Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 19 NOVEMBRE 2015
(no , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/07912
Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Mars 2014 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG no 10/15831
APPELANTE
SARL TWICE Société A Responsabilité Limitée, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 515 354 223, représentée par son Gérant en exercice et tous représentants légaux, domiciliés audit siège en cette qualité.
Ayant son siège au 40, rue de Verneuil - 75007 PARIS
Représentée par Me Thierry SERRA de l'AARPI SERRA ABOUZEID ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : E0280
Assistée sur l'audience par Me Yann STREIFF de la SELURL STREIFF, avocat au barreau de PARIS, toque : P0448
INTIMÉES
Société HORIZONS INSTITUTE INC Société de droit étranger, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
ayant son siège au 18 Treemont Street - 02108 BOSTON MASSACHUSETS - USA
Représentée par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020
Assistée sur l'audience par Me Raphaël GOUPILLE de la SELAFA TAJ, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE
SAS JONES LANG LASALLE agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, No Siret : 712 039 098
ayant son siège au 40/42 rue de la Boétie - 75008 PARIS
Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP SCP REGNIER - BEQUET - MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050
Assistée sur l'audience par Me Thierry BERNARD de la SELAS BERNARDS, avocat au barreau de PARIS, toque : K0016, substitué sur l'audience par Me Vincent BUBOIS de la SELAS BERNARDS, avocat au barreau de PARIS, toque : K0016
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 01 Octobre 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente de chambre
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
M. Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à disposition de au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
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La société Horizons a consenti le 28 avril 2010 un mandat exclusif de vente à la société Jones portant sur un immeuble situé à Paris XVIe, occupé à cette époque par l'EDHEC aux conditions financières de 4 millions ¿ hors droits.
Par courrier du 25 mai 2010 adressé à la société Jones, la société Twice a accepté dans les termes suivants: " à la suite de la visite de l'immeuble de la rue de Lubeck, nous vous confirmons accepter le prix demandé, votre offre ferme d'achat au prix de 4 millions d'euros...".
Postérieurement, le locataire de l'immeuble a présenté une offre ferme supérieure de 100 000 ¿ sans condition suspensive.
La société Twice a relancé en vain à de nombreuses reprises la société Jones aux fins de réitération par acte authentique.
Le 16 juillet 2010, la société Twice a déposé une copie authentique de l'offre et de l'acceptation au huitième bureau des hypothèques de Paris.
Par courrier du 23 juillet 2010, elle a, par l'intermédiaire de son conseil, rappelé ses engagements à la société Horizons.
Le 2 août 2010, elle l'a sommée en vain, d'avoir à régulariser l'acte de vente le 5 août 2010 et le notaire a dressé un procès-verbal de carence.
Vu le jugement du 21 mars 2014 du tribunal de grande instance de Paris qui a notamment débouté les sociétés Twice et Jones de toutes leurs demandes.
Vu l'appel de la société Twice et ses dernières conclusions du 17 février 2015.
Vu les dernières conclusions de la société Horizons du 16 septembre 2015.
Vu les dernières conclusions de la société Jones du 28 juillet 2015.
SUR CE
LA COUR
- Sur la perfection de la vente
Considérant que c'est par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte que le tribunal a jugé qu'aucune vente parfaite n'était intervenue entre les parties ;
Qu'en effet, le mandat du 28 avril 2010 qui a seulement donné pouvoir au mandataire de mettre en vente l'immeuble et de trouver acquéreur, sans autorisation d'accepter une offre d'achat ni de conclure la vente est un contrat d'entremise qui ne peut être assimilé à une offre de vente qui aurait été transformée en une vente parfaite par l'acceptation de la société Twice ;
Que si la société Horizons avait obligation, aux termes du mandat de ratifier la vente avec tout acquéreur présenté par le mandataire qui remplirait les conditions du mandat, cette clause uniquement applicable entre les rapports mandant-mandataire ne change pas la nature du mandat vis-à-vis du tiers qu'est la société Twice ;
Que le mail du 2 juillet 2010 de la société Horizons adressé à la société Jones à la suite d'un rendez-vous organisé entre elle deux dans lequel on peut lire notamment :
" nous nous sommes séparés avec l'idée très claire que nous avons un engagement avec l'acheteur et que nous devons l'honorer.." ne constitue pas la confirmation d'une vente inexistante ;
