Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU O7 JANVIER 2016
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/17014
Sur renvoi après cassation, selon l'arrêt rendu le 7 mai 2014 par la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation (pourvoi n° M. 13-5610) , de l'arrêt rendu le3 Mai 2012 par le Pôle 4 - Chambre 3 de la cour d'appel de Paris (RG :10/13241), sur appel d'un jugement rendu le 03 juin 2010 par le Tribunal d'instance de Paris 7ème (RG:11-09-000428).
DEMANDEUR À LA SAISINE
Madame [H] [H]
née le [Date naissance 1]/1939 à [Localité 1]
Demeurant : [Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Olivier D'ANTIN de la SCP D'ANTIN BROSSOLLET, avocat au barreau de PARIS, toque : P0336
Ayant pour avocat plaidant : Me Philippe TESSIER avocat au barreau de PARIS, toque : P0336
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2015/047893 du 07/12/2015 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
DEFENDEUR À LA SAISINE
SNC SAINT MICHEL
RCS PARIS 407 901 461
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Jacqueline AUSSANT, avocat au barreau de PARIS, toque : E1638
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Novembre 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Isabelle VERDEAUX, Présidente de chambre, et M. Philippe JAVELAS, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Isabelle VERDEAUX, Présidente de chambre
Madame Sophie GRALL, Conseillère
M. Philippe JAVELAS, Conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Viviane REA
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Isabelle VERDEAUX, présidente et par Mme Viviane REA, greffière présente lors du prononcé.
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EXPOSE DU LITIGE
Mme [H] [H] est locataire au [Adresse 3], de deux lots n°17, consistant en une pièce principale et une cuisine, et n°16, portant sur une chambre contiguë au lot n°17. Ces deux lots sont la propriété de la société en nom collectif SAINT MICHEL.
La SNC SAINT MICHEL a fait délivrer à Mme [H] deux congés pour vendre ces deux lots, les 31 mars 2005 pour le lot n°17 et 30 janvier 2009 s'agissant du lot n°16.
Mme [H] n'ayant pas répondu favorablement à ces deux offres, sa bailleresse l'a fait assigner devant le tribunal d'instance du 7ème arrondissement de Paris, qui, par jugement du 3 juin 2010, a :
-validé les congés signifiés le 31 mars 2005 pour le 31 décembre 2005 et le 30 janvier 2009 pour le 31 juillet 2009,
-dit que, dans le mois de la signification du jugement, Mme [H] était tenue de quitter et de laisser libre les locaux de la rue Chevert,
-dit, qu'à défaut, elle serait expulsée
condamné Mme [H] à payer à la SNC SAINT MICHEL la somme de 673, 64 euros en deniers ou quittances au titre de l'arriéré locatif.
Mme [H] a interjeté appel de ce jugement et, par arrêt du 3 mai 2012, la cour d'appel de Paris a confirmé le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne l'arriéré locatif, condamné Mme [H] à payer à la SNC SAINT MICHEL la somme de 3 705, 02 euros, terme de janvier 2011 inclus et débouté Mme [H] de sa demande de délais.
Mme [H] s'est pourvue en cassation contre cet arrêt le 8 avril 2013.
Par arrêt du 7 mai 2014, la Cour de cassation, 3ème chambre civile, a cassé et annulé en toutes ses dispositions l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 3 mai 2012, au visa de l'article 455 du Code de procédure civile et renvoyé l'affaire devant la cour d'appel de Paris autrement composée, en considérant que la cour d'appel n'avait pas répondu aux conclusions de Mme [H] qui soutenait que la SNC SAINT MICHEL, qui avait acquis la totalité de l'immeuble et n'était plus propriétaire que de quelques lots, n'avait produit qu'une copie incomplète de son titre de copropriété et que la SNC SAINT MICHEL avait laissé sans réponse une sommation de communiquer l'intégralité de ce document, ainsi que la liste des lots vendus depuis son acquisition.
L'affaire a été clôturée le 16 avril 2015.
Par arrêt du 11 juin 2015, la cour d'appel de Paris, autrement composée, faisant droit à la demande de Mme [H], a ordonné la révocation de l'ordonnance de clôture du 16 avril 2015 et le renvoi de l'affaire à la mise en état pour permettre à Mme [H] de régulariser de nouvelles écritures en réponse à celles notifiées par la SNC SAINT MICHEL au mois de janvier 2015 et dans lesquelles il était soutenu par l'intimée que Mme [H] ne pouvait bénéficier de la protection de la loi du 6 juillet 1989, parce qu'elle n'habite pas les lieux loués à titre de résidence principale et aurait sous-loué les lieux en violation de ses obligations contractuelles.
