Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 22 OCTOBRE 2015
(n° , 8 pages )
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/19733
Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Septembre 2014 -Tribunal d'Instance de PANTIN - RG n° 11-14-000427
APPELANT
Monsieur [E] [J] [L] [P]
Demeurant : [Adresse 1]
[Adresse 2]
Représenté par Me Catherine SCHLEEF, avocat au barreau de PARIS, toque : C1909
INTIMES
Monsieur [C] [L][H] [X]
Né le [Date naissance 1] 1974 à Guilhofrai Vieira Do Minho
Demeurant : [Adresse 1]
[Adresse 2]
Représenté par Me Nicolas CHEWTCHOUK, avocat au barreau de PARIS, toque : E085
Ayant pour avocat plaidant : Me Jérôme PHILLIPS avocat au barreau de PARIS 1
Madame [W] [Q] [B]
Née le [Date naissance 2] 1970 à MONTREUIL
Demeurant : [Adresse 1]
[Adresse 2]
Représentée par Me Nicolas CHEWTCHOUK, avocat postulant au barreau de PARIS, toque : E0851,
Ayant pour avocat plaidant : Me Jérôme PHILLIPS avocat au barreau de PARIS.
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Septembre 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Isabelle VERDEAUX, Présidente de chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Isabelle VERDEAUX, Présidente de chambre
Madame Isabelle BROGLY, Conseillère
Monsieur Philippe JAVELAS, Conseiller
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Mme Viviane REA
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Isabelle VERDEAUX, présidente et par Mme Viviane REA, greffier présent lors du prononcé.
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FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par acte sous seing privé en date du 1er octobre 1986, Madame [K], aux droits de laquelle viennent Monsieur [C] [L] FERNANDES [X] et Madame [W] [Q] [B] épouse [X], a donné à bail à Monsieur [E] [L] [P] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1].
Par acte d'huissier en date du 8 octobre 2013, Monsieur [C] [L] FERNANDES [X] et Madame [W] [Q] [B] épouse [X] ont fait délivrer à Monsieur [E] [L] [P] un commandement visant la clause résolutoire de payer la somme de 7632,72 euros .
Par acte d'huissier en date du 10 janvier 2014, Monsieur [C] [L] FERNANDES [X] et Madame [W] [Q] [B] épouse [X], ont fait assigner Monsieur [E] [L] [P] aux fins d'entendre le tribunal constater l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner l'expulsion de Monsieur [E] [L] [P] , fixer une indemnité d'occupation mensuelle égale à 300 euros augmentée des charges, et condamner Monsieur [E] [L] [P] au paiement d'une somme de 7636,72 euros au titre des loyers impayés au mois de septembre 2013.
Par jugement en date du 30 juin 2014, le Tribunal d'Instance de Pantin a:
- condamné Monsieur [E] [L] [P] à payer à Monsieur [C] [L] FERNANDES [X] et Madame [W] [Q] [B] épouse [X] la somme de 7636,72 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2013,
- dit que Monsieur [E] [L] [P] pourra s'acquitter de cette dette en 23 mensualités de 300 euros puis une 24ème mensualité soldant la dette,
- dit que le premier versement sera effectué à l'échéance contractuelle suivant la signification du jugement puis en même temps que le loyer courant,
- dit qu'en cas de défaillance dans le paiement d'une mensualité ou du loyer courant à son échéance, l'intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- condamné Monsieur [E] [L] [P] aux dépens,
- ordonné l'exécution provisoire.
