COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 03 DÉCEMBRE 2015
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/13604
Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Avril 2014- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no12/ 01410
APPELANTE
SARL 2B INVEST représentée par son gérant en exercice, domicilié audit siège social No SIRET : 494 801 335
ayant son siège au 48 rue Briquet Taillandier-62223 ANZIN SAINT AUBIN
Représentée par Me Véronique KIEFFER JOLY, avocat au barreau de PARIS, toque : L0028 Assistée sur l'audience par Me Caroline CHOPLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0586
INTIMÉS
Mademoiselle CATHERINE X... née le 26 Juin 1968 à MONTPELLIER
demeurant...-75018 PARIS
Représentée et assistée sur l'audience par Me Vincent DAUGY, avocat au barreau de PARIS, toque : G0042
Monsieur Jacques Y..., notaire, né le 02 Avril 1942 à AIN SEFRA (Algérie)
demeurant...-75116 PARIS
Représenté par Me Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499 Assisté sur l'audience par Me Stéphanie BACH de la SCP RONZEAU et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499
Maître Hector Z..., notaire, né le 23 Février 1963 à Tunis (Tunisie)
demeurant...-75116 PARIS
Représenté par Me Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499 Assisté sur l'audience par Me Stéphanie BACH de la SCP RONZEAU et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499
SARL RESTHOCOL AGISSANT POURSUITES ET DILIGENCES DE SON GERANT, domicilié au siège
ayant son siège au 46 bd de la Bastille-75012 PARIS
Représentée et assistée sur l'audience par Me Gérald BERREBI, avocat au barreau de PARIS, toque : G0289, substitué sur l'audience par Me Cécile THURY-BOUVET, avocat au barreau de PARIS, toque : C709
SCP A...- Z... prise en la personne de ses représentants légaux No SIRET : 395 24 4 5 36
ayant son siège au...-75016 PARIS 16
Représentée par Me Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499 Assistée sur l'audience par Me Stéphanie BACH de la SCP RONZEAU et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Octobre 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Christine BARBEROT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Chantal SARDA, Présidente Madame Christine BARBEROT, Conseillère Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
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Par acte sous seing privé du 12 mai 2011, la SARL 2B invest a vendu à Mme Catherine X... les lots no 270 et 61 d'un immeuble sis ... à Paris, 19e arrondissement, soit un appartement et une cave, au prix de 375 000 ¿, la réitération par acte authentique étant fixée au plus tard le 3 août 2011, une clause pénale égale à 10 % du prix de vente était prévue dans cet acte sur laquelle l'acquéreur a versé celle de 18 000 ¿ à titre de dépôt de garantie entre les mains du notaire. Cet acte indiquait que le lot no 270, à créer, provenait des lots 52, 268 et 269 de l'état descriptif de division à modifier, le lot no 268 devant lui-même provenir de la division à venir du lot no 34 appartenant à M. B.... Ce dernier s'étant opposé à la modification, la vente n'a pas été réitérée. Par acte du 12 janvier 2012, Mme X... a assigné la société 2B invest en paiement de la somme de 37 500 ¿ en vertu de la clause pénale et de diverses sommes à titre de dommages-intérêts. Le 11 octobre 2012, la société 2B invest a appelé en garantie la SARL Resthocol de laquelle elle tirait ses droits sur le lot no 52. Celle-ci a appelé en garantie M. Jacques Y... et la SCP Thomas A...- Hector Z..., notaires rédacteurs de l'acte du 23 mai 2007 en vertu duquel elle avait vendu le lot no 52 à la société 2B invest. Par l'accord du même jour, la société Resthocol s'était engagée à acquérir du syndicat des copropriétaires les lots no 268 et 269 et à les vendre à la société 2B invest.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 30 avril 2014, le Tribunal de grande instance de Paris a :
- condamné la société 2B invest à payer à Mme X... la somme de 37 500 ¿ au titre de la clause pénale,- débouté les parties du surplus de leurs demandes,- condamné la société 2B invest aux dépens.
