Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 02 DÉCEMBRE 2015
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/23600
Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Novembre 2013 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 12/10009
APPELANTS
Monsieur [I] [C]
Né le [Date naissance 1] 1963 à [Localité 4] (ALGÉRIE)
[Adresse 1]
[Localité 2]
Madame [Y] [Q] épouse [C]
Née le [Date naissance 2] 1965 à [Localité 3] (Algérie)
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentés par Me Elisabeth ZAPATER, avocat au barreau de PARIS, toque : C0457
INTIMÉE
SARL FONCIERE 168 WILSON prise en la personne de ses représentants légaux
Immatriculée au RCS de Bobigny sous le n° 444 518 658
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée par Me Jean-Jacques DUBOIS, avocat au barreau de PARIS, toque : G0747
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Novembre 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Caroline PARANT, conseillère, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal BARTHOLIN, présidente
Madame Brigitte CHOKRON, conseillère
Madame Caroline PARANT, conseillère
Greffier : lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO
ARRÊT :
- contradictoire,
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière.
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EXPOSE DU LITIGE
M. [I] [C] et Mme [Y] [Q], épouse [C], sont propriétaires d'une part d'une boutique et de deux logements correspondants aux lots de copropriété n° 22, 25 et 27 d'un immeuble situé [Adresse 2].
D'autre part, par acte sous seing privé du 1er septembre 2003, la société Laurent, aux droits de laquelle vient la société Foncière 168 Wilson, a renouvelé le bail consenti aux époux [C] sur des locaux à usage de café, restaurant, bar comprenant une boutique, une cave, une arrière-boutique, un appartement et une chambre pour une durée de neuf années à compter de la date de signature.
Les époux [C] ont été autorisés par la bailleresse à rattacher leur lot de copropriété n° 22 à la boutique louée.
Par acte d'huissier du 5 janvier 2012, la société Foncière 168 Wilson a fait délivrer aux époux [C] un commandement visant la clause résolutoire du bail d'habiter personnellement les lots n° 24 et 72 de l'immeuble et de produire la police d'assurance concernant les lieux loués et les justificatifs de paiement des primes.
Par acte du 28 février 2012, la bailleresse a notifié aux époux [C] un congé portant refus de renouvellement au motif que le lot n° 72 était occupé par M. [N] et Mme [X] selon constat d'huissier du 6 février précédent, et ce, sous réserve de l'issue de l'instance engagée aux fins d'acquisition de la clause résolutoire.
Par exploit du 30 juillet 2012, les époux [C] ont assigné la société Foncière 168 Wilson devant le tribunal de grande instance de Bobigny aux fins de voir notamment :
- dire que le congé portant refus de renouvellement n'est pas justifié,
- subsidiairement, constater que les locataires se sont conformés à leurs obligations dans le délai imparti,
- condamner la société Foncière 168 Wilson au paiement d'une indemnité d'éviction et désigner un expert afin d'en déterminer le montant.
Par jugement du 12 novembre 2013, le tribunal de grande instance de Bobigny a :
- débouté la société Foncière 168 Wilson de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire,
- dit que le congé délivré le 28 février 2012 est fondé sur des motifs graves et légitimes,
- dit n'y avoir lieu au paiement d'une indemnité d'éviction
- condamné solidairement les époux [C] à payer à la société Foncière 168 Wilson la somme de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens,
- ordonné l'exécution provisoire.
Les époux [C] ont relevé appel de ce jugement le 9 décembre 2013.
Par leurs dernières conclusions signifiées le 2 octobre 2015 au visa des articles L 145-17 et L 145-14 du code de commerce, 495 du code de procédure civile, les époux [C] demandent à la cour de :
- dire et juger les constatations de Maître [D] du 21 septembre 2010 leur sont inopposables,
- dire et juger que les constatations de Maître [D] du 6 février 2012, et en tant que de besoin du 21 septembre 2010 sont erronées, et ne permettent pas de leur imputer une quelconque violation de leurs obligations contractuelles
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Foncière 168 Wilson de sa demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire ainsi que des demandes en résultant,
- débouter la société Foncière 168 Wilson de son appel incident et des demandes d'expulsion et d'indemnité d'occupation,
- infirmer ledit jugement pour le surplus,
- dire que le congé du 28 février 2012 n'est pas fondé et qu'il ouvre droit au paiement d'une indemnité d'éviction,
- condamner la société Foncière 168 Wilson à lui payer ladite indemnité d'éviction conformément aux dispositions de l'article L 145-14 du code de commerce et nommer tel expert, aux fins de proposer le chiffrage de l'indemnité d'éviction ,
- dire que l'expert devra tenir compte dans l'évaluation de l'indemnité d'éviction des troubles de jouissance subis du fait des carences de la société bailleresse,
- condamner la société Foncière 168 Wilson au paiement de cette provision sur les frais d'expertise,
- débouter la société Foncière 168 Wilson de toutes demandes,
- la condamner à leur payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés avec le bénéfice de l'article 699 du même code.
