement jugé qu'en l'espèce, les vendeurs avaient commis cette infraction contractuelle ;
Considérant que, suivant procès-verbal du 14 décembre 2010, l'assemblée générale spéciale de la copropriété litigieuse a approuvé (résolution no 3) le projet de scission demandé par la société Sofic consistant dans le retrait des lots no 201, 251, 401 et 451 moyennant le versement par cette société d'une indemnité de 10 000 ¿ au profit de la copropriété et qu'un acte authentique du 10 mai 2011, enregistré au service des hypothèques le 7 juin 2011, a consacré cette scission dans ces conditions ; qu'ainsi, c'est cette somme de 10 000 ¿ qui constitue le prix de la scission et non la valeur du terrain d'assiette retenue dans l'acte du 10 mai 2011 pour la publicité foncière et le calcul du " salaire du conservateur " comme le réclament MM. X...et Z...;
Que les lots détachés, savoir la parcelle cadastrée section AI no 158, ayant une surface totale de 01a 24 ca (124 m2) selon l'acte du 10 mai 2011, la valeur de la cour litigieuse d'une superficie de 25, 2 m2, peut être évaluée à 10 000 ¿ : 124 x 25, 2 = 2 032, 25 ¿ ; qu'il convient de condamner, in solidum, MM. X...et Z...à payer cette somme à la société Sofic ;
Considérant qu'il vient d'être dit que l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ne réparait pas un préjudice ; qu'ainsi la demande d'intérêts au taux contractuel du prêt souscrit par la société Sofic pour payer le prix du bien ne peut prospérer et la condamnation qui vient d'être prononcée sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 30 novembre 2007 avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du Code Civil ;
Qu'en outre, le texte ne prévoit que la diminution du prix et non celle des frais de notaire et des droits d'enregistrement, de sorte que la société Sofic doit être déboutée de ses demandes de ces chefs ;
Considérant que la mauvaise foi des vendeurs, qui avaient recouru à un professionnel pour faire mesurer le bien, n'est pas établie, le litige trouvant son origine dans l'erreur de mesurage commise par ce dernier ;
Qu'en conséquence, la demande de dommages-intérêts de la société Sofic doit être rejetée ;
Considérant que MM. X...et Z...ne forment pas de demande de garantie contre le mesureur, la société Cardo architecture et paysage ; qu'ainsi, le moyen de cette dernière relatif au mal fondé d'une telle demande, est inopérant ;
Considérant que la société Cardo architecture et paysage, professionnelle du mesurage, a commis une faute en incluant dans le mesurage que MM. X...et Z...lui avaient demandé de faire en application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, une partie commune, identifiée comme telle dans le règlement de copropriété dont il a été dit qu'il énonçait expressément que le lot no 451 correspondait seulement à un droit de jouissance ;
Que cette faute est de nature à ouvrir droit à dommages-intérêts ;
Considérant que, si la restitution, à laquelle le vendeur est tenu en vertu de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable permettant une action en garantie, cependant, le vendeur peut se prévaloir à l'encontre du mesureur ayant réalisé un mesurage erroné, d'une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre dès lors, d'une part, que la vente a porté sur un bien immobilier et non sur des mètres carrés et, d'autre part, que la réduction de prix prescrite par l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 n'a pas pour objet, ni nécessairement pour effet, de ramener le prix de vente au juste prix, mais de sanctionner l'information erronée fournie à l'acquéreur dans l'acte de vente ;
Qu'au cas d'espèce, s'agissant de l'acquisition en bloc par un marchand de biens de divers locaux à usage commercial et d'habitation, qui pouvaient être scindés, c'est leur valeur de revente qui a été l'élément déterminant du prix global convenu et non celle du mètre carré, de sorte que MM. X...et Z...ont perdu une chance sérieuse de vendre leur bien au même prix pour une surface moindre et que la réparation de cette perte de chance, qui ne peut être égale à l'avantage que celle-ci aurait procuré si elle s'était réalisée, est évaluée à la somme de 1 900 ¿ au paiement de laquelle la société Cardo architecture et paysage doit être condamnée ;
Considérant que la société Cardo architecture et paysage ne sollicite pas la garantie de la MAF et que seuls MM. X...et Z...forment une demande en paiement contre l'assureur du mesureur ;
Que la MAF énonce, sans être contredite par MM. X...et Z...ni par son assuré, que la société Cardo architecture et paysage n'a pas déclaré auprès de son assureur l'activité de mesureur au nombre des risques professionnels encourus, de sorte que la garantie n'est pas due ;
Qu'il s'en déduit que MM. X...et Z...doivent être déboutés de leurs demandes à l'encontre de la MAF ;
Considérant que la faute de mesurage étant à l'origine du litige, la société Cardo architecture et paysage supportera seule les dépens ;
Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile de la société Cardo architecture et paysage ;
Considérant que l'équité ne commande pas qu'il soit fait droit à la demande de la MAF en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile à l'encontre de la société Cardo architecture et paysage ;
Considérant que ni la société Sofic ni MM. X...et Z...n'étant condamnés aux dépens, la demande de la MAF en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile formée contre eux ne peut prospérer ;
Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de MM. X...et Z..., et de la société Sofic à l'encontre de la société Cardo architecture et paysage, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Prononce la jonction des instances enregistrées sous les no14/ 03792 et 10/ 13829 ;
Vu l'arrêt de cette Cour du 26 janvier 2012 et celui de la Cour de Cassation du 29 octobre 2013 ayant rejeté le pourvoi de la SARL Cardo architecture et paysage :
Rappelle qu'il a été définitivement jugé que la cour litigieuse était une partie commune dont la superficie ne pouvait être incluse dans le mesurage, fait en application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, et annexé à l'acte de vente du 1er août 2007 ;
En conséquence, rejette le moyen de la SARL Cardo architecture et paysage tendant à faire juger que la cour est une partie privative ;
Condamne in solidum M. Michel X...et M. Fabien Z...à restituer à la SARL Sofic la somme de 2 032, 25 ¿ avec intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2007 ;
Dit que les intérêts échus seront capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du Code Civil ;
Condamne la SARL Cardo architecture et paysage à payer à M. Michel X...et M. Fabien Z...la somme de 1 900 ¿ de dommages-intérêts ;
Déboute M. Michel X...et M. Fabien Z...de leur demande contre la société Mutuelle des architectes français-MAF ;
Rejette toutes autres demandes ;
Condamne la SARL architecture et paysage aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ;
Condamne la SARL Cardo architecture et paysage, en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile, à payer à :
- la SARL Sofic la somme de 8 000 ¿,
- M. Michel X...et M. Fabien Z...la somme 8 000 ¿.
Le Greffier, La Présidente,
