France, Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 2, 02 décembre 2015, 14/03787

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2

ARRET DU 02 DÉCEMBRE 2015

(n° 555 , 35 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : 14/03787

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Janvier 2014 -Tribunal de Grande Instance de FONTAINEBLEAU - RG n° 11/00691

APPELANTE

SA AXA FRANCE IARD, SIRET 72205746001971, ayant son siège social

[Adresse 1]

[Adresse 2]

représentée par Me Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151

assistée par Me Évelyne NABA de la SCP NABA ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0325

INTIMES

Monsieur [L] [E], né le [Date naissance 1] 1962 à [Localité 1]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

Monsieur [T] [H], né le [Date naissance 2] 1960 à [Localité 2] (ALGERIE)

[Adresse 5]

[Adresse 6]

Madame [X] [C] veuve [F], née le [Date naissance 3] 1949 à [Localité 3]

[Adresse 7]

[Adresse 8]

SARL LE TROUBADOUR venant aux droits de la SARL LA FONTAINE, SIRET 37910199100022, ayant son siège social

[Adresse 9]

77300 FONTAINEBLEAU

SCI LES 3 GRACES, SIRET 39421103100015, ayant son siège social

[Adresse 10]

77300 FONTAINEBLEAU

représentés par Me David BOUAZIZ de la SCP BOUAZIZ - SERRA - AYALA - BONLIEU, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU

assistés par Me Thibault FILLER de la SCP BOUAZIZ - SERRA - AYALA - BONLIEU, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU

Monsieur [Q] [G]

[Adresse 11]

77300 FONTAINEBLEAU

SCI A.L.G, SIRET 39462818400019, prise en la personne de son gérant M. et Mme [G], ayant son siège social

[Adresse 11]

77300 FONTAINEBLEAU

représentés et assistés par Me Philippe RAYNAUD DE LAGE, avocat au barreau de PARIS, toque: C0081

Madame [P] [N] épouse [J], née le [Date naissance 4] 1968 à [Localité 4]

[Adresse 12]

[Adresse 13]

Monsieur [S] [N], né le [Date naissance 5] 1964 à [Localité 4]

[Adresse 14]

[Adresse 15]

Madame [K] [X] épouse [N], née le [Date naissance 6] 1963 à [Localité 5]

[Adresse 14]

[Adresse 15]

représentés par Me Patricia HARDOUIN de la SELARL 2H Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

assistés par Me Patrick TABET, avocat au barreau de PARIS, toque : D0681

Monsieur [R] [U], né le [Date naissance 7] 1932 à [Localité 6]

[Adresse 16]

[Adresse 17]

Madame [E] [I] épouse [U], née le [Date naissance 8] 1934 à [Localité 7]

[Adresse 16]

[Adresse 17]

Madame [D] [Q] veuve [S], née le [Date naissance 9] 1952 à [Localité 8]

[Adresse 18]

[Adresse 19]

Madame [P] [S], née le [Date naissance 10] 1977 à [Localité 2]

[Adresse 18]

[Adresse 19]

Madame [O] [S], née le [Date naissance 11] 1980 à [Localité 2]

[Adresse 20]

[Adresse 21]

Madame [V] [S], née le [Date naissance 12] 1983 à [Localité 2]

[Adresse 18]

[Adresse 19]

Monsieur [B] [Y], né le [Date naissance 13] 1971 à [Localité 9]

[Adresse 22]

[Adresse 23]

représentés et assistés par Me Florence PAILLE-ARDILLY, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU

Syndicat des copropriétaires DE LA RÉSIDENCE [Adresse 24] représenté par Maître [H] [P], Administrateur Judiciaire suivant ordonnance rendue par le Président du TGI de Fontainebleau le 15 décembre 2006 et dont les pouvoirs ont été, depuis lors, prorogés chaque année

[Adresse 25]

[Adresse 26]

représenté par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque: K0065

assisté par Me Stéphane DUMAINE-MARTIN, avocat au barreau de PARIS, toque: D0062

SCP [L] Notaires Associés, SIRET [L], ayant son siège social

[Adresse 27]

[Adresse 28]

SA MUTUELLES DU MANS ASSURANCES, SIRET 038 848 891 00016, ayant son siège social

[Adresse 29]

[Adresse 30]

représentées et assistées par la SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS, toque: P0090

EURL BRIAL,

[Adresse 31]

[Adresse 17]

assignée selon procès-verbal de difficultés

PARTIES INTERVENANTES

Monsieur [Z] [M]

[Adresse 32]

[Adresse 33]

représenté par Me Chantal-Rodene BODIN CASALIS de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148

assisté par Me Laurent THIRION, avocat au barreau de MELUN, toque : M 92

COMPAGNIE ALLIANZ venant aux droits et obligations des AGF et de la LILLOIS, SIRET 40321339000012, ayant son siège social

[Adresse 34]

[Adresse 26]

représentée par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés avocat au barreau de PARIS, toque : K0111

assistée par Me Georges MORER, avocat au barreau de PARIS, toque : K0143

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 23 Septembre 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Président, chargée du rapport

Madame Denise JAFFUEL, Conseiller

Madame Claudine ROYER, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Madame Stéphanie JACQUET

ARRET :

- de défaut

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Dominique DOS REIS, Président, et par Madame Emilie POMPON, Greffier auquel la minute a été remise par le magistrat signataire

***

Au mois de mars 1993, l'EURL Brial, marchand de biens, s'est portée réservataire d'un ensemble immobilier sis [Adresse 35], composé de trois corps de bâtiments, soit :

- un corps « A » ayant accès par un escalier sur l'arrière par la [Adresse 36], avec boutique sur rue,

- un corps « B » ayant accès par un escalier central enclavé dans le lot n° 8,

- un corps « C » dit « le Chalet » ayant accès aux étages par un petit escalier enclavé dans le lot n° 18, donnant sur l'arrière d'un restaurant,

en vue de le diviser et de revendre par lots, les travaux de rénovation étant mis intégralement à la charge des acquéreurs..

Après avoir obtenu des offres d'achat pour tous les lots, l'EURL Brial a signé l'acte authentique d'acquisition le 15 février 1994 en l'étude de la SCP notariale [L] qui avait établi les futurs règlement de copropriété et état descriptif de division le 4 mars 1994, suivant les plans dressés par le géomètre [M]. Par la suite, M° [L], notaire associé de la SCP [L] a reçu les divers actes d'acquisition conclus par l'EURL Brial avec M. [L] [E], la SCI La Fontaine représentée par son gérant M. [L] [E], M. et Mme [G], la SCI ALG représentée par son gérant, M. [Q] [G], M. et Mme [U], M. et Mme [S], M. [B] [Y], Mme [X] [F], Mme [P] [N] épouse [J], M. et Mme [S] [N], M. [T] [H], ces divers actes indiquant que les appartements et fractions vendues étaient « à aménager » et précisant « il est expressément convenu que l'EURL Brial n'effectue aucun travaux dans l'immeuble objet des présentes ».

Les acquéreurs se répartissaient les lots de l'ensemble immobilier comme suit :

niveaux

numéro de lots

la SCI LES 3 GRÂCES (représentée par Monsieur [E])

sous-sol

rez-de-chaussée

1 et 7

2,8,18,20 et 21

la SCI ALG

1er et 2ème étages

3,9,10,11 et 19

Monsieur et Madame [U]

2ème étages

Monsieur [E]

1er étage

12 et 13

Monsieur et Madame [S]

3ème étage

Monsieur [Y]

3ème étage

Madame [F]

3ème étage

Madame [N] [J]

4ème étage

Monsieur et Madame [N]

4ème étage

Monsieur [H]

4ème étage

Postérieurement auxdites ventes :

- M. [L] [E], désigné par le notaire [L] et l'EURL Brial en qualité de syndic provisoire de la copropriété, a démoli la première volée d'escalier donnant accès aux lots du bâtiment « B », afin de pouvoir exploiter un restaurant au rez-de-chaussée,

- les copropriétaires n'ont pu s'entendre sur la teneur des travaux à réaliser selon l'estimation de l'architecte [A], chargé de rénover l'ensemble immobilier et de le mettre en conformité avec le règlement de copropriété et l'état descriptif de division,

- les services d'incendie, sollicités pour avis par ledit architecte, ont interdit la mise en 'uvre du projet de rénovation pour des raisons de sécurité-incendie,

- diverses difficultés se sont manifestées, relatives à la définition des lots (combles vendus comme logements, nécessité d'obtention de diverses autorisations administratives) et à l'ampleur des travaux de rénovation à envisager, à des erreurs d'échelle et autres dans les plans de M. [M] et à un état descriptif de division non conforme à l'état existant des locaux.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic Facoge, a obtenu, suivant ordonnance de référé du 17 janvier 1995, la désignation de M. [Z] en qualité d'expert, lequel a déposé son rapport le 16 février 1996, aux termes duquel il concluait que les acquéreurs ne pouvaient disposer de droits tels qu'énoncés au règlement de copropriété et pièces annexes et chiffrait le coût des travaux nécessaires à permettre l'usage des parties communes de façon conforme aux règles de l'art et normes de sécurité à la somme de 700.000 F TTC (106.714,31 €) hors travaux de branchement électriques et de colonnes montantes, de cloisonnements des cages d'escalier pour les lots 3 et 9, de séparations au 3ème étage entre les lots 14 et 15, de réfection de la toiture et de ravalement des bâtiments.

C'est dans ces conditions que :

- suivant acte extra-judiciaire du 16 juin 1998, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 24] a assigné l'EURL Brial, l'assureur de cette dernière, la société Axa France IARD, la SCP [L] et son assureur, la société Mutuelles du Mans Assurances, M. [M] et son assureur, la Lilloise devenue société Allianz, afin de voir déterminer les responsabilités respectives et indemniser leurs divers chefs de préjudice. Mme [N] épouse [J], M. et Mme [S] [N], M. [Q] [G] et la SCI ALG sont intervenus volontairement à l'instance,

- suivant acte extra-judiciaire du 13 juillet 2001, M. [L] [E] et la SCI les Trois Grâces ont assigné aux mêmes fins l'EURL Brial, la société Axa France IARD, la SCP [L] et la société Mutuelles du Mans Assurances, M. [M] et la Lilloise devenue la société Allianz ; la SARL La Fontaine devenue SARL le Troubadour, la SCI ALG et M. [Q] [G] sont intervenus volontairement à l'instance.

M° [V] a été désigné par ordonnance de référé du 16 mai 2000 en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires, puis Mme [P] a été désignée en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété, par ordonnance de référé du 15 décembre 2006.

Entre-temps, l'EURL Brial a été mise en liquidation judiciaire par jugement du 5 juin 2003.

Par acte extra-judiciaire du 9 avril 2004, M. [Q] [G] et la SCI ALG ont assigné M. [L] [E] et la SCI les Trois Grâces à l'effet de les voir condamner à démolir la première volée d'escalier.

Ces diverses procédures ont été jointes par le juge de la mise en état et, suivant ordonnances successives des 22 août 2003, 10 juin 2005 et 23 juillet 2007, M. [Z] remplacé par M. [D], lui-même remplacé par M. [O], ont été désignés en qualité d'experts pour évaluer et chiffrer les préjudices des diverses parties au litige. Par ordonnance du 16 juillet 2009, le juge de la mise en état a condamné in solidum la SCP [L] et la société Mutuelles du Mans Assurances à payer les provisions ci-dessous :

- au syndicat des copropriétaires : 15.000 €,

- à la SCI ALG : 5.000 €,

- à M. et Mme [U] : 2.500 €,

- à M. et Mme [N] : 2.500 €,

- à Mme [N] épouse [J] : 2.500 €,

- à M. [H] : 2.500 €.

M. [O] a déposé son rapport définitif le 7 janvier 2011.

Par jugement du 2 janvier 2014 rectifié le 19 février 2014, le tribunal de grande instance de Fontainebleau a :

- dit que la prescription de l'action de la SCI ALG et des consorts [G] n'était pas acquise et que leur action n'était pas irrecevable,

- dit prescrite l'action de Mme [G],

- dit qu'il y avait lieu de retenir la responsabilité de la SCP [L], notaire, et de l'EURL Brial,

- dit que la compagnie Axa France IARD, assureur responsabilité civile professionnelle de l'EURL Brial, était tenue à garantie,

- dit que la compagnie Mutuelles du Mans Assurances, assureur de la SCP [L], était tenue à la garantir des condamnations mises à sa charge,

- condamné in solidum la compagnie AXA, en sa qualité d'assureur de l'EURL Brial, dans la limite de son plafond de garantie, soit 368.088,15 €, et des limites de sa franchise, soit la somme de 1.177,97 €, la SCP [L] représentée par M° [F] [L], la société Mutuelles du Mans, son assureur, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 24] les sommes de :

* 148.150 € TTC avec indexation sur la période du 7 avril 2009 au jour du présent jugement par référence à l'indice du Bâtiment national BT 01 d'avril 2009, au titre des travaux de réparation à engager,

* 29.630 € avec indexation dans les mêmes conditions que ci-dessus, au titre des honoraires de maître d''uvre, bureau de contrôle, SPS et assurance dommage-ouvrage correspondants,

- débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre du préjudice économique et des frais en liaison avec le contentieux,

- condamné solidairement la compagnie Axa France IARD, assureur de l'EURL Brial, la SCP [L] représentée par M° [F] [L], la société Mutuelles du Mans, à payer à la SCI ALG la somme de 354.719 € arrêtée au 31 décembre 2012 outre celle de 10.400 € au titre de la perte de surface,

- débouté la SCI ALG de sa demande au titre des impôts fonciers, des quote-parts de charges de copropriété et frais de syndics judiciaires, et de sa demande liée à la compensation du préjudice consécutif à l'impossibilité de découper les locaux en quatre lots,

- condamné solidairement la compagnie Axa France IARD assureur de l'EURL Brial, la SCP notariale [L] représentée par M° [F] [L], la société Mutuelles du Mans à payer à M. [Q] [G] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts,

- a débouté M. [G] de ses autres demandes,

* 46.616,75 € au titre de la privation de jouissance arrêtée à décembre 2010,

* 5.000 € au titre de la privation de jouissance jusqu'à la date du présent jugement,

* 8.400 € au titre de la perte de surface,

* 5.000 € au titre du préjudice moral,

- condamné in solidum la compagnie Axa France IARD, assureur de l'EURL Brial, la SCP notariale [L] représentée par M° [F] [L], avec la société Mutuelles du Mans, son assureur à payer à M. [H] les sommes de 32.667,50 €, outre celle de 5 000 € pour la période de janvier 2011 à la date du jugement, pour sa perte de jouissance, et celle de 4.200 € au titre de la perte de surface de son lot,