Par dernières conclusions signifiées le 13 octobre 2015, au visa des articles L 145-41, L 145-9, L 145-14 et L 145-17 I 1° du code de commerce, la société Foncière 168 Wilson demande à la cour de :
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire du bail,
- constater l'acquisition de la clause résolutoire visée au commandement délivré le 5 janvier 2012 et ordonner l'expulsion des époux [C] et celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- autoriser dès à présent la société Foncière 168 Wilson à faire entreposer dans tel garde-meubles de son choix les objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués, aux frais, risques et périls de M. et Mme [C],
- dire que faute par ces derniers de régler régulièrement les frais de garde-meubles, il pourra être procédé à la vente des biens mobiliers par commissaire-priseur du choix de la requérante,
- fixer l'indemnité d'occupation due à compter du 5 février 2012 au double du loyer mensuel, taxes et charges en sus,
- condamner en conséquence solidairement les époux [C] à lui payer une indemnité d'occupation égale au double du loyer mensuel, taxes et charges en sus,
À titre subsidiaire :
- confirmer le jugement en ce qu'il a dit et jugé que le congé délivré le 28 février 2012 est fondé sur des motifs graves et légitimes permettant à la bailleresse de mettre un terme au bail commercial en date du 1er septembre 1994 sans verser aux époux [C] d'indemnité d'éviction,
- débouter les époux [C] de l'ensemble de leurs demandes,
À titre infiniment subsidiaire, si une expertise était ordonnée :
- dire que la mission de l'expert devra être limitée à la détermination du montant de l'indemnité d'éviction éventuellement due à M. et Mme [C] sans tenir compte des possibilités d'utilisation des locaux dont ils sont propriétaires ni des prétendus troubles de jouissance subis du fait des troubles de jouissance prétendument subis,
- dire que les frais d'expertise devront être supportés par les époux [C],
- les condamner solidairement à lui payer la somme de 6 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Me Dubois dans les conditions de l'article 699 du même code.
MOTIFS
Les époux [C] soutiennent :
- que par acte d'huissier du 2 février 2012, ils ont notifié à la société Foncière 168 Wilson leur attestation d'assurance et de paiement des primes ainsi que le procès - verbal de constat du 26 janvier 2012 établissant l'occupation personnelle des lots n° 24 et 72,
- que les procès-verbaux de constat produits par la partie adverse leur sont inopposables et sont erronés quant à l'occupation des lieux :
* le constat du 21 septembre 2010 est nul conformément à l'article 495 du code de procédure civile, à défaut de notification d'une copie de l'ordonnance sur requête en vertu de laquelle il a été établi,
* le lot n° 72 situé au premier étage face de l'immeuble et loué par les époux [C] à la société Foncière 168 Wilson est bien distinct du lot n°73 également situé au premier étage gauche, occupé par M. [N] et Mme [X], qui est celui visé au constat de Me [D], de sorte que Maître [D] s'est trompé sur l'emplacement de la chambre louée aux époux [C],
* Me [J] a établi des constats contraires les 26 janvier 2012 et 16 décembre 2013 constatant que lot n° 24 est vide et privé d'eau courante et que le lot n° 72 est occupé par les époux [C],
* que si ce procès-verbal du 26 janvier 2012 précise que la chambre donnée à bail est située au premier étage deuxième porte à gauche alors que le procès-verbal du 16 décembre 2013 énonce qu'il existe deux portes palières, l'une située à gauche en montant l'escalier et l'autre située face à l'escalier, c'est en raison d'une dépose momentanée de la porte palière face sur le palier,
* ils contestent en tout état de cause avoir jamais laissé occuper la chambre louée à la société Foncière 168 Wilson par des tiers et avoir jamais perçu de sous - loyers à ce titre.
- que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire ne sont pas plus réunies que celles de la validation du congé du 28 février 2012, faute d'infraction au bail et faute de réalité du motif de congé tenant à la démolition ou à la restructuration de l'immeuble.
- que le congé emportera les effets d'un congé avec offre d'indemnité d'éviction, laquelle sera évaluée à dire d'expert et il sera tenu compte des troubles de jouissance subis du fait de la vétusté, de l'insalubrité des locaux et de la présence de squatters.
Ils s'opposent enfin aux demandes adverses au regard des troubles de jouissance subis.
