Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 20 JANVIER 2016
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/23331
Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Novembre 2013 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 11/12891
APPELANTE
SCI MERYGREG prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Véronique KIEFFER JOLY, avocat au barreau de PARIS, toque : L0028, avocat postulant
Assistée de Me Olivier BEAUGRAND de l'AARPI OB£MA CONSEILS, avocat au barreau de PARIS, toque : D0457, avocat plaidant
INTIMÉE
SARL WATHEVER prise en la personne de ses représentants légaux
Immatriculée au RCS de Paris sous le n°439 077 462
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Frédéric BURET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1998, avocat postulant
Assistée de Me Annabel Laure CHEVALLIER SANMARTY, avocat au barreau de PARIS, toque : A0244, avocat plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Novembre 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Brigitte CHOKRON, conseillère, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal BARTHOLIN, présidente
Madame Brigitte CHOKRON, conseillère
Madame Caroline PARANT, conseillère
Greffier : lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO
ARRÊT :
- contradictoire,
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière.
********
Suivant acte sous seing privé du 18 octobre 2001, la société Merygreg a consenti à la société Whatever un bail commercial d'une durée de neuf ans à effet du jour de la signature du bail, pour se terminer le 17 octobre 2010, sur des locaux dépendant d'un immeuble sis [Adresse 2], moyennant un loyer annuel en principal de 180.000 francs soit 27.440,82 euros .
La destination du bail, initialement limitée à la 'petite restauration à emporter sans préparation de cuisine sur place, ni aucune transformation y compris tout réchauffage d'aliments pouvant entraîner des fumées et odeurs nécessitant ou non une installation de ventilation; commerce de détail sans nuisance à l'environnement', a été étendue par avenant du 3 octobre 2003 à l'activité de 'débit de boissons 1ère catégorie' .
Une clause d'échelle mobile a été stipulée dans les termes suivants : 'Le montant du loyer ci-dessus fixé sera indexé de plein droit et sans notification de demande en hausse ou en baisse, tous les ans en fonction de la variation des variations de l'indice du coût de la construction établi par l'Insee -base 100 au 3ème trimestre 1953, l'indice de base étant le dernier indice connu lors de la signature du bail, soit celui du 1er trimestre 2001 (1125)' .
Par application de cette clause, le loyer a été révisé annuellement à effet du 18 octobre de chaque année, pour atteindre au 18 octobre 2009 la somme de 36.660,96 euros, accusant ainsi une augmentation de plus du quart par rapport au loyer contractuel .
Par un acte d'huissier de justice du 30 juin 2010, la société Whatever a fait signifier à sa bailleresse une demande de révision du loyer au fondement de l'article L. 145-39 du code de commerce et demandait la fixation du loyer révisé au 1er juillet 2010 à la valeur locative, qu'elle estimait à la somme annuelle de 11.400 euros hors charges et hors taxes .
Le 6 octobre 2010, la société Whatever a notifié son mémoire en fixation du loyer du loyer révisé à la somme de 11.400 euros par an hors taxes et hors charges ; le 9 décembre 2010, la société Merygreg a notifié son mémoire en réplique, proposant la fixation du loyer révisé au 1er juillet 2010 à la valeur du loyer indexé, subsidiairement, à la somme de 27.440,82 euros correspondant au loyer contractuel initial .
C'est dans ces circonstances que, faute d'accord entre les parties, la société Whatever a assigné, le 15 mars 2011, la société Merygreg en fixation judiciaire du prix du bail révisé .
Par jugement contradictoire du 10 octobre 2011, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a :
-constaté que le montant du loyer par l'effet de l'application de la clause d'échelle mobile se trouvait augmenté de plus du quart par rapport au prix précédemment fixé,
-dit que la demande en révision est recevable au regard des dispositions de l'article L. 145-39 du code de commerce,
-pour le surplus, avant-dire-droit, a désigné un expert pour avis sur la valeur locative des lieux loués .