- débouté les consorts [N]-[J] de leur demande d'annulation des ventes,

- condamné in solidum la compagnie Axa France IARD, assureur de l'EURL Brial, la SCP notariale [L], représentée par M° [F] [L], avec la société Mutuelles du Mans, son assureur, à payer à :

' M. et Mme [N] les sommes de :

* 32 667,50 € au titre de la perte locative,

*10 000 € chacun au titre de leur préjudice moral,

' Mme [P] [N] épouse [J] les sommes de :

* 42 695,22 € au titre de la perte financière,

* 10 000 € au titre de son préjudice moral,

- les a déboutés de leurs autres demandes au titre de la plus-value, des intérêts d'emprunt, des charges de copropriété et des impôts fonciers,

- dit recevables les interventions volontaires des consorts [U], [S], et [Y],

- condamné in solidum la compagnie Axa France IARD, assureur de l'EURL Brial, la SCP notariale [L], représentée par M° [F] [L], avec la société Mutuelles du Mans, son assureur, à payer à :

' M. [B] [Y] les sommes de :

* 38.533,50 € au titre de la perte locative ou de jouissance par lui subie,

* 10.000 € au titre de son préjudice moral ,

' M. et Mme [U], les sommes de :

* 69 890,66 € au titre de la perte locative ou de jouissance par eux subie,

* 10 000 € au titre du préjudice moral,

' aux consorts [S], la somme de 71 534,66 € au titre du préjudice financier consécutif à la perte locative ou de jouissance par eux subie,

' à Mme [D] [Q] veuve [S] la somme de 10 000 €,

' à Mme [P] [S] la somme de 5 000 €,

' à Mlle [O] [S] la somme de 5 000 €,

' à Mlle [V] [S] la somme de 5 000 €,

en réparation de leur préjudice moral,

- condamné in solidum la compagnie Axa France IARD, assureur de l'EURL Brial, la SCP notariale [L], représentée par M° [F] [L], avec la société Mutuelles du Mans, son assureur, à payer à M. [E], au titre des lots 13 et 14, la somme globale de 89.391,59 € en réparation de sa perte locative outre celle de 5.000 € pour la perte locative postérieure au dépôt du rapport,

- condamné in solidum la compagnie Axa France IARD, assureur de l'EURL Brial, la SCP notariale [L] représentée par M° [F] [L], avec la société les Mutuelles du Mans, son assureur, à payer à la SCI Les Trois Grâces la somme de 210.837 € en réparation de son préjudice financier,

- dit que les sommes octroyées à titre provisionnel selon ordonnance du juge de la mise en état en date 26 juillet 2009 seraient déduites de montant des condamnations, soit pour :

* le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 24], la somme de 15.000 €,

* la SCI ALG, la somme de 5.000 €,

* M. et Mme [U], la somme de 2.500 €,

* M. et Mme [N], la somme de 2.500 €,

* Mme [J], la somme de 2.500 €,

* Mme [F], la somme de 2.500 €,

* M. [H], la somme de 2.500 €,

- débouté la SARL Fontaine de ses demandes,

- condamné in solidum la compagnie Axa France IARD, assureur de l'EURL Brial, la SCP [L], Notaire, représentée par Maître [F] [L], les Mutuelles du Mans, son assureur, aux dépens de l'instance en ce compris les frais d'expertises judiciaires et les dépens de l'ordonnance du 16 juillet 2009,

- condamné in solidum la compagnie Axa France IARD, assureur de l'EURL Brial, la SCP notariale [L], représentée par M° [F] [L], avec son assureur, la société Mutuelles du Mans, à payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile :

* au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 24], la somme de 10.000 €,

* à la SCI ALG, la somme de 10.000 €,

* à M. [E], à la SCI Les Trois Grâces et à la SARL La Fontaine, respectivement, la somme de 10.000 €,

* à M. [Z] [M], la somme de 3.000 €,

* à la compagnie Allianz, la somme de 4.500 €,

* à M. [H], la somme de 10.000 €,

* à M. [S] [N] et Mme [K] [N] la somme globale de 10.000 €,

* Mme [P] [N] épouse [J], la somme de 10.000 €,

* M. et Mme [U], la somme globale de 10.000 €,

* aux consorts [S], la somme globale de 10.000 €

* M. [B] [Y], la somme de 10.000 €

* Mme [X] [F], la somme de 10.000 €,

- ordonné l'exécution provisoire,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

La société Axa France IARD a relevé appel de ce jugement dont elle poursuit l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 22 septembre 2015, de :

' sur les irrecevabilités :

- dire M. et Mme [U], Mme [P] [S] épouse [T], Mme [D] [Q] veuve [S], Mlles [O] et [V] [S], M. [B] [Y], M. [T] [H], Mme [X] [F], M. [Q] [G] et la SCI ALG irrecevables en leurs demandes, car forclos à agir tant au titre de l'indemnisation de leurs préjudices qu'en résolution des ventes,

- vu l'article 1646 du code civil, constater que ces parties n'ont pas introduit leur action à bref délai à compter de la découverte des vices dont ils font état,

- au visa des articles 1134 et 1147 du code civil, constater qu'ils ont attendu plus de dix années à compter de la découverte du sinistre pour intervenir volontairement à la procédure,

- confirmer le jugement en ce qu'il a dit Mme [C] [G] irrecevable car forclose en ses demandes,

' sur la mobilisation de ses garanties :

- vu la police souscrite par l'EURL Brial et la position de non-garantie qu'elle a notifiée, constater qu'il n'existe pas d'aléa en l'espèce et la mettre hors de cause comme l'a déjà fait le juge de la mise en état par ordonnance du 16 juillet 2009,

- ordonner la restitution des fonds versés en exécution du jugement dont appel,

- subsidiairement, vu les conditions particulières de sa police, vu l'article 16 des conditions générales de cette police, confirmer le jugement en ce qu'il a dit qu'elle ne serait tenue que dans les limites de sa garantie contractuelle de franchise et de plafond de 368.088,15 €, opposable à toutes les parties, que ce soit le syndicat des copropriétaires ou les divers propriétaires, s'agissant de dommages matériels ou immatériels,

- constater que sa franchise est de 10 % des dommages, avec un maximum de 1.777,97 €,

' sur les responsabilités :

- constater que la responsabilité de l'EURL Brial, intervenue comme simple marchand de biens, est contestée et contestable,

- vu le rapport de M. [O] et sa note aux parties, vu les articles 1382 et 1147 du code civil, confirmer la responsabilité de la SCP [L] et la garantie de son assureur la société Mutuelles du Mans Assurances,

- dire que M. [L] [E], les copropriétaires et le syndicat des copropriétaires sont également responsables des dommages du fait de leur mésentente pour trouver une solution au litige,

- en conséquence, condamner M. [L] [E], le syndicat des copropriétaires, la SCP [L] et la société Mutuelles du Mans Assurances à la relever et garantir de toutes condamnations qui viendraient à être prononcées contre elle, en principal, frais, intérêts et accessoires,

- ordonner l'exécution provisoire (sic) du chef de l'appel en garantie,

' sur le quantum des réparations :

- vu l'appel incident de M. [Q] [G] et de la SCI ALG, vu les conclusions du sapiteur financier de l'expert, confirmer le jugement en ce qu'il a limité de droit à réparation de M. [Q] [G] à la somme de 10.000 € et le débouter de son appel incident visant à obtenir au titre de ses préjudices la somme de 417.534 €,

- constater que la réalité de ses préjudices n'est pas démontrée ni établie,

- débouter la SCI ALG de son appel incident visant à obtenir la somme de 1.071.941 € et constater que sa méthode d'évaluation a été rejetée par l'expert ainsi que par le sapiteur financier,

- vu les appels incidents formés par le syndicat des copropriétaires, la SCP [L] et son assureur, la société Mutuelles du Mans Assurances, les consorts [N], Mme [F], M. [H], M. [L] [E] à titre personnel, la SARL le Troubadour, la SCI les Trois Grâces, les consorts [S], vu les conclusions du sapiteur financier de l'expert, rejeter comme mal fondées les demandes d'indemnisation présentées par les divers acquéreurs et le syndicat des copropriétaires ainsi que par la SARL La Fontaine, la SCI les Trois Grâces et la SCI ALG,

- condamner les parties succombantes à lui régler la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.

L'EURL Brial, en liquidation judiciaire, a fait l'objet d'un procès-verbal de difficultés du 30 juillet 2014, l'huissier n'ayant pu lui signifier la déclaration d'appel à l'ancienne adresse de son siège social. Aucune régularisation auprès d'un mandataire ad hoc spécialement désigné pour la représenter à l'instance d'appel n'a été effectuée.

La SCP [L] et la société Mutuelles du Mans Assurances prient la Cour, par dernières conclusions signifiées le 23 septembre 2015, de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité de la SCP [L] et dit la société Axa France IARD tenue à garantie, en sa qualité d'assureur de responsabilité professionnelle de l'EURL Brial,

- l'infirmer en ce qu'il a écarté la responsabilité de M. [L] [E] à titre personnel,

- infirmer le jugement sur l'évaluation des préjudices en ce qu'il n'a pas tenu compte de la dégradation de l'immeuble depuis 1994, conséquence de la discorde au sein de la copropriété, pourtant relevée par l'expert dans son rapport,

- dire, en conséquence, M. et Mme [U], Mme [P] [S] épouse [T], Mme [D] [Q] veuve [S], Mlles [O] et [V] [S], M. [Y], M. [H], Mme [F], M. [Q] [G], M. et Mme [N], Mme [N] épouse [J], les sociétés ALG, Les Trois Grâces et le Troubadour aux droits de la SARL La Fontaine mal fondées en leurs appels incidents,

- les en débouter,

- dire irrecevables les demandes nouvelles formées par Mme [F] et par M. [H],

condamner la société Axa France IARD en tous les dépens.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 37], représenté par Mme [P], administrateur judiciaire, prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 22 septembre 2015, de :

' au visa des articles 1604 et suivants, 1382 et 1383 du code civil,

- confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité de la SCP notariale [L] et de l'EURL Brial, dit que la société Axa France IARD et la société Mutuelles du Mans Assurances seraient tenues à garantie (la société Axa France IARD dans ses limites de plafond et de franchise),

- le réformer sur le quantum des réparations et, statuant à nouveau, condamner in solidum la société Axa France IARD, la SCP [L] et la société Mutuelles du Mans Assurances à lui payer les sommes de :

* 239.053 € TTC avec actualisation sur l'indice BT 01 du coût de la construction au jour du présent arrêt au titre des travaux de réparation à engager,

* 47.810 € indexés de même au titre des honoraires de maître d''uvre, de bureau de contrôle, SPS et assurance dommages-ouvrages correspondants,

* 25.000 € au titre des frais d'intervention du géomètre-expert et du notaire pour l'établissement du nouveau règlement de copropriété,

* 50.000 € en réparation du préjudice financier par lui subi,

* 40.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- dire irrecevable et en tout cas mal fondée la société Axa France IARD en sa demande de garantie dirigée contre lui, et l'en débouter,

- condamner sous la même solidarité la société Axa France IARD, la SCP [L] et M. [Q] [G] aux entiers dépens incluant les frais d'expertise judiciaire, les honoraires taxés de Mme [P], administrateur judiciaire, ainsi que les frais d'intervention du Cabinet DBF, société d'expertise-comptable et de M. [B], architecte.

La SCI ALG et M. [Q] [G] prient la Cour, par dernières conclusions signifiées le 21 septembre 2015, de :

- dire leurs appels recevables et bien fondés et rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la société Axa France IARD,

- confirmer le jugement en ce qu'il a dit que leur action n'était pas prescrite,

- confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité in solidum de l'EURL Brial, sous la garantie de son assureur la société Axa France IARD, et de la SCP [L] sous la garantie de son assureur la société Mutuelles du Mans Assurances, dans la réalisation de l'entier dommage,

- au visa des articles 1604, 1147, 1382 et 1383 du code civil, infirmer le jugement en ce qu'il a mis hors de cause M. [L] [E] et la SCI les Trois Grâces dans la participation aux dommages par eux subis,

- statuant à nouveau, dire que l'EURL Brial et la SCI les Trois Grâces ont participé par leurs fautes à la réalisation de leur dommage et condamner in solidum M. [L] [E], la société Axa France IARD, la SCP [L], la société Mutuelles du Mans Assurances, M. [L] [E] et la SCI les Trois Grâces au paiement des indemnités suivantes :

' à M. [Q] [G] :

- 125.074 € à titre d'indemnité pour la perte sur reprise de sa clientèle,

- 103.867 € à titre d'indemnité du gain manqué faute d'avoir pu placer ce montant,

- 76.660 € à titre d'indemnité pour manque à gagner sur sa pension de retraite,

- 34.371 au titre des intérêts d'emprunt qu'il a dû rembourser à la société Axa France IARD pour le prêt consenti par cette compagnie afin de réaliser des aménagements dans son cabinet,

- 86.591 € au titre du surcoût de travaux à réaliser entre l'année 1994 et fin 2015,

- 2.243 € au titre de frais de déménagement,

- 662 € pour la rédaction d'un nouveau bail,

soit un total de 429.468 €,

' à la SCI ALG :

- 941.65 € au titre de sa perte de loyers et de son préjudice financier,

- 125.099 € au titre des frais de justice, avocats, huissier, administrateur judiciaire (arrêté à fin 2014),

- 58.249 € à titre d'indemnité en compensation du préjudice lié au financement sur fonds propres de ces sommes (arrêté à fin 2014),

- 19.340 € au titre des pertes de surface locatives,

- 75.100 € en compensation du préjudice lié à l'impossibilité de découper les locaux en quatre lots ; subsidiairement si la Cour estimait ne pouvoir baser ses calculs sur la valeur locative, condamner les mêmes à payer à la SCI ALG la somme de 396.246 € arrêtée au 31 décembre 2015 sous réserve d'actualisation à parfaire au jour du règlement définitif,

- 50.000 € en réparation de son préjudice moral,

soit un total de 1.219.053 €,

- condamner in solidum les susnommés à payer à la société ALG la somme de 40.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile incluant les frais d'expertise.

M. [Z] [M] prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 16 janvier 2015, de :

- dire qu'il n'a pas commis de faute susceptible d'engager sa responsabilité,

- débouter les appelants de toutes demandes dirigées contre lui,

- confirmer le jugement dont appel,

- dire son appel en garantie fondé à l'égard de la société Allianz,

- condamner les appelants à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.

