Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRET DU 29 OCTOBRE 2015
(n° , pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/13918 auquel est joint le RG 15/5863
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 26 Mai 2014 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 14/00639
APPELANTE
SARL SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE DE MENILMONTANT
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Denis TALON, avocat au barreau de PARIS, toque : A0428
INTIMEES
SARL DELICE 93
[Adresse 2]
[Adresse 2]
N° SIRET : 400 427 084
Représentée par Me Laurent HUGELIN, avocat au barreau de PARIS, toque : E1685
SAS SOCLIDIS
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée par Me Marie-france DEMANGE BOULOGNE de la SELURL AUDI-JURIS, avocat au barreau de PARIS, toque : L0057
Assistée de Me Michel ESTOURNET
SARL PAUSE DEJEUNER 93
CHEZ M° FLORENCE HOUTART 119 AV. GAMBETTA
[Adresse 1]
Représentée par Me Thierry-frédéric PEY, avocat au barreau de PARIS, toque : G0856
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Septembre 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Evelyne LOUYS, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Frédéric CHARLON, président
Madame Evelyne LOUYS, conseillère
Madame Mireille DE GROMARD, conseillère
Qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Sonia DAIRAIN
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Frédéric CHARLON, président et par Mme Sonia DAIRAIN, greffier.
ELEMENTS DU LITIGE':
La SARL Délice 93 exploitait un fonds de commerce dans des locaux commerciaux donnés à bail par la société Vaulicourt.
Selon l'article 22 du contrat liant ces parties, en cas de notification par le preneur d'un projet de cession de son droit au bail «'le Bailleur aura la faculté (') d'informer le Preneur ('), en conformité avec le droit de préférence qui lui est reconnu, à égale condition de sa décision d'user de ce droit à son profit ou à celui de toute personne physique ou morale qu'il pourra se substituer'».
Par acte sous seing privé du 11 octobre 2013, la société Délice 93 a conclu, par l'intermédiaire de l'agence immobilière SARL Sogim, un compromis de vente de ce fonds de commerce au profit de M. Lyes [R] pour un prix de 120.000 euros, avec faculté de substitution de l'acquéreur par une société Pause Déjeuner, laquelle a été immatriculée au registre du commerce et des sociétés le 8 novembre 2013.
Le 13 novembre 2013, la société Vaulicourt a indiqué à la société Sogim qu'elle entendait exercer son droit contractuel de préférence au profit d'une société Soclidis, l'acte dont cette dernière était bénéficiaire ayant été conclu le 2 janvier 2014.
Le 13 février 2014, la société Sogim a formé opposition sur le prix de vente du fonds de commerce pour un montant de 14.016,33 euros correspondant à ses honoraires et frais, et le 14 février 2014, la société Pause Déjeuner a formé à son tour opposition pour un montant de 36.508,27 euros correspondant à divers postes de préjudices.
Le 26 mars 2014, la société Délice 93 a saisi le président du tribunal de grande instance de Bobigny en la forme des référés pour obtenir l'annulation de ces oppositions et par ordonnance du 26 mai 2014, le président du tribunal a autorisé la société Délice 93 à percevoir le prix de la cession de son fonds de commerce, débouté la société Délice 93 de sa demande en dommages-intérêts et condamné conjointement la société Sogim et la société Pause Déjeuner à payer à la société Délice 93 la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La société Sogim a interjeté appel de cette décision.
