Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 27 JANVIER 2016
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/10879
Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Mai 2013 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 10/01305
APPELANTE
Association LES OLIVIERS prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Jean-Loup PEYTAVI, avocat au barreau de PARIS, toque : B1106, avocat postulant
Assistée de Me Daniel REIN, avocat au barreau de PARIS, toque : B0408, avocat plaidant
INTIMÉE
SA LES RÉSIDENCES DE LA RÉGION PARISIENNE (RRP) prise en la personne de ses représentants légaux
Immatriculée au RCS de Bobigny sous le n°314 101 734
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par Me Frédéric LALLEMENT de la SCP BOLLING - DURAND - LALLEMENT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480, avocat postulant
Assistée de Me Judith CHAPULUT de l'Association KACEM - CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0220, avocat plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Octobre 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal BARTHOLIN, présidente
Madame Brigitte CHOKRON, conseillère
Madame Caroline PARANT, conseillère
Greffier : lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO
ARRÊT :
- contradictoire,
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière.
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Faits et procédure :
Suivant jugement en date du 7 juillet 1994 rectifié par jugement du 28 septembre 1994, le tribunal de commerce de Paris a accepté l'offre par la société résidences de la Région Parisienne ci après RRP de reprise de divers biens immobiliers ayant appartenu à des associations et sociétés à but philanthropique, cultuel et culturel, à charge par elle de passer des conventions de mise à disposition pour de durées de 80 ans avec les associations utilisant les locaux à des buts sociaux, éducatifs, cultuels, culturels, afin de conserver à ces locaux leur destination et leur affectation .
C'est dans ces conditions que suivant acte sous seing privé en date du 27 juillet 1994, la SA Les Résidences de la Région Parisienne (RRP) et l'association Les Benjamins de Pantin, aux droits de laquelle se trouve l'association Les Oliviers, ont conclu une promesse de prêt à usage ou commodat portant sur des locaux au sein d'un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 1] en Seine-Saint-Denis, correspondant au rez-de-chaussée, à la terrasse du 5ème étage et au 7ème étage du bâtiment.
Par avenant en date du 11 janvier 2000, les parties sont convenues d'une nouvelle désignation des locaux objet du commodat, à savoir : le rez-de-chaussée du bâtiment C représentant des « locaux crèche d'une surface de 246 m² environ », situé [Adresse 4] aux lieu et place du 7ème étage de l'immeuble du [Adresse 3], repris par la société RRP.
Selon acte de même date, un protocole d'accord a été signé entre les parties confirmant notamment la substitution de locaux.
Par acte d'huissier en date du 2 octobre 2009, l'association Les Oliviers a fait assigner la société RRP devant le tribunal de grande instance de Bobigny, aux fins d'obtenir à titre principal la restitution des locaux de 8ème étage de l'immeuble situé [Adresse 3] après remise en état, la condamnation de la défenderesse à indemniser son préjudice de jouissance et à lui verser la somme de 126.000 euros à titre d'indemnité provisionnelle, et afin de voir désigner un expert.
Par jugement en date du 14 mai 2013, le tribunal de grande instance de Bobigny a :
- débouté l'association Les Oliviers de sa demande principale et de sa demande subsidiaire,
- débouté la société RRP de sa demande reconventionnelle,
- débouté la société RRP de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.
L'association Les Oliviers a relevé appel de ce jugement le 30 mai 2013. Par ses dernières conclusions en date du 23 décembre 2013, elle demandait à la Cour de :
Confirmer le jugement rendu le 14 mai 2013 en ce qu'il a :
- rejeté la demande reconventionnelle formée par les Résidences de la Région Parisienne,
- rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par l'intimée,
- rejeté la demande fondée par l'intimée sur l'article 700 du Code de procédure civile,
Débouter l'intimée de l'ensemble de ses demandes,
Infirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté l'appelante tant de sa demande principale que de sa demande subsidiaire,
Déclarer nuls et de nul effet l'avenant et le protocole d'accord du 11 janvier 2000,
Dire et juger que la société RRP s'est appropriée les locaux du 8ème étage du bien loué en fraude des droits de la requérante, en conséquence,
Ordonner la restitution des locaux du 8ème étage libre de tous occupants du chef de la RRP et ce sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de deux mois suivant la décision à intervenir,
Dire que les locaux seront restitués après avoir été remis en état pour permettre leur exploitation par l'école,
Condamner l'intimée à indemniser la concluante de la perte de jouissance causée par son appropriation frauduleuse des locaux du 8ème étage et ce jusqu'à la restitution desdits locaux,
Condamner l'intimée, dans l'attente du dépôt du rapport, au versement d'une indemnité provisionnelle d'un montant de 198.000 euros.
