Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 18 NOVEMBRE 2015
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/23103
Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Septembre 2013 - Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG n° 10/04888
APPELANT
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SARL GESTION PASSION, inscrite au RCS de PARIS, SIRET n° 415 316 033 00018, ayant son siège social
[Adresse 6]
[Adresse 5]
Représenté et assisté par Me Fabien LEQUEUX, avocat au barreau de PARIS, toque : R187
INTIMES
Monsieur [P] [M] [D] [W],
Né le [Date naissance 3]1968 à [Localité 2] (ALGERIE)
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représenté et assisté par Me Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : E0263
Monsieur [K] [H],
Né le [Date naissance 4]1965 à [Localité 3] (PORTUGAL)
[Adresse 4]
[Adresse 8]
Représenté et assisté par Me Patrick PASCAL, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 110
Monsieur [X] [Q],
Né le [Date naissance 2]1968 à [Localité 1] (MAROC)
[Adresse 1]
[Adresse 3]
Madame [T] [Z] épouse [Q],
Née le[Date naissance 1]1975 à [Localité 4] (ALGERIE)
[Adresse 1]
[Adresse 3]
Représentés et assistés par Me Laëtitia WADIOU de la SELARL MODERE & ASSOCIES, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 41
SARL ETC GESTION, inscrite au RCS de BOBIGNY, SIRET n° 732 055 249 00013, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,
[Adresse 2]
[Adresse 7]
Représentée par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111
Assistée de Me Valérie BENAMOUR, avocat au barreau de PARIS, toque : D0778
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 03 Juin 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :Madame Dominique DOS REIS, Président de chambre
Madame Denise JAFFUEL, Conseiller
Madame Claudine ROYER, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Madame Emilie POMPON
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Président et par Madame Stéphanie JACQUET, Greffier présent lors du prononcé.
***
Par acte notarié du 30 juin 2008, M. [W] a acquis des époux [Q], dans l'immeuble en copropriété sis [Adresse 3], le lot n° 17 de l'état descriptif de division correspondant à un appartement situé au 3ème étage, sous l'appartement de M. [H] situé au 4ème étage.
L'acte de vente précité, à la page 18, mentionne':'«'il résulte de l'état daté délivré par le syndic de copropriété ci-dessus visé que l'immeuble a subi un sinistre de dégât des eaux au début de l'année 2008. Le montant des réparations est susceptible de ne pas être pris en charge par l'assurance de l'immeuble et risque d'être appelé aux copropriétaires. La quote-part pour les lots concernés serait d'environ 3.676 euros. De convention expresse entre les parties cette somme demeurera séquestrée entre les mains du notaire soussigné. Si le syndic de la copropriété confirme au notaire soussigné que la compagnie d'assurance prend en charge le coût de ces travaux, cette somme sera restituée au vendeur. Si en revanche le syndic indique au notaire soussigné que le coût de ces travaux reste à la charge du propriétaire, le vendeur autorise le versement de cette somme au syndic de la copropriété pour le compte du propriétaire en place lors de l'appel de fonds'».
Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 16 septembre 2008, à laquelle assistait M. [W], il était porté à l'ordre du jour': « point sur le sinistre appartement 3ème et 4ème étage (effondrement plancher)': -devis [S] (transmis à l'assurance) 28.366 euros HT, - en attente du remboursement de l'assurance total ou partiel, prise en charge de la copropriété'».
Le plancher haut de la salle d'eau de M. [W] a été étayé par suite de son affaissement.
Suivant assignation en référé du 13 novembre 2008, M. [W] a obtenu, par ordonnance de en date du 26 janvier 2009, la désignation de M. [V] en qualité d'expert.
L'expert a déposé son rapport le 17 mars 2010.
Les travaux afférents à la réparation de la structure du plancher entre le 3ème étage et le 4ème étage ont été réalisés par le syndicat et terminés en mai 2011.
Par exploit des 2 et 3 mars 2010, M. [W] a fait assigner les époux [Q], le syndicat des copropriétaires et M. [H] en réparation de ses préjudices.
Par exploit du 11 avril 2011, le syndicat a fait assigner en garantie son ancien syndic la société ETC GESTION dont le mandat avait pris fin le 31 décembre 2008.
Les deux procédures ont été jointes.
Par jugement contradictoire, assorti de l'exécution provisoire, rendu le 17 septembre 2013, dont le syndicat a appelé par déclaration du 3 décembre 2013, le Tribunal de grande instance de Créteil 5ème chambre':
Condamne in solidum le syndicat et les époux [Q] à payer à M. [W] la somme de 26.250 euros en réparation du trouble de jouissance,
Condamne le syndicat à payer à M. [H] la somme de 20.767,32 euros en réparation des pertes de loyers,
Déboute le syndicat de ses demandes contre M. [H] et la société ETC GESTION,
Dispense M. [W] et M. [H] de leur participation à la dépense commune des frais de la procédure,
Condamne in solidum le syndicat et les époux [Q] à payer à M. [W] la somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du CPC,
Condamne le syndicat à payer à M. [H] la somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du CPC,
Condamne in solidum le syndicat et les époux [Q] aux dépens qui comprendront les frais d'expertise.