Qu'il n'exprime pas davantage un accord explicite sur la chose et le prix qui aurait été donné par la société Horizons et de nature à l'engager; qu'il démontre seulement que les parties étaient engagées dans des pourparlers ;
Considérant qu'au vu de ce qui précède, il y a lieu d'ordonner la radiation de l'inscription prise sur l'immeuble par la société Twice au huitième bureau des hypothèques de Paris, le 16 juillet 2010 ;
- Sur les demandes de dommages intérêts de la société Horizons
Considérant qu'en ce qui concerne la demande de 130 500 ¿, le jugement sera également confirmé de ce chef par adoption motifs ;
Qu'il sera ajouté dans les rapports avec la société Jones que l'acquisition d'un bien avec le fruit de la vente de l'immeuble litigieux n'est à aucun moment entré dans le champ contractuel ;
Considérant qu'en ce qui concerne la demande de dommages-intérêts de 30 000 ¿, cette prétention ne saurait davantage être accueillie ;
Que la société Horizons soutient que du fait des manquements de la société Jones elle n'a pu procéder à la vente de son bien et que l'action de la société Twice l'a empêchée de jouir paisiblement de son immeuble;
Qu'il sera observé que si la société Horizons a fait le choix de suspendre la vente de son immeuble à l'EDHEC pendant quatre ans, compte tenu du contentieux engagé par la société Twice, elle n'établit pas le lien de causalité entre le préjudice prétendument subi et au demeurant non établi avec les fautes qui auraient été commises par la société Jones dans son obligation de conseil et par la société Twice avec son action infondée, qui ne justifiait pas de geler le bien ;
- Sur les demandes de la société Jones
Considérant qu'aucune vente n'étant parfaite, aucun droit à commission n'est dû ;
Qu'en ce qui concerne l'application de la clause pénale sollicitée, le mandat précise que le mandant s'engageait à répondre dans les huit jours à toute offre ou contre- offre transmise par le mandataire et qu'il s'obligeait sauf motif légitime, à ratifier la vente avec tout acquéreur présenté par le mandataire aux conditions du mandat; qu'en outre, il s'interdisait, pendant toute la durée du mandat, de vendre les locaux dont s'agit et s'engageait à diriger sur le mandataire toutes les demandes qui lui seraient adressées ;
Considérant qu'il est également mentionné qu'une somme équivalente à la rémunération sera due au mandataire, à titre d'indemnité forfaitaire et irréductible, dès lors que le mandant aura traité pendant la durée du mandat, en violation de la clause d'exclusivité, la vente du bien ci-dessus désigné ;
Que cette rémunération sera également due si la vente est conclue avec un candidat présenté par le mandataire ou avec lequel des négociations auraient été engagées pendant la durée du présent mandat et ce, pendant une période de six mois à compter de la date de son expiration ;
Considérant qu'en l'espèce, la société Horizons n'a violé aucune des stipulations du mandat ;
Qu'elle a informé la société Jones de l'offre qui lui avait été présentée par l'EDHEC, le 1er juillet 2010 ; qu'il apparaît même que la société Jones a échangé avec l'EDHEC, au sujet de cette proposition ;
Que le mandant n'était pas obligé de ratifier la vente, en cas de motif légitime ;
Que le motif légitime est constitué par la réception d'une offre de 100 000 ¿ supérieure à celle de la société Twice faite par le locataire en place alors que les sociétés Horizons et Twice n'en étaient qu'au stade de pourparlers ;
Qu'au surplus, ces obligations du mandant (articles 8 et 9 pages 4 et 5 du mandat) ne sont pas sanctionnées par la clause pénale qui vise uniquement l'hypothèse où le bien aurait été vendu alors que la société Horizons est toujours propriétaire ;
Considérant qu'il ressort de ce qui précède que la société Horizons n'a commis aucune faute qui justifierait l'allocation de dommages intérêts ;
Que toutes les demandes de la société Jones formées à l'encontre de la société Horizons seront donc rejetées ;
- Sur l'article 700 du code de procédure civile
Considérant que l'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du Code de Procédure Civile tant en première instance qu'en appel, au profit d'aucune des parties.
PAR CES MOTIFS
Réforme le jugement en ce qu'il n'a pas ordonné la radiation de l'inscription hypothécaire sur le bien ;
Statuant à nouveau,
Ordonne la radiation de l'inscription hypothécaire réalisée le 16 juillet 2010 auprès du huitième bureau des hypothèques de Paris par la société Twice sur l'immeuble situé 26 bis, rue de Lubeck à Paris XVIe, propriété de la société Horizons Institute ;
Confirme le jugement en toutes ses autres dispositions ;
Y ajoutant,
Rejette toutes les demandes de dommages intérêts de la société Horizons ;
Déboute la société Jones de ses prétentions relatives à la clause pénale ;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
Condamne les sociétés Twice et Jones Lang aux dépens de l'instance d'appel.
Le Greffier, La Présidente,