La société Foncière 168 Wilson expose :
- qu'il ressort du procès-verbal d'huissier du 21 septembre 2010 que les lots n° 24 et 72/73 étaient occupés par M. [B], M. [M] et Mme [L], en contravention avec l'obligation d'occupation personnelle souscrite au bail par les époux [C],
- qu'il ressort du procès-verbal du 6 février 2012 que le lot n° 72 était occupé à cette date par M. [N] et Mme [X], qui ont indiqué verser des loyers au café de M. et Mme [C],
- qu'elle reproche au jugement entrepris de l'avoir déboutée de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire, motif pris de la communication des attestations d'assurance, non contestée, mais également :
- de la régularisation de la situation des occupants constatée par Me [J] le 26 janvier 2012, alors que la deuxième porte gauche du premier étage de l'immeuble, à laquelle Me [J] se réfère dans son constat, ne correspond pas au lot n° 72 en cause, que le constat du 6 février 2012 attestant de la présence d'occupants tiers au bail doit donc seul faire foi,
- de l'inopposabilité du constat de Me [D] du 21 septembre 2010, alors que ce dernier a été pris sur le fondement d'une ordonnance du président du tribunal de grande instance de Bobigny du 14 juin 2010, que l'huissier a été autorisé à rentrer dans les lieux par les occupants qui s'y trouvaient et qu'en conséquence l'ordonnance n'avait pas à être dénoncée.
- que les troubles de jouissance allégués ne sont pas prouvés et que le montant de l'indemnité d'occupation se doit d'être dissuasif.
A titre subsidiaire, elle sollicite la confirmation du jugement sur la validation du congé, motif pris de l'absence d'occupation personnelle des locaux et de la restructuration ou de la future démolition de l'immeuble tout en contestant avoir laissé l'immeuble se dégrader.
À titre encore plus subsidiaire, elle demande que les frais d'expertise soient mis à la charge des époux [C] qui la sollicitent et s'oppose à ce que l'évaluation de l'indemnité d'éviction comprenne la perte de valeur des locaux appartenant aux époux [C].
Sur ce,
L'article 1er du bail du 1er septembre 2003 dispose que les locaux loués se composent d'une cuisine, d'une cave, d'une arrière - boutique, au dessus, un appartement de deux pièces, et sur cour une chambre au premier étage. Il ajoute que le preneur ...' devra consacrer lesdits lieux uniquement, savoir : la boutique à l'exploitation de son commerce de Café Bar Restaurant, sans pouvoir en faire d'autre, même temporairement, l'arrière boutique et les autres lieux, à leur habitation personnelle et à l'emmagasinage de marchandises. '
Les parties s'accordent sur le fait que le bail ne précise pas les numéros des lots de copropriété loués par la société Foncière 168 Wilson aux époux [C], que l'appartement de deux pièces correspond au lot 24 et que la chambre sur cour au premier étage correspond au lot n° 72 de la copropriété.
Le commandement signifié le 5 janvier 2012 visait la clause résolutoire du bail insérée au bail initial du 1er septembre 1994 autorisant la résiliation du bail en cas de manquement du preneur à l'une quelconque de ses obligations un mois après mise en demeure adressée par acte extra judiciaire restée infructueuse.
La demande de production par les époux [C] de la police d'assurance des lieux loués et des justificatifs du paiement des primes d'assurance a été satisfaite et les parties en conviennent.
Le second grief visé dans le commandement concerne le défaut d'habitation personnelle des lots n° 24 et 72 de l'immeuble donné à bail et le constat dressé par Maître [J] le 26 janvier 2012, dénoncé par les époux [C] permet de constater que le 26 janvier 2012 le lot 24 situé au 1er étage sur rue servait au stockage de bonbonnes de gaz et de pompes à bière et que l'appartement n'était pas habité.
Reste à trancher le point qui oppose essentiellement les parties, à savoir la réalité et la persistance à compter du 6 février 2012 du grief de défaut d'occupation personnelle du lot 72 par les époux [C], la société Foncière 168 Wilson arguant dans le corps du commandement qu'il résulte d'un procès-verbal de constat du 21 septembre 2010 que le lot 72 / 73 était occupé par Mme [L] et M. [M], et enjoignant aux époux [C] d'occuper personnellement ce lot sous peine de constat de l'acquisition de la clause résolutoire.
Le tribunal a justement déclaré le constat du 21 septembre 2010 inopposable aux époux [C], s'agissant d'un constat dressé après ordonnance sur requête de la société Foncière 168 Wilson dont copie n'a pas été laissée aux époux [C] conformément à l'article 495 du code de procédure civile.