Par conclusions du 29 septembre 2014, la société Sogim demande':
-d'infirmer l'ordonnance de référé du 26 mai 2014 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'elle a retenu que les oppositions étaient régulières en leurs formes et débouté la société Délice 93 de ses demandes de provision sur dommages-intérêts,
- de dire que l'opposition au paiement du prix de vente du fonds de commerce était bien fondée et régulière,
- de condamner tous succombants aux dépens avec attribution à la société Sogim la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions du 13 novembre 2014, la société Délice 93 demande'de confirmer l'ordonnance et de condamner la société Sogim à lui payer la somme provisionnelle de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts pour opposition abusive et la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Par conclusions du 26 novembre 2014, la société Soclidis demande de débouter la société Sogim de ses prétentions, de confirmer l'ordonnance de référé du 26 mai 2014 et de condamner cette société aux dépens et au paiement de la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions du 9 juin 2015, la société Pause Déjeuner demande d'infirmer l'ordonnance de référé du 26 mai 2014 et de condamner la société Délice 93 à lui payer les sommes de 308,53 euros au titre des frais engagés, de 25.000 euros à titre de provision sur dommages et intérêts pour sa perte de chance de se voir réaliser la cession et de 3.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
MOTIFS DE LA DECISION
Il résulte des dispositions des articles L.141-14 et L. 141-16 du code de commerce que dans les dix jours suivant la dernière en date des publications visées à l'article L. 141-12, tout créancier du précédent propriétaire, que sa créance soit ou non exigible, peut former opposition au paiement du prix de cession du fonds de commerce'; que cette opposition énonce le chiffre et les causes de la créance'; que si l'opposition a été faite sans titre et sans cause ou est nulle en la forme et s'il n'y a pas d'instance engagée au principal, le vendeur peut se pourvoir en référé devant le président du tribunal de grande instance, à l'effet d'obtenir l'autorisation de toucher son prix, malgré l'opposition.
En premier lieu, sur le bien-fondé de l'opposition formée par la société Sogim, celle-ci, qui exerce une activité d'agent immobilier, avait prêté son concours à une opération de vente du fonds de commerce de la société Délice 93 au profit de M. [R].
Il résulte des dispositions d'ordre public des articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et de l'article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 que l'agent immobilier ne peut, sous peine de sanctions pénales prévues à l'article 16 de cette loi, négocier ou s'engager sans détenir un mandat préalable délivré à cet effet par l'une des parties et qu'aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû à l'agent immobilier ou ne peut être exigé par lui, avant que l'opération à laquelle il prête son concours ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties et précisant les conditions de détermination de la rémunération ou commission, ainsi que la partie qui en aura la charge.
Or, comme la société Délice 93 le relève dans ses conclusions, la société Sogim ne produit pas aux débats le mandat qui aurait dû être rédigé avant l'intervention de l'agent immobilier comme intermédiaire entre la société Délice 93 et M. [R], si bien que dans tous les cas, et même si la société Vaulicourt n'avait pas fait jouer son droit de préférence, la société Sogim ne pouvait légalement réclamer la moindre somme à la société Délice 93 ou à M. [R], et ces circonstances suffisent à faire obstacle à l'opposition, en l'absence de titre et de cause de la créance alléguée par l'opposant, de sorte que la décision entreprise doit être confirmée en ce qu'elle autorise la société Délices 93 à percevoir le prix de vente de son fonds de commerce et que la société Sogim doit être déboutée de ses demandes.
Cependant, il n'apparait pas que la société Sogim a abusé de son droit de faire opposition au versement du prix du fonds de commerce, et que dès lors la demande en dommages-intérêts de la société Délice 93 doit être rejetée.
En second lieu, sur le bien-fondé de l'opposition de la société Pause Déjeuner, le compromis du 11 octobre 2013 a été signé entre la société Délice 93 et M. [R], lequel devait se substituer ultérieurement la société Pause Déjeuner, dont l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés a été effectuée, le 8 novembre 2013, ce dont il résulte que la société Délice 93 n'était débitrice d'aucune «'obligation d'information contractuelle'» à l'égard de la société Pause Déjeuner qui n'était pas partie au compromis du 11 octobre 2013 et n'avait même pas d'existence légale à cette date, en conséquence de quoi la décision de première instance doit être aussi confirmée sur ce point et que la société Pause Déjeuner sera déboutée de toutes ses prétentions.
PAR CES MOTIFS'
PRONONCE la jonction avec le dossier n° RG 15/5863 ;
CONFIRME l'ordonnance rendue en la forme des référés par le président du tribunal de grande instance de Bobigny le 26 mai 2014';
DÉBOUTE la société Sogim et la société Pause Déjeuner de leurs demandes';
Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile':
CONDAMNE la société Sogim et la société Pause Déjeuner aux dépens';
LAISSE à leur charge leurs frais irrépétibles';
CONDAMNE la société Sogim à payer à la société Délice 93 la somme de 3.000 euros et à la société Soclidis la somme de 3.000 euros en remboursement de leurs frais non compris dans les dépens.
LE GREFFIER,
LE PRÉSIDENT,
