Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 02 DÉCEMBRE 2015
(n° , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/20675
Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Septembre 2013 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 13/06309
APPELANTE
SNC FAUBOURG 216-224 prise en la personne de ses représentants légaux
Immatriculée au RCS de Paris sous le n° 552 004 442
[Adresse 5]
[Adresse 5]
Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065, avocat postulant
Assistée de Me Géraldine MACHINET de la SELAFA CMS BUREAU FRANCIS LEFEBVRE, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant
INTIMÉS
Madame [J] [I] veuve [E]
Née le [Date naissance 4] 1926 à [Localité 1]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Monsieur [D] [E]
Né le [Date naissance 3] 1950 à [Localité 2]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Monsieur [P] [E]
Né le [Date naissance 2] 1960 à [Localité 2]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Madame [Z] [E] épouse [G]
Née le [Date naissance 1] 1954 à [Localité 2]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentés par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020, avocat postulant
Assistés de Me Valérie FIEHL, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020, avocat plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Octobre 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Brigitte CHOKRON, conseillère, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal BARTHOLIN, présidente
Madame Brigitte CHOKRON, conseillère
Madame Caroline PARANT, conseillère
Greffier : lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO
ARRÊT :
- contradictoire,
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière.
********
Suivant acte sous seing privé en date à [Localité 1] du 23 juin 1982, [H] [I], aux droits de laquelle se trouvent aujourd'hui [J] [I] veuve [E], [D] [E], [P] [E] et [Z] [E] épouse [G], a donné à bail en renouvellement à [Y] [R] un immeuble situé [Adresse 4], comprenant six étages sur rez-de-chaussée, à usage d'hôtel meublé, pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er janvier 1982.
[K] [U], puis la société Hôtel Des Familles, et enfin la société National Hôtel devenue par changement de dénomination sociale la société Faubourg 216-224, sont venus, successivement, aux droits du preneur, par l'effet des cessions du fonds de commerce dont la dernière a été réalisée le 13 avril 2007.
Par un arrêt du 14 décembre 2005, la cour d'appel de Paris a constaté le renouvellement du bail à compter du 31 décembre 2001 pour une période de neuf années et, par un avenant du 15 février 2007, les parties ont porté le loyer révisé au 1er janvier 2005 à la somme annuelle en principal de 42.327,45 euros .
Une instance est actuellement pendante, en fixation du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2011.
Le 7 décembre 2012, [J] [E], usufruitière de l'immeuble cédé à bail, s'est vue notifier un arrêté du maire de Paris en date du 27 novembre 2012, portant injonction d'avoir à remettre en état de propreté et ravaler la façade de l'immeuble [Adresse 4] ainsi que la façade cour donnant sur le [Adresse 1], les travaux devant être engagés dans un délai de six mois commençant à courir le 1er mars 2013, sous peine d'amende et d'exécution d'office.
Invoquant les clauses du bail du 23 juin 1982, aux termes desquelles 'le ravalement des façades de l'immeuble reste à la charge de la partie preneuse', 'le bailleur n'étant tenu que des grosses réparations ou travaux définis à l'article 606 du code civil', [J] [I] veuve [E], [D] [E], [P] [E], [Z] [E] épouse [G] ont assigné à jour fixe, le 3 mai 2013, la société Faubourg 216-224 devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de la voir condamnée à faire réaliser à ses frais les travaux de ravalement de l'immeuble .
Par jugement contradictoire du 24 septembre 2013, le tribunal de grande instance de Paris a :
-dit que les travaux de ravalement sont à la charge de la société Faubourg 216-224,
-condamné la société Faubourg 216-224 à exécuter les travaux de ravalement sur l'immeuble du [Adresse 4] tels que prévus au devis de la société Ungarelli n°13/0029 à ses frais exclusifs et sous le contrôle de l'architecte des consorts [E], et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement,
-dit qu'à défaut d'engagement des travaux passé le délai d'un mois et 15 jours à compter de la signification du jugement, la société Faubourg 216-224 devra payer aux consorts [E] le coût des travaux de ravalement, soit la somme de 158.047,81 euros TTC, telle que résultant du devis de la société Ungarelli n°13/0029, « avec actualisation selon l'indice des consorts [E] » (sic), lesquels seront autorisés à exécuter les travaux de ravalement, tels que prévus au devis de l'entreprise Ungarelli du 24 janvier 2013, aux lieu et place de la société Faubourg 216-224,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné la société Faubourg 216-224 aux dépens dont distraction .