La société Allianz prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 21 janvier 2015, de :

' au visa des articles 550 et 564 du code de procédure civile, 1147 et 1382 du code civil,

- dire mal fondées les demandes formées par M. [Q] [G] et la SCI ALG,

- dire irrecevable et subsidiairement mal fondé l'appel incident de la société Mutuelles du Mans Assurances en ce qu'il est dirigé contre M. [M] et elle-même,

- dire irrecevables les demandes formées par la société Axa France IARD et par les consorts [N] contre elle,

- dire irrecevables comme nouvelles en cause d'appel les demandes formées par Mme [C] veuve [F], par M. [L] [E], par la SCI Les Trois Grâces, par la SARL le Troubadour, par M. [H], par la SCI ALG et par M. [G],

- dire mal fondés les appels provoqués de M. [L] [E], de ses deux SCI, de Mme [F], de M. [H] et de M. [M],

- dire que les appels provoqués, à l'exception de celui de M. [M], ne justifient en aucun cas que les conditions de mise en jeu de la responsabilité de M. [M] seraient réunies, en conséquence, rejeter leurs appels provoqués,

- confirmer le jugement en ce qu'il a mis hors de cause M. [M] et dire sans l'objet l'appel interjeté contre elle,

- condamner in solidum M. [L] [E], ses deux sociétés, Mme [F] et M. [H], ainsi que la société Axa France IARD, la SCP [L] et son assureur la société Mutuelles du Mans Assurances, à lui payer une somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.

M. et Mme [N], Mme [N] née [J] prient la Cour, par dernières conclusions signifiées le 19 août 2015, de :

* au visa des articles 1147 et suivants, 1382, 1383, 1604 et 1641 du code civil,

- l'infirmer en ce qu'il a écarté la responsabilité de M. [M] et de M. [L] [E] et dire qu'ils seront solidairement tenus pour responsables de leurs préjudices,

- annuler les deux ventes intervenues sur le fondement du vice caché et du dol, à savoir :

. l'acquisition par Mme [N] épouse [J] du lot n° 6 au 4ème étage, le 8 avril 1994,

. l'acquisition par M. et Mme [N] du lot n° 16 situé au 4ème étage, le 23 mars 1994,

- en conséquence, condamner solidairement ou à tout le moins in solidum l'EURL Brial, la société Axa France IARD, la SCP [L], la société Mutuelles du Mans Assurances, M. [M], la société Allianz ainsi que M. [L] [E] à leur restituer l'intégralité du prix de vente, soit la somme de 18.293,88 € augmentée des frais de notaire pour M. et Mme [N] et celle de 34.629 € augmentée des frais de notaire pour Mme [P] [N] épouse [J],

- condamner solidairement, à tout le moins in solidum, les mêmes à payer :

. à Mme [P] [N] épouse [J] les sommes de 52.500 € au titre du coût des travaux, de 28.126 € au titre de la plus-value, de 125.022 € au titre de la perte locative arrêtée fin novembre 2014 (sauf à parfaire), de 14.722 € au titre des intérêts d'emprunt, de 17.500 € au titre de son préjudice moral, outre le remboursement intégral des frais d'expertise judiciaire, des charges de copropriété et impôts fonciers payés depuis son acquisition jusqu'à ce jour,

. à M. [S] [N] et Mme [K] [X] épouse [N], les sommes de 9.146,94 € correspondant à leur apport personnel, de 36.000 € au titre du coût des travaux, de 15.116€ au titre de la plus-value, de 90.330 € au titre de la perte locative arrêtée à fin novembre 2014 (sauf à parfaire), de 1.228,76 € au titre des intérêts d'emprunt, de 17.500 € à chacun d'eux en réparation de son préjudice moral, outre le remboursement intégral des frais d'expertise judiciaire, des charges de copropriété et impôts fonciers payés depuis leur acquisition jusqu'à ce jour,

- dire que l'annulation des ventes prendra effet à la date à laquelle ils auront perçu l'indemnisation leur revenant, telle que celle-ci sera arbitrée par le présent arrêt,

- subsidiairement, si, après avoir annulé les deux ventes, il n'était pas fait droit à leurs demandes financières d'indemnisation, retenir les montant évoqués par le sapiteur financier de l'expert et condamner solidairement ou à tout le moins in solidum l'EURL Brial, la société Axa France IARD, la SCP [L], la société Mutuelles du Mans Assurances, M. [M], la société Allianz ainsi que M. [L] [E] à régler :

. à Mme [P] [N] épouse [J], les sommes de 42.695,22 € augmentée des intérêts au taux légal depuis 2010 et de 17.500 € pour préjudice moral

. à M. et Mme [N], les sommes de 32.667,50 € augmentée des intérêts au taux légal depuis 2010 et de 17.500 € en réparation de leur préjudice moral,

- encore plus subsidiairement, si l'annulation des deux ventes n'était pas prononcée, condamner solidairement ou à tout le moins in solidum l'EURL Brial, la société Axa France IARD, la SCP [L], la société Mutuelles du Mans Assurances, M. [M], la société Allianz ainsi que M. [L] [E] à régler :

. à Mme [P] [N] épouse [J], les sommes de de 52.500 € au titre du coût des travaux, de 28.126 € au titre de la plus-value, de 125.022 € au titre de la perte locative arrêtée fin novembre 2014 (sauf à parfaire), de 14.722 € au titre des intérêts d'emprunt, de 17.500 € au titre de son préjudice moral, outre le remboursement intégral des frais d'expertise judiciaire, des charges de copropriété et impôts fonciers payés depuis son acquisition jusqu'à ce jour,

. à M. [S] [N] et Mme [K] [X] épouse [N], les sommes de : 9.146,94 € correspondant à leur apport personnel, de 36.000 € au titre du coût des travaux, de 15.116€ au titre de la plus-value, de 90.330 € au titre de la perte locative arrêtée à fin novembre 2014 (sauf à parfaire), de 1.228,76 € au titre des intérêts d'emprunt, de 17.500 € à chacun d'eux en réparation de son préjudice moral, outre le remboursement intégral des frais d'expertise judiciaire, des charges de copropriété et impôts fonciers payés depuis leur acquisition jusqu'à ce jour,

- infiniment subsidiairement, s'il n'était pas fait droit aux demandes d'indemnisation ci-dessus, retenir les montant évoqués par le sapiteur financier de l'expert et condamner solidairement ou à tout le moins in solidum l'EURL Brial, la société Axa France IARD, la SCP [L], la société Mutuelles du Mans Assurances, M. [M], la société Allianz ainsi que M. [L] [E] à régler :

. à Mme [P] [N] épouse [J], les sommes de 42.695,22 €, augmentée des intérêts au taux légal depuis 2010, et de 17.500 € pour préjudice moral

. à M. et Mme [N], les sommes de 32.667,50 €, augmentée des intérêts au taux légal depuis 2010, et de 17.500 € en réparation de leur préjudice moral,

- en tout état de cause, débouter les autres parties de toutes prétentions contraires,

- condamner solidairement ou à tout le moins in solidum l'EURL Brial, la société Axa France IARD, la SCP [L], la société Mutuelles du Mans Assurances, M. [M], la société Allianz ainsi que M. [L] [E] à régler à M. et Mme [N] une somme de 40.000 €, et à Mme [P] [N] épouse [J] la même somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens incluant les frais et honoraires des divers experts judiciaires désignés.

M. et Mme [U], Mme [P] [S] épouse [T], Mme [D] [Q] veuve [S], Mlles [O] et [V] [S], M. [B] [Y] prient la Cour, par dernières conclusions signifiées le 16 septembre 2015, de :

' au visa des articles 1147 et suivants, 1382, 1383, 1604 et 1641 du code civil, 329 du code de procédure civile,

- confirmer le jugement en ce qu'il a écarté la responsabilité de M. [M],

- confirmer le jugement en ce qu'il a dit recevables les interventions volontaires des consorts [U], [S] et [Y],

- confirmer le jugement en ce qu'il a dit l'EURL Brial et de la SCP [L] et leurs assureurs respectifs, la société Axa France IARD et la société Mutuelles du Mans Assurances, tenus d'indemniser leur préjudice financier et leurs pertes locatives ou de jouissance ainsi que leur préjudice moral,

- réformer le jugement sur le quantum des préjudices subis,

- le réformer en ce qu'il a indemnisé globalement le préjudice moral de M. et Mme [U] et non réparé celui subi par chacun d'entre eux,

- réformer le jugement en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes au titre de la modification des surfaces, des préjudices financiers et des frais divers qu'ils ont exposés,

statuant à nouveau, dire que les condamnations prononcées au titre des pertes locatives ou de jouissance seront actualisées pour la période du 1er janvier 2011 au 31 décembre 2015, sauf à parfaire au jour du règlement définitif

- dire les consorts [U], [S] et [Y] bien fondés en leurs demandes visant à voir indemniser les préjudices consécutifs aux modifications de surface, aux préjudices financiers et aux frais divers,

- condamner in solidum la société Axa France IARD, la SCP [L] et la société Mutuelles du Mans Assurances à payer :

. à M. et Mme [U] : les sommes de 91.057,42 € en réparation du préjudice financier consécutif à la perte locative ou de jouissance pour la période du 1er janvier 2011 au 31 décembre 2015, sauf à parfaire au jour du règlement définitif, de 20.000 € à chacun d'eux au titre de leur préjudice moral, de 8.500 € au titre de l'incidence des modifications de surface, de 13.360 € au titre des préjudices financiers, outre 15.000 sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, soit 152.917,42 € au total,

. aux consorts [S] : les sommes de 93.490,69 € en réparation du préjudice financier consécutif à la perte locative ou de jouissance pour la période du 1er janvier 2011 au 31 décembre 2015, sauf à parfaire au jour du règlement définitif, de 20.000 € au titre du préjudice moral de Mme [Q] veuve [S], de 10.000 € au titre du préjudice moral de Mlle [O] [S], de 10.000 € au titre du préjudice moral de Mlle [V] [S], de 11.100 € au titre des modifications de surface, de 12.018 € au titre des préjudices financiers, de 15.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, soit 166.608,69€ au total,

. à M. [B] [Y] : les sommes de 50.406,89 € en réparation du préjudice financier consécutif à la perte locative ou de jouissance pour la période du 1er janvier 2011 au 31 décembre 2015, sauf à parfaire au jour du règlement définitif, de 20.000 € au titre du préjudice moral, de 1.800 € au titre des modifications de surface, de 8.500 € au titre des préjudices financiers et de 15.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, soit 80.706,89 € au total,

- en tout état de cause, confirmer le jugement en ce qu'il a condamné in solidum la société Axa France IARD, la SCP [L], la société Mutuelles du Mans Assurances, aux dépens de l'instance incluant les frais d'expertise et de référé,

- très subsidiairement, pour le cas où le jugement serait infirmé du chef de la mise hors de cause de M. [L] [E] et de la SCI les Trois Grâces, condamner in solidum ces derniers, avec les parties qui succombent, à réparer les dommages qu'ils ont subis dans la proportion qu sera retenue, sur le fondement des articles 1382 et 1383 du code civil,

- condamner la société Axa France IARD, la SCP [L] et la société Mutuelles du Mans Assurances aux dépens d'appel.

M. [L] [E], M. [T] [H], Mme [X] [C] veuve [F], la SARL le Troubadour et la SCI les Trois Grâces prient la Cour, par dernières conclusions signifiées le 16 septembre 2015, de :

' au visa des articles 1604 et suivants, 1134, 1142 et 1147 du code civil,

- confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité de l'EURL Brial et de la SCP [L] et de leurs assureurs respectifs, la société Axa France IARD et la société Mutuelles du Mans Assurances, et en ce qu'il a mis hors de cause M. [L] [E] recherché à raison de sa responsabilité de syndic bénévole,

- l'infirmer en ce qu'il a écarté la responsabilité de M. [M],

- l'infirmer sur l'évaluation des préjudices,

- statuant à nouveau, retenir la responsabilité de M. [M],

- débouter la SCI ALG et M. et Mme [G] de leur appel incident,

- condamner in solidum la société Axa France IARD, la SCP [L], la société Mutuelles du Mans Assurances et M. [Z] [M] à payer :

. à M. [L] [E], la somme de 105.000 €,

. à la SCI les Trois Grâces, la somme de 439.267 €,

. à la SARL le Troubadour, la somme de 768.964 €,

- condamner les mêmes in solidum à payer :

. à Mme veuve [F], les sommes de 46.616,75 € au titre de sa privation de jouissance arrêtée à décembre 2010, 10.000 € au titre de sa privation de jouissance subie à ce jour, 10.000 € au titre de la perte de surface, 15.000 € au titre du préjudice moral,

. à M. [T] [H], les sommes de 32.667,50 € au titre de la privation de jouissance arrêtée à décembre 2010, 10.000 € au titre de la privation de jouissance subie à ce jour, 5.000 € au titre de la perte de surface, 15.000 € au titre du préjudice moral,

- confirmer le jugement sur l'indemnité accordée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- subsidiairement condamner les susnommés in solidum à payer à la SARL le Troubadour, au titre de sa perte de chance d'avoir différemment orienté son activité et d'avoir vendu le fonds de commerce pour une somme de correspondant à 70 % du préjudice de 768.964 € précité, la somme de 538.274,80 €,

- condamner in solidum la société Axa France IARD, la SCP [L], la société Mutuelles du Mans Assurances, M. [Z] [M], la SCI ALG et les époux [G] à payer à chacun d'eux la somme de 15.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.