A titre subsidiaire, si la Cour refusait d'ordonner la restitution des locaux,
Condamner l'intimée à indemniser la requérante pour la perte de jouissance qu'elle subit, de novembre 2002 à juillet 2074, date d'expiration de la mise à disposition,
Désigner tel expert qu'il plaira à la Cour aux fins de déterminer l'étendue du préjudice subi par la concluante privée de la jouissance des locaux du 8ème étage sur une durée de 72 ans,
Condamner l'intimée dans l'attente du dépôt du rapport au versement d'une indemnité provisionnelle d'un montant de 1.296.000 euros,
Condamner l'intimée au paiement d'une somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
Dire que les frais d'expertise éventuels seront à la charge de l'intimée, qui sera également condamnée aux entiers dépens.
Par arrêt en date du 20 mai 2015, la cour a demandé aux parties de s'expliquer sur la nature de la nullité alléguée ainsi que sur son régime.
L'association les Oliviers y a répondu par simple note adressée à la cour le 2 juin 2015.
Par ses dernières conclusions datées du 16 juin 2015, la société RRP demande quant à elle à la Cour de :
Dire et juger irrecevable, en tout cas mal fondée, l'Association Les Oliviers en son appel, l'en débouter,
Dire et juger prescrite l'action en nullité de l'association Les oliviers et l'endébouter,
Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté l'Association Les Oliviers de sa demande principale,
Faisant droit à l'appel incident de la société Les Résidences de la Région Parisienne :
La déclarer recevable et bien fondée et infirmant le jugement dont appel,
Condamner, au titre des charges arriérées, l'Association Les Oliviers au paiement de la somme de 135.083,55 euros, compte arrêté au 1er janvier 2015,
La condamner au paiement d'une somme de 15.000 euros sur le fondement de l'article 32-1 du Code de procédure civile, la procédure étant abusive et vexatoire,
Condamner l'Association Les Oliviers au paiement d'une somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
La condamner en tous les dépens.
SUR CE,
L'association Les Oliviers appelante expose dans sa note adressée à la cour le 2 juin 2015 que la nullité de l'avenant et du protocole d'accord en date du 11 janvier 2000 n'a jamais été soulevée avant l'arrêt avant dire droit et que le juge n'a pas la faculté de relever d'office la prescription, en application des dispositions de l'article 2247 du code civil, « fût-ce en respectant le principe du contradictoire »,
L'affaire a été renvoyée à la mise en état par arrêt avant dire doit du 20 mai 2015; il appartenait ainsi aux parties de conclure à nouveau sur la question de droit invoquée d'office et relative à la nature et au régime applicables à la nullité invoquée par l'association Les Oliviers; l'intimée a alors conclu régulièrement en invoquant la prescription de l'action diligentée par l'association Les Oliviers, ce qui ne constitue pas une demande nouvelle mais une fin de non recevoir pouvant être soulevée pour la première fois en cause d'appel .
Sur la nullité de l'avenant et du protocole d'accord du 11 janvier 2000 :
L'association Les Oliviers avait fait observer à titre liminaire que la mention dans la désignation des lieux de l'acte du 27 juillet 1994 du 7ème étage de l'immeuble [Adresse 3] est une erreur de plume et qu'elle a toujours occupé le 8ème étage de cet immeuble.
Ce point n'est pas contesté.
Elle fait valoir que le jugement du tribunal de commerce de 1994 comme le pret à usage omettent de faire mention de l'existence du rez- de -chaussée de l'immeuble du [Adresse 5] occupé alors par une crèche, que leur occupation par l'association Les Benjamins de Pantin ne saurait être contestée, que la substitution opérée avec les locaux du 7ème étage ( en réalité le 8ème étage de immeuble) ne pouvait donc porter que sur d'autres locaux que ceux déjà occupés à titre gratuit par l'association depuis 1978, que l'association a été maintenue dans la croyance erronée confirmée par des courriers échangés que d'autres locaux allaient être construits à son usage au rez de chaussée de l'immeuble. Elle produit au soutien de ses allégations un courrier de la société RRP daté du 19 février 1998 par lequel cette dernière informait l'association qu'un local pourrait être créé en contrepartie de la restitution par l'occupant du 8ème étage et un courrier en réponse du 20 avril 1999 par lequel elle confirmait accepter le principe de l'échange et des plans établis selon elle à la demande de la société RRP et remis en 1999 sur lesquels apparaîtrait l'aménagement supplémentaire de 63 m² à son bénéfice.Elle soutient que l'avenant et le protocole d'accord du 11 janvier 2000 sont donc dépourvus de cause, en raison de l'absence de la contrepartie due par la société RRP, qu'elle a été contrainte d'accepter cet accord en raison des sommes réclamées par la partie adverse au titre des loyers prétendument dus à raison de l'occupation des locaux situés [Adresse 4] et non inclus dans le commodat.