L'expert [L] [G] a procédé à sa mission et déposé son rapport le 18 janvier 2013, concluant à une valeur locative de 13.300 euros hors taxes et hors charges au 1er juillet 2010 ; les parties ont échangé les mémoires, demandant, respectivement, la société Whatever que le loyer au 1er juillet 2010 soit fixé à la somme annuelle de 13.300 euros en principal, la société Merygreg, qu'il soit fixé, à compter de cette même date, à 29.122 euros hors taxes et hors charges, subsidiairement , à 27.440, 82 euros hors taxes et hors charges.
Par jugement contradictoire du 29 novembre 2013, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris, a :
-fixé à la somme de 19.382 euros par an en principal à compter du 1er juillet 2010, le loyer du bail révisé entre la Sci Merygreg et la société Whatever pour les locaux situés [Adresse 2],
-débouté les parties de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné chacune des parties par moitié aux dépens incluant le coût de l'expertise judiciaire,
-ordonné l'exécution provisoire .
La société Merygreg (SCI) a relevé appel de ce jugement le 5 décembre 2013; par dernières conclusions signifiées le 16 octobre 2014, l'appelante demande à la cour d'infirmer le jugement déféré et, statuant à nouveau, de débouter la société Whatever de ses prétentions, à titre principal, fixer le loyer annuel du bail révisé à la valeur locative, soit à la somme de 29.122,88 euros hors taxes et hors charges, à compter du 1er juillet 2010, à titre subsidiaire, fixer le loyer annuel du bail révisé à la valeur du loyer fixé initialement le 18 octobre 2001, soit à la somme de 27.440,82 euros hors taxes et hors charges, à compter du 1er juillet 2010, condamner la société Whatever à lui verser la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant les frais d'expertise dont distraction.
La société Whatever (SARL), intimée, par dernières conclusions signifiées le 2 avril 2015, demande à la cour, au visa des articles L. 145-33, 145-39 du code de commerce, 563 et 564 du code de procédure civile, de débouter l'appelante de ses prétentions, de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé à la somme 19.382 euros par an en principal à compter du 1er juillet 2010 le loyer du bail révisé, condamner la société Merygreg à lui verser la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens , y compris les frais d'expertise, dont distraction .
SUR CE :
La société appelante Merygreg soutient que la société Whatever n'est pas fondée à prétendre à la fixation du loyer du bail révisé au 1er juillet 2010 à un montant inférieur, fût-il égal à la valeur locative, au montant annuel de 27.440,82 euros par an en principal correspondant au loyer contractuel initial ;
Elle se prévaut, pour faire écarter une telle prétention, de la clause du bail aux termes de laquelle il a été 'expressément convenu, comme constituant une condition essentielle et déterminante du présent bail, sans laquelle il n'aurait pas été consenti, que le preneur renonce pendant toute la durée du présent bail à faire fixer judiciairement le loyer à une somme inférieure au loyer contractuel défini ci-dessus, même dans le cas où la valeur locative se révélerait inférieure au loyer contractuel et ce nonobstant les dispositions de l'article L. 145-38 du code de commerce' ;
Elle estime qu'il s'infère de la clause précitée, tenant de loi aux parties, la renonciation expresse et non équivoque de la société locataire à demander, pendant toute la durée du bail, la fixation judiciaire du prix du bail révisé à une somme inférieure au loyer contractuel initial, et ce, que la demande de révision soit fondée sur l'article L. 145-38 du code de commerce ou sur l'article L. 145-39 du même code ;
