Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 5
ARRÊT DU 09 DÉCEMBRE 2015
(n° , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/04967
Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Décembre 2013 -Tribunal de Grande Instance d'EVRY - RG n° 11/05985
APPELANTE
SCI SIVESE LA PECHERIE siret n°412 770 398 agissant en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 1]
[Localité 1]
N° SIRET : 412 770 398
Représentée et assistée par Me Rémy BARADEZ de la SELARL BREMARD/BARADEZ & ASSOCIES, avocat au barreau d'ESSONNE
INTIME
Monsieur [I] [X] né le [Date naissance 2]/1950
[Adresse 3]
[Localité 2]
né le [Date naissance 1] 1950 à [Localité 3]
Représenté par Me Clothilde CHALUT-NATAL, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU, toque : R295 et assisté par Me GABET Laurent avocat au barreau de L'ESSONNE substituant Me Pascal HORNY .
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 22 Septembre 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Marie-Agnès CHAUMAZ, Présidente de chambre
M. Claude TERREAUX, Conseiller
Madame Maryse LESAULT, Conseillère
Rapport ayant été fait par Madame Marie-Agnès CHAUMAZ, présidente, conformément à l'article 785 du Code de procédure civile
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Madame Coline PUECH
ARRÊT :
- Contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Marie-Agnès CHAUMAZ, président et par Madame Coline PUECH, greffier présent lors du prononcé.
FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES
Par acte authentique en date du 18 mars 2008 la SCI SIVESE LA PECHERIE a vendu à M. [I] [X] un ensemble immobilier composé de dix appartements destinés a la location, situé [Adresse 2], pour un montant de 700.000 euros.
Invoquant l'existence de désordres affectant la toiture qui lui auraient été dissimulés par la SCI SIVESE LA PECHERIE, M. [I] [X] a, le 1er décembre 2008, assigné la SCI SIVESE LA PECHERIE en référé pour solliciter l'organisation d'une expertise .Désigné en qualité d'expert par ordonnance de référé du tribunal de grande instance d'EVRY du 23 décembre 2008, M. [K] [C] a déposé son rapport le 17 juin 2010 .
Sur une nouvelle assignation de M. [I] [X] qui se plaignait de désordres affectant les installations électriques, M. [E] [T] a été désigné en qualité d'expert par ordonnance de référé du tribunal de grande instance d'EVRY du 4 août 2009 et a déposé son rapport le 6 avril 2010 .
Sur assignation au fond délivrée par M. [I] [X] le 13 juillet 2009, le tribunal de grande instance d'EVRY a, par jugement du 5 décembre 2013 :
- condamné la SCI SIVESE LA PECHERIE à payer à M. [I] [X] la somme de 45.527,5l euros au titre des travaux de la réfection des installations électriques ;
- débouté M. [I] [X] de sa demande de condamnation au
titre des travaux de réfection de la couverture ;
- condamné la SCI SIVESE LA PECHERIE à payer à M. [X] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné M. [I] [X] et la SCI SIVESE LA PECHERIE in solidum au paiement des dépens ;
- dit que la charge finale des dépens sera supportée à hauteur de 60% par la SCI SIVESE LA PECHERIE et de 40% par M. [I] [X] ;
- dit que les dépens mis a la charge de la SCI SIVESE LA PECHERIE seront recouvrés directement par Maître Pascal HORNY, membre de la SCP HORNY-MONGIN-SERVILLAT, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.
- rejeté toute autre demande .
Le 5 mars 2014, la SCI SIVESE LA PECHERIE a interjeté appel total de ce jugement.
Par conclusions du 17 septembre 2014, la SCI SIVESE LA PECHERIE a demandé à la cour de:
- infirmer le jugement du 5 décembre 2013 en ce qu'il l'a condamnée au titre des travaux de réfection des installations électriques, ainsi qu'au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 et aux dépens à hauteur de 60 % ;
- le confirmer pour le surplus ;
-débouter M. [X] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions;
- le condamner au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens, lesquels pourront être recouvrés directement par Maître Rémy BARADEZ, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile .
Par conclusions (dites 'n°1") en réponse et d'appel incident du 17 juillet 2014, M. [I] [X] a demandé à la cour de:
Statuant sur l'appel principal,
- confirmer les dispositions du jugement rendu le 30 Décembre 2013, en ce qu'il a condamné la SCI SIVESE à lui payer la somme de 45 527.51 € au titre de la réfection électrique ;
- dire que la condamnation interviendra à titre principal sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, et à titre subsidiaire, au tire de la mise en conformité du bâtiment ;
- le recevoir en son appel incident et le déclarer bien fondé,
- réformer les dispositions du jugement rendu le 5 Décembre 2013 en ce qu'il a rejeté la réclamation présentée au titre des réfections de couverture et des dommages et intérêts pour résistance abusive ;
Statuant à nouveau,
- condamner la SCI SIVESE à lui payer :
* au titre de la couverture sur rue 20 192.70 €
* au titre de la réfection de la couverture sur cour 27 419.45 €
A titre principal, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code Civil, et subsidiairement 1616 du code civil,
Pour le surplus,
- condamner la SCI SIVESE à lui payer la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- condamner la SCI SIVESE à lui payer la somme de 8 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
- condamner la SCI SIVESE en tous les dépens lesquels comprendront le coût des opérations d'expertise confiés à M. [T] d'une part et à M. [C] d'autre part dont recouvrement au profit de Maître Clothilde CHALUT-NATAL conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile .
L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 juin 2015.
La cour se réfère pour plus ample exposé des demandes aux conclusions ainsi visées.
MOTIFS
Considérant que M. [I] [X] sollicite la confirmation du jugement qui a condamné la SCI SIVESE LA PECHERIE au paiement du coût des travaux de réfection des installations électriques et son infirmation en ce qu'il l'a débouté de sa demande de condamnation au titre des travaux de réfection de la couverture ;
Considérant que l'acte de vente signé le 18 mars 2008 entre la SCI SIVESE et M. [I] [X] comporte une clause d'exclusion de garantie des vices cachés dont la SCI SIVESE LA PECHERIE se prévaut pour sa part au soutien de son appel principal ;
Qu'il est ainsi stipulé en page 11 de l'acte que
'L'acquéreur, sauf à tenir compte de ce qui peut être indiqué par ailleurs ;
- prendra le bien vendu dans l'état où il se trouvera le jour de l'entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du VENDEUR pour raison :
Soit de l'état des constructions, de leurs vices même cachés, sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires contraires analysées le cas échéant ci-après. ...'
Considérant que cette clause est valable en vertu de l'article 1643 du code civil sauf si M. [I] [X] rapporte la preuve soit que la SCI SIVESE LA PECHERIE connaissait l'existence des vices cachés au moment de la vente soit que la SCI SIVESE LA PECHERIE est un vendeur professionnel ; qu'il incombe en effet à M. [I] [X] qui se prévaut de la nullité de la clause de rapporter cette preuve ;
Considérant que sur ce dernier point, si la SCI SIVESE LA PECHERIE dit avoir été constituée à l'occasion de l'acquisition de l'immeuble litigieux, M. [I] [X] ne justifie pas du contraire et n'apporte aucun élément de preuve de nature à démontrer que la SCI SIVESE LA PECHERIE aurait précédemment vendu un autre immeuble que celui-ci ou qu'elle se serait lancée dans l'activité habituelle d'achat et de vente d'immeuble ;
Qu'au contraire, même si la qualité de l'acquéreur n'est pas un critère de la validité de la clause, la SCI SIVESE LA PECHERIE verse aux débats 9 matrices cadastrales de nature à montrer que M. [I] [X] est propriétaire de plusieurs biens immobiliers à Villeneuve le Roi (94);