Elle reproche au jugement entrepris d'avoir considéré que la substitution de locaux n'était pas dénuée de contrepartie en se fondant sur les concessions consenties par la société RRP, à savoir la reconnaissance d'un titre d'occupation sur les locaux du [Adresse 3] par le biais du commodat et l'apurement de la dette de loyers relative au [Adresse 4] alors que, selon elle, le commodat ne lui offre pas plus de titre que le jugement du tribunal de commerce du 7 juillet 1994 soumettant l'acquisition des biens de la SCI [Localité 3] par la société RRP au maintien des occupants des lieux à titre gratuit. L'occupation ayant toujours été gratuite, elle soutient que l'apurement d'une prétendue dette locative ne saurait être une contrepartie à la privation de jouissance d'une partie des locaux,
En conséquence, elle demande l'annulation de l'avenant et du protocole d'accord du 11 janvier 2000 et la restitution des locaux du 8ème étage de l'immeuble du [Adresse 3] libre de tous occupants du chef de la société RRP sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de deux mois suivant la décision à intervenir, après remise en état pour permettre leur exploitation par l'école. Elle demande en outre l'indemnisation de la perte de jouissance causée par l'appropriation frauduleuse desdits locaux et la condamnation de l'intimée au versement d'une indemnité provisionnelle d'un montant de 198.000 euros..
Elle soutient enfin qu'elle a pour but de protéger l'exercice d'une mission d'intérêt général (utilisation des locaux « à des buts sociaux, éducatifs, cultuels ou cultures », exploitation d'une école sous contrat) et se trouve donc soumise au régime des nullités absolues, que la nullité est encore encourue pour absence de prix sérieux et suivrait également dans cette hypothèse le régime des nullités absolues.
La société Les Résidences de la région parisienne soutient que la reprise et l'aménagement des locaux du 8ème étage en trois appartements a été réalisée en accord avec l'association, et même à sa demande pour des raisons de sécurité, qu'elle ne s'est jamais engagée à fournir d'autres locaux en contrepartie de cette reprise et que l'avenant n'est intervenu que pour régulariser la situation des locaux en rez-de-chaussée du [Adresse 4] et celle du 8ème étage rue Brossolette (désigné par erreur 7ème étage). Elle demande la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a retenu l'existence d'une cause aux actes litigieux, consistant en un apurement de la dette locative et en une régularisation de l'occupation des locaux par l'association Les Oliviers.
Elle fait valoir que si aucun loyer ne peut être facturé à l'association aux termes du jugement du 7 juillet 1994, les charges d'entretien restent dues conformément aux dispositions du Code civil sur le contrat de prêt à usage, au commodat du 27 juillet 1994 et à l'avenant du 11 janvier 2000, que l'appelante ne rapporte pas la preuve des conditions d'occupation antérieures relativement aux loyers et charges, l'attestation du gérant de la SCI [Localité 3] n'étant pas probante.
Elle fait valoir dans ses dernières conclusions que la nullité pour défaut de cause d'un contrat est une nullité relative soumise à la prescription quinquennale de l'article 1304 du code civil .
Ceci étant expose, il convient de relever que l'association Les Oliviers faisait valoir en première instance que le litige ne portait que sur l'interprétation du jugement du 7 juillet 1994 du tribunal de commerce de Paris, demandant la restitution des locaux du 8ème étage du [Adresse 3] à [Localité 1], libres de toute occupation pour permettre de les utiliser à usage d'école, la condamnation de la défenderesse à l'indemniser de leur appropriation frauduleuse depuis 2002, jusqu'au jour de leur restitution, la désignation d'un expert pour en apprécier la valeur locative, et à titre subsidiaire, l'indemnisation de la perte de jouissance des locaux;
En cause d'appel, elle invoque expressément dans le dispositif de ses écritures la nullité de l'avenant et du protocole d'accord du 11 janvier 2000 pour défaut de cause, qu'elle avait seulement demandé en première instance d'écarter en jugeant que la société RPP s'était appropriée les locaux du 8ème étage de l'immeuble du [Adresse 3] en fraude de ses droits.
Il résulte des pièces produites aux débats qu'avant la signature du protocole, les parties ont échangé des courriers - la société RRP faisant état de la création éventuelle d'un local en rez -de- chaussée en contrepartie de la restitution des locaux du 7ème étage ( en réalité le 8ème ) tandis que l'association Les Benjamins de Pantin indiquait en réponse accepter l'échange proposé entre le 8ème étage et 'les classes à construire' .