CECI ETANT EXPOSE, LA COUR

Le présent arrêt n'est pas opposable à l'EURL Brial mise en liquidation judiciaire le 5 juin 2003 et qui n'a pas été régulièrement assignée à un représentant légal ou mandataire ad hoc ;

Sur les distorsions entre le projet vanté aux acquéreurs et le projet réalisable techniquement et juridiquement

L'expert [O] relate en son rapport déposé le 7 janvier 2011, que :

- l'immeuble est constitué d'un corps dit 'A' de R+3 et greniers en comble, sur cave voûtée, dont le rez-de-chaussée est actuellement occupé par un cabinet d'agent immobilier qui a accès à la cave par une trappe sur la [Adresse 36], et un corps dit 'B' de R+3 et greniers en comble sur une cave voûtée, un peu moins haut que le corps 'A', dont la partie avant du rez-de-chaussée est actuellement occupée pour partie par un restaurant ex-turc, cuisine du restaurant au sous-sol,

- une partie centrale, autour de l'ancien escalier d'accès commun aux étages démoli au rez-de-chaussée, a été "encloisonnée" (murs en parpaings, après démolition de la première volée dudit escalier), l'accès à cette zone (emplacement de l'escalier définitif) se faisant actuellement par la [Adresse 36] par un percement effectué dans le mur séparatif des immeubles A et B au niveau du restaurant, ce qui correspond à un demi étage de l'immeuble A environ, vu les pentes de terrain,

- la partie en fond de parcelle non entretenue est vétuste,

- s'agissant des appartements en étages, une courette répertoriée D donne accès au travers du restaurant (B) à un appentis à rez-de-chaussée vétuste et à un corps 'C', dit 'le Chalet', dont les étages ont été vendus à la SCI ALG, qui se trouve enclavé, et dont l'accès était prévu par l'EURL Brial au premier étage,

- les rez-de-chaussée des corps A et B étaient, avant la vente, réunis en un seul local, le restaurant aujourd'hui divisé par M. [L] [E],

- à part les locaux de l'agent immobilier, et ceux du restaurant turc, compris en cuisine et caves, l'ensemble est vétuste, pratiquement pas entretenu depuis les ventes de 1994 vu les difficultés techniques, financières et juridiques,

- les étages sont actuellement insalubres, impropres à l'habitation ;

M. [O] indique que l'état actuel ne correspond pas, et ne pourra jamais correspondre, à l'état de division tel qu'il figure aux plans [M] conçus par l'EURL Brial, reportés au règlement de copropriété et annexés aux ventes, ce, par impossibilités réglementaires majeures, impossibilités techniques et juridiques de se mettre en conformité, l'EURL Brial ayant omis de faire réaliser une étude technique préalable aux ventes par un architecte et ayant conçu un projet de division et de fonctionnement, dressé par le géomètre [Z] [M], qui ne tient pas compte du règlement de sécurité incendie, dont les pompiers ont à juste titre interdit a mise en 'uvre ; que les plans des caves du géomètre, établis sans vérification sur place, à partir de ceux du géomètre [W] qui a levé l'existant, sont erronés, induisant des erreurs dans la répartition des tantièmes, qu'à supposer qu'ils aient été exacts, tout le règlement était de même à refaire, en raison des impossibilités et erreurs majeures relatives à tout l'immeuble, aux surfaces, aux tantièmes du règlement de copropriété, les travaux de mise en conformité étant d'autant plus importants à réaliser que l'immeuble n'a pas été entretenu, que, pour permettre le fonctionnement de son restaurant, M. [L] [E] a encloisonné au rez-de-chaussée l'emplacement de l'ancienne trémie d'escalier, et que, si cela permet aujourd'hui de trouver une solution palliative, cela n'est pas non plus conforme à sa vente, que le fait que le plan des caves remis par le géomètre sont également erronés induit également des erreurs dans la répartition des tantièmes ;

Il note que l'EURL Brial a négligé la nécessité de déposer une demande de permis de construire pour le changement de désignation des greniers en appartement, des caves en locaux commerciaux à usage de bar ou restaurant comme prévoyait M. [L] [E] ou de cuisine comme c'est le cas actuellement, de même, que la nécessité de modifier les escaliers et circulations ainsi que l'aspect de la toiture pour permettre la jonction des circulations, de renforcer certains planchers et de les rendre coupe-feu, de recréer des colonnes eau, gaz, électricité courants faibles, évacuations EU EV, etc..., entraîne la modification des limites et surfaces des lots, des tantièmes, et la refonte du règlement ;

Il attribue l'origine des désordres :

* à une absence d'étude technique sur la faisabilité des ventes suivant les plans annexés,

* à des plans de l'état futur incompatibles avec la réglementation incendie,

* à l'absence de permis de construire,

* à des erreurs sur les plans de l'existant (caves permutées entre A et B),

* à la sous-estimation très importante des travaux de mise en conformité à réaliser vu l'absence d'étude préalable, qui, s'ils l'avaient connue, aurait dissuadé certains copropriétaires d'acquérir des lots, ce qui a conduit à bloquer les travaux,

* à la modification occulte du règlement de copropriété des plans et de la répartition des tantièmes entre les premières et les dernières ventes par le notaire [L],

* au changement occulte de destination en l'absence de parties communes,

* à la non-conformité incendie de la structure au regard de la réglementation coupe feu de plancher du restaurant ERP, par rapport aux locaux d'habitation ;

et expose que, s'agissant des travaux nécessaires, les remèdes et solutions à apporter sont de deux ordres, d'une part, des modifications de l'immeuble pour mise en conformité, d'autre part, des modifications de la surface des appartements dont la surface est affectée par les modifications envisagées de l'immeuble, rappelant à cet égard qu'il a, relativement aux modifications de l'immeuble pour mise en conformité, diffusé une note n° 2 aux parties le 11 février 2008 sous forme de croquis, ses préconisations concernant la solution à apporter comportant des variantes, tout en précisant aux parties les avantages et les inconvénients de chacune de ces variantes, que l'assemblée générale, à l'unanimité a retenu la solution n° 4 (la plus économique) et a missionné un nouvel architecte, M. [B] pour la mettre au point, demander les autorisations nécessaires après concertation avec les administrations, chiffrer les travaux et la mettre en 'uvre ;

La solution retenue consiste, aux termes des conclusions du rapport d'expertise, à :

* accéder au rez-de-chaussée de l'escalier 'A' par la [Adresse 36] puis transiter dans l'immeuble 'B' par le percement réalisé par la copropriété au niveau du restaurant,

* recréer un nouvel escalier conforme à la réglementation incendie sur toute la hauteur, à cet emplacement desservant les deux immeubles, avec percement à chaque niveau et suppression de l'escalier 'A',

les travaux devant porter sur la distribution de locaux privatifs sur 4 étages au dessus du rez-de-chaussée surélevé comprenant l'accès au perron de six marches sur la [Adresse 36], un local commun avec accès à la cave A, une volée intérieure droite avec quart tournant en pied permettant de rejoindre le palier du premier étage, une cage d'escalier avec paroi degré coupe-feu « une heure », parpaing creux enduits 2 faces épaisseur 20 cm et portes d'isolement pare-flammes « une demi-heure », avec ferme-porte, un escalier balancé en béton armé sur vide central comprenant trois volées avec paliers de distribution, la démolition des escaliers existants avec modification des cloisonnements et des percements en façades, le percement du mur séparatif entre les deux immeubles, la modification de la toiture permettant la desserte de l'ensemble du 4ème étage et le désenfumage de la cage d'escalier, l'implantation des gaines techniques par colonnes montantes et quatre chutes eaux vannes permettant le raccordement à tous les locaux ;

Toujours selon M. [O], les modifications de la surface des appartements induites par ces travaux seront les suivantes :

Étage

propriétaire

lot

surface

surface projetée

différentiel

sous-sol

SCI les trois grâces

31,1

RDC

SCI les trois grâces

29,36

1er étage

ALG

[G]

10 et 11

37,33

36,75

25,92

55,11

36,5

27,01

27,41

55,11

-0,83

-9,74

1,49

2ème étage

M et Mme [U]

42,3

48,24

5,94

2ème étage

M [E]

34,92

24,72

27,88

26,32

-7,04

1,6

3ème étage

Mme [S]

42,37

49,95

7,58

3ème étage

Monsieur [F]

33,12

26,26

-6,86

3ème étage

Monsieur [Y]

25,57

26,92

1,35

Combles

M [K] [N] [P]

42,37

49,95

7,58

Monsieur [N] [S]

24,96

21,05

-3,91

Monsieur [H]

18,2

15,48

-2,72

Il ressort de ce rapport qu'il existe des distorsions très importantes entre les règlement de copropriété et l'état descriptif de division publiés à la Conservation des Hypothèques sur la base de plans inexacts et la réalité, les affirmations du vendeur sur la teneur et le coût des travaux à entreprendre pour fondre les deux immeubles en une seule copropriété et aménager les lieux, tant en parties communes que privatives, s'étant révélées trompeuses autant que sous-évaluées';

Sur les fautes respectives des parties

' l'EURL Brial':

La société Axa France IARD conteste la responsabilité de son assurée l'EURL Brial en rappelant, essentiellement, que les ventes se faisaient «'en l'état'», à charge pour les acquéreurs de faire procéder aux travaux nécessaires à la mise en copropriété de l'immeuble, que l'EURL Brial ne s'est pas engagée contractuellement sur une enveloppe de travaux à réaliser, qu'il appartenait aux acquéreurs de déposer des demandes de permis de construire, que la situation de blocage résulte de la mésentente entre acquéreurs et de la suppression de la première volée d'escalier menant aux étages supérieurs par M. [L] [E]';

Toutefois, c'est par de justes motifs que la Cour adopte que le premier juge a retenu que l'EURL Brial avait non seulement minimisé l'ampleur des travaux nécessaires à la mise en copropriété de l'immeuble mais encore fait établir un règlement de copropriété et un état descriptif de division irréalistes et inexacts, induisant en erreur les acquéreurs sur la possibilité technique et le coût réel de l'opération envisagée'; il sera ajouté que le vendeur a, par les manquements ci-dessus à son obligation pré contractuelle d'information et son obligation de délivrance, engagé sa responsabilité vis-à-vis des divers acquéreurs et du syndicat des copropriétaires';

' la SCP [L]':

Cette SCP notariale a reçu les actes d'acquisition et a fait publier un règlement de copropriété et un état descriptif de division dont elle ne pouvait ignorer l'inadéquation à la réalité des lieux, et que de telles ventes ne pouvaient être reçues qu'en l'état futur d'achèvement'; elle ne conteste pas, au demeurant, sa responsabilité';

' M. [L] [E] et la SCI les Trois Grâces':

Selon le rapport de M. [O], 'M. [L] [E], quoique dernier acquéreur, a été désigné par le vendeur et le notaire comme syndic provisoire, probablement parce qu'il était le principal copropriétaire, achetant sous la SCI les Trois Grâces les caves voûtées des deux immeubles, le rez-de-chaussée des deux immeubles et, en nom propre, un appartement en étage. Sous sa gestion, une réunion informelle de tous les acquéreurs était organisée le 11 avril 1994... au cours de cette réunion, des difficultés commençaient à être décelées et une première assemblée générale était décidée pour le 27 avril 1994.... mais, entre-temps, M. [L] [E], alors syndic provisoire, conformément aux plans qui lui avaient été remis par le vendeur Brial et le notaire [L], mais inconnus des autres copropriétaires, faisait, contre l'avis de M. et Mme [G] et sans autorisation administrative, démolir la première volée d'escalier de l'immeuble B (parce qu'elle gênait la circulation de son futur restaurant, la répartissant en deux parties selon lui mal exploitables). M. [G] représentant la SCI ALG, vu les difficultés,envisageait la résolution de sa vente. Le percement du mur à réaliser sur le palier à créer sur ses lot, prévu sur les plans [M] (inconnus d'elle à l'offre d'achat) comme passage entre les immeubles A et B, permettant à partir de la [Adresse 36], par l'immeuble A, de regagner l'escalier de l'immeuble B, n'était pas réalisé vu les difficultés''';

L'expert [O] indique encore qu'en bloquant l'accès à la petite partie d'immeuble dite «'le Chalet'» par le fond de sa parcelle, les seules possibilités d'accès étant par le restaurant, (anciennement turc en façade sur rue), M. [L] [E] en a interdit, de fait, l'accès à M. et Mme [G] qui ont constaté que leurs biens avaient été forcés, les fenêtres ouvertes laissées exposées aux intempéries, leurs locaux jonchés de détritus laissés (d'après eux) par ses locataires, que M. [L] [E] avait laissé se livrer à tous accès et aménagements de leur choix sans aucun contrôle, même sur les parties communes (aménagement des caves voûtées en cuisine sans autorisation de la copropriété ni permis de construire, installation d'une cheminée extérieure, antenne TV extérieure, plafond insuffisamment coupe-feu, à tel point qu'un début d'incendie a eu lieu sur la structure bois du plancher haut du restaurant (lots [G])';

La responsabilité de M. [L] [E] n'est pas recherchée uniquement en sa qualité de syndic bénévole de la copropriété mais également à titre personnel': à cet égard, il est constant et non contesté qu'il a démoli, dans l'intérêt du restaurant qu'il exploitait, la première volée d'escalier au rez-de-chaussée donnant accès aux étages de l'immeuble «'B'» sans vote de la copropriété, sans permis de démolir, et malgré l'injonction de ne pas faire que lui avait délivrée M. et Mme [G] par lettre recommandée, alors que cette volée d'escalier était le seul moyen d'accéder aux étages'; par la suite, il a fait exécuter en 1998 et en 2001 des modifications de la façade extérieure de l'immeuble et des travaux au rez-de-chaussée de l'immeuble «'B'» pour pouvoir agrandir la surface qu'il donnait en location à la SCI les Trois Grâces, enclavant les trois-quarts des lots de la SCI ALG par des cloisons en parpaings'; quant à ses locataires, ils ont commis dans l'immeuble des voies de fait et dégradations et transformé en cuisine les caves voûtées, installant une cheminée, détériorant les locaux ne leur appartenant pas';

Le tribunal a retenu que ces agissements étaient fautifs mais sans incidence sur les désordres plus importants résultant de l'inhabitabilité des lots'en général ;

M. [L] [E] soutient que l'action de M. [G], de la SCI ALG, des consorts [N] est prescrite, qu'il a démoli la première volée d'escalier sous le contrôle de l'architecte [A] alors que cette démolition était prévue dans les plans de transformation de l'immeuble, qu'en effet cet escalier se trouvait dans le restaurant, que sa responsabilité ne saurait être recherchée à raison de ses interventions du fait de l'impossibilité dans laquelle se trouvait la copropriété de pouvoir aménager les parties communes tel que prévu aux plans remis lors de la vente';

C'est par des motifs exacts que la Cour adopte que le tribunal a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription opposée par M. [L] [E] et la SCI les Trois Grâces aux demandes'; en revanche, le jugement sera infirmé en ce qu'il a écarté la responsabilité de ces derniers aux motifs que les fautes retenues étaient dénuées d'incidence sur les désordres en raison de l'impossibilité d'aménager l'immeuble, alors que, par les exactions multiples dont il s'est rendu, ainsi que la SCI les Trois Grâces, coupable, M. [L] [E] (celui-ci tant en sa qualité de syndic bénévole qu'en son nom personnel) et ladite SCI ont contribué à rendre inextricable une situation déjà complexe, instauré entre les copropriétaires une situation de blocage, aggravé la discorde entre les acquéreurs et empêché tout entretien des lots situés aux étages de l'immeuble «'B'» qui, déjà vétustes à l'époque des ventes, ont continué à se dégrader depuis 1994'; vainement M. [L] [E] se retranche-t'il derrière le projet de démolition de l'escalier dont s'agit et l'accord de l'architecte [A] alors que cette démolition ne devait se faire qu'après mise en 'uvre d'un escalier commun permettant l'accès à l'ensemble des lots de l'immeuble «'B'», et non de façon unilatérale et prématurée, par voie de fait';

