Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 09 DÉCEMBRE 2015
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/20762
Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Octobre 2013 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 11/17107
APPELANTE
Madame [R] [C] [W]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
Représentée par Me My-Kim YANG PAYA de la SCP SEBAN ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0498
INTIMÉE
SA [Adresse 3] prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 1]
[Adresse 2]
Représentée par Me Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090, avocat postulant
Assistée de Me Cécile DERAINS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1547, avocat plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Octobre 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Brigitte CHOKRON, conseillère, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal BARTHOLIN, présidente
Madame Brigitte CHOKRON, conseillère
Madame Caroline PARANT, conseillère
Greffier : lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO
ARRÊT :
- contradictoire,
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière.
********
Suivant acte sous seing privé du 26 septembre 1990, la société [Adresse 4] (SA), a consenti à [H] [W] et [E] [W] un bail commercial portant sur un local à usage d'un commerce de vins, liqueurs, repas froids et plats du jour, situé [Adresse 5] .
Par jugement du tribunal de grande instance de Paris du 16 septembre 2004, [R] [C] [W], veuve de [H] [W], s'est vue reconnaître le droit au bail sur le local commercial sans obligation contractuelle d'exploitation personnelle, et le droit au paiement d'une indemnité d'éviction (à fixer à dire d'expert) et au maintien dans les lieux par l'effet du congé délivré le 25 juin 2003 pour le 31 décembre 2003 .
La société bailleresse ayant exercé son droit de repentir, le tribunal , par jugement du 17 février 2005, a constaté que le bail se trouvait renouvelé pour une durée de 9 années à compter du 26 octobre 2004 aux clauses et conditions du bail expiré sauf en ce qui concerne le loyer .
Au vu du rapport de l'expert [I], le tribunal, par jugement du 10 mai 2007, a fixé le loyer annuel en principal à compter du 26 octobre 2004 à la somme de 5.360 euros et l'indemnité d'occupation pour la période du 1er janvier au 26 octobre 2004 à la valeur annuelle en principal de 4.824 euros ; en outre, le tribunal a pris acte de l'engagement de [R] [C] [W] à verser à la société [Adresse 4] la somme de 1.216 euros en règlement du solde restant du au titre des deux premières années du bail renouvelé au 26 octobre 2004 et l'a condamnée à payer à la société [Adresse 4] la somme de 704,54 euros au titre du solde de l'indemnité d'occupation due entre le 1er janvier et le 26 octobre 2004 .
Les dispositions précitées du jugement du 10 mai 2007 ont été confirmées par arrêt de la cour d'appel de Paris du 8 octobre 2008 .
Un arrêt de la cour d'appel de Paris du 15 janvier 2014, infirmant un jugement du tribunal de grande instance de Paris du 20 mars 2012, a, entre autres dispositions, condamné [R] [C] [W] à payer à la société [Adresse 4] la somme de 4.742,63 euros au titre des loyers et de la régularisation des charges pour la période d'avril 2006 au 31 décembre 2010, outre les provisions pour charges sur cette même période , avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation et capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du code civil, condamné la société [Adresse 4] à payer à [R] [C] [W] la somme de 2.310,77 euros au titre d'un trop-perçu de consommation d'eau avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt .
C'est dans ce contexte que, suivant acte délivré à [R] [C] [W] le 4 juillet 2011 et visant la clause résolutoire du bail, la société [Adresse 4] a, d'une part, fait sommation à locataire de justifier de l'assurance souscrite, de l'exploitation personnelle des lieux loués, de la titularité de la licence IV et du nombre de licences afférents aux lieux loués, de l'entretien des lieux ainsi que de l'exécution des travaux à sa charge et des réparations locatives, et, d'autre part, lui a fait commandement de payer la somme de 10. 212,32 euros au titre de la dette locative, comprenant les indemnités d'occupation, de janvier 2004 à avril 2011 .
Suivant acte du 3 août 2011, [R] [C] [W] a assigné la société [Adresse 4] devant le tribunal de grande instance de Paris en nullité des sommation et commandement de payer et aux fins de la voir condamnée à lui verser une somme de 17.199, 48 euros en répétition de l'indu et de 30.000 euros à titre de dommages-intérêts pour comportement abusif et déloyal.