L'affaire a été plaidée au fond le 5 novembre 2015.
Dans le dispositif de ses dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 16 septembre 2015, Mme [H] demande à la Cour de :
à titre principal, déclarer irréguliers les congés délivrés par la SNC [H] les 31 mars 2005 et 30 janvier 2009, du fait de l'absence de réponse de la SNC SAINT MICHEL sur le nombre de lots vendus,
à titre subsidiaire, et dans l'hypothèse où la SNC SAINT MICHEL ferait la démonstration que les conditions d'application de l'accord collectif du 9 juin 1998 ne sont pas réunies, prononcer la nullité du congé délivré le 30 janvier 2009, portant sur le lot n°16, du fait que Mme [H], lorsque ce congé lui a été délivré, avait atteint l'âge de 70 ans et disposait de revenus inférieurs à 1,5 fois le SMIC, et prononcer également la nullité du congé délivré le 31 mars 2005, parce que le lot n°16 est contigu du lot n°17 et forme avec lui un seul ensemble,
en tout état de cause, condamner la SNC SAINT MICHEL à payer à Mme [H] une indemnité de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
La SNC SAINT MICHEL, dans le dispositif de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 9 octobre 2015, demande à la Cour de :
à titre principal, valider les deux congés délivrés à Mme [H] au motif que, Mme [H] n'habitant pas les lieux loués à titre de résidence principale à la date de délivrance de l'assignation emportant congé, la loi du 6 juillet 1989 n'était pas applicable, non plus que l'accord collectif du 9 juin 1998,
à titre subsidiaire, prononcer la résiliation des deux baux, au motif que Mme [H] a manqué à ses obligations contractuelles en sous-louant et/ou en se subsituant des tiers dans les lieux loués,
à titre infiniment subsidiaire, valider les deux congés donnés au motif que Mme [H] ne démontre pas que l'accord collectif du 9 juin 1998 était applicable,
en tout état de cause
confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné l'expulsion de Mme [H] et de tous occupants de son chef,
dire qu'à défaut de libération spontanée des lieux dans le mois du prononcé de l'arrêt, l'expulsion pourra intervenir avec l'assistance du commissaire de police, de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, à compter de l'arrêt à intervenir,
ordonner le transport et la séquestration des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il appartiendra aux frais, risques et périls de Mme [H], et ce conformément aux dispositions des articles L 433-1 et R 433-6 du Code des procédures civiles d'exécution,
confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme [H] à payer une indemnité d'occupation mensuelle,
infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a limité le montant de cette indemnité mensuelle au montant du dernier loyer contractuel et fixer cette indemnité à la somme forfaitaire mensuelle de 1 000 euros à compter de la signification de l'arrêt et jusqu'à complète libération des locaux et remise des clefs,
débouter Mme [H] de toutes ses demandes,
condamner Mme [H] à payer à la SNC SAINT MICHEL une indemnité de 8 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
condamner Mme [H] aux dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
CELA ETANT EXPOSE
LA COUR
I) Sur la validité des congés délivrés le 31 mars 2005 et le 30 janvier 2009 à Mme [H]
Mme [H] fait grief au jugement rendu par le tribunal d'instance du VII ème arrondissement de Paris le 3 juin 2010 d'avoir, en ce qui concerne les lots n° 16 et n°17, déclaré bon et valable le congé signifié le 31 mars 2005 pour le 31 décembre 2005 et le congé signifié le 30 janvier 2009 pour le 31 juillet 2009. Elle fait valoir que ce congés doivent être déclarés nuls, d'une part, parce que le bailleur à qui cette preuve incombe, ne démontre pas que les conditions d'application de l'accord collectif du 9 juin 1998 n'étaient pas réunies et, d'autre part, s'agissant du congé délivré le 31 mars 2005, parce que ce congé concernant un local contigu et étroitement lié au local n°17, l'irrégularité du congé portant sur le lot n°16 entraîne nécessairement celle du congé portant sur le lot n°17.