Par dernières conclusions du 18 septembre 2015, la société 2B invest, appelante, demandent à la Cour de :
- vu les articles 1134, 1147, 1152 du Code Civil, 695 et suivants du Code Civil,- à titre principal : juger que le compromis du 12 mai 2011 contenait un aléa accepté par les parties, rendant inapplicable la clause pénale et débouter Mme X... de ses demandes,- à titre subsidiaire, dire qu'elle n'a commis aucune faute et débouter Mme X... de ses demandes,- à titre très subsidiaire, réduire le montant de la clause pénale à un euro et débouter Mme X... de ses autres demandes,- en tout état de cause :- condamner la société Resthocol à la garantir de toute condamnation pouvant être prononcée contre elle,- condamner la société Resthocol à lui payer la somme de 42 500 ¿ au titre de sa perte de chance de réaliser la plus-value envisagée,- juger l'existence de difficultés et non-réalisation de l'achat des lots 268 et 269 par la société Resthocol rapportée,- condamner en conséquence la société Resthocol à lui racheter les lots 52 et 61 pour un prix de 290 000 ¿ outre les investissements réalisés dont le montant est à parfaire (estimation en cours de 110 000 ¿ HT),- condamner la société Resthocol à lui verser la somme de 102 214, 69 ¿ correspondant au coût des travaux réalisés,- condamner la société Resthocol à lui verser la somme de 5 000 ¿ en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 28 novembre 2014, Mme X... prie la Cour de :
- vu l'article 908 du Code de Procédure Civile :- déclarer caduc l'appel de la société 2B invest contre elle,- très subsidiairement :- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,- y ajoutant, condamner la société 2B invest à lui payer la somme de 5 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 9 octobre 2015, la société Resthocol demande à la Cour de :
- vu les articles 564 du Code de Procédure Civile et 1382 du Code Civil :- confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,- déclarer la société 2B invest irrecevable en sa demande de rachat des lots 52 et 61,- l'en débouter ainsi que ses autres demandes,- condamner la société 2B invest au paiement de la somme de 12 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus,- subsidiairement,- condamner solidairement, M. Jacques Y..., M. Hector Z... et la SCP Thomas A...- Hector Z... et associés, à présent dénommée Thomas A..., notaire, à la garantir de toute condamnation qui pourrait être mise à sa charge et à lui payer la somme de 12 000 ¿ en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 13 janvier 2015, M. Jacques Y..., M. Hector Z... et la SCP Thomas A...- Hector Z... et associés, prient la cour de :
- vu l'article 1382 du Code Civil,- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il n'a prononcé aucune condamnation contre eux,- constater que la société 2B invest ne formule aucune demande contre eux,- débouter la société Resthocol de toutess es demandes contre eux,- dire que n'est pas rapportée la preuve d'une faute qu'ils auraient commise dans le cadre de leur fonction à l'origine d'un préjudice indemnisable,- condamner la société Resthocol, solidairement avec tout succombant à leur payer la somme de 5 000 ¿ chacun en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.
SUR CE LA COUR
Considérant, sur la caducité de l'appel invoquée par Mme X... sur le fondement de l'article 908 au motif que l'appelant ne lui aurait pas signifié ses conclusions dans le délai prévu par ce texte, que l'intimée n'est pas recevable à invoquer cette caducité devant la Cour alors que sa cause est antérieure au dessaisissement du conseiller de la mise en état par ordonnance de clôture du 15 octobre 2015 ;
Que, par suite, la demande de caducité est irrecevable ;
Considérant que les moyens développés par la société 2B invest au soutien de son appel à l'encontre de Mme X... ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;
Considérant qu'à ces justes motifs, il sera ajouté qu'aux termes de l'avant-contrat du 12 mai 2011, la société 2B invest s'est engagée à vendre à Mme X... les lots no 270 et 61 et que, si le no 270 était à créer comme devant provenir de la réunion des lots no 52, 268 et 269 à la " suite de l'état descriptif de division en cours de régularisation ", les parties avaient stipulé que celle-ci interviendrait " avant la réitération des présentes en acte authentique aux frais exclusifs du vendeur " ;
Qu'ainsi, aucun aléa ne pesait sur Mme X..., le vendeur faisant son affaire de la création du lot et de la modification de l'état descriptif de division avant la réitération par acte authentique fixée au plus tard le 3 août 2011 ; que ni la création ni la modification n'étant intervenues, la non-réitération de la vente est le fait du vendeur ;
Qu'aux termes de la clause pénale incluse dans l'avant-contrat du 12 mai 2011, " Bien que les conditions suspensives soient réalisées, si l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régularisait pas l'acte authentique et ne satisfaisait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie à titre de clause pénale, conformément aux articles 1152 et 1226 du Code civil, indépendamment de tous dommages-intérêts, en raison de sa défaillance, une indemnité d'ores et déjà fixée à dix pour cent du prix de vente " ;
Que le 21 septembre 2011 Mme X... a mis en demeure la société 2B invest de réitérer la vente ; que cette réitération n'a pu être faite par suite de la défaillance du vendeur ; que la somme prévue par la clause pénale, dont il n'y a pas lieu de réduire le montant, est bien due par la société 2B invest à Mme X... ;