Considérant que la SCI SIVESE LA PECHERIE produit en outre une attestation de M. [G] [V], régulière en la forme du 25 mars 2013 dont il ressort notamment qu'au début de1999, M. [I] [X] a confié la gestion de son patrimoine immobilier à l'agence dans laquelle M. [G] [V] travaillait, que lorsque celui-ci a quitté cette agence pour fonder sa propre structure d'administrateur de biens, M. [I] [X] l'a suivi ; que M. [I] [X] a alors confié la gestion de son patrimoine à la SARL SECG dont M. [G] [V] était l'associé ; que M. [G] [V] ajoute que jusqu'à son départ en retraite en 2007, M. [I] [X] n'a pas cessé d'acheter et de vendre des biens immobiliers en menant seul toutes les négociations tant avec les vendeurs qu'avec les acquéreurs ; que cette attestation régulière en la forme, précise et circonstanciée est de nature à démontrer que M. [I] [X] en ce qui le concerne connaît bien le domaine immobilier pour y avoir exercé une pratique récurrente de la négociation et des acquisitions et ventes de biens immobiliers permettant de retenir une qualification à caractère professionnel ;
Considérant en tout cas qu'en l'absence de toute preuve que la SCI SIVESE LA PECHERIE exerce à titre professionnel l'activité de vendeur de biens immobiliers, la clause stipulée dans l'acte de vente doit être déclarée valable de sorte que M. [I] [X] sera débouté de sa demande en réparation des désordres affectant les installations électriques ;
Considérant que cette clause n'est cependant pas applicable aux désordres affectant la couverture si M. [I] [X] démontre le dol de la venderesse à son
égard en ce qui les concerne' ;
Que M. [I] [X] reproche à la SCI SIVESE LA PECHERIE de n'avoir 'jamais porté à sa connaissance l'existence de quelconques difficultés liées à des sinistres de type 'dégâts des eaux' dont certains locataires se seraient plaints' ;
Mais considérant que le rapport d'expertise de M. [C] du 17 juin 2010 met en évidence l'état de vétusté et d'insalubrité de l'ensemble du bâtiment; que les dégâts qu'il a constatés à l'intérieur du bâtiment ont pour origine la vétusté des couvertures ; que l'expert dit expressément que la vétusté de cet ensemble immobilier 'était apparente dans les parties communes, dans les escaliers et dans les appartements' et que 'les pièces de l'appartement sur cour au 1er étage et les réparations de la couverture, objet de l'assignation, étaient visibles depuis les fenêtres, les murs et les plafonds étaient déjà endommagés avant la transaction' ;
Qu'en commentaire de ses photographies jointes à son rapport, l'expert a mentionné que la toiture, objet de l'assignation d'origine, est visible depuis les fenêtres de l'immeuble sur rue acquis par M. [I] [X] et que l'état de vétusté des couvertures du bâtiment était parfaitement visible depuis les châssis et les fenêtres du bâtiment sur rue (cf P 5 du rapport de M. [C]) ;
Que l'expert ajoute en conclusion (P 17) que 'La simple visite des lieux témoigne d'une vétusté générale des locaux, ....Toutes les toitures sont anciennes avec diverses réparations. Il est évident que d'importants travaux de réhabilitation étaient à prévoir, à ce sujet M. [I] [X] a sollicité des aides et subventions auprès de l'ANAH. J'estime sous toutes les réserves d'usage que le mauvais état général était de nature à susciter toute la prudence nécessaire pour l'achat du patrimoine concerné par la présente expertise ';
Considérant que compte tenu de l'état général du bâtiment et des constatations de l'expert, les vices invoqués par M. [I] [X] étaient manifestement apparents et ce d'autant plus que ce dernier a procédé à la visite du bien préalable à son achat accompagné d'un architecte; que dans ces conditions, il ne justifie pas avoir été trompé par la SCI SIVESE LA PECHERIE qui lui aurait alors dissimulé l'existence de ces désordres pourtant apparents ;
Considérant en définitive que le jugement sera infirmé partiellement en ce qui concerne les installations électriques, M. [I] [X]étant en définitive débouté de toutes ses demandes ;
Considérant qu'il sera statué sur les dépens et frais irrépétibles dans les termes du dispositif ;
PAR CES MOTIFS,
La cour,
- Infirme le jugement ;
- Statuant à nouveau,
- Déboute M. [I] [X] de l'intégralité de ses demandes ;
- Condamne M. [I] [X] à payer à la SCI SIVESE LA PECHERIE la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamne M. [I] [X] aux entiers dépens ;
- Autorise le recouvrement des dépens par les avocats de la cause dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