La SNC SAINT MICHEL réplique, en premier lieu et à titre principal, que les congés litigieux doivent être validés parce que la loi du 6 juillet 1989 n'est pas applicable du fait que les lots n°16 et 17 ne constituent pas l'habitation principale de Mme [H], en deuxième lieu et à titre subsidiaire, que les baux doivent être résiliés du fait que Mme [H] a contrevenu à ses obligations contractuelles en permettant à M. [C] de les occuper à sa place, et en ne réglant pas complètement et régulièrement ses loyers, en troisième lieu et à titre infiniment subsidiaire, que ce n'est pas au bailleur mais bien au preneur de démontrer que l'accord collectif du 9 juin 1998 devait s'appliquer et qu'en l'espèce, Mme [H] échoue dans l'administration de cette preuve, alors même que la SNC SAINT MICHEL verse aux débats l'intégralité de son acte d'acquisition, en quatrième lieu et enfin, que, même si la cour devait faire droit à la demande de nullité du congé délivré le 31 janvier 2009 et portant sur le lot n°16, cette nullité demeurerait sans incidence sur la validité du congé du 31 mars 2005.
Sur ce
S'agissant, en premier lieu, du moyen soulevé par la SNC SAINT MICHEL et tiré du fait que la loi du 6 juillet 1989 ne trouverait pas à s'appliquer du fait que le lot n°16 ne constituerait pas l'habitation principale de Mme [H], l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au moment de la délivrance du congé litigieux, prévoyait que le logement loué devait constituer l'habitation principale du locataire, l'habitation principale devant s'entendre du lieu de principal établissement, c'est-à-dire celui où la personne à l'intention de fixer le centre de ses activités avec une certaine permanence.
Afin de démontrer que les lots n°16 et n°17 ne constituent pas la résidence principale de Mme [H], la SNC SAINT MICHEL verse aux débats un procès-verbal de constat sur requête, établi le 23 juillet 2009, par Mme [L] [P], huissier de justice, faisant apparaître que la cuisine contient un petit réchaud et de la vaisselle, un congélateur quasiment neuf, qui est en fonctionnement et qui est rempli, que la pièce principale est très encombrée, que la pièce composant le lot n°16 est également très encombrée, que M. [C], présent dans les lieux, indique à l'huissier de justice que Mme [H] vient régulièrement car elle est très attachée à cet endroit et qu'elle lui prête la vieille salle d'eau et l'huissier de justice d'indiquer que « Mme [H] n'habite pas à cette adresse, que M. [C] a envahi le couloir commun et utilise le lot n°16 et une partie du lot n°17, soit l'entrée et la cuisine et que deux pièces, - celle constituant l'autre partie du lot n°17 et la pièce constituant l'autre partie du lot n°16 ' sont à l'abandon ». Ce procès-verbal s'accompagne d'un rapport de visite infructueuse du 13 mai 2009 et de deux attestations de deux occupants de l'immeuble qui indiquent ne pas avoir vu Mme [H] dans l'immeuble, l'un depuis deux ans et demi, l'autre depuis au moins trois ans.
Cependant ces pièces, ayant été établies postérieurement aux dates de délivrance des congés litigieux ne démontrent pas que les locaux loués ne constituaient pas l'habitation principale de Mme [H] à ces dates. Au surplus, les faits allégués par la SNC SAINT MICHEL eussent-ils été établis, qu'ils n'auraient pas été de nature à entraîner la requalification des contrats de bail qui restent soumis, jusqu'à leur renouvellement, aux dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989.
Il s'ensuit que le moyen soulevé par la SNC SAINT MICHEL et tiré du fait que les congés devraient être validés parce que les baux seraient soumis aux dispositions du Code civil et non à celles de la loi du 6 juillet 1989, sera rejeté.
Sur le moyen soulevé par Mme [H], et tiré du fait que la SNC SAINT MICHEL ne rapporterait pas la preuve que les conditions de mise en 'uvre de l'accord collectif du 9 juin 1998 n'étaient pas réunies, il incombe au locataire invoquant la nullité du congé pour violation de l'accord du 9 juin 1998 d'établir que le congé est soumis aux dispositions des accords collectifs et s'inscrit dans une opération de vente de plus de dix logements.
Toutefois, en l'espèce, la société Saint-Michel, dont le titre de propriété permet d'établir qu'elle avait acquis la totalité des logements de l'immeuble et que cet immeuble, qui comprend deux corps de bâtiments comportant respectivement six et cinq étages, pour une surface habitable de 1 260 mètres carrés, comporte plus de dix logements, a laissé sans réponse une sommation interpellative lui demandant de communiquer la liste des lots vendus par elle depuis son acquisition.