Par conclusions en date du 26 avril 2015, Monsieur [E] [L] [P], appelant, demande à la Cour de:
Vu les articles 1134 et 1244-1 du Code civil,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu un arriéré locatif de 7 636,72 euros,
- relever l'acquisition de la prescription pour la somme de 3 867,66 euros,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté la régularité du paiement des loyers courants,
En conséquence,
- débouter les bailleurs de leur demande de résolution du contrat de bail,
- confirmer le rejet de la demande d'acquisition de la clause résolutoire formulée par la bailleresse,
- dire, conformément au jugement entrepris que Monsieur [E] [L] [P] pourra s'acquitter de la dette restante en 23 mensualités,
- ordonner le paiement par les bailleurs à Monsieur [E] [L] [P] d'une somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile;
Par conclusions en date du 16 août 2015, Monsieur [C] [L] FERNANDES [X] et Madame [W] [Q] [B] épouse [X], intimés, demandent à la Cour de:
- débouter Monsieur [E] [L] [P] de l'ensemble de ses demandes,
- recevoir Monsieur [C] [L] FERNANDES [X] et Madame [W] [Q] [B] épouse [X] en leur appel incident et les y dire bien fondés,
- infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau :
Vu les articles 4 et 80 de la loi du 1er septembre 1948,
- constater l'acquisition de la clause résolutoire de l'engagement de location à la date du 8 novembre 2013,
- subsidiairement, dire Monsieur [E] [L] [P] déchu du droit au maintien dans les lieux pour inexécution de ses obligations,
- ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,
- dire que le sort des meubles sera régi par les dispositions légales du code de procédure civile d'exécution,
- condamner Monsieur [E] [L] [P] au paiement de la somme de 7636,72 euros pour loyers impayés au mois de septembre 2013 inclus et 5000 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel;
Considérant que par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus pour l'exposé des prétentions et moyens des parties;
MOTIFS
Considérant que par acte d'huissier en date du 10 février 2005, Monsieur [C] [L] FERNANDES [X] et Madame [W] [Q] [B] épouse [X], au visa de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948, ont fait délivrer à Monsieur [L] [P] un congé pour le 1er juillet 2005, avec maintien dans les lieux;
Considérant que par jugement en date du 9 mars 2005, le tribunal d'instance de Pantin, saisi par assignation de Monsieur [L] [P] du 9 août 2004, a condamné les bailleurs à rembourser au locataire la somme de 1780,03 euros, au titre des travaux de réfection de la maçonnerie et de l'électricité préconisés par les deux rapports d'enquête établis le 26/11/2001 et le 02/01/2003 par l'inspecteur de salubrité de la mairie [Établissement 1], et à lui payer une indemnité de 500 euros en réparation de son trouble de jouissance; qu'en outre, le même jugement a ordonné une expertise aux fins de décrire les travaux de mise aux normes restant à exécuter et donner son avis sur la catégorie de classement du logement et l'applicabilité des textes relatifs à la surface corrigée;
Considérant que par arrêt en date du 27 mars 2007, la Cour d'appel de Paris a confirmé cette décision à l'exception de la somme allouée au titre du remboursement des travaux qu'elle a ramené à 1490, 94 euros;
Considérant que l'expert a déposé son rapport le 21 août 2010; que par jugement en date du 8 juin 2011, confirmé par arrêt de la cour d'appel du 18 décembre 2012, le tribunal d'instance de Pantin a dit que le logement sis [Adresse 1] était classé en catégorie 2C pour une surface corrigée de 41,62 m2 et a fixé le montant du loyer mensuel à la somme de 137,84 euros au 1er juillet 2006;
Qu'aux termes de l'arrêt du 18 décembre 2012, Monsieur [C] [L] FERNANDES [X] et Madame [W] [Q] [B] épouse [X] ont été condamnés à effectuer les travaux de couverture soit la consolidation de la souche de la cheminée et de la toiture ainsi que la sécurisation de la trappe d'accès à la cave, sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant trois mois, passé un délai de trois mois à compter de la signification de l'arrêt; qu'il résulte du procès-verbal de constat en date du 20 février 2013 que Monsieur [C] [L] FERNANDES [X] et Madame [W] [Q] [B] épouse [X] ont exécuté ces travaux;