Les intimés ont constitué avocat.
Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments dont elle est saisie, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux conclusions d'appel, dont les dernières ont été signifiées dans l'intérêt':
- Du syndicat, le 13 mai 2015,
- De M. [W], le 26 mai 2014
- Des époux [Q], le 9 juin 2014,
- De M. [H], le 4 avril 2015,
- De la société ETC GESTION, le 22 juillet 2014.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 mai 2015.
CELA ETANT EXPOSE, LA COUR
Sur les prétentions en cause d'appel
Le syndicat demande, par infirmation, de dire que M. [H] est entièrement et exclusivement responsable des désordres ayant affectés tant les parties communes que les parties privatives de M. [W], de débouter M. [W] de ses demandes à l'encontre du syndicat et de condamner M. [H] à payer au syndicat la somme de 18.614,42 euros au titre des travaux rendus nécessaires pour la réparation des parties communes'; subsidiairement, de dire que M. [W] ne justifie pas du montant de son préjudice dont il ne saurait en tout état de cause solliciter réparation au-delà du mois de juin 2011 et condamner les époux [Q] et la société ETC GESTION à le garantir de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre'; en toute hypothèse, de débouter les intimés de leurs prétentions et de condamner toutes parties succombantes à lui payer la somme de 6.000 euros en application de l'article 700 du CPC';
M. [W] demande, par infirmation partielle, retenant la responsabilité de M. [H], de condamner in solidum le syndicat, les époux [Q] et M. [H] à lui payer la somme de 61.200 euros à titre de dommages et intérêts, de condamner in solidum les époux [Q] et M. [H] à lui payer la somme de 3.559 euros en réparation du préjudice matériel subi du fait de la quote-part de travaux, et de condamner in solidum le syndicat, les époux [Q] et M. [H] à lui payer la somme de 5.200 euros au titre de l'article 700 du CPC'pour ses frais irrépétibles d'appel'; il demande la confirmation du jugement pour le surplus';
Les époux [Q] demandent, par infirmation, de débouter M. [W] et toutes autres parties de leurs prétentions à leur encontre'; à titre subsidiaire, de dire que M. [H], le syndicat et le syndic ETC GESTION les garantiront de toute condamnation pouvant être prononcée à leur encontre'; ils demandent de condamner toutes parties succombantes à leur payer la somme de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC';
M. [H] demande de confirmer le jugement sauf à condamner le syndicat à lui payer la somme de 2.884,35 euros au titre des pertes de loyers du 01/02/2008 au 30/06/2008'; y ajoutant, de condamner le syndicat à lui payer la somme de 2.217,82 euros indûment recouvrée à titre de quote-part des frais et honoraires de procédure dudit syndicat'; il demande, réparant l'omission de statuer sur le recouvrement des dépens, d'allouer à son conseil Me PASCAL le bénéfice de l'article 699 du CPC'; il demande de condamner M. [W] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel et de condamner le syndicat à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel';
La société ETC GESTION demande de déclarer irrecevable, comme nouvelle en cause d'appel, la demande de garantie formée à son encontre par les époux [Q] et en conséquence la rejeter'; il demande de confirmer le jugement, de rejeter toute demande à titre principal ou en garantie formée à son encontre et de condamner solidairement les parties succombantes à lui payer la somme de 7.000 euros au titre de l'article 700 du CPC';
Sur les responsabilités
Dans son rapport déposé le 17 mars 2010, l'expert [V] a constaté dans l'appartement [W] des désordres dans la salle d'eau où le plancher haut est étayé par suite d'affaissement, le plâtre est fissuré au plafond et sont visibles d'anciennes traces de ruissellement sur le mur côté cage d'escalier, à gauche de la chute EU/EP';
L'expert indique que l'affaissement du plancher haut du 3ème étage résulte d'une destruction totale des solives en bois, parties communes, en partie centrale de la salle d'eau de M. [H] et précise':'«'la forme de destruction du bois constatée est caractéristique d'attaques fongiques de type mérule alimentées par une humidité récurrente dans l'épaisseur de ce plancher, constitué de solives en bois, de lattis et plâtre, l'ensemble recouvert de mortier maigre et de tomettes. Le temps de destruction à c'ur de bois sains est généralement supérieure à dix ans, voire plusieurs dizaines d'années'»';
L'expert estime que les désordres affectant la stabilité du plancher entre le 3ème étage et le 4ème étage sont imputables pour 50 % à M. [H] compte tenu des fuites de ses installations sanitaires à différents moments, notamment par les travaux non réglementaires réalisés en 2000 et ayant nécessité des réparations en 2005, et pour 50 % au syndicat compte tenu de fuites de la descente d'eaux pluviales, partie commune, sur la hauteur du 4ème étage avant remplacement des tuyauteries';
