COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 15 OCTOBRE 2015
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/06792
Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Janvier 2014 -Tribunal de Grande Instance de MELUN - RG no 13/00280
APPELANTES
SARL FRANCILIENNE DE NEGOCE N1 ABREVIATION SOFRANE 1 agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège, no Siret : 397 444
ayant son siège au 29 rue Bassano - 75008 PARIS
Représentée par Me Vincent RIBAUT de la SCP SCP RIBAUT, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010 Assistée sur l'audience par Me Philippe REZEAU de l'AARPI DDP avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : R167
SARL RC IMMO agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège no Siret : 478 952 922
ayant son siège au 57 rue d'Amsterdam - 75008 PARIS
Représentée par Me Vincent RIBAUT de la SCP SCP RIBAUT, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010 Assistée sur l'audience par Me Philippe REZEAU de l'AARPI DDP avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : R167
SARL BEFIMO agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège no Siret : 349 218 230
ayant son siège au 36 rue des Jeuneurs - 75002 PARIS
Représentée par Me Vincent RIBAUT de la SCP SCP RIBAUT, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010 Assistée sur l'audience par Me Philippe REZEAU de l'AARPI DDP avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : R167
SARL L'OFFICE CENTRAL D'ACCESSION AU LOGEMENT agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège no Siret : 306 522 491
ayant son siège au 48 avenue Roger Salengro - 94500 CHAMPIGNY SUR MARNE
Représentée par Me Vincent RIBAUT de la SCP SCP RIBAUT, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010 Assistée sur l'audience par Me Philippe REZEAU de l'AARPI DDP avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : R167
SARL CONCEPT IMMO 157 agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège no Siret : 493 099 428
ayant son siège au 157 boulevard Aristide Briand - 91600 SAVIGNY SUR ORGE
Représentée par Me Vincent RIBAUT de la SCP SCP RIBAUT, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010 Assistée sur l'audience par Me Philippe REZEAU de l'AARPI DDP avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : R167
EURL SINAFI agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège no Siret : 382 698 900
ayant son siège au 10 rue Jeanne d'Albret - 91390 MORSANG SUR ORGE
Représentée par Me Vincent RIBAUT de la SCP SCP RIBAUT, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010 Assistée sur l'audience par Me Philippe REZEAU de l'AARPI DDP avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : R167
INTIMÉES
SA FINANCIERE PICHET agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège no Siret : 501 418 495
ayant son siège au 22 RUE DUBAN - 75116 PARIS
Représentée par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111 Assistée sur l'audience par Me Philippe LIEF, avocat au barreau de BORDEAUX
Société CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL BRIE PI CARDIE Prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité no Siret : 487 625 436
ayant son siège au 500 rue Saint Fuscien - 80095 AMIENS CEDEX 3
Représentée par Me Clothilde CHALUT-NATAL, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU, toque : R295
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 03 Septembre 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente de chambre Mme Christine BARBEROT, Conseillère M. Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, président et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
Par acte authentique du 8 avril 2011, les SARL Francilienne de négoce no 1 SOFRANE 1, RC immo, Sinafi, Befimo, Office central d'accession au logement, et Concept immo (ci-après les promettantes) ont promis de vendre à la SA Financière Patrice Pichet (ci-après la bénéficiaire), qui s'était réservé la faculté d'acquérir, une parcelle de terrain à bâtir en friche sur laquelle étaient édifiés un bâtiment, une petite construction et un hangar, d'une surface de 2695 m2, sise 26 bis rue des Fabriques à Melun (77) au prix de 1 229 536 ¿ sur la base d'une SHON minimum constructible de 2 264 m2, sous diverses conditions suspensives dont celles de l'obtention par le bénéficiaire d'un permis de construire et de l'absence de prescription sur l'archéologie préventive. Par acte sous seing privé des 16 et 21 décembre 2011, les parties ont convenu de proroger la durée de la promesse jusqu'au 15 novembre 2012. Par lettre recommandée avec avis de réception du 5 novembre 2012, la bénéficiaire a notifié aux promettantes la défaillance de la condition suspensive relative à l'absence de prescription sur l'archéologie préventive, puis, sous la même forme, elle leur a notifié le 8 novembre 2012, son refus de déférer à la sommation de régulariser la vente qu'elles lui avaient délivrée. Par acte du 14 décembre 2012, les promettantes ont assigné la bénéficiaire, ainsi que sa caution, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de Brie-Picardie, en paiement de l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 130 000 ¿.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 14 janvier 2014, le Tribunal de grande instance de Melun a :
- rejeté les demandes des promettantes formées contre la bénéficiaire ainsi que contre la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de Brie-Picardie - condamné in solidum les promettantes à payer, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, à la bénéficiaire la somme de 1 800 ¿ et à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de Brie-Picardie celle de 1 500 ¿, - condamné les promettantes aux dépens, - rejeté le surplus des demandes des parties.