Dès lors, il appartient à la Cour de tirer les conséquences de la carence de la SNC SAINT MICHEL qui a fait obstacle à ce que Mme [H] puisse fournir la preuve que les conditions d'application de l'accord du 9 juin 1998 étaient réunies, en annulant les deux congés litigieux, sans qu'il soit besoin de statuer sur le moyen soulevé, à titre subsidiaire, par Mme [H] et tiré du fait que le congé portant sur le lot n°16, délivré le 31 janvier 2009, aurait violé les dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
En conséquence, le jugement querellé sera infirmé en ce qu'il a déclaré bons et valables le congé signifié le 31 mars 2005 pour le 31 décembre 2005 pour le lot n°17 et le congé signifié le 30 janvier 2009 pour le 31 juillet 2009, en ce qui concerne le lot n°16.
II) Sur la demande formée par la SNC SAINT MICHEL à titre subsidiaire, de résiliation des deux baux portant sur les lots n°16 et 17, pour manquement par Mme [H] à ses obligations légales et contractuelles
A titre subsidiaire, Mme [H] demande à la Cour de prononcer la résiliation des baux au visa de l'article 1184 du Code civil, au motif, d'une part, que les lots loués sont occupés par M. [C], alors que tant la loi du 6 juillet 1989, que le bail portant sur le n°17 interdit au locataire de se substituer quelque personne que ce soit ni prêter les lieux à un tiers et, d'autre part, que Mme [H] n'est pas à jour du paiement de ses loyers.
Mme [H] ne formule aucune observation sur cette demande de l'intimée ni sur les deux moyens invoqués à son soutien.
Sur ce
Il résulte des dispositions de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 auxquelles se trouve soumis le bail verbal consenti à Mme [H], en 1997, que, le locataire ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement, sauf avec l'accord écrit du bailleur.
Par ailleurs, le bail consenti à Mme [H] et portant sur lot n°17 fait interdiction au preneur de sous-louer ou céder en totalité ou en partie son droit à la location, et de se substituer quelque personne que ce soit ou de prêter les lieux, même temporairement, à des tiers.
Or il ressort clairement du procès-verbal d'huissier de justice du 23 juillet 2009 qu'une partie des locaux loués sont occupés par M. [C] et plus précisément, le lot n°16 dans son entier et l'entrée et la cuisine du lot n°17.
L'infraction ainsi constatée est suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire des baux litigieux sur le fondement des dispositions de l'article 1184 du Code civil.
Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a ordonné l'expulsion de Mme [H] et fixé l'indemnité mensuelle d'occupation au montant du dernier loyer contractuel.
III)Sur les demandes accessoires
Mme [H], qui succombe, sera condamnée aux dépens de la procédure de première instance, qui comprendront le coût du procès-verbal de constat du 23 juillet 2009, et d'appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour statuant par mise à disposition au greffe CONTRADICTOIREMENT ,
CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions à l'exception de celle ayant déclaré bons et valables le congé signifié le 31 mars 2005 pour le 31 décembre 2005 pour le lot n°17 et le congé signifié le 30 janvier 2009 pour le 31 juillet 2009, en ce qui concerne le lot n°16,
Statuant à nouveau de ce chef
DÉCLARE irréguliers les congés délivrés par la SNC SAINT MICHEL à Mme [H] [H] les 31 mars 2005 et 30 janvier 2009 portant sur les lots n°16 et 17 de l'immeuble sis [Adresse 3],
PRONONCE la résiliation judiciaire des deux baux consentis à Mme [H] [H] et portant portant sur les lots n°16 et 17 de l'immeuble sis [Adresse 3],
Ajoutant au jugement entrepris
DÉBOUTE Mme [H] [H] de ses demandes, fins et prétentions,
DÉBOUTE la SNC SAINT MICHEL de sa demande visant à voir fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 1 000 euros à compter de la signification du présent arrêt,
Vu l'article 700 du Code de procédure civile, condamne Mme [H] [H] à payer à la SNC SAINT MICHEL une somme de 3 500 euros,
CONDAMNE Mme [H] [H] aux dépens de de la procédure de première instance, qui comprendront le coût du procès-verbal de constat du 23 juillet 2009, et de la procédure d'appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