La société Faubourg 216-224 (Snc) a interjeté appel de ce jugement le 25 octobre 2013 ; par dernières conclusions signifiées le 8 septembre 2015, elle demande à la cour, au visa des articles 1719 du code civil et L.132-1 du code de la construction et de l'habitation, de :
-dire que les travaux de ravalement prescrits par l'administration incombent aux consorts [E],
-condamner ces derniers solidairement à rembourser à la société Faubourg 216-224 le montant des travaux réglés par elle, soit la somme de 272.752,69 euros TTC,
-rejeter les demandes adverses,
-condamner solidairement les consorts [E] à lui payer la somme de 7.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du même code.
[J] [I] veuve [E], [D] [E], [P] [E], [Z] [E] épouse [G], ci-après les consorts [E], intimés, par dernières conclusions signifiées le 17 septembre 2015 demandent à la cour, au visa des articles 1134, 1147, 1289 et suivants du code civil, de :
-confirmer le jugement entrepris en complétant son dispositif, auquel il manque des mots du fait d'une erreur matérielle, et notamment, dire qu'à défaut d'engagement de ces travaux passé le délai d'un mois et 15 jours à compter de la signification du jugement, la société Faubourg 216-224 devra payer aux consorts [E] le coût des travaux de ravalement, soit la somme de 158.047,81 euros TTC, telle que résultant du devis de la société Ungarelli du 24 janvier 2013, avec actualisation selon l'indice BT01 du bâtiment à compter de la date d'établissement de ce devis, ainsi que le coût de la surveillance des travaux par l'architecte des consorts [E], lesquels seront autorisés à exécuter les travaux de ravalement, tels que prévus au devis susmentionné aux lieu et place de la société Faubourg 216-224,
-débouter la société Faubourg 216-224 de toutes ses demandes,
A titre infiniment subsidiaire,
-condamner la société Faubourg 216-224 au paiement de la somme de 273.000 euros à titre de dommages et intérêts du fait de l'inexécution de ses obligations de tenir les lieux loués en bon état de réparations autres que celles de l'article 606 du code civil, de veiller au bon aspect des façades et de prendre en charge leur ravalement, ayant généré un préjudice pour les bailleurs tenant dans le coût des travaux de ravalement (avec frais d'architecte et frais de la coordination sécurité),
-ordonner la compensation entre les dommages-intérêts alloués et la somme de 272.752,69 euros dont la société Faubourg 216-224 sollicite le remboursement,
-débouter la société Faubourg 216-224 de ses autres demandes,
-condamner la société Faubourg 216-224 au paiement de la somme de 7.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel, dont distraction conformément à l'article 699 du même code.