Par dernières conclusions du 13 octobre 2014, les promettantes, appelantes, demandent à la Cour de :
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, - condamner la bénéficiaire et sa caution à leur payer la somme de 130 000 ¿ à titre d'indemnité d'immobilisation, - à titre subsidiaire, - les condamner à leur payer la même somme à titre de dommages-intérêts, - les condamner à leur payer, la somme de 1 000 ¿ à chacune en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 11 août 2014, la bénéficiaire prie la Cour de :
- vu les articles 1134 et 1168 du Code Civil, - débouter les promettantes de leurs demandes; - confirmer le jugement entrepris, - le réformer en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de restitution de la caution bancaire et, statuant à nouveau, condamner les appelantes à lui restituer l'original de la caution délivrée par la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de Brie-Picardie sous astreinte, - condamner les appelantes à lui payer la somme de 5 000 ¿ en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 21 août 2014, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de Brie-Picardie demande à la Cour de :
- débouter les appelantes de leurs demandes, - débouter toute partie de toutes demandes contre elle, - confirmer le jugement entrepris, - condamner tout succombant à lui payer la somme complémentaire de 3 000 ¿ en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.
SUR CE LA COUR
Considérant, sur la renonciation à la condition suspensive relative à l'absence de prescription sur l'archéologie préventive, ainsi que le paiement de l'indemnité d'immobilisation, que la promesse initiale du 8 avril 2014 prévoyait au chapitre « Délai-réalisation-carence » une première période de quatre mois que la bénéficiaire devait mettre à profit pour effectuer les démarches administratives relatives à la faisabilité du projet au regard de la pollution du sol et de l'urbanisme, à l'issue de laquelle la bénéficiaire avait le choix de donner suite ou non à la promesse, puis, une seconde période qui devait expirer dans les 16 mois de l'acte authentique précité au cours de laquelle la promesse était acceptée et consentie sous les conditions suspensives, notamment de l'état du sol et du sous-sol relativement à la pollution, du permis de construire et de l'absence de prescription sur l'archéologie préventive imposée par le service régional du ministère de la culture, la réalisation de la vente par la signature de l'acte authentique ou par la levée d'option n'étant prévue qu'à l'issue de cette seconde période ;
Qu'ainsi, en notifiant aux promettantes le 5 août 2014 sa volonté de donner suite à la promesse, la bénéficiaire n'a pas levé l'option, mais informé ses cocontractantes de son intention de passer à la seconde période soumise aux conditions suspensives ;
Considérant qu'au chapitre « Conditions suspensives », les parties ont stipulé que la bénéficiaire devait s'en prévaloir, soit dans le délai de réalisation de la promesse, soit dans les délais spécifiques à certaines des conditions ; qu'à cet égard, ni la promesse initiale ni l'avenant des 16 et 21 décembre 2011 ayant prorogé la durée de la promesse jusqu'au 15 novembre 2012, n'ont prévu de délai spécifique pour se prévaloir du défaut d'absence de prescription sur l'archéologie préventive, de sorte que la bénéficiaire pouvait le faire jusqu'au 15 novembre 2012, l'avenant ayant expressément indiqué que les conditions prévues dans la promesse initiale demeuraient inchangées ;
Considérant que, si la bénéficiaire pouvait renoncer à la condition suspensive d'absence de prescription sur l'archéologie préventive, cependant, pour lui être opposée, cette renonciation devait résulter d'actes non équivoques ;