Le jugement sera par conséquent infirmé en ce qu'il a mis hors de cause M. [L] [E] et la SCI les Trois Grâces et la responsabilité de ces derniers sera retenue concomitamment avec celle de l'EURL Brial et de la SCP [L]';

' M. [M]': la responsabilité de ce géomètre est recherchée par les consorts [N] qui lui reprochent d'avoir fourni des plans erronés et de s'être contenté de reporter le projet Brial sur les fonds de plans [W] sans se rendre sur place, sans voir les impossibilités, sans en souligner l'irréalisme auprès de l'EURL Brial et de la SCP [L], en inversant de surcroît deux caves';

Ces moyens ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation, le premier juge ayant pertinemment retenu qu'il n'entrait pas dans la mission du géomètre-expert de vérifier la faisabilité technique ou réglementaire d'un projet de plan qui lui était demandé et qu'il ne peut lui être reproché d'avoir reproduit le projet Brial sur les fonds de plan [W]';

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a mis hors de cause M. [M] et son assureur la société Allianz aux droits de la Lilloise';

Sur le lien de causalité entre les fautes et les préjudices allégués

Pour déterminer la teneur exacte des préjudices subis par le syndicat des copropriétaires, d'une part, les copropriétaires pris individuellement, d'autre part, en relation avec les fautes ci-dessus définies, il doit être rappelé que les travaux de mise en copropriété de l'immeuble correspondant aux affirmations inexactes de l'EURL Brial, revêtues d'une apparence de sérieux par la publication à la Conservation des Hypothèques d'un règlement de copropriété, de plans de l'état futur et d'un état descriptif de division à la diligence du notaire [L], ne pouvaient, concrètement, administrativement ou juridiquement, être réalisés'; lorsque ces impossibilités ont été décelées, les divers copropriétaires qui avaient acquis leurs lots dans la fausse croyance que l'immeuble pouvait être aménagé en copropriété sans difficultés majeures pour un coût limité se sont trouvés confrontés à des dépenses imprévues qu'ils n'avaient pas les moyens de financer et à des obstacles de toute nature aggravés par leurs divergences d'intérêt et les voies de fait perpétrées par M. [E] qui empéchaient la mise au point rapide de solutions alternatives pour la mise en copropriété';

En conséquence, le préjudice des acquéreurs ou du syndicat n'est pas constitué de l'impossibilité de pouvoir aménager les parties communes et privatives de l'ensemble immobilier suivant les plans Brial inexploitables, mais de leur perte de chance de ne pas acquérir les lots litigieux, ou d'en donner un moindre prix, s'ils avaient connu cette impossibilité';

Cette perte de chance doit être appréciée en fonction du coût réel des travaux à mettre en 'uvre pour instituer une copropriété viable et cohérente dans l'ensemble immobilier dont s'agit, peu propice à cette destination de par sa configuration originelle, ainsi que des privations de jouissance et préjudices accessoires découlant de la longueur des opérations nécessitées pour ces travaux de mise en copropriété et, à cet égard, il convient de distinguer les préjudices imputables aux fautes initiales de l'EURL Brial et de la SCP [L] et ceux résultant de la dégradation de l'immeuble depuis les ventes, que M. [O] impute au manque de cohésion de la copropriété, faisant observer que les solutions qu'il propose dans son rapport de 2003 auraient pu être mises en 'uvre en 1994, que le rapport [Z] attirait déjà l'attention sur le mauvais état de l'immeuble en 1994, que ce sont seulement les divergences d'intérêts entre copropriétaires et le manque de financement qui ont empêché l'entretien de l'immeuble';

Par ailleurs, si les fautes conjuguées de l'EURL Brial, de la SCP [L], de M. [L] [E] et de la SCI les Trois Grâces sont à l'origine des difficultés rencontrées par les copropriétaires pour rendre les deux immeubles habitables et permettre leur mise en copropriété, il doit également être pris en considération qu'ils ont fait preuve, de leur côté, d'une impéritie et imprévoyance fautives en se portant acquéreurs de locaux «'en devenir'», sans aucune garantie sur la faisabilité du projet de mise en copropriété qui leur était présenté, alors que, même profanes, ils pouvaient se convaincre, lors de leurs visites sur place, de l'extrême complexité et de l'ampleur des travaux à déployer et à financer pour rénover deux immeubles vétustes et en mauvais état et aménager des parties communes inexistantes lors des ventes, notamment pour permettre l'accès aux étages du bâtiment B qui étaient desservis par un escalier qui se trouvait enclavé dans un lot privatif du rez-de-chaussée, pour créer des réseaux d'évacuation et d'électricité, des circulations cohérentes, transformer des greniers en appartements, modifier la toiture, s'engageant avec une surprenante légèreté à effectuer ces travaux, sans s'entourer au préalable de conseils d'architectes et de techniciens sur la faisabilité des projets présentés, ni s'aviser de ce que d'aussi lourds travaux de structure nécessitaient l'obtention de permis de démolir et de construire'ainsi que des autorisations administratives'; qu'ayant cru réaliser une bonne affaire en achetant des «'appartements'» dans le centre historique de Fontainebleau pour des prix très modiques (de 18.293 € pour M. [H] à 160.000 € pour M. [Q] [G] et la SCI ALG) sur la base d'affirmations fantaisistes de l'EURL Brial quant au coût prévisible des travaux (25.000 F selon cette EURL, soit 3.811 € environ par lot pour l'aménagement des parties communes), ils se sont trouvés par la suite confrontés non seulement à des impossibilités matérielles mais également financières partiellement dues à une erreur non excusable de leur part relative à la complexité ainsi qu'au coût de rénovation et d'aménagement de deux immeubles distincts, de hauteur différente, vétustes, démunis d'escaliers et de circulations, à les mettre en copropriété avec création de réseaux, renforcement de planchers, transformation de greniers en lots d'habitation, ce pour un montant minime à débourser de 25.000 F chacun pour les parties communes selon la venderesse, affirmations non crédibles, non contractuelles,et non étayées par des études de faisabilité et de coût ;

Enfin, il sera rappelé qu'ainsi que le note M. [O] dans son rapport déposé en 2011, après réhabilitation de l'immeuble du [Adresse 24], chaque propriétaire retrouvera la possibilité de revendre son bien au prix du marché et encaissera donc la plus-value impossible à matérialiser pendant les 16 ans de désordres'(de 1994 à 2010)';

Au vu de ces éléments, la Cour condamnera in solidum la SCP [L], M. [L] [E] et la SCI les Trois Grâces, à prendre en charge les deux-tiers des réparations accordées, dans la limite d'une perte de jouissance limitée à une durée de dix années de retard correspondant à la durée raisonnable nécessaire pour purger les difficultés existantes et rechercher une solution alternative, la prolongation du litige passé ce laps de temps, soit vingt et une années après les acquisitions dont s'agit, ne pouvant être rationnellement imputée aux fautes originelles des uns et des autres,'mais procédant à l'évidence de la mésentente qui s'est instaurée après les acquisitions entre les divers copropriétaires et qui a fait obstacle, comme le relate l'expert, à la mise en 'uvre d'une solution rapide de substitution aux travaux initialement prévus';

Le partage de responsabilité prononcé prive d'objet les appels en garantie respectifs des parties'qui seront tenues, pour leur contribution à la dette, par parts viriles' entre elles, prive d'objet de même l'appel en garantie formé par la société Axa France IARD à l'encontre du syndicat des copropriétaires';

Sur la garantie de la société Axa France IARD

Au soutien de son appel, la société Axa France IARD fait valoir que':

- les demandes de M. et Mme [U], de Mme [S], de Mme [Q] veuve [S], de Mlles [O] et [V] [S], de M. [Y], de M. [H], de Mme [F], de la SCI ALG et de M. [G], sont prescrites car ils n'ont pas introduit leur action dans le délai de dix années de la découverte des dommages, n'étant intervenus à la procédure que par conclusions du 3 novembre 1998 (6 janvier 2009 pour la SCI ALG et M. [Q] [G]), et qu'ils ne peuvent prétendre que l'action du syndicat des copropriétaires aurait interrompu à la prescription pour leur compte alors que l'action du syndicat visait les parties communes et qu'ils agissent en réparation de leurs préjudices personnels,

- la police multi-garantie maître d'ouvrage-promoteur souscrite par l'EURL Brial n'est pas mobilisable dès lors que cette dernière n'est pas intervenue en qualité de promoteur, n'a effectué aucun travaux sur l'immeuble qu'elle revendu en l'état, les actes de vente précisant que les travaux de réhabilitation étaient à la charge des acquéreurs, tant pour les parties communes que pour les parties privatives,

- la clause 1.1.1 de la police garantissant «'l'erreur de droit ou de fait, oubli, omission, inexactitude de l'assuré'» ne peut jouer alors que l'EURL Brial ne s'était pas engagée sur une quelconque enveloppe de travaux à réaliser et qu'elle ne peut davantage être tenue responsable des impossibilités et erreurs majeures sur tout l'immeuble,

- la police exclut des dommages-intérêts qui peuvent être dus les travaux de reprise qui auraient dû, en tout état de cause, être réalisés par les acquéreurs,

- l'article 1.3.3, alinéa G, de sa police, exclut de la garantie les préjudices résultant de la

non-conformité de l'immeuble avec le descriptif ou le document annexé au contrat de vente,

- la garantie des vices cachés ne peut trouver à s'appliquer car ceux-ci étaient parfaitement connus des acquéreurs,

- le sinistre est dépourvu de tout aléa car le vendeur comme les acquéreurs savait que des travaux importants devaient être réalisés pour rénover l'ensemble immobilier et le mettre en copropriété';

Elle rappelle par ailleurs que sa police prévoit une franchise de 10 % des dommages et un plafond de garantie de 368.088,15 €';

A ces justes motifs il suffit d'ajouter que la fin de non-recevoir tirée de la prescription ne peut être opposée aux copropriétaires intervenus à la procédure alors que l'action du syndicat des copropriétaires relative aux parties communes a préservé leur droit d'agir relativement aux préjudices spécifiques qu'ils subissent du fait de l'impossibilité d'user desdites parties communes'; que la responsabilité de l'EURL Brial n'est pas recherchée au titre de ventes en l'état futur d'achèvement qui auraient été affectées d'erreurs et nécessiteraient des travaux de reprise pour en corriger les effets, travaux qui serait exclus par le jeu de la clause 1.3.3, alinéa G, de sa police écartant de la garantie les préjudices résultant de la non-conformité de l'immeuble avec le descriptif ou le document annexé au contrat de vente, mais du fait de fautes commises par l'EURL Brial agissant en qualité de marchand de biens et ayant engagé sa responsabilité du fait de négligences, inadéquations, erreurs diverses à l'origine des dommages'; que le sinistre revêt bien un caractère aléatoire pour les acquéreurs qui se sont trouvés dans l'impossibilité de réaliser les travaux conformément au règlement de copropriété annexé aux ventes et publié à la Conservation des Hypothèques'; que la garantie des vices cachés n'est pas concernée par le présent litige';

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a dit la société Axa France IARD tenue de garantir l'EURL Brial son assurée dans les limites de plafond et de franchise de sa police';

La société Mutuelles du Mans ne conteste pas sa garantie.

Au vu de ces éléments, les assureurs AXA FRANCE IARD et Mutuelles du Mans seront condamnés in solidum avec la SCP [L], M. [E] et la société les Trois Grâces à réparer les désordres subis dans la proportion indiquée ;

Sur les réparations

' le syndicat des copropriétaires':

Selon le rapport définitif de M. [O], ce n'est qu'en 2008 que les copropriétaires ont décidé en assemblée générale de confier l'étude de la solution palliative à l'architecte [B], dont l'étude a servi de base à son estimation des travaux nécessaires et de leur coût, notant à cet égard que cette étude de l'architecte permet de cerner exactement l'étendue des travaux à réaliser, les démolitions et reconstructions nécessaires, que le métré des locaux sera à refaire par un géomètre, le règlement de copropriété par un notaire, qu'il y aura, en sus des travaux, des honoraires de maîtrise d''uvre, des frais d'assurance dommages-ouvrages, des pertes de jouissance pour l'habitation et des pertes d'exploitation pour les commerces, qu'en revanche, la dégradation de l'immeuble depuis quatorze ans est le fait du manque de cohésion de la copropriété, et non une conséquence des manquements initiaux, que les solutions proposées aujourd'hui auraient pu l'être en 1994, ajoutant que le rapport [Z] attirait déjà l'attention sur le mauvais état de l'immeuble et que ce sont seulement les divergences d'intérêts entre copropriétaires et le manque de financement qui ont empêché l'entretien de l'immeuble'; au terme de ses constatations, cet expert a chiffré les travaux nécessaires à la mise en copropriété des deux immeubles à la somme de 148.150 € TTC hors honoraires de maîtrise d''uvre, bureau de contrôle, SPS et assurance dommages-ouvrages évalués à 20 % du montant des travaux, après avoir écarté des devis les travaux qui auraient été en toute hypothèse à la charge des copropriétaires si l'opération s'était réalisée selon le schéma de l'EURL Brial';

Le tribunal a entériné ces conclusions en allouant au syndicat des copropriétaires les sommes de 148.150 €, indexée sur l'indice BT 01 du coût de la construction, et de 29.630 €'; formant appel incident, le syndicat réclame le coût des travaux effectivement supportés par la copropriété qui a retenu des devis pour un montant global de 239.053,94 € TTC, outre les sommes de':

- 47.810 € indexés de même au titre des honoraires de maître d''uvre, de bureau de contrôle, SPS et assurance dommages-ouvrages correspondants,

- 25.000 € au titre des frais d'intervention du géomètre-expert et du notaire pour l'établissement du nouveau règlement de copropriété,

- 50.000 € en réparation du préjudice financier par lui subi';

Toutefois, les devis acceptés par l'assemblée générale des copropriétaires mêlant les travaux nécessités à la fois par la rénovation des immeubles vétustes et dégradés et par les impératifs techniques de la mise en copropriété, seule l'estimation de M. [O] fait foi du coût des travaux en relation avec les manquements de la venderesse, du notaire, de M. [L] [E] et de la SCI les Trois Grâces'; comme l'a dit par ailleurs le tribunal, les «'frais financiers'» évalués par le syndicat à la somme de 50.000 € et qui sont, selon ses écritures, constitués de frais d'administrateur provisoire judiciaire, architecte, avocat, font double emploi avec l'indemnité réclamée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre le fait que ces frais ne sont pas strictement en lien de causalité avec les manquements susmentionnés, notamment en ce qui concerne les frais d'une administration judiciaire que la mésentente entre copropriétaires a nécessité';