En, revanche, il a estimé que la preuve était rapportée par le constat de Me [J] du 26 janvier 2012 d'une occupation personnelle du lot 72 par les époux [C], l'huissier ayant constaté dans la chambre située bâtiment sur cour, deuxième entrée, premier étage, deuxième porte à gauche, que dans cette chambre qui comporte un lit et un bureau est installée un ordinateur et qu'y étaient présents de nombreux papiers au nom de M. et Mme [C], M. [C] déclarant à l'huissier qu'il occupait la chambre à usage de bureau.
Or, à l'examen du plan des locaux, la preuve que ce constat non contradictoire ait été dressé dans le lot n° 72 n'est pas rapportée, l'huissier précisant qu'il a effectué son constat dans la chambre située bâtiment sur cour, deuxième entrée, premier étage, deuxième porte à gauche, pièce qui ne peut correspondre au lot n° 72 donné en location aux époux [C] ; qu'en effet, le plan des lots versé aux débats permet de constater que le lot 72 est le premier des lots du 1er étage du bâtiment sur cour ; que l'escalier n'étant pas signalé sur le plan, le lot 72 peut être soit le lot situé face à l'escalier, soit le lot situé première porte gauche mais en aucun cas le lot situé deuxième porte gauche.
Le constat non contradictoire dressé le 26 janvier 2012, en présence de M. [C], ne peut donc faire la preuve de l'occupation personnelle par les époux [C] du lot n° 72 alors que le constat du 6 février 2012, établi sur requête de la société Foncière 168 Wilson par Me [D] a été dressé dans le lot situé dans le bâtiment sur cour au 1er étage 1ère porte gauche qui ne peut que correspondre au lot n° 72 ; en effet, si, comme le soutiennent les époux [C], il est exact que le règlement de copropriété précise que le lot n° 72 est situé au premier étage porte face sur le palier et le lot 73 au premier étage porte à gauche sur le palier, il résulte clairement de l'examen du plan que si le lot n° 72 est face à l'escalier, on y accède par la première porte gauche alors que l'accès du lot n° 73 se fait par la 2ème porte gauche.
Le tribunal en a déduit justement que le lot situé au 1er étage 1ère porte gauche visité par l'huissier [D] le 6 février 2012 était bien le lot n° 72 donné en location aux époux [C].
Me [D] a constaté, à l'intérieur de cette chambre, la présence de deux personnes M. [N] et Mme [X], de nationalité ukrainienne, qui ont déclaré à l'huissier vivre à cette adresse depuis environ 3 mois et régler un loyer de 260 euros par mois au ' café situé au rez - de - chaussée à droite dans la cour et à gauche face à l'entrée de l'immeuble '.
Il en résulte la preuve d'une occupation par des tiers et moyennant rémunération du lot n° 72 en contravention avec la clause de destination du bail, infraction au bail qui s'est poursuivie après l'expiration du délai d'un mois prévu dans le commandement du 5 janvier 2012 visant la clause résolutoire du bail.
Il s'ensuit que la clause résolutoire doit être déclarée acquise au bailleur par infirmation du jugement entrepris et qu'il convient de faire droit aux demandes de la société Foncière 168 Wilson d'expulsion et de séquestration des meubles et de condamnation solidaire des époux [C] au paiement d'une indemnité d'occupation due à compter du 6 février 2012 égale au montant du loyer contractuel, charges et taxes en sus, la demande en fixation d'une indemnité d'occupation égale au double du loyer n'étant pas justifiée.
Il convient en conséquence de débouter les époux [C] de toutes leurs demandes, et notamment de leur demande en paiement d'une indemnité d'éviction, laquelle n'est pas due compte tenu de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire.
La condamnation du premier juge sur l'article 700 du code de procédure civile sera confirmée et, y ajoutant, la cour condamne solidairement les époux [C] qui succombent aux dépens d'appel et au paiement de la somme de 2 000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement entrepris, sauf en ses dispositions sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens, et statuant à nouveau,
Constate l'acquisition de la clause résolutoire visée au commandement délivré le 5 janvier 2012 et ordonne l'expulsion des époux [C] et celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, à défaut de départ volontaire des lieux dans les 3 mois de la mise à disposition du présent arrêt,
Autorise la société Foncière 168 Wilson à faire entreposer et à vendre les objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d'exécution,
Fixe l'indemnité mensuelle d'occupation due à compter du 5 février 2012 au montant du loyer contractuel mensuel, taxes et charges en sus et condamne solidairement M. [I] [C] et Mme [Y] [Q] épouse [C] à payer cette indemnité d'occupation à la société Foncière 168 Wilson,
Condamne solidairement les époux [C] à payer à la société Foncière 168 Wilson la somme de 2 000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes,
Condamne solidairement les époux [C] aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile .
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
