Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 06 JANVIER 2016
(n° , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/12456
Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Février 2014 - Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 13/01327
APPELANT
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 3] représenté par son syndic de copropriété la société SOREPHIMMO, RCS PARIS B 382 217 909, ayant son siège social
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représenté par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055
assisté de Me Joan DRAY, avocat au barreau de PARIS, toque C2355
INTIMÉE
Madame [E] [B], née le [Date naissance 1]1958 à [Localité 2] (YOUGOSLAVIE)
[Adresse 3]
[Adresse 3]
représentée par Me Eric AUDINEAU de l'AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, toque : D0502
assistée de Me Farida KACHER, avocat au barreau de PARIS, toque D502
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Novembre 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Dominique DOS REIS, Président de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Président de chambre
Madame Denis JAFFUEL, Conseiller
Madame Claudine ROYER, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Monia RANDRIAMBAO
ARRÊT :
- Contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Président et par Madame Emilie POMPON, Greffier présent lors du prononcé.
***
Mme [E] [B] est propriétaire, dans l'immeuble sis [Adresse 1] (93) du lot n° [Cadastre 1] de la copropriété décrit au règlement de copropriété comme une « remise ».
Une assemblée générale des copropriétaires du 28 mars 2012 ayant, par une résolution n° 18, refusé de l'autoriser à apposer une boîte à lettres à son nom dans les parties communes, Mme [E] [B] a, par actes extra-judiciaires des 30 novembre 2012 et 22 avril 2013, assigné le syndicat des copropriétaires à l'effet de l'autoriser à poser cette boîte à lettres et de condamner ledit syndicat à lui payer une somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts sans préjudice d'une somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.
Par jugement du 26 février 2014, le tribunal de grande instance de Bobigny a :
- constaté qu'aucun dépôt de permis de construire n'était nécessaire préalablement au changement de destination du lot n° [Cadastre 1] en l'absence d'un décret pris en exécution de l'article L. 421-1 du code de l'urbanisme pouvant s'appliquer à l'espèce,
- constaté que les assemblées générales de copropriétaires des 6 avril 2000 et 5 avril 2003 s'étaient prononcées sur des autorisations de travaux portant sur les conditions de jouissance de la remise et laissaient préfigurer le changement de destination à venir,
- constaté qu'il n'était justifié d'aucune appropriation par Mme [E] [B] de droits résiduels à construire constituant l'accessoire de parties communes et appartenant au syndicat des copropriétaires, cette dernière n'ayant créé aucune SHON nouvelle, l'emprise au sol de son ancienne remise n'ayant pas été modifiée,
- constaté qu'il n'était pas davantage justifié que ce serait le changement de destination de la remise qui imposerait désormais de comptabiliser la superficie au plancher du lot [Cadastre 1] dans la SHON, alors que, dès l'origine, puisque le lot 7 n'était pas décrit comme un « garage », ladite superficie n'avait pas dû manquer d'être déjà prise en compte dans le C.O.S.,
- constaté, en conséquence, qu'aucun dépassement du C.O.S. n'était caractérisé du seul fait, en l'espèce, du changement de destination de la « remise » qui n'était déjà pas un garage, portant sur une superficie de plancher jamais modifié,
- constaté qu'aucun moyen d'illégalité ne pouvait prospérer puisque l'autorisation de travaux avait été donnée à Mme [E] [B] par le maire de [Localité 1], compétent et habilité pour détecter toute éventuelle infraction aux règles d'urbanisme,
- jugé la transformation du lot régulière sur le fondement de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965, compte tenu de ses caractéristiques propres (logement décent) et de sa conformité à la destination de l'immeuble (à usage d'habitation),
- jugé que le lot n° [Cadastre 1] était devenu, par suite de sa légitime et régulière transformation, un local à usage d'habitation, de sorte que Mme [E] [B] était fondée à prétendre à l'installation d'une boîte aux lettres, le fait que ledit lot ne constitue ni son domicile ni sa résidence habituelle ou secondaire étant parfaitement indifférent,
- constaté que c'était par suite d'un abus de majorité que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, après avoir procédé lui-même à l'enlèvement d'une précédente boîte à lettres, s'était opposé, sans aucun juste motif à faire valoir, au retour à la situation antérieure dans sa résolution n° 18 votée le 28 mars 2012,
- autorisé Mme [E] [B] à mettre en place dans les parties communes de l'immeuble, à ses frais, une boîte à lettres qui constituera l'accessoire du lot [Cadastre 1] dûment transformé en local à usage d'habitation, suivant un modèle qui devra être identique à la batterie de boîtes aux lettres actuellement existante,
- condamné le syndicat des copropriétaires à verser à Mme [E] [B] les sommes de 1.000 € à titre de dommages-intérêts et de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens,
- dit que Mme [E] [B] serait dispensée de toute participation aux frais de procédure par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- ordonné l'exécution provisoire,
- rejeté toute autre demande.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a relevé appel de ce jugement dont il poursuit l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 9 octobre 2015, de :
' au visa des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965,
- débouter Mme [E] [B] de ses demandes,
- constater que les assemblées générales de copropriétaires des 6 avril 2002 et 5 avril 2003 ne se sont pas prononcées sur des autorisations de travaux portant sur les conditions de jouissance de la remise et n'ont jamais laissé préfigurer le changement d'affectation irrégulier du lot n° [Cadastre 1] effectué par Mme [E] [B],
- dire que le lot n° [Cadastre 1] est à usage de remise,
- dire qu'au regard des caractères de l'immeuble, le lot n° [Cadastre 1], propriété de Mme [E] [B], ne peut être affecté à l'usage d'habitation à défaut d'autorisation en ces sens de l'assemblée générale des copropriétaires accordée conformément aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965,
- dire la transformation du lot n° [Cadastre 1] irrégulière sur le fondement de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 compte tenu de ses caractéristiques propres (lot situé sur cour), du fait que cette transformation est intervenue en violation des droits des copropriétaires,
- déclarer, en conséquence, régulière l'interdiction exprimée par la résolution n° 18 de l'assemblée générale des copropriétaires du 28 mars 2012 et interdisant à Mme [E] [B] de mettre en place dans les parties communes de l'immeuble une nouvelle boîte à lettres constituant l'accessoire du lot n° [Cadastre 1] indûment transformé en local à usage d'habitation,
- condamner Mme [E] [B] à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.