Pour les raisons développées plus haut, le syndicat des copropriétaires ne peut prétendre qu'aux deux tiers des indemnités accordées, du fait que son préjudice est imputable pour une part à l'imprévoyance et l'imprudence de copropriétaires qui ont acquis trop légèrement des lots dont la consistance n'était pas déterminée avec certitude, sur la seule foi d'affirmations peu vraisemblables d'un marchand de biens'; de ce fait, le jugement étant infirmé sur le quantum des réparations, la société Axa France IARD, la SCP [L], M. [L] [E], la SCI les Trois Grâces, la société Mutuelles du Mans Assurances, seront condamnés in solidum à régler au syndicat des copropriétaires, en fonction du partage de responsabilité prononcé, les sommes de 98.766,66 € TTC indexée comme l'a dit le tribunal, au titre des seuls travaux nécessaires à la mise en copropriété des immeubles, et de 19.753 € au titre des frais accessoires auxdits travaux';

Il sera encore accordé au syndicat des copropriétaires la somme de 16.666 € au titre des fais d'intervention du géomètre et du notaire désigné pour recevoir le futur règlement de copropriété, toujours en fonction du partage de responsabilité défini'par la Cour';

' Mme [P] [N] épouse [J], M. et Mme [N]':

M. et Mme [N] ont acquis le lot n° 16 de la copropriété en devenir le 23 mars 1994'et Mme [P] [N] épouse [J] le lot n° 6 de cette future copropriété le 8 avril 1994'; ces lots consistaient pour partie en combles ou greniers mais étaient qualifiés aux actes «'d'appartements'»';

Ils requièrent l'annulation de ces ventes en faisant valoir que les biens acquis étaient affectés de vices cachés dès lors que les greniers n'étaient pas habitables, qu'ils ont été victimes des man'uvres dolosives du vendeur, l'EURL Brial, du notaire, du géomètre, de M. [L] [E]';

Ces demandes de nullité ne peuvent prospérer, alors qu'une vente ne peut être résolue pour vice caché, ou annulée pour vice du consentement, qu'en présence du vendeur dûment et régulièrement attrait à l'instance, qu'en l'espèce et comme il a été constaté, l'EURL Brial en liquidation judiciaire n'a pas été appelée régulièrement à la procédure';

De ce fait, seules les demandes formées à titre «'infiniment subsidiaire'» par les intéressés doivent être examinées, étant rappelé que le premier juge a accordé':

- à M. et Mme [N] les sommes de :

. 32.667,50 € au titre de la perte locative,

. 10.000 € à chacun au titre du préjudice moral,

- à Mme [P] [N] épouse [J] les sommes de :

. 42.695,22 € au titre de la perte financière,

. 10.000 € au titre du préjudice moral,

et qu'ils demandent, en cause d'appel, le paiement':

- Mme [P] [N] épouse [J], des sommes de 52.500 € au titre du coût des travaux, de 28.126 € au titre de la plus-value, de 125.022 € au titre de la perte locative arrêtée fin novembre 2014 (sauf à parfaire), de 14.722 € au titre des intérêts d'emprunt, de 17.500 € au titre de son préjudice moral, outre le remboursement intégral des frais d'expertise judiciaire, des charges de copropriété et impôts fonciers payés depuis son acquisition jusqu'à ce jour,

- M. [S] [N] et Mme [K] [X] épouse [N], des sommes de': 9.146,94 € correspondant à leur apport personnel, de 36.000 € au titre du coût des travaux, de 15.116€ au titre de la plus-value, de 90.330 € au titre de la perte locative arrêtée à fin novembre 2014 (sauf à parfaire), de 1.228,76 € au titre des intérêts d'emprunt, de 17.500 € à chacun d'eux en réparation de son préjudice moral, outre le remboursement intégral des frais d'expertise judiciaire, des charges de copropriété et impôts fonciers payés depuis leur acquisition jusqu'à ce jour';

Toutefois, en fonction de la perte de jouissance ou locative subie pendant dix années et sur la base des calculs de M. [R] qui a chiffré cette perte, pour seize années, aux montants de':

- 42.695,22 € pour Mme [P] [N] épouse [J],

- 32.667,50 € pour M. et Mme [N],

- la Cour, infirmant le jugement sur le quantum des réparations fixées par le premier juge, accordera à':

.Mme [P] [N] épouse [J], la somme de 17.789,67 € ((42.695,22': 16 x 10) x 2/3),

. M. et Mme [N], la somme de 13.611,45 € ((32.667,50': 16 x 10) x 2/3),

en réparation de leur perte de jouissance';

En réparation de leur préjudice moral respectif, il sera accordé à Mme [P] [N] épouse [J] une somme de 6.666 € (10.000 € x2/3) et à chacun des époux [N] une somme de 3.333,33 € (5.000 € x 2/3)';

' M. et Mme [U]':

M. et Mme [U] ont acquis, selon acte de la SCP [L] du 4 mars 1994, un appartement à aménager, de 42 m² environ, moyennant le prix principal de 264.000 F soit 40.246,54 €';

Le tribunal ayant accordé M. et Mme [U] les sommes de 69.890,66 € en réparation de leur perte locative ou de jouissance et de 10.000 € au titre de leur préjudice moral, ils forment appel incident du chef de l'actualisation de leur perte locative à ce jour et sollicitent le paiement des sommes de 91.057,42 € en réparation du préjudice financier consécutif à la perte locative ou de jouissance pour la période du 1er janvier 2011 au 31 décembre 2015, sauf à parfaire au jour du règlement définitif, de 20.000 € à chacun d'eux au titre de leur préjudice moral, de 8.500 € au titre de l'incidence des modifications de surface, de 13.360 € au titre des préjudices financiers';

Toutefois, d'une part, certaines de ces demandes font double emploi (perte locative et préjudices financiers non justifiés résultant d'extrapolations sur le placement éventuel des loyers qu'ils auraient perçus s'ils avaient pu louer leur appartement une fois rénové) et prennent en compte les charges, impôts et taxes diverses qu'ils auraient dû acquitter en tout état de cause, d'autre part, la perte de surface alléguée n'est pas en lien direct de causalité avec les fautes de la venderesse ou du notaire, qui ne se sont pas engagés à vendre une superficie déterminée après aménagements, et qui n'ont pas remis à ces acquéreurs des plans de l'état futur des lieux faisant apparaître une superficie quelconque après travaux, se contentant de déposer ces documents à la Conservation des Hypothèques sans même les avoir remis à la plupart des acquéreurs, ni en lien de causalité avec les fautes de M. [L] [E] et de la SCI les Trois Grâces qui ont seulement compliqué et retardé la rénovation des immeubles comme il a été dit';

Au vu de ces éléments, la perte locative de 531,30 € par mois (12,65 € /m²) pour une superficie de 42 m² environ, calculée sur le retard strictement imputable auxdites fautes, soit dix années, sera chiffrée à la somme de 63.756 € que la SCP [L], la société Axa France IARD, la société Mutuelles du Mans Assurances, M. [L] [E] et la SCI les Trois Grâces seront condamnés in solidum à leur régler à hauteur des 2/3, soit 42.504 €';

En réparation du préjudice moral de chacun des époux [U], constitué des tracas, troubles, contrariétés diverses engendrés par les difficultés de toute sorte rencontrées pour aménager leur bien, les parties susmentionnées seront condamnés à payer à chacun d'eux les 2/3 de la somme de 10.000 €, soit 6.666,66 € à chacun';

Le jugement dont appel sera donc réformé sur le quantum des indemnités accordées';

' consorts [S]':

M. et Mme [S] ont acquis, suivant acte du 17 mars 1994, le lot n° 5 de la copropriété décrit comme un appartement à aménager, moyennant le prix de 270.000 F, soit 41.161,23 €'; sur la base de la valeur locative de cet appartement calculée par le sapiteur financier de l'expert [O], le tribunal leur a accordé la somme de 71.534,66 €, et, en réparation de leurs préjudices moraux, 10.000 € à Mme [Q] veuve [S] et 5.000 € chacune à [P], [V] et [O] [S]';

En cause d'appel, les consorts [S] sollicitent la réévaluation de leur perte locative à ce jour et concluent au paiement des sommes de 93.490,69 € en réparation du préjudice financier consécutif à la perte locative ou de jouissance pour la période du 1er janvier 2011 au 31 décembre 2015, sauf à parfaire au jour du règlement définitif, de 20.000 € au titre du préjudice moral de Mme [Q] veuve [S], de 10.000 € au titre du préjudice moral de Mlle [O] [S], de 10.000 € au titre du préjudice moral de Mlle [V] [S], de 11.100 € au titre des modifications de surface, de 12.018 € au titre des préjudices financiers';

Le jugement sera réformé sur le quantum des préjudices en fonction du partage de responsabilité prononcé et de la durée limitée de la perte locative, arrêtée à dix années comme il a été dit, de sorte que, pour un logement de 42 m² environ, l'indemnité réparatrice sera chiffrée à la somme de 63.756 € que la SCP [L], la société Axa France IARD, la société Mutuelles du Mans Assurances, M. [L] [E] et la SCI les Trois Grâces seront condamnés in solidum à leur régler à hauteur des 2/3, soit 42.504 €';

Il sera accordé à Mme [Q] veuve [S] la somme de 6.666,66 € (10.000€ x 2/3) et à Mmes [P], [O], [V] [S], la somme de 3.333,33 € chacune (5.000 € x 2/3) en réparation de leur préjudice moral';

' M. [B] [Y]':

M. [B] [Y] a acquis, selon acte du 15 mars 1994, le lot n° 15 de la copropriété consistant en un appartement à aménager d'une superficie d'environ 25 m², moyennant le prix principal de 150.000 F soit 22.867,35 €'; sur la base de la valeur locative de cet appartement calculée par le sapiteur financier [R], le tribunal lui a accordé la somme de 38.533,50 € en réparation de sa perte locative et celle de 10.000 € en réparation de son préjudice moral';

En cause d'appel, M. [B] [Y] sollicite la réévaluation de sa perte locative à ce jour, soit la somme de 50.406,89 € en réparation du préjudice financier consécutif à la perte locative ou de jouissance pour la période du 1er janvier 2011 au 31 décembre 2015, sauf à parfaire au jour du règlement définitif, outre la somme de 20.000 € en réparation de son préjudice moral, celle de 1.800 € au titre des modifications de surface, et celle de 8.500 € au titre des préjudices financiers';

Pour les motifs sus-indiqués, seule la perte de jouissance limitée à dix années et le préjudice moral de l'intéressé peuvent être indemnisés dès lors que les préjudices financiers accessoires à cette perte ne sont pas certains, que les charges de copropriété, impositions et taxes diverses auraient dû être réglées en tout état de cause, que la perte de surface alléguée ne ressort pas d'un acte de cession muet sur le métrage de la surface vendue, que ce soit avant ou après aménagement';

Le jugement étant réformé sur le quantum des indemnités allouées, sur la base des chiffres de M. [R], calculée sur une période de seize années, l'indemnité due à M. [B] [Y] par la SCP [L], la société Axa France IARD, la société Mutuelles du Mans Assurances, M. [L] [E] et la SCI les Trois Grâces, tenus in solidum sera fixée à la somme de 16.055,62 € ((38.533,50': 16 x 10) x 2/3)';

Les susnommés seront condamnés in solidum également à payer à M. [Y] la somme de 6.666,66 € correspondant aux 2/3 de 10.000 €, en réparation de son préjudice moral';

' la SCI ALG':

Suivant acte sous seings privés signé le 29 mars 1993, M. et Mme [G] ont signé une offre d'achat pour un bien situé au 1er étage de l'immeuble situé [Adresse 38], à cette offre étaient annexés des plans indiquant l'emprise du palier à créer, et le 1er février 1994, une copie du futur état descriptif de division a été adressée à leur notaire';

Suivant acte notarié du 9 mars 1994, l'EURL Brial a vendu à la SCI ALG (dont les gérants sont M. et Mme [G]) les lots 3, 9, 10, 11 et 19 situés dans les bâtiments A, B en façade et C';

M. [Q] [G] indique qu'il s'est porté acquéreur de ces locaux pour le compte de la SCI ALG moyennant le prix global de 1.055.000 F (160.834 €) afin d'y déménager son cabinet d'assurance auparavant installé quelques centaines de mètres plus loin, dans des locaux dont le bail venait de prendre fin'; que, courant avril 1994, alors que la dernière vente venait d'être signée en la forme authentique, M. [L] [E] a démoli au rez-de-chaussée la voûte de l'escalier desservant les étages supérieurs du bâtiment B, rendant ainsi les lots ainsi acquis inaccessibles'; qu'il a encore, en 2004, encloisonné la trémie de l'ancienne cage d'escalier, enclavant les 55 m² de la SCI ALG situés à l'arrière du bâtiment B, dans le bâtiment C dit «'le Chalet'»';

Le tribunal a condamné solidairement la compagnie Axa France IARD assureur de l'EURL Brial, la SCP [L] représentée par Maître [F] [L], la société Mutuelles du Mans à payer à la SCI ALG la somme de 354.719 € arrêtée au 31 décembre 2012 au titre de sa perte locative, outre celle de 10.400 € au titre de la perte de surface, l'a déboutée de sa demande au titre des impôts fonciers, des quote-parts des charges de copropriété et frais de syndics judiciaires, et de la demande liée à la compensation du préjudice lié à l'impossibilité de découper les locaux en quatre lots';

En cause d'appel, la SCI ALG'réclame les sommes de':

- 941.265 € au titre de sa perte de loyers et de son préjudice financier,

- 125.099 € au titre des frais de justice, avocats, huissier, administrateur judiciaire (arrêté à fin 2014),

- 58.249 € à titre d'indemnité en compensation du préjudice lié au financement sur fonds propres de ces sommes (arrêté à fin 2014),

- 19.340 € au titre des pertes de surface locatives,

- 75.100 € en compensation du préjudice lié à l'impossibilité de découper les locaux en quatre lots,

soit un total de 1.219.053 €';

. sur la perte de loyers': la SCI ALG réclame à ce titre la somme de 941.265 €'en indiquant qu'elle a réglé, pour 62 m² de locaux professionnels provisoires situés dans la même rue et sur le même trottoir que l'immeuble du Dauphin,'un loyer mensuel de 4.725 F'; elle indique qu'elle ne partage pas l'analyse du sapiteur financier [R] qui consiste à appliquer un simple ratio de rentabilité sur le capital investi pour l'évaluation du préjudice 'perte de loyers' sans même procéder à une comparaison avec l'application de la méthode de la valeur locative du marché, qu'il appartenait au sapiteur d'examiner le chiffrage du préjudice selon ces deux méthodes sans trancher entre elles alors que lui était fournis des éléments concrets, précis et incontestables du chiffrage de son préjudice selon la méthode de la valeur locative ;