Considérant qu'il est établi, et non contesté, que Monsieur [L] [P], ainsi qu'il résulte de l'attestation de la Société Générale du 19 mars 2014 et du décompte du Cabinet [Y], s'est toujours acquitté d'un loyer de 131,06 euros par trimestre, conformément aux clauses du bail, à compter du 30 juillet 2008, puis de 137,84 euros par mois à compter du 01/10/2011, et enfin de 172,75 euros à compter du 01/12/2013;
Considérant que si les pièces versées aux débats ne permettent pas de déterminer précisément la date à laquelle les bailleurs ont réclamé et justifié de leur demande d'augmentation de loyer auprès du locataire, il résulte toutefois du courrier de Monsieur [L] [P] du 10 octobre 2000 que cette question était en pourparlers entre les parties dès cette époque, le conseil du locataire indiquant, dans une lettre du 28 février 2001 adressée au gestionnaire du logement, que Monsieur [L] [P] ne contestait pas le principe d'une augmentation de loyer mais s'interrogeait sur les modalités de calcul retenues;
Considérant que le commandement de payer la somme de 7636,72 euros délivré par les bailleurs le 8 octobre 2013 porte sur des arriérés de loyer compris entre le 01/07/2006 et le 31/09/2013; que le locataire soutient que les arriérés locatifs ne pouvaient être réclamés que dans les limites de la prescription quinquennale , soit uniquement à compter du 8 octobre 2008, et que les sommes sollicitées au titre de l'année 2006, 2007 et du 1er juillet 2008 au 1er octobre 2008, sont prescrites de sorte qu'il ne pouvait être redevable que de la somme de 3 768,66 euros ; qu'il sollicite la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a considéré que le commandement n'avait pas été délivré de bonne foi et en ce qu'il a débouté les bailleurs de leur demande aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire;
Considérant que le premier juge a considéré que ' en exigeant subitement, sans mise en demeure préalable, par la notification d'un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 8 octobre 2013, un arriéré de loyer de 7636,72 euros résultant de la fixation du loyer par décision de la Cour d'appel de Paris du 18 décembre 2012 et alors que cet arriéré concerne pour partie atteinte par la prescription, les bailleurs ont agi de mauvaise foi';
Considérant, s'agissant de la prescription, qu'en application des dispositions de l'article 2224 du Code civil, les actions en paiement de loyer se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer; que dans ces conditions, même si le jugement du 8 juin 2011 a fixé le loyer mensuel taxé légal exigible à la somme de 137,84 euros au 1er juillet 2006, néanmoins Monsieur [E] [L] [P] est fondé à soutenir que les arriérés locatifs réclamés par les bailleurs au titre de l'année 2006, 2007 et du 1er juillet 2008 au 1er octobre 2008 compris dans les sommes réclamées au titre du commandement du 8 octobre 2013, sont prescrits ;
Que cependant le commandement délivré pour avoir paiement d'une somme dont seule une partie est prescrite est valable pour la partie incontestable de la dette; que dans ces conditions, la prescription d'une partie des loyers ne suffit pas à caractériser la mauvaise foi du bailleur, alors que la complexité et la technicité des règles de taxation de la surface corrigée, édictées par les dispositions de la loi du 1er septembre 1948, ont nécessité la désignation d'un expert pour le calcul de l'augmentation de loyer de sorte que le nouveau loyer a été définitivement fixé par l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 18 décembre 2012, confirmant le jugement du 8 juin 2011, et que Monsieur [E] [L] [P] ne pouvait ignorer l'arriéré locatif dont il était redevable envers les bailleurs lesquels n'ont fait que lui demander l'exécution de ses obligations, en lui délivrant, de bonne foi, le commandement de payer du 8 octobre 2013;
Considérant que si Monsieur [E] [L] [P] verse aux débats un rapport d'enquête de l'inspecteur de salubrité, établi à la suite d' une visite du 6 novembre 2013, constatant plusieurs causes d'insalubrité et proposant la réalisation de différents travaux pour y remédier, pour autant, il ne produit aucune pièce de nature à justifier de la suite donnée à ce rapport; qu'en l'absence de mise en demeure des bailleurs ni justificatif d'un arrêté d'insalubrité, il n'est pas justifié de la carence de Monsieur [C] [L] FERNANDES [X] et Madame [W] [Q] [B] épouse [X] dans l'entretien de l'immeuble ni de leur mauvaise foi à se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de règlement des loyers;