Par jugement contradictoire du 17 octobre 2013, le tribunal de grande instance de Paris a :
-constaté l'acquisition, le 4 août 2011, de la clause résolutoire,
-ordonné l'expulsion de [R] [C] [W] et de tous occupants de son chef avec l'assistance si besoin est de la force publique,
-ordonné la séquestration du mobilier et des marchandises aux frais, risques et périls de [R] [C] [W],
-condamné [R] [C] [W] à payer une indemnité d'occupation à compter du 4 août 2011 égale au loyer contractuel,
-condamné [R] [C] [W] à payer à la société [Adresse 4] la somme de 1.936,14€ arrêtée au 30 septembre 2012 outre intérêts légaux à compter du 13 février 2013,
-condamné [R] [C] [W] à payer la somme de 2.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-rejeté les autres demandes,
-condamné [R] [C] [W] aux dépens .
[R] [C] [W] a relevé appel de ce jugement le 28 octobre 2013 ; par dernières conclusions signifiées le 12 juin 2015, elle demande à la cour d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a prononcé l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 4 août 2011 et ordonné son expulsion des lieux, de constater qu'elle a justifié de son contrat d'assurances et du paiement de la prime pour l'année en cours, de la détention de la licence IV, de l'entretien des lieux loués, dire qu'elle n'a pas l'obligation d'exploiter personnellement les lieux loués, dire et juger qu'en conséquence, la sommation du 4 juillet 2011 n'est pas fondée et ne saurait produire aucun effet, constater que la révision indiciaire des loyers sur laquelle est fondé le décompte annexé au commandement de payer est irrégulière, qu'elle est parfaitement à jour du règlement des loyers contractuellement exigibles, que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 4 juillet 2011 est nul et de nul effet, condamner la société [Adresse 4] à lui payer la somme de 1.087,53 euros en répétition de l'indu , à titre subsidiaire, lui octroyer des délai de paiement dans le délai maximal de 2 ans, suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu'à l'apurement intégral de la dette, condamner la société [Adresse 4] au paiement de 20.000 euros de dommages-intérêts pour comportement abusif et déloyal , 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais de constat et éventuels honoraires non tarifés réclamés par l'huissier s'il s'avérait nécessaire de recourir au recouvrement forcé.
La société [Adresse 4] (SA), intimée, par dernières conclusions signifiées le 24 juillet 2015, demande à la cour, vu la sommation et le commandement de payer visant la clause résolutoire demeurés infructueux, de débouter [R] [C] [W] de son appel, de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire le 4 août 2011 et ordonné l'expulsion de [R] [C] [W] et de tous occupants de son chef avec si besoin l'assistance de la force publique et la séquestration du mobilier, de l'infirmer en ce qu'il a condamné [R] [C] [W] à payer une indemnité d'occupation à compter du 4 août 2011 égale au loyer contractuel, statuant à nouveau de ce chef, condamner [R] [C] [W] à payer une indemnité d'occupation à compter du 4 août 2011 égale au double du loyer contractuel afin d'éviter un maintien abusif dans les lieux, une somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles, aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile .
SUR CE :
Sur le commandement de payer du 4 juillet 2011,
Aux termes de l'acte qui lui a été délivré par huissier de justice le 4 juillet 2011, il a été fait commandement à [R] [C] [W] d'avoir à payer dans le délai d'un mois, 'la somme totale de 10.212,32 euros correspondant à l'arriéré locatif depuis le terme de janvier 2004, se décomposant en l'arriéré sur les indemnités d'occupation de janvier à octobre 2004 et sur le loyer et les provisions sur charges depuis le mois d'octobre 2004 jusqu'au mois d'avril 2011 inclus' ; il était ajouté à l'acte que 'le décompte précis des sommes appelées et réglées figure sur le tableau annexé et faisant partie intégrante du présent commandement visant la clause résolutoire incluse dans le bail et insérée ci-après (...) ' ;
Pour voir dire le commandement nul et de nul effet, [R] [C] [W] soutient être à jour du règlement des loyers contractuellement exigibles et conteste le décompte locatif produit par l'intimée au motif que la révision indiciaire des loyers sur laquelle ce décompte est fondé serait irrégulière ;
Le loyer du bail renouvelé au 26 octobre 2004 a été fixé, par le jugement précédemment évoqué du 10 mai 2007, à la somme annuelle en principal de 5.360 euros, soit 1.340 euros par trimestre, et l'indemnité d'occupation pour la période du 1er janvier au 26 octobre 2004 à la valeur annuelle en principal de 4.824 euros;
Par ce même jugement, il a été pris acte de l'engagement de [R] [C] [W] de verser à la société [Adresse 4] la somme de 1.216 euros en règlement du solde restant du au titre des deux premières années du bail renouvelé au 26 octobre 2004 et il a été prononcé la condamnation de [R] [C] [W] à payer à la société [Adresse 4] la somme de 704,54 euros au titre du solde de l'indemnité d'occupation due entre le 1er janvier et le 26 octobre 2004 ;
Il ressort du décompte locatif annexé au commandement de payer, recoupé avec les quittances et les talons bancaires de versements d'espèces produits aux débats par l'appelante, que :
-les soldes précités de 1.216 euros et 704,54 euros, restant dus par [R] [C] [W] au titre des deux premières années du bail renouvelé au 26 octobre 2004 et au titre de l'indemnité d'occupation entre le 1er janvier et le 26 octobre 2004, sont demeurés impayés à la date de la délivrance du commandement de payer, le 4 juillet 2011,
-les appels de provisions sur charges n'ont pas été réglés à compter de l'échéance trimestrielle d'avril 2007 et jusqu'à celle d'avril 2011, étant précisé qu'il s'agit de provisions distinctes de celles relatives à la consommation d'eau, lesquelles n'ont pas été davantage réglées, et ce depuis janvier 2006 ; un litige opposait certes les parties, concernant les charges de consommation d'eau pour la période de 2001 à 2005, sur lequel il a été statué par l'arrêt de la cour d'appel de Paris, précédemment visé, du 15 janvier 2014, mais qui ne justifiait pas que la locataire cesse tout paiement à ce titre de janvier 2006 à avril 2011,
-les régularisations de charges pour les années 2005 et 2008 ont été laissées impayées, celles relatives aux années 2006, 2007, 2009 et 2010 n'ont été que très incomplètement réglées ;
En définitive, en écartant les charges de consommation d'eau, le compte des appels pour provisions sur charges fait apparaître en avril 2011 un solde débiteur (déduction faite de deux versements de 10,60 euros chacun) de 1711,14 euros, et le compte des régularisations sur charges un solde débiteur de 4.434,88 euros (déduction faite des versements effectués par la locataire à hauteur de 405,18 euros) ;
En ajoutant à ces sommes, dues au titre des charges, les soldes de 1.216 euros et 704,54 euros, restant dus au titre des deux premières années du bail renouvelé au 26 octobre 2004 et au titre de l'indemnité d'occupation entre le 1er janvier et le 26 octobre 2004, [R] [C] [W] se trouvait devoir, au jour de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, la somme de 8.066,56 euros ;
Il suit de ces éléments que si les premiers juges ont à juste titre soustrait des causes du commandement de payer du 4 juillet 2011 la somme de 2.380,74 euros, correspondant au surplus de loyer réclamé par la bailleresse à compter de janvier 2009 par application d'une révision irrégulière faute d'avoir été notifiée dans les conditions prévues à l'article R.145-20 du code de commerce, il demeure que ce commandement est justifié à hauteur de la somme de 8.066,56 euros et que la demande de [R] [C] [W] tendant à le voir jugé nul et de nul effet ne saurait prospérer ;
[R] [C] [W] ne s'est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d'un mois ; le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a déclaré la clause résolutoire acquise au 4 août 2011 ;