Toutefois, c'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le premier juge a entériné la méthode d'évaluation de l'expert validée comme base de l'évaluation des préjudices ; prenant en compte la durée de dix années raisonnablement estimée pour la mise en copropriété des bâtiments, la somme de 344.319 € retenue par le premier juge pour la durée écoulée entre 1994 et 2012, soit pour 16 années à raison de 21.519,93 € par année, sera ramenée à un montant de 215.199,37 €'arrêté au 31 décembre 2004'dont 2/3 à la charge des co-responsables, soit 143.466,24 €';

. sur les frais de justice, avocats, huissier, administrateur judiciaire (arrêtés à fin 2014) et l'indemnité compensatoire du préjudice lié au financement sur fonds propres de ces sommes': ainsi que l'a dit le tribunal par des motifs exacts, ces frais sont normalement inclus aux frais irrépétibles' (arrêtés à fin 2014)'dès lors que la SCI ALG eut été redevable de charges de copropriété et d'impositions ainsi que d'honoraires de syndic en tout état de cause, en sa qualité de propriétaire et de copropriétaire'; en revanche, le surcoût lié aux difficultés de mise en copropriété est en lien de causalité direct avec les fautes retenues et sera indemnisé par une somme de 50.000 €'dont 2/3 à la charge des co-responsables sus désignés, soit 33.333,33 € ;

. sur la perte de surfaces locatives': la SCI ALG soutient avoir perdu, du fait du remaniement des parties communes une superficie de 9,08 m² mais aucune indemnisation ne peut être accordée à ce titre alors que, comme il a été dit plus avant, cette SCI n'a pas acquis de superficie déterminée et que les plans qui lui avaient remis, dépourvus de tout caractère contractuel comme de toute crédibilité faute d'étude de faisabilité les étayant, ne peuvent fonder une croyance légitime à conserver après travaux la surface existante avant travaux de 155 m² que M. [G] avait visitée'; en conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu'il a accordé à l'intéressée une somme de 10.400 € à ce titre'et cette prétention sera rejetée comme infondée';

. sur la perte de chance lié à l'impossibilité de découper les locaux en quatre lots':

La SCI ALG soutient qu'elle est le seul copropriétaire qui, du fait de l'implantation du nouvel escalier, cumule trois types de préjudices, soit':

- une perte de surface sur deux lots donnant sur la rue principale (ceux dont la valeur marchande est la plus élevée en cas de revente),

- une modification de l'implantation de trois de ses lots dans les bâtiments A et B (de façon à permettre, à partir de ses lots privatifs, la distribution des 2èmes, 3èmes et 4èmes étages des deux bâtiments selon les normes de sécurité incendie),

- une modification de la distribution de l'ensemble des lots (situés dans 3 bâtiments différents A, B et C) qui du fait du nouvel escalier à créer, se trouvent contraints d'être regroupés en deux lots seulement de sorte que, au lieu d'avoir les quatre entrées distinctes prévues lors de l'acquisition, ses lots ne peuvent plus avoir que deux entrées,

que ce regroupement obligatoire en deux lots au lieu de 4 initialement, ne permet plus d'envisager la location ou la revente en quatre locaux indépendants ce qui génère une dépréciation du bien de 15% tant à la location qu'à la vente et que, compte tenu du prix de vente médian pour Fontainebleau en 2011, le préjudice à la revente est de 81.140 € ;

Cependant, en droit, seule constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable':au cas d'espèce, il ressort de l'ensemble des éléments ci-dessus évoqués et, notamment, du rapport [O], que les projets d'aménagement de ses locaux par la SCI ALG étaient impossibles à réaliser compte tenu de la configuration des bâtiments et de l'implantation du futur escalier commun, de sorte que cette dernière n'établit aucune éventualité réalisable de diviser ses locaux comme elle le souhaitait, donc aucune perte de chance réparable en relation avec les affirmations et plans fantaisistes et inexacts qui lui ont été montrés avant son acquisition';

' M. [Q] [G]':

Le premier juge a condamné solidairement la compagnie Axa France IARD assureur de l'EURL Brial, la SCP [L] représentée par Maître [F] [L], la société Mutuelles du Mans à payer à M. [G] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts, et l'a débouté de ses autres demandes';

En cause d'appel, M. [Q] [G] sollicite les sommes suivantes':

- 125.074 € à titre d'indemnité pour perte sur reprise de sa clientèle,

- 103.867 € au titre du gain manqué faute d'avoir pu placer ce montant,

- 76.660 € pour manque à gagner sur sa pension de retraite,

- 34.371 au titre des intérêts d'emprunt qu'il a dû rembourser à la société Axa France IARD pour le prêt consenti par cette compagnie afin de réaliser des aménagements dans son cabinet,

- 86.591 € au titre du surcoût de travaux à réaliser entre l'année 1994 et fin 2015,

- 2.243 € au titre de frais de déménagement,

- 662 € pour la rédaction d'un nouveau bail,

- 50.000 € en réparation de son préjudice moral';

soit un total de 479.468 €';

Agent d'assurances Axa, il soutient que les locaux de l'immeuble du Dauphin avaient été acquis au nom de la SCI ALG afin qu'il pût y exercer son activité d'agent d'assurances et développer son agence alors en plein essor, que la situation créée par l'impossibilité d'occuper les locaux depuis 1994 a littéralement ruiné sa vie professionnelle, personnelle et familiale, que, ne pouvant occuper les locaux dont s'agit, il a dû louer provisoirement, au [Adresse 10], des locaux de 62 m² mais que cette faible surface a rendu impossible l'embauche prévue de deux commerciaux et qu'il a dû, avec son épouse, supporter la totalité de la charge de travail courante et celle du développement du cabinet ce qui a signifié l'impossibilité de consacrer le temps normal et nécessaire à leurs deux enfants alors âgés de 13 et 15 ans et à leur vie familiale normale, qu'ils ont ainsi accumulé stress et fatigues, qu'en 1999, la résiliation par le propriétaire du bail professionnel (maximum 6 ans) des locaux loués provisoirement au [Adresse 10] a aggravé les difficultés, que ces inconvénients ont contraint M. [G] à devoir arrêter son activité en 2001, en lieu et place de l'année 2009, âge normal pour lui de sa prise de retraite, amputant d'autant le montant de cette retraite, qu'il a également subi une perte sur l'indemnité de reprise de sa clientèle, un surcoût de travaux, la charge d'intérêts de l'emprunt souscrit auprès d'Axa pour financer les travaux d'installation de sa future agence dans l'immeuble du Dauphin';

Il est expressément référé aux écritures de M. [Q] [G] pour un plus ample exposé de ses moyens et arguments qui ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation, le premier juge ayant pertinemment et essentiellement relevé que les préjudices allégués étaient invérifiables dans leur matérialité'et leur lien direct certain de causalité avec les fautes retenues';

Toutefois, il est indéniable que le préjudice moral subi par M. [Q] [G], du fait des multiples difficultés qu'il a dû affronter par suite de l'impossibilité d'établir son agence dans l'immeuble et des agissements condamnables de M. [E] et de la société les Trois Grâces lui ont causé un important préjudice moral, de sorte que, le jugement étant infirmé sur le quantum de l'indemnité accordée, il sera alloué à M. [Q] [G] le plein de sa demande à ce titre, soit 50.000 € x 2/3, soit 33.333,33 € ;

' M. [L] [E], la SARL le Troubadour et la SCI les Trois Grâces':

Le tribunal a condamné in solidum la compagnie Axa France IARD, assureur de l'EURL Brial, la SCP notariale [L], représentée par M° [F] [L], avec la société Mutuelles du Mans, son assureur, à payer à':

M. [E], au titre des lots 13 et 14, la somme globale de 89.391,59 € au titre de son préjudice financier relatif à la perte locative, outre celle de 5.000 € pour la période postérieure au dépôt de rapport,

à la SCI Les Trois Grâces, la somme de 194.337 € pour le préjudice financier et et 16.500€ pour la perte de surface, soit 210.837 € au total,

et débouté la société La Fontaine, devenue SARL le Troubadour, de ses demandes';

En cause d'appel, M. [L] [E], la SCI les Trois Grâces et la SARL le Troubadour concluent à la condamnation in solidum de la société Axa France IARD, la SCP [L], la société Mutuelles du Mans Assurances et M. [Z] [M] à leur payer'les sommes ci-dessous':

- à M. [L] [E], la somme de 105.000 €,

- à la SCI les Trois Grâces, la somme de 439.267 €,

- à la SARL le Troubadour, la somme de 768.964 €,

et subsidiairement, à la condamnation des susnommés in solidum à payer à la SARL le Troubadour, au titre de sa perte de chance d'avoir différemment orienté son activité et d'avoir vendu le fonds de commerce pour une somme de correspondant à 70 % du préjudice de 768.964 € précité, la somme de 538.274,80 €';

Il sera rappelé que M. [L] [E] a acquis, à titre personnel, les lots 12 et 13 de la future copropriété, d'une superficie d'environ 59,64 m²'; qu'il fait état d'une perte locative totalisant 105.000 € obtenue après correction des calculs de M. [R] sur la perte de rentabilité, par ajout des frais d'acquisition et de remboursement d'emprunt'; toutefois, pour les raisons sus-indiquées, cette perte de jouissance ne peut être calculée qu'à partir du prix d'acquisition net, et pour une période de dix années à compter de l'acquisition, ce qui donne, sur la base du chiffre de 84.391,59 € arrêté pour une perte afférente à une période de 16 années, la somme de 52.744,74 € (84.391': 16 x 10) pour la période arrêtée au 31 décembre 2004 qui sera due à hauteur de moitié soit 26.372,37 € par la société Axa France IARD, la SCI les Trois Grâces, la SCP [L] et la société Mutuelles du Mans Assurances tenus in solidum entre eux, en raison du partage de responsabilité prononcé';

En ce qui concerne la SCI les Trois Grâces, M. [R] a évalué son préjudice financier à la somme de 194.337 € pour la période écoulée depuis la vente';

La SCI les Trois Grâces conteste également la méthode de calcul de M. [R] pour les surfaces commerciales de l'immeuble, dans la mesure où cette méthode aboutit à «'lisser'»tous les types de préjudices subis par les copropriétaires, sans tenir compte de la nature des acquisitions faites par chacun de ces propriétaires ni de la destination des lots acquis, dès lors que le calcul de rentabilité financière ou de pertes financières ne peut pas être identique entre des appartements d'habitation et des surfaces commerciales, elle reproche à l'expert d'avoir négligé le fait qu'elle a acquis une surface commerciale qui était précédemment exploitée, y compris jusqu'à la vente, par la SCI de restauration «'[Établissement 1]'» et de ne pas s'être enquis de la situation du marché locatif des baux commerciaux applicable en 1993, et le cas échéant de son évolution postérieure ainsi que des éléments objectifs dont il disposait pour déterminer la valeur locative effective des murs commerciaux, au lieu d'appliquer un modèle théorique de modalisation mathématique, bien qu'elle lui ait fourni des éléments concrets intangibles et incontestables, à savoir le bail commercial qui a effectivement été souscrit entre elle et la SARL La Fontaine pour un loyer annuel consenti de 192.000 F HT outre réactualisation, loyer qui correspondait à la moyenne des loyers commerciaux pratiqués dans le secteur ainsi qu'en justifie l'attestation de la société Inter Brasseries, spécialiste en matière de location de baux commerciaux ;

A ces moyens et arguments, le premier juge a pertinemment répondu que la méthode d'évaluation de M. [R] n'était pas théorique, s'appuyait sur des milliers de transactions observées pendant plusieurs décennies par l'INSEE à travers la France, que les chiffres observés par cet organisme établissaient une rentabilité, sur 16 ans, de 6,15 % en moyenne par an supérieur à celui de 5 % souvent cité et communément admis par de nombreux professionnels';

Le jugement sera néanmoins infirmé sur le montant de l'indemnisation accordée à la SCI les Trois Grâces qui sera ramenée à la somme de ((194.337 : 16) x 10) 121.460,62 €, divisée par deux pour tenir compte du tiers de responsabilité attribué à la SCI les Trois Grâces, soit 60.730,31 €';

En ce qui concerne la SARL La Fontaine, qui a été absorbée par la SARL le Troubadour, cette dernière fait valoir qu'elle a acquis un pas de porte d'activité de restauration qui était existante, à l'enseigne du [Établissement 1], que ce restaurant bénéficiait de deux fourchettes au guide Michelin, de sorte que les bilans prévisionnels qu'elle produit n'ont rien d'hypothétique, qu'elle aurait pu exploiter le fonds tel quel sans effectuer aucune transformation de la surface commerciale, qu'il convient de se référer à une moyenne de développement du fonds de commerce du restaurant attestée par la «'Nemourienne de Gestion Comptable'», qui précise que M. [L] [E] a ,par son industrie, pu acquérir le 6 mai 1988, le restaurant La petite Alsace pour une valeur de 29.309,08 € pour le revendre le 30 décembre 2003 pour la somme de 270.000 €, que, de même, il a créé le 29 septembre 2009, le restaurant le Caveau des Ducs pour le revendre le 5 août 2005 pour la somme de 580.000 € avec une surface exploitée de 150 m² inférieure à celle du restaurant [Établissement 1], d'où il suit qu'elle aurait, outre les pertes financières qu'elle a subies à raison de l'absence totale d'exploitation du fonds, pu revendre, en valeur 2010, les éléments du fonds pour une somme qui a été évaluée par l'expert comptable sur la base de 80 % du chiffre d'affaires développé, soit une vente potentielle de 768.964 €, que cette perte peut par ailleurs être objectivée, en se référant uniquement à la notion de pas de porte, qu'en effet, s'il est exact qu'elle a vendu pendant la période et pour les locaux considérés, un pas de porte pour 470.000 F et une licence IV pour 130.000 F, il existe néanmoins une perte sur la vente de la licence IV puisque celle-ci a été cédée pour 18.000 € en 2005, soit une perte de 1.818 € compte tenu de son prix d'acquisition'; qu'en outre et surtout, il existe une perte particulièrement importante en ce qui concerne la cession du second pas de porte qui n'a été revendu qu'en partie en 2009 pour un prix de 91.469 € en 2009, pour la surface commerciale de première ligne limitée à la boutique anciennement dénommé 'Envy''; que cette vente s'est faite au prix d'un morcellement de la surface totale commerciale qu'elle détenait, que, compte tenu de la situation actuelle des surfaces du rez-de-chaussée et de leur morcellement, elle a perdu la totalité de son fonds de commerce et ses perspectives d'exploitation et qu'il lui est désormais impossible de réaliser son projet tel qu'il était prévu initialement';qu'en raison, notamment, du morcellement de la surface commerciale et de la cession d'un pas de porte, il apparaît, compte tenu des baux commerciaux, qui ont été souscrits par les différents locataires, que si son projet devait être réalisé, il nécessiterait, d'une part,de rassembler différentes surfaces commerciales du rez-de-chaussée et d'autre part de régler aux locataires des indemnités d'éviction et que surtout, si elle avait pu exploiter la surface commerciale qu'elle louait à la SCI les Trois Grâces et si elle n'avait pas été contrainte de céder une partie du pas de porte, il n'est pas contestable qu'elle aurait pu procéder à la revente de la totalité dudit pas de porte ;