L'expert indique, au vu de ses constatations, que M. [W] n'est pas responsable des désordres constatés et que les époux [Q] ne sont pas responsables des désordres affectant la stabilité du plancher entre 3ème et 4ème étage';
Il appert de ce qui précède que l'affaissement du plancher haut de la salle d'eau de l'appartement du 3ème étage ayant nécessité son étaiement, à l'origine du préjudice subi par M. [W], est imputable à M. [H] du fait de ses installations sanitaires défaillantes à certains moments et au syndicat du fait de sa descentes d'eau fuyarde avant son remplacement, ces défaillances et fuites ayant concouru de manière indissociable à la réalisation de l'entier dommage subi par M. [W] en alimentant une humidité récurrente dans l'intérieur du plancher qui a abouti à la destruction des bois';
En conséquence, par infirmation, M. [H] et le syndicat seront condamnés in solidum à réparer les préjudices subis par M. [W]';
Dans leurs relations entre eux, la responsabilité de M. [H] sera retenue à hauteur de 50 % et celle du syndicat à hauteur de 50 %';
Les époux [Q] n'ont pas contribué à la réalisation des désordres'; les demandes de M. [W] formées à ce titre à leur encontre seront donc rejetées'; le jugement sera infirmé de ce chef';
En effet M. [W] ne peut pas utilement soutenir que les époux [Q] devraient être condamnés in solidum avec M. [H] et le syndicat à l'indemniser de son préjudice au motif du manquement de leurs obligations d'information et de renseignement au moment de la vente, ayant dissimulé le risque d'effondrement du plancher haut de la salle d'eau, alors que l'action introduite par M. [W] n'a pas pour objet d'obtenir la résiliation de la vente ou la restitution de tout ou partie du prix de vente mais l'indemnisation du préjudice de jouissance subi du fait , avant les travaux réalisés par le syndicat en 2011, de l'instabilité du plancher de la salle d'eau, dont l'expert indique qu'elle n'est pas imputable aux époux [Q]'; sa demande à ce titre ne peut donc prospérer';
Sur les mesures réparatoires demandées par M. [W]
Le jugement sera confirmé, par adoption de motifs, en ce qu'il a alloué à M. [W] la somme de 26.250 euros au titre de son préjudice de jouissance'et en ce qu'il a rejeté le surplus de ses demandes au titre des charges de copropriété, de l'impôt foncier, du prêt immobilier et de la location d'un local professionnel, ces dépenses n'étant pas en lien avec le dommage';
M. [W] ne peut valablement demander la condamnation in solidum des époux [Q] et de M. [H] à lui payer la somme de 3.559 euros en réparation du préjudice matériel subi du fait de la quote-part de travaux alors qu'il s'agit de charges de copropriété qui lui incombent en sa qualité de propriétaire du bien, étant observé au demeurant que dans l'acte d'acquisition dudit bien, il a été convenu avec les vendeurs [Q] la séquestration à son profit par le notaire d'une somme de 3.676 euros pour faire face à cette dépense'; cette demande ne peut donc prospérer';
En conséquence, M. [H] et le syndicat seront condamnés in solidum à payer à M. [W] la somme de 26.250 euros en réparation de son trouble de jouissance, le surplus des demandes étant rejeté';
Sur les mesures réparatoires demandées par M. [H]
M. [H] demande la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné le syndicat à lui payer une indemnité pour perte de loyers mais de fixer celle-ci à la somme de 23.651,67 euros, et non à 20.767,32 euros, dans la mesure où les pertes de loyers qu'il aurait subies devraient couvrir la période du 1er février 2008, date du sondage destructif du plancher, au 30 juin 2011, date d'achèvement des travaux de réfection du plancher et de repose des canalisations';
Il appert de l'examen des pièces produites que la locataire de M. [H] a donné congé au 15 juin 2008 en raison du risque d'effondrement du plancher bas de la salle de bains et qu'elle a déménagée le 23 juin 2008'; dans ces conditions, c'est à juste titre que les premiers juges ont retenu une perte de loyers entre le 1er juillet 2008 et le 30 juin 2011, la période antérieure pendant laquelle la locataire, de convention avec son bailleur, n'aurait pas payé de loyers n'étant pas en lien avec le dommage';
Toutefois, la responsabilité de M. [H] dans la réalisation du dommage ayant été retenue par la Cour à hauteur de 50 %, l'indemnité qui lui sera allouée de ce chef sera réduite à 10.383,66 euros';
En conséquence, par infirmation, le syndicat sera condamné à payer à M. [H] la somme de 10.383,66 euros au titre des pertes de loyers';