Considérant qu'il ressort de l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 18 décembre 2012 et du décompte, non contesté, que l'arriéré de loyers non prescrits, à compter du 1er octobre 2008 et jusqu'au mois de septembre 2013 inclus, s'élève à la somme de 3769,06 euros; que Monsieur [E] [L] [P] sera condamné au paiement de la somme de 3769,06 euros avec intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2013;
Considérant que les bailleurs ayant mis fin au bail par le congé qu'il ont délivré le 10 février 2005, au visa de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948, ne peuvent toutefois prétendre voir conférer au commandement de payer demeuré infructueux l'acquisition de la clause résolutoire; qu'en revanche, ils sont fondés à dénier le maintien dans les lieux à Monsieur [E] [L] [P] qui n'a pas payé le loyer mensuel taxé légal exigible à la somme de 137,84 euros au 1er juillet 2006, et qui ne s'est pas acquitté des causes du commandement dans le mois qui a suivi, ni même postérieurement, en faisant procéder, au surplus, à une saisie -attribution le 6 mai 2015,pour obtenir paiement de la moitié des dépens, y compris les frais d'expertise, en exécution de l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 18 décembre 2012, au mépris de la compensation légale entre les créances réciproques des parties, et alors que ces frais sont largement inférieurs à l'arriéré locatif dont l'appelant est redevable ;
Qu'il s'ensuit, à défaut d'avoir exécuté ses obligations, que Monsieur [E] [L] [P] n'est pas occupant de bonne foi, et qu'il convient, en conséquence, de le dire déchu du droit au maintien dans les lieux, et, à défaut de départ volontaire, d'ordonner son expulsion;
Considérant que le jugement sera confirmé en ce qu'il a, compte tenu du montant de la dette, de l'absence d'endettement de Monsieur et Madame [L] [P], et de leurs capacités financières, accordé à Monsieur [E] [L] [P] un échéancier de 24 mois, sauf à, compte tenu de la réduction de l'arriéré locatif, ramener les mensualités à 150 euros par mois;
Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens
Considérant que Monsieur [E] [L] [P], qui succombe en ses prétentions, sera condamné aux dépens d'appel et gardera à sa charge les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant confirmées;
Considérant que la somme qui doit être mise à la charge de Monsieur [E] [L] [P] au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d'appel par Monsieur [C] [L] FERNANDES [X] et Madame [W] [Q] [B] épouse [X] peut être équitablement fixée à 1500 euros;
PAR CES MOTIFS
La cour statuant par mise à disposition au greffe, CONTRADICTOIREMENT ,
INFIRME le jugement attaqué en toutes ses dispositions, à l'exception des dispositions sur les dépens,
Statuant à nouveau, et y ajoutant,
CONSTATE la prescription des loyers sollicités au titre de l'année 2006, 2007 et du 1er juillet 2008 au 1er octobre 2008,
CONDAMNE Monsieur [E] [L] [P] à payer à Monsieur [C] [L] FERNANDES [X] et Madame [W] [Q] [B] épouse [X] la somme de 3769,06 euros, échéance de septembre 2013 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2013,
DIT que Monsieur [E] [L] [P] pourra s'acquitter de cette dette en 23 mensualités de 150 euros puis une 24ème mensualité soldant la dette,
DIT que le premier versement sera effectué à l'échéance contractuelle suivant la signification de l'arrêt,
DIT qu'en cas de défaillance dans le paiement d'une mensualitété, l'intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,
DIT que Monsieur [E] [L] [P] est déchu du droit au maintien dans les lieux,
ORDONNE l'expulsion de Monsieur [E] [L] [P] et celle de tous occupants de son chef par huissier de justice avec, le cas échéant, le concours de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991,
DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,
CONDAMNE Monsieur [E] [L] [P] à payer à Monsieur [C] [L] FERNANDES [X] et Madame [W] [Q] [B] épouse [X] la somme de 1500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [E] [L] [P] aux entiers dépens, ceux d'appel étant recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
Viviane REA Isabelle VERDEAUX