Elle prétend, par conséquent, que son préjudice ne constitue pas une perte d'une chance mais un préjudice certain et direct, dès lors qu'il n'est pas contesté qu'elle a bien fait l'acquisition d'un pas de porte et qu'en raison des difficultés, elle n'a pu l'exploiter et le valoriser à la hauteur des chiffres énoncés qui correspondent aux prix actuels du marché, pour des emplacements similaires, et alors même qu'à ce jour elle a été complètement dépossédée de son bien et a été contrainte de le morceler pour faire face aux engagements financiers et bancaires très importants qu'elle avait souscrits, que ses projets de reprise de fonds de commerce et d'exploitation n'avaient rien d'hypothétiques au vu des des documents établis par le Cabinet [N] [LL], architecte et maître d''uvre courant 1994, qui portent sur l'estimation des travaux de réaménagement du restaurant [Établissement 1] et sur un ensemble de plans établis à l'époque, démontrant ainsi la réalité du préjudice final estimé à 768. 964 € ;

Ces moyens ne font que reproduire, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation, le tribunal ayant pertinemment relevé que l'expert avait, après avoir examiné les chiffres communiquées par la SARL le Troubadour dans son «'dire'», que le pas de porte avait été acquis pour la somme de 470.000 F et la licence IV pour 130.000 F, soit un total de 600.000 F (91.463 €) plus droits d'enregistrement pour un total de 638.500 € soit 95.929 €, que ces valeurs immatérielles avaient été revendues en 2002, s'agissant du premier pas de porte, pour la somme de 91.469 €, et en 2005, s'agissant de la licence IV, pour un montant de 18.000 € soit un montant total de revente de 109.469 € donc supérieur au prix d'achat, que, compte tenu de l'inflation ou d'un calcul indexé selon l'indice du coût de la construction, le profit diminue, d'où il suit que la revente à 109.469 € a représenté une opération sinon largement bénéficiaire tout au moins neutre pour la SARL La Fontaine dont le préjudice financier est inexistant et la perte alléguée à partir de projets et projections aléatoires, non démontrée ; il sera ajouté que les extrapolations de la SARL le Troubadour sur les bénéfices qu'elle escomptait réaliser au terme d'opérations commerciales hypothétiques ne peuvent fonder une indemnisation quelconque';

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la SARL le Troubadour aux droits de la SARL la Fontaine de sa demande d'indemnisation';

' Mme [X] [C] veuve [F]':

Mme [X] [C] veuve [F], qui vient aux droits de son mari décédé en cours de procédure, demande réparation de sa perte de jouissance, de la perte de superficie de son lot et, enfin, de son préjudice moral, à raison des sommes de 46.616,75 € au titre de sa privation de jouissance arrêtée à décembre 2010, de 10.000 € au titre de la privation de jouissance subie à ce jour, de 10.000 € au titre de la perte de surface, de 15.000 € au titre du préjudice moral';

Le tribunal a condamné in solidum la compagnie Axa France IARD, assureur de l'EURL Brial, la SCP [L], Notaire, représentée par Maître [F] [L], les Mutuelles du Mans, son assureur à payer à Mme [F] les sommes de':

* 46.616,75 € au titre de la privation de jouissance arrêtée à décembre 2010,

* 5.000 € au titre de la privation de jouissance jusqu'à la date du présent jugement,

* 8.400 € au titre de la perte de surface,

* 5.000 € au titre du préjudice moral':

Il sera rappelé que M. et Mme [F] ont acquis en 1994 le lot 14 de la future copropriété d'une superficie existante de 33 m² environ';

Les demandes d'indemnisation formées par Mme [F] ne sont pas nouvelles en ce qu'elles constituent le complément de ses demandes initiales, mais ainsi qu'il a été relevé, elle ne peut faire état de la diminution de superficie de son lot après travaux alors que son acte de vente ne mentionne pas la superficie vendue et que les indications du vendeur sur l'implantation de l'escalier commun sont dépourvues de toute crédibilité, alors que l'escalier originel se trouvait, pour sa première volée, dans un lot privatif et ne pouvait donc desservir normalement les lots des étages'; en ce qui concerne le préjudice de jouissance évalué par l'expert à la somme de 46.616,75 € fin 2010 en fonction de la valeur locative du bien dont s'agit, il sera chiffré, pour la dizaine d'années écoulées depuis 1994, à la somme de 29.135,46 € (46.616,75':16 x 10) que les coresponsables sus désignés devront lui régler à hauteur des 2/3, soit 19.423,64 €';

En réparation du préjudice moral, il sera accordé à Mme [X] [C] veuve [F] la somme de 10.000 € soit 6.666,66 € à la charge in solidum de la société Axa France IARD, de la SCP [L], de la société Mutuelles du Mans Assurances, de M. [E], de la SCI les Trois Grâces';

' M. [T] [H]':

M. [T] [H] a acquis en 1994 le lot n° 17 de la future copropriété d'une superficie existante de 18 m² environ';

Le premier juge lui a accordé en réparation de ses préjudices les sommes de 32.667,50 €, et de 5.000 € pour la période de janvier 2011 à la date du présent jugement et celle de 4.200 € au titre de la perte de surface de son lot'; en cause d'appel, ce dernier sollicite les sommes de 32.667,50 € au titre de la privation de jouissance arrêtée à décembre 2010, de 10.000 € au titre de la privation de jouissance subie à ce jour, 5.000 € au titre de la perte de surface, de 15.000 € au titre du préjudice moral';

Les demandes d'indemnisation formées par M. [T] [H] ne sont pas nouvelles en ce qu'elles constituent le complément de ses demandes initiales, mais, pour les mêmes motifs que ceux sus-indiqués, aucune indemnité pour perte de superficie ne peut être accordée à cet acquéreur, en sorte que, sur la base des calculs de M. [R] évaluant la perte locative à la somme de 32.667,50 € pour 16 années, sa perte de jouissance pendant dix années sera ramenée à 20.417 € que les parties désignées comme responsables seront condamnées in solidum à lui régler à hauteur des 2/3, soit 13.611,25 €';

En réparation de son préjudice moral, il lui sera accordé la somme de 10.000€ soit 6.666,66 € à la charge in solidum de la société Axa France IARD, de la SCP [L], de la société Mutuelles du Mans Assurances, de M. [E], de la SCI les Trois Grâces';

Le jugement sera donc infirmé sur le principe et le quantum des indemnités accordées au syndicat des copropriétaires et aux copropriétaires ;

Les sommes accordées aux différentes parties intimées seront, s'agissant d'indemnités, assorties des intérêts au taux légal à compter du jugement, à hauteur du montant déterminé par la Cour';

'Le jugement sera confirmé en ce qu'il a dit que les indemnités provisionnelles versées aux différentes parties en exécution de l'ordonnance du juge de la mise en état seraient déduites des sommes allouées';

Sur les condamnations prononcées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

En équité':

- M. [L] [E] et la SCI les Trois Grâces seront condamnés in solidum à payer à M. [Q] [G] et la SCI ALG ensemble une somme de 20.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- la société Axa France IARD, la SCP [L], la société Mutuelles du Mans Assurances, M. [L] [E] et la SCI les Trois Grâces tenus in solidum et par parts viriles entre eux, seront condamnés à régler, sur le même fondement, les sommes de 7.000 € chacun, au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 24], à M. et Mme [N] ensemble, à Mme [P] [N] épouse [J], à M. [T] [H], à M. [Q] [G] et la SCI ALG ensemble, à Mme [X] [F], à M. [B] [Y], à M. et Mme [U] ensemble, aux consorts [S] ensemble';

Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les condamnations prononcées au titre des frais irrépétibles de première instance, sauf en ce qui regarde les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile par M. [L] [E], la SARL le Troubadour, la SCI les Trois Grâces, M. [Z] [M] et la société Allianz, prétentions qui, pour des raisons tirées de l'équité, ne sauraient être accueillies, en sorte que, le jugement sera infirmé en ce qu'il a alloué à chacun de ceux-ci une indemnité sur ce fondement et les susnommés seront déboutés de leurs demandes à ce titre, tant en première instance qu'en cause d'appel';

Le jugement sera confirmé sur la charge des dépens de première instance et ceux d'appel seront supportés par la société Axa France IARD, la SCP [L], la société Mutuelles du Mans Assurances, M. [L] [E] et la SCI les Trois Grâces tenus in solidum, dans leurs rapports respectifs par tiers entre, d'une part, la société Axa France IARD, d'autre part, la SCP [L] et la société Mutuelles du Mans Assurances ensemble, enfin, M. [L] [E] et la SCI les Trois Grâces ensemble ;

Il sera, enfin rappelé que le présent infirmatif emporte restitution de toutes sommes perçues en vertu de l'exécution provisoire assortissant le jugement, assorties des intérêts au taux légal à compter de sa signification';

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et par défaut,

Infirme le jugement dont appel':

- en ce qu'il a mis hors de cause M. [L] [E] et la SCI les Trois Grâces,

- sur le quantum des indemnités accordées

- sur la somme accordée au titre de l'article 700 du code de procédure civile à M. [L] [E], la SARL le Troubadour, la SCI les Trois Grâces, M. [Z] [M] et la société Allianz

Statuant à nouveau de ces chefs,

Dit la SCP [L], M. [L] [E] et la SCI les Trois Grâces responsables des dommages subis par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 24] et par les copropriétaires, à hauteur des deux tiers,

Dit que dans leurs rapports entre eux, la contribution à la dette se fera par parts viriles (à raison d'un tiers pour la société Axa France IARD, un tiers pour la SCP [L] et la société Mutuelles du Mans Assurances, un tiers pour M. [L] [E] et la SCI les Trois Grâces),

Condamne in solidum la société Axa France IARD, celle-ci dans la limite de franchise et de plafond de sa police, la SCP [L], la société Mutuelles du Mans Assurances, M. [L] [E] et la SCI les Trois Grâces, à payer les indemnités suivantes':

- au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 24], 24-26 rue Grande à Fontainebleau, les sommes de 98.766,66 € au titre des travaux relatifs aux parties communes, de 19.753 € au titre des frais accessoires auxdits travaux, de 16.666 € au titre des frais de mise en copropriété, avec actualisation sur l'indice BT 01 du coût de la construction au jour du présent arrêt par rapport à l'indice du mois d'avril 2009,

- à M. et Mme [U], les sommes de 42.504 € en réparation de leur perte de jouissance et de 6.666,66 € chacun au titre de leur préjudice moral,

- à M. [Q] [G], la somme de 33.333,33 € en réparation de son préjudice moral,

- à la SCI ALG, les sommes de 143.466,24 € en réparation de son préjudice financier et de 33.333,33 € au titre du surcoût de charges qu'elle a supporté,

- à Mme [Q] veuve [S], les sommes de 42.504 € en réparation de sa perte de jouissance et de 6.666,66 € au titre de son préjudice moral,

- à Mme [P] [S], Mlles [O], [V] [S], 3.333,33 € chacune en réparation de leur préjudice moral,

- à M. [B] [Y], les sommes de 16.055,62 € en réparation de sa perte de jouissance et de 6.666,66 € au titre de son préjudice moral,

- à M. [L] [E], la somme de 26.372,37 € en réparation de sa perte de jouissance,

- à la SCI les Trois Grâces, la somme de 60.730,31 € en réparation de son préjudice financier,

- à Mme [X] [F], les sommes de 19.423,64 € en réparation de sa perte de jouissance et de 6.666,66 € au titre de son préjudice moral,

- à M. [T] [H], les sommes de 13.611,25 € en réparation de sa perte de jouissance et de6.666,66 € au titre de son préjudice moral,

- à Mme [P] [N] épouse [J], les sommes de 17.789,67 € en réparation de sa perte de jouissance et de 6.666,66 € au titre de son préjudice moral,

- à M. et Mme [N], les sommes de 13.611,45 € en réparation de leur perte de jouissance et de 3.333,33 € chacun au titre de son préjudice moral,

Dit que ces sommes seront assorties des intérêts au taux légal à compter du jugement à hauteur des condamnations prononcées par la Cour,

Déboute M. [L] [E], la SARL le Troubadour, la SCI les Trois Grâces, M. [M], la société Allianz de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, tant en première instance qu'en cause d'appel,

Condamne M. [L] [E] et la SCI les Trois Grâces in solidum à payer à M. [Q] [G] et la SCI ALG ensemble une somme de 20.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Axa France IARD, la SCP [L], la société Mutuelles du Mans Assurances, M. [L] [E] et la SCI les Trois Grâces tenus in solidum et par parts viriles entre eux comme il a été dit, à régler, sur le même fondement et en remboursement de leurs frais irrépétibles d'appel, la somme de 7.000 €'chacun :

- au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 24],

- à M. et Mme [N] ensemble,

- - à Mme [P] [N] épouse [J],

- à M. [T] [H],

- à M. [Q] [G] et la SCI ALG ensemble,

- à Mme [X] [F],

- à M. [B] [Y],

- à M. et Mme [U] ensemble,

- aux consorts [S] ensemble,

Déboute M. [Z] [M] et la société Allianz de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu'en cause d'appel,

Confirme le jugement pour le surplus,

Rejette toute autre demande,

Rappelle que le présent infirmatif emporte restitution de toutes sommes perçues en vertu de l'exécution provisoire assortissant le jugement, assorties des intérêts au taux légal à compter de sa signification,

Condamne in solidum la société Axa France IARD, la SCP [L], la société Mutuelles du Mans Assurances, M. [L] [E] et la SCI les Trois Grâces aux dépens d'appel, dit que ces dépens seront répartis par tiers entre la société Axa France IARD, d'une part, la SCP [L] et la société Mutuelles du Mans Assurances ensemble, d'autre part, M. [L] [E] et la SCI les Trois Grâces ensemble pour le surplus, et qu'ils pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier,Le Président,

| France, Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 2, 02 décembre 2015, 14/03787

Synthèse

Références :

Origine de la décision