SUR CE :
Il n'est pas contesté que le bail liant les parties ne laisse à la charge du bailleur 'que les grosses réparations ou travaux définis à l'article 606 du code civil' et prévoit, à titre de clause particulière, que 'le ravalement des façades de l'immeuble reste à la charge de la partie preneuse' ;
Il n'est pas davantage contesté qu'il ne comporte aucune stipulation concernant les travaux prescrits par l'autorité administrative ;
Or, les travaux prescrits par l'autorité administrative relèvent en vertu de l'article 1719-2° du code civil de l'obligation pesant sur le bailleur, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, ce dont il s'infère que ces travaux sont à la charge du bailleur sauf stipulation expresse contraire ;
Pour retenir en l'espèce que le ravalement de l'immeuble incombe à la société locataire, le jugement déféré a relevé que s'il a été fait injonction par arrêté du maire de Paris du 27 novembre 2012 d'avoir à y procéder, c'est en raison de la défaillance de la société locataire dans l'exécution de ses obligations contractuelles qui mettent expressément à sa charge le ravalement des façades, ajoutant qu'il n'y aurait pas eu lieu à la délivrance d'une injonction si les travaux avaient été normalement effectués par la société locataire, en temps utile, avant qu'ils ne deviennent nécessaires ;
Or, force est de constater que les travaux de ravalement ont été en la cause prescrits par le maire de [Localité 1] selon la procédure administrative usuelle consistant à inviter d'abord le propriétaire de l'immeuble, après lui avoir rappelé qu'il lui est fait obligation par les dispositions du code de la construction et de l'habitation de tenir constamment son bien en bon état de propreté, à entreprendre dans les meilleurs délais les travaux de ravalement nécessaires (lettre du 24 novembre 2009, réitérée le 14 décembre 2010) puis, à l'enjoindre d'avoir à effectuer ces travaux dans le délai fixé sous peine d'amende ou d'exécution d'office par l'administration (arrêté du 27 novembre 2012) ;
Il n'est justifié, antérieurement à la mise en mouvement de la procédure administrative, d'aucune demande des bailleurs aux fins de voir la société Faubourg 216-224 prendre en charge des travaux de ravalement de l'immeuble conformément à ses obligations contractuelles ;
Il s'ensuit que, nonobstant la clause du bail faisant supporter par le preneur la charge des travaux de ravalement des façades de l'immeuble, ces travaux incombent au bailleur dès lors qu'ils ont été prescrits par l'autorité administrative et que les parties au contrat de bail n'ont pas expressément stipulé que les travaux prescrits par l'autorité administrative seront, au contraire de ce qui découle des dispositions de l'article 1719-2° du code civil, pris en charge par le preneur ;
Par voie de conséquence, les consorts [E] seront condamnés solidairement à rembourser à la société Faubourg 216-224 la somme totale de 272.752,69 euros TTC correspondant au coût des travaux de ravalement réglés à la société Ungarelli, au coût des honoraires de maîtrise d'oeuvre réglés à la société Altius architectes, au coût des honoraires versés à la société F3C au titre de la coordination sécurité ; le détail de cette somme totale n'est pas contesté par les consorts [E] ;
Les consorts [E] demandent à titre subsidiaire la condamnation de la société Faubourg 216-224 au paiement de la somme de 273.000 euros à titre de dommages-intérêts pour inexécution de ses obligations contractuelles et la compensation de la somme allouée à titre de dommages-intérêts avec celle demandée par la société Faubourg 216-224 en remboursement des travaux ;
Il s'infère toutefois des développements qui précèdent que les travaux prescrits par l'autorité administrative sont à la charge du bailleur, sauf stipulation expresse contraire concernant ces travaux ; qu'en l'absence dans le contrat de bail d'une stipulation expresse mettant à la charge du preneur les travaux prescrits par l'administration , il ne saurait être fait grief à la société Faubourg 216-224 d'avoir manqué à ses obligations contractuelles faute d'avoir exécuté le ravalement des façades de l'immeuble demandé par l'administration ;
L'équité commande de condamner solidairement les consorts [E] à payer à la société appelante une indemnité de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement déféré,
Condamne solidairement [J] [I] veuve [E], [D] [E], [P] [E], [Z] [E] épouse [G] à payer à la société Faubourg 216-224 la somme de 272.752,69 euros correspondant au coût TTC des travaux de ravalement des façades (comprenant le coût de la maîtrise d'oeuvre et le coût de la coordination sécurité) entrepris sur le bien loué,
Déboute [J] [I] veuve [E], [D] [E], [P] [E], [Z] [E] épouse [G] de leur demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour manquement contractuel,
Condamne solidairement [J] [I] veuve [E], [D] [E], [P] [E], [Z] [E] épouse [G] à verser à la société Faubourg 216-224 une indemnité de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés, s'agissant des dépens d'appel, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile .
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