Mme [E] [B] prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le [Cadastre 1] octobre 2014, de :
' au visa des articles 3, 35, 25b, 30 de la loi du 10 juillet 1965, R.111-14-1 du code de la construction et de l'habitation, de l'arrêté du 29 juin 1979,
- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,
- la dire recevable et fondée en ses demandes,
- l'autoriser à faire réaliser les travaux sur les parties communes selon la 18ème résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 28 mars 2012,
- dire qu'elle sera dispensée de toute participation aux frais de procédure par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.
CECI ETANT EXPOSE, LA COUR
Au soutien de son appel, le syndicat des copropriétaires indique que la copropriété n'a jamais autorisé le changement d'usage du lot n° [Cadastre 1], que l'autorisation donnée en son temps par les assemblées générales de copropriétaires de 2002 et 2003 de raccorder ledit lot à l'eau et à l'électricité ou de déplacer une porte latérale n'ont pas eu pour effet d'accorder implicitement ou non cette autorisation, que la transformation de la remise à usage d'habitation s'est faite irrégulièrement avec des atteintes aux parties communes (pose de baies vitrées) et que la pose d'une boite à lettres ne tend qu'à parfaire cette irrégularité ;
Mme [E] [B] répond que le refus d'autorisation de travaux opposé par l'assemblée générale du 28 mars 2012 est constitutif d'un abus de majorité, que les travaux sollicités sont simples et ne portent atteinte ni à l'esthétique ni à l'harmonie de l'immeuble, que le rapport de l'architecte [L] atteste de l'habitabilité du lot n° [Cadastre 1] dont l'affectation à usage de logement ne porte pas davantage atteinte à la destination de l'immeuble qui est à usage d'habitation ;
Les développements des parties sur l'abus de majorité qui affecterait la validité de la résolution n° 18 de l'assemblée générale des copropriétaires du 28 mars 2012 sont sans objet puisque cette résolution n'est pas contestée ;
Quant à l'autorisation de travaux sollicitée, il apparaît que la pose d'une boite à lettres personnelle par un copropriétaire constitue l'adjonction d'un élément nouveau relevant de l'autorisation judiciaire de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 ; de ce fait, la demande est recevable ;
Sur le fond, l'article R.111-14-1 du code de la construction et de l'habitation prévoit que, pour leur desserte postale, les bâtiments d'habitation doivent être pourvus de boîtes à lettres à raison d'une boîte à lettres par logement ; or, n'étant pas propriétaire d'un logement, mais, selon le règlement de copropriété de l'immeuble, d'une remise, Mme [E] [B] n'est pas fondée à demander la pose d'une boite à lettres dans les parties communes de l'immeuble ; à cet égard, elle ne saurait se prévaloir des autorisations de raccordement aux réseaux octroyées par les assemblées générales de copropriétaires de 2002 et de 2003 alors que ces autorisations n'équivalaient ni expressément ni implicitement à autoriser la transformation du lot n° [Cadastre 1] à usage de logement et qu'il lui incombe de demander à l'assemblée générale ce changement d'affectation, quitte à contester un éventuel refus pour abus de majorité, la Cour n'ayant pas, dans les limites de sa saisine, à trancher ce point qui nécessite l'examen de la conformité de ce changement d'affectation à la destination de l'immeuble et aux droits des copropriétaires eu égard à la configuration et à l'agencement de local dont s'agit, dépourvu de compteurs de fluides individuels et assorti d'un nombre minimal de tantièmes de copropriété, en tant que « remise » ;
Le jugement dont appel étant infirmé, la Cour déboutera Mme [E] [B] de sa demande d'autorisation de pose d'une boîte à lettres dans les parties communes de l'immeuble ;
En équité, Mme [E] [B] sera condamnée à régler une somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
Infirme le jugement entrepris,
Statuant à nouveau,
Déboute Mme [E] [B] de sa demande d'autorisation de pose d'une boîte à lettres dans les parties communes de l'immeuble du [Adresse 1],
La condamne à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] une somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette toute autre demande,
Condamne Mme [E] [B] aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, Le Président,