Il n'est pas contesté que l'association Les Benjamins de Pantin occupait au rez- de- chaussée de l'immeuble situé [Adresse 3] des locaux à usage d'école et la mention dans son courrier de la promesse par la société RRP de construire des classes confirme ce point; en revanche, s'agissant des modalités d'occupation par elle des autres locaux à usage de crèche, le protocole signé entre les parties indique que l'association n' occupe ces locaux représentant une surface de 246m² environ en rez- de -chaussée du bâtiment B situé [Adresse 5] que depuis 1994 alors qu'il résulte des différents témoignages produits aux débats, d'une photographie scolaire et de l'attestation de M [J] [N] que ces locaux étaient en réalité occupés à usage d'école maternelle avant la date du jugement du tribunal de commerce du 7 juillet 1994.
Ils n'ont cependant pas été compris dans le commodat signé le 27 juillet 1994 et l'association n'établit pas qu'elle était exemptée des charges au titre de cette occupation ; le protocole signé entre les parties contient en effet le détail des charges dues tant au titre de l'école [Établissement 1] située [Adresse 3] que de celles dues au titre du bâtiment dénommé crèche situé [Adresse 5] pour la période allant de 1995 à 1999 ; l'association a cependant reconnu au terme de cet acte être redevable également des loyers alors qu'il est établi qu'elle occupait ces locaux dans un but éducatif à la date de leur cession au profit de la société RRP de sorte que les loyers n'étaient pas dus.
Non seulement, elle échoue ainsi à démontrer que l'avenant et le protocole qu'elle a signés sont dépourvus de cause dans la mesure ou elle ne justifie pas du règlement des charges dues tant pour le bâtiment école que pour celui dénommé crèche, et qui s'élevaient au total à de plus de 400 000 francs à la date de signature de l'acte mais elle l'a exécuté au moins partiellement puisqu'elle a conformément à son engagement restitué les locaux du 7ème étage ( en réalité le 8ème qu'elle occupait ) et occupé les autres locaux sans payer les charges correspondantes dont elle a été exemptée jusqu'à la date de l'avenant et du protocole ;
Il s'ensuit que son action en nullité de l'avenant et du protocole signés en janvier 2000 et dont elle a exécuté partiellement les dispositions, aucune violation d'une disposition d'ordre public n'étant invoquée et les buts poursuivis par l'association étant étrangers à l'action entreprise, était prescrite à la date de son assignation du 2 octobre 2009.
Sur les charges relatives aux locaux du [Adresse 4] :
La société les Résidences de la région parisienne sollicite le paiement de la somme de 135.083,55 € correspondant aux charges restant dues selon décompte arrêté au 12 janvier 2015 en fonction d'une clef de répartition qui est celle des tantièmes établis à la suite du rapport de M. [R] [H], géomètre expert, du 6 mai 1999 et compte tenu de la restitution du 8ème étage. Elle précise que l'association Les Oliviers a réglé certaines charges les 17 février et 6 mai 2005 sans réserve et a relancé la société RRP par courrier du 27 février 2006 « en s'étonnant de ne pas avoir reçu de provision de charges de mai 2005 et janvier 2006 » .
Or la société les Résidences de la région parisienne a opéré un calcul des charges suivant une clef de répartition n'ayant fait l'objet d'aucun accord entre les parties; elle verse aux débats des décomptes pour la période allant de 2001 à 2015 ainsi qu'un décompte individuel de charges pour 2013 sans produire les relevés correspondant et valant régularisation annuelle des charges réclamées .
Cette demande, outre qu'elle est prescrite en grande partie dans la mesure ou elle porte sur des charges antérieures de plus de cinq ans à la demande, est injustifiée de sorte qu'à bon droit, le tribunal l'a rejetée .
Sur les autres demandes :
La société les Résidences de la région parisienne échoue à démontrer que la procédure diligentée par l'association Les oliviers est abusive alors que celle-ci obtient satisfaction pour partie sur le point relatif aux charges réclamées .
En revanche, l'association Les Oliviers supportera les entiers dépens et paiera à la société les Résidences de la région parisienne une somme de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile .
PAR CES MOTIFS
Recevant la demande de la société les Résidences de la région parisienne en ses dernières conclusions et tendant à la prescription de l'action,
Réformant le jugement déféré, seulement en ce qu'il a débouté l'association Les Oliviers de sa demande au fond,
Statuant à nouveau, ajoutant,
Dit que la demande tendant à la nullité de l'avenant et du protocole du 11 janvier 2000 est prescrite,
Condamne l'association Les Oliviers aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile et la condamne à payer à la société les Résidences de la région parisienne la somme de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du même code.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