Que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a condamné la société 2B invest à payer à Mme X... la somme de 37 500 ¿ au titre de la clause pénale ;
Considérant, sur la demande garantie de la société 2B invest à l'encontre de la société Resthocol, qu'au 12 mai 2011, date de la vente au profit de Mme X..., la société 2B invest était propriétaire du lot no 52, dans son état originaire de local commercial ne comportant pas l'adjonction des lots no 269 et 268, pour avoir acquis ce lot no 52 de la société Resthocol par acte authentique du 23 mai 2007 reçu par M. Jacques Y..., notaire ; que, par un acte sous seing privé du même jour conclu entre les mêmes parties, la société Resthocol s'est engagée à obtenir l'accord du syndicat des copropriétaires pour lui vendre, ou à ses substitués, les lots no 268 et 269, puis, dès qu'elle serait devenue régulièrement propriétaire de ces lots à les vendre à la société 2B invest afin de réunion ultérieure des lot no 52, 268 et 269 pour permettre la constitution du lot no 270 ;
Que, toutefois, ces créations, modifications et cessions n'ont pu être réalisées en raison de la vente antérieurement faite, suivant acte authentique du 12 septembre 2005, par la société Resthocol du lot no 34 à M. B... dont l'accord devait être donné pour la division de ce lot en deux lots no 267 et 268 et pour la cession du lot no 268 à la société Resthocol, ce qu'il a refusé de faire ;
Qu'au 12 mai 2011, la société 2B invest n'ignorait pas que la convention par acte sous seing privé du 23 mai 2007 n'avait pas trouvé application en raison de l'absence de division du lot no 34 appartenant à M. B... et de l'absence de cession à son profit du lot no 268, l'avant-contrat du 12 mai 2011 relatant cette situation ; qu'ainsi, la société 2B invest a pris délibérément le risque de s'engager à vendre le bien alors que l'accord de M. B... n'avait pas encore été obtenu, de sorte qu'elle doit être déboutée de sa demande de garantie de la condamnation qui vient d'être prononcée contre elle par application de la clause pénale incluse dans la convention la liant à Mme X... ;
Considérant, sur la recevabilité de la demande de la société 2B invest de rachat des lots no 52 et 61 par la société Resthocol, que, devant le Tribunal, la société 2B invest s'est bornée à demander que la société Resthocol la garantisse des condamnations prononcées contre elle au profit de Mme X... et qu'elle soit condamnée à lui payer la somme de 85 000 ¿ de dommages-intérêts en raison de son impossibilité de revendre le bien ainsi que celle de 15 000 ¿ au titre de son préjudice moral ;
Que les demandes de la société 2B invest devant le Tribunal portaient sur les conséquences de la caducité de la vente consentie à Mme X... tandis que celle formée pour la première fois devant la Cour tend à l'exécution de la convention par acte sous seing privé du 23 mai 2007 la liant à la société Resthocol qui prévoit qu'en " cas de difficultés et de non réalisation desdites opérations le vendeur s'engage à racheter les lots 22 et 52 dépensant de l'immeuble sus désigné au prix fixé dans les actes de vente du 23 mai 2007 et à indemniser les acquéreurs de la totalité des frais et travaux respectivement engagés par des derniers " ;
Que ces demandes ne tendent pas aux mêmes fins de sorte que la demande de rachat est irrecevable ;
Considérant, sur les demandes de dommages-intérêts de la société 2B invest envers la société Resthocol, que, la perte de chance de réaliser la plus-value consécutive à la vente du bien à Mme X... n'est pas imputable à la société Resthocol dès lors qu'il a été dit que la caducité de la vente du 12 mai 2011 était le fait de la société 2B invest, de sorte que cette dernière doit être déboutée de sa demande en paiement de la somme de 42 500 ¿ de dommages-intérêts à ce titre ;
Considérant, sur la demande de la société 2B invest en paiement par la société Resthocol de la somme de 102 214, 69 ¿ correspondant au coût des travaux réalisés, qu'eu égard à la clause précitée de la convention par acte sous seing privé du 23 mai 2007, cette demande ne peut être valablement formée qu'avec celle de rachat des lots par la société Resthocol ; que celle-ci venant d'être déclarée irrecevable, il y a lieu de rejeter la demande en paiement des travaux ;
Considérant que le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions ; Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile de la société 2B invest ;
Considérant que l'équité ne commande pas qu'il soit fait application de l'article 700 du Code de Procédure Civile au profit de la société Resthocol ;
Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de Mme X... et des notaires à l'encontre de la société 2B invest sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Déclare irrecevable la demande de caducité de l'appel formée par Mme Catherine X... devant la Cour ;
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant :
Déclare irrecevable la demande de la SARL 2B invest de rachat par la SARL Resthocol des lots no 52 et 61 et rejette sa demande en paiement de la somme de 102 214, 69 ¿ au titre des travaux ;
Déboute la SARL 2B invest de sa demande en paiement de la somme de 42 500 ¿ de dommages-intérêts ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne la SARL 2B invest aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ;
Condamne la SARL 2B invest à payer, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel :
- à Mme X... la somme de 5 000 ¿,
- à M. Jacques Y..., M. Hector Z... et la SCP Thomas A...- Hector Z... et associés la somme globale de 3 000 ¿.
Le Greffier, La Présidente,