Que, tel n'est pas le cas du dépôt, postérieurement à l'arrêté du 28 septembre 2011 relatif aux prescriptions archéologiques, d'un nouveau permis de construire, son obtention faisant l'objet d'une autre condition suspensive soumise à des délais spécifiques dont la non-observation pouvait entraîner la déchéance du droit d'option ;
Que tel n'est pas non plus le cas de la régularisation par la bénéficiaire de l'avenant le 21 décembre 2011, cet acte lui conservant expressément la protection des conditions stipulées en sa faveur ;
Qu'ainsi, c'est à bon droit que le Tribunal a dit que la bénéficiaire n'avait pas renoncé à la condition suspensive litigieuse et a débouté les promettantes de leur demande en paiement de l'indemnité d'immobilisation ;
Considérant, sur la faute de la bénéficiaire et le paiement de dommages-intérêts, qu'en se prévalant le 5 novembre 2012 de la non-réalisation de la condition suspensive litigieuse, la bénéficiaire a respecté le délai contractuel ; qu'entre le 28 septembre 2011 et le 5 novembre 2012, la bénéficiaire a recherché auprès de l'INRAP à assouplir les prescriptions archéologiques ce qui manifeste sa volonté de réaliser la vente et sa bonne foi, la condition suspensive n'ayant été invoquée que lorsque l'Administration a fait savoir que les prescriptions archéologiques ne seraient mises en oeuvre qu'après dépollution du terrain ;
Qu'ainsi, aucune faute n'est imputable à la bénéficiaire et que le jugement entrepris doit être encore confirmé en ce qu'il a débouté les promettantes de leur demande de dommages-intérêts ;
Considérant que la promesse du 8 avril 2011prévoit qu'en cas de caducité pour non-réalisation des conditions suspensives, « le cautionnement serait immédiatement caduc et le promettant restituera sans délai au bénéficiaire cet acte de cautionnement » ;
Que la bénéficiaire est donc en droit de réclamer cette restitution et que le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il l'a déboutée de cette demande ; qu'il n'y a toutefois pas lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte ;
Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile des promettantes ;
Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit aux demandes de la bénéficiaire et de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de Brie-Picardie, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Réforme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a débouté la SA Financière Patrice Pichet de sa demande de restitution par les sociétés SARL Francilienne de négoce no 1 SOFRANE 1, RC immo, Sinafi, Befimo, Office central d'accession au logement, et Concept immo de l'acte de cautionnement donné par la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de Brie-Picardie ;
Statuant à nouveau :
Condamne in solidum les sociétés Francilienne de négoce no 1 SOFRANE 1, RC immo, Sinafi, Befimo, Office central d'accession au logement, et Concept immo à restituer à la SA Financière Patrice Pichet l'acte original de cautionnement donné la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de Brie-Picardie ;
Confirme le jugement entrepris pour le surplus ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne in solidum les sociétés Francilienne de négoce no 1 SOFRANE 1, RC immo, Sinafi, Befimo, Office central d'accession au logement, et Concept immo aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ;
Condamne in solidum les sociétés Francilienne de négoce no 1 SOFRANE 1, RC immo, Sinafi, Befimo, Office central d'accession au logement, et Concept immo, à payer, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel, à :
- la SA Financière Patrice Pichet, la somme de 5 000 ¿,
- la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de Brie-Picardie, celle de 3 000 ¿.