Au regard de l'ancienneté de la dette qui remonte à 2004 pour ce qui concerne les loyers et indemnités d'occupation et à 2007 pour ce qui concerne les charges (hors celles relatives à l'eau), il n'y a pas lieu d'octroyer à [R] [C] [W] les délais de paiement qu'elle sollicite ;
Il s'infère par ailleurs de ce qui précède que la demande de [R] [C] [W] en paiement de la somme de 1.087,53 euros en 'répétition de l'indu' n'est pas fondée ;
Enfin, les premiers juges ont relevé, sans être critiqués sur ce point , que, compte tenu de paiements effectués par [R] [C] [W] en octobre 2012, la société [Adresse 4] justifie d'une créance de 1.936,14 euros au 30 septembre 2012 après déduction des sommes qui lui ont été allouées par le jugement du 10 mai 2007 ; la disposition du jugement déféré condamnant en conséquence [R] [C] [W] à payer à la société [Adresse 4] la somme de 1.936,14 euros arrêtée au 30 septembre 2012 outre intérêts légaux à compter du 13 février 2013 n'est pas davantage contestée et sera en conséquence confirmée ;
Sur la sommation du 4 juillet 2011,
[R] [C] [W] critique le jugement déféré pour avoir retenu que la sommation du 4 juillet 2011 était fondée en ce qui concerne la demande d'avoir à justifier de l'exécution de l'obligation d'entretien mise à sa charge par le bail ;
Aux termes de la sommation, la bailleresse demandait à la locataire 'de justifier de l'entretien des lieux loués et de l'exécution des travaux et réparations locatives à la charge du preneur :
-au visa de l'article III 'entretien-travaux' 6° qui met à la charge du preneur l'obligation de 'faire exécuter, tant au début du présent bail que pendant son cours, toutes réparations quelconques, petites ou grosses, sans aucune exception, entretenir la devanture, la fermeture et le sol des lieux loués, cette énonciation étant purement indicative et non limitative, de telle sorte qu'en fin de jouissance le preneur rende les lieux en parfait état de réparations et d'entretien',
-et au visa du 7° de ce même bail qui prévoit son obligation 'd'entretenir, réparer et changer si besoin est, le tout à ses frais, les réservoirs d'eau, canalisations, chéneaux, descentes d'eau pluviale, etc... qui pourraient intéresser les lieux loués, les canalisations et appareils de gaz et d'électricité, les appareils sanitaires tels que les wc, chasses d'eau etc..., les garantir contre la gelée' ;
Force est de constater que, selon la sommation, la bailleresse rappelle les stipulations du bail et demande à la locataire de justifier qu'elle satisfait aux obligations d'entretien et de réparation mises à sa charge par le bail ; que la bailleresse ne fournit toutefois aucune précision quant aux justifications qu'elle entend obtenir, qu'elle n'articule à l'encontre de la locataire aucun manquement contractuel ni ne lui demande de remédier à un quelconque désordre en exécution de ses obligations contractuelles ;
[R] [C] [W] est fondée dans ces conditions à faire valoir que, tel qu'énoncé, l'acte portant sommation ne pouvait produire effet faute de permettre de faire connaître à son destinataire les injonctions auxquelles il lui était demandé de déférer ;
Cette circonstance n'est toutefois pas de nature à caractériser un comportement abusif et déloyal de la bailleresse dont le commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré par le même acte du 4 juillet 2011, était quant à lui justifié ainsi qu'il résulte du sens de l'arrêt ; la demande de dommages-intérêts formée de ce chef sera en conséquence rejetée ;
Les premiers juges ont procédé à une juste appréciation des circonstances de la cause en fixant l'indemnité d'occupation à compter du 4 août 2011 à un montant égal au loyer contractuel ; la mesure d'expulsion, dont le bénéfice lui a été accordé avec en tant que de besoin l'assistance de la force publique, est suffisante à prévenir le risque de maintien abusif dans les lieux dont se prévaut la société [Adresse 4] pour demander que l'indemnité d'occupation soit portée au double du loyer contractuel ;
Le jugement déféré est en ainsi confirmé en toutes ses dispositions ;
L'équité commande de condamner [R] [C] [W] à payer à la société [Adresse 4] une indemnité complémentaire de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles et de la débouter de sa demande formée à ce même titre;
L'appelante succombant à l'appel en supportera les dépens dans les termes du dispositif ci-après .
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris,
Y ajoutant,
Condamne [R] [C] [W] à payer à la société [Adresse 4] une indemnité complémentaire de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens de la procédure d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile .
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