Sur les mesures réparatoires demandées par le syndicat
Le syndicat demande la condamnation de M. [H] à lui payer la somme de 18.614, 42 euros au titre des travaux rendus nécessaires pour la réparation des parties communes, mais la responsabilité de M. [H] dans la réalisation du dommage n'ayant été retenue qu'à hauteur de 50 %, il lui sera alloué de ce chef la somme de 9.307,21 euros';
En conséquence, par infirmation, M. [H] sera condamné à payer au syndicat la somme de 9.307, 21 euros au titre de la réparation des parties communes';
Sur les appels en garantie
La responsabilité des époux [Q] dans la réalisation du dommage n'ayant pas été retenue, il n'y a pas lieu d'examiner les appels en garantie formés par eux à titre subsidiaire';
Le jugement sera confirmé, par adoption de motifs, en ce qu'il a débouté le syndicat de son appel en garantie formé à l'encontre de son ancien syndic ETC GESTION, aucune faute ou manquement de celui-ci n'étant démontré dans les missions de syndic lui incombant';
La demande de garantie formée par le syndicat à l'encontre des époux [Q], qui n'est pas justifiée, sera rejetée';
Sur les autres demandes
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a dispensé M. [W] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965';
En revanche, il n'y a pas lieu de faire bénéficier M. [H] des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965'; le jugement sera donc infirmé de ce chef';
M. [H] ne bénéficiant pas de la dispense prévue par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sa demande en paiement de ce chef de la somme de 2.217,82 euros qui aurait été indûment appelée par le syndicat auprès de son sous-acquéreur s'avère sans objet et sera donc rejetée';
Le jugement sera infirmé pour ce qui concerne les frais irrépétibles et les dépens';
Statuant à nouveau de ce chef, M. [H] et le syndicat seront condamnés in solidum à payer à M. [W] la somme de 4.000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et M. [H] sera débouté de sa demande au titre de ses frais irrépétibles de première instance'; M. [H] et le syndicat seront condamnés in solidum aux dépens incluant les frais de référé et d'expertise';
M. [H] étant condamné aux dépens in solidum avec le syndicat, l'omission de statuer relevée par son conseil sur le bénéfice de l'article 699 du CPC s'avère dès lors sans objet et sera rejetée';
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société ETC GESTION ses frais irrépétibles d'appel'; le syndicat sera condamné de ce chef à lui payer la somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC';
Il n'y a pas lieu à frais irrépétibles pour les autres parties'; les demandes à ce titre seront donc rejetées';
PAR CES MOTIFS, LA COUR,
Confirme le jugement sauf pour ce qui concerne les responsabilités, le montant des indemnités allouées, la dispense de M. [H] à toute participation à la dépense commune des frais de procédure'et la charge des dépens de première instance;
Statuant à nouveau de ces chefs et y ajoutant':
Dit que M. [H] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] sont responsables des désordres et les condamne in solidum à réparer les préjudices';
Dit que dans leurs relations entre eux, la responsabilité de M. [H] est retenue à hauteur de 50 % et celle du syndicat des copropriétaires à hauteur de 50 %';
Condamne in solidum M. [H] et le syndicat des copropriétaires précité à payer à M. [W] la somme de 26.250 euros en réparation de son trouble de jouissance';
Condamne le syndicat des copropriétaires précité à payer à M. [H] la somme de 10.383,66 euros en réparation de ses pertes de loyers';
Condamne M. [H] à payer au syndicat des copropriétaires précité la somme de 9.307,21 euros au titre des travaux de réparation des parties communes';
Dit n'y avoir lieu de dispenser M. [H] de participation à la dépense commune des frais de procédure';
Dit n'y avoir lieu d'entrer en voie de condamnation à l'encontre de M. [Q] et de Mme [Z] épouse [Q]';
Condamne in solidum M. [H] et le syndicat des copropriétaires précité à payer à M. [W] la somme de 4.000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance';
Dit n'y avoir lieu d'allouer à M. [H] une indemnité au titre de ses frais irrépétibles de première instance';
Condamne le syndicat des copropriétaires précité à payer à la société ETC GESTION la somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile';
Rejette les demandes autres, plus amples ou contraires';
Condamne in solidum M. [H] et le syndicat des copropriétaires précité aux dépens de première instance et d'appel, qui comprendront les frais de référé et d'expertise, et qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Le Greffier, Le Président,