La société intimée Whatever, soulignant à titre liminaire que sa demande de révision est formée au fondement de l'article L. 145-39 du code de commerce, fait valoir que la clause qui lui est opposée est d'interprétation stricte en ce qu'elle est dérogatoire aux dispositions d'ordre public relatives à la révision des loyers commerciaux, qu'elle ne se réfère expressément qu'à l'article L. 145-38 du code de commerce instituant la révision triennale et n'entend déroger en conséquence qu'à ce seul article et non pas à l'article L. 145-39, qui n'est pas cité, propre aux baux assortis d'une clause d'échelle mobile, qu'elle doit être appréciée au regard du contexte dans lequel le bail a été conclu, c'est-à-dire à l'époque, antérieure à la loi Murcef du 11 décembre 2001, où s'était développée une jurisprudence admettant, lors de la révision triennale d'un bail commercial, et en l'absence d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, que le juge puisse fixer le loyer à la valeur locative lorsque celle-ci se révèle inférieure au loyer contractuel ;
Elle s'en rapporte pour le surplus aux motifs retenus par le premier juge aux termes desquels 'la clause contractuelle dont se prévaut la bailleresse figure au paragraphe 'Loyer' du bail' ; 'aucune clause dérogatoire similaire ne figure au paragraphe 'Révision' où se trouve la clause d'indexation annuelle' ; 'en conséquence, les parties n'ont pas entendu limiter le mécanisme de révision des loyers indexés prévu à l'article L. 145-39 du code de commerce ni, plus précisément, le preneur renoncer à obtenir la fixation du loyer révisé à la valeur locative même inférieure au loyer contractuel initial, dès lors que les conditions de l'article L. 145-39 se trouveraient remplies' ;
Or, il importe de relever que la clause 'loyer' du bail pose, en des termes clairs et dénués de toute équivoque, à titre de condition essentielle et déterminante sans laquelle le bail n'aurait pas été consenti, que le preneur renonce, pendant toute la durée du 'présent bail', à faire fixer judiciairement le loyer à une somme inférieure au loyer contractuel défini ci-dessus ( 180.000 francs soit 27.440,82 euros hors taxes par an) ;
La clause concerne les demandes du preneur en fixation judiciaire du loyer pendant la durée du 'présent bail', c'est-à-dire les demandes de révision du loyer, et ne distingue pas selon que la demande de révision serait fondée sur l'article L.145-38 du code de commerce ou sur l'article L. 145-39 du même code, visant les demandes tendant à faire fixer judiciairement le loyer du bail révisé, quel qu'en soit le fondement ;
Elle tend à garantir au bailleur, avec le consentement exprès du preneur, un loyer minimum intangible pendant toute la durée du bail ;
La partie de la clause indiquant in fine '..., même dans le cas où la valeur locative se révélerait inférieure au loyer contractuel et ce nonobstant les dispositions de l'article L.145-38 du code de commerce' n'apporte aucune restriction aux stipulations qui la précèdent mais tend au contraire à les renforcer en venant préciser, pour prévenir toute discussion sur ce point, que, dans tous les cas, y compris celui où la valeur locative serait inférieure, le loyer du bail révisé ne pourra être fixé en dessous du loyer contractuel initial ;
Pas davantage les parties n'ont entendu limiter la portée de la clause avec la mention 'et ce nonobstant les dispositions de l'article L.145-38 du code de commerce' laquelle vise au contraire à réaffirmer, en considération de la jurisprudence antérieure à la loi Murcef, que le loyer du bail révisé ne pourra être fixé en dessous du loyer contractuel initial quand bien même la valeur locative serait inférieure ;
La société Whatever est en conséquence mal fondée à prétendre, par dénaturation de la clause du bail, que la renonciation du preneur à demander à faire fixer judiciairement le loyer à une somme inférieure au loyer 'plancher' de 27. 440,82 euros par an ht ne vaudrait que pour les demandes en révision de l'article L. 145-38 à l'exclusion de celles de l'article L. 145-39 ;
C'est vainement qu'elle avance à cet égard que la clause de loyer minimum est stipulée sous le paragraphe 'Loyer' et qu'il n'est prévu aucune clause similaire au paragraphe 'Révision' où se trouve énoncée la clause d'indexation annuelle du loyer ; c'est en effet sous le paragraphe 'Loyer' que les parties ont entendu convenir d'un loyer 'plancher' en dessous duquel ne pourra être fixé le loyer du bail révisé, quel que soit le cas de révision , et il n' y avait dès lors aucun lieu à faire référence à l'article L. 145-39 dans le paragraphe consacré à la clause d'échelle mobile qui a vocation à fixer les modalités de cette clause ;
La société Whatever est encore mal fondée à exciper des dispositions de l'article L. 145-15 du code de commerce en vertu desquelles 'sont nuls et de nul effet , quelle qu'en soit la forme, les clauses et stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41 (...)' ;
En effet, la clause stipulant la renonciation du preneur à faire fixer judiciairement le loyer à une somme inférieure au loyer contractuel ne fait pas échec aux dispositions de l'article L. 145-39 puisqu'elle permet au preneur, dès lors que sont remplies les conditions de la demande de révision, d'obtenir une fixation à la baisse du loyer du bail révisé mais dans la limite du loyer 'plancher' convenu ;
En l'espèce, la révision ouverte au preneur par application des dispositions de l'article L. 145-39 est de nature à porter le loyer du bail révisé à compter du 1er juillet 2010 au montant minimum stipulé au bail de 27.440,82 euros par an hors taxes et hors charges alors que , par le jeu de clause d'échelle mobile, le loyer avait atteint à la date du 18 octobre 2009 le montant de 36.660,96 euros ;
Pour demander que le loyer révisé au 1er juillet 2010 soit fixé à la somme de 29.122,88 euros hors taxes et hors charges par an correspondant selon elle à la valeur locative , la société Merygreg produit des échantillons de valeurs de référence issues des documentations respectives de Mme [V] et M. [X] ;
Ce dernier fournit exclusivement des valeurs locatives de marché et aucune fixation judiciaire ni renouvellement amiable ; quant à Mme [V], elle propose des références concernant des brasseries et salons de thé de grande surface et à très large linéaire de façade , le plus souvent en angle, tels 'le Malakoff' , 'Carette', 'Cimarosa', 'Le Coq', 'Frog' sans aucune mesure avec le local considéré de restauration rapide d'une surface pondérée de 20,19 m2, ou encore des agences bancaires et des agences immobilières dont l'activité de bureaux est très éloignée de celle du commerce en cause ; restent en définitive trois références de commerces de restauration rapide sur l'[Adresse 2] , portant les trois sur des locations nouvelles et dont le prix du m2 pondéré évolue de 750, 802, 850 euros, et une référence relative à une fixation judiciaire au 1er juillet 2007 à 600 euros le mètre carré pondéré pour une boutique, sur l'[Adresse 2], de tableaux-antiquités ;
Ces données, parcellaires, ne sont pas pertinentes à justifier de la valeur locative alléguée par la bailleresse et sont insuffisantes à contredire les conclusions de l'expert judiciaire qui estime quant à lui la valeur locative à 600 euros le mètre carré pondéré avant correction et , après application des majorations tenant à l'effet 'bonbonnière', à la large destination du bail qui vise outre la restauration rapide les 'commerces de détail sans nuisance à l'environnement' et le 'débit de boissons de catégorie 1", au droit de terrasse, et de l'abattement pour mise à la charge du preneur du paiement de l'impôt foncier, à la somme de 13.300 euros en principal par an ;
Le loyer du bail révisé au 1er juillet 2010 sera en conséquence fixé, conformément à la demande subsidiaire de société Merygreg à la somme de 27.440, 82 euros par an hors taxes et hors charges correspondant au loyer minimum convenu au bail du 18 octobre 2001 ;
L'équité commande de condamner la société Whatever à payer à la société Merygreg une indemnité de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;
Succombant à l'appel , la société Whatever en supportera les dépens .
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement déféré sauf en celle de ses dispositions fixant le sort des dépens de première instance,
Statuant à nouveau,
Fixe à la somme de 27.440,82 euros par an hors taxes et hors charges le loyer du bail révisé à compter du 1er juillet 2010 entre la société Merygreg et la société Whatever pour les locaux situés [Adresse 2],
Condamne la société Whatever à verser à la société Merygreg une indemnité de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens de la procédure d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
