Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRÊT DU 08 OCTOBRE 2015
(n° , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/24167
Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Novembre 2013 -Tribunal d'Instance de PARIS 10ème - RG n° 11-13-000286
APPELANTS :
Monsieur [Z] [J] [F]
Né le [Date naissance 1].1926 à [Localité 2] (TUNISIE)
demeurant au [Adresse 3]
Représenté et plaidé par Me Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocate au barreau de PARIS, toque : B0921
Madame [Y] [F]
Née le [Date naissance 3].1928 à [Localité 2] (TUNISIE)
demeurant au [Adresse 3]
Représentée et plaidée par Me Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocate au barreau de PARIS, toque : B0921
INTIMÉE :
Madame [Q] [R] épouse [O]
Né le [Date naissance 2] 1956 à [Localité 1] (75),
Nationalité : Française,
demeurant au [Adresse 1]
Représentée et plaidée par Me [D] [R], avocat au barreau de PARIS, toque':'D1605
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Juin 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Monsieur Christian HOURS, Président de chambre, assesseur, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Isabelle VERDEAUX, Présidente de chambre
Monsieur Christian HOURS, Président de chambre, assesseur
Madame Isabelle BROGLY , Conseillère
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Mme Hélène PLACET
Lors du prononcé : Mme Viviane REA
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Isabelle VERDEAUX, présidente et par Madame Viviane REA, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSÉ DU LITIGE :
Selon acte du 25 avril 1961, il a été donné à bail à usage d'habitation à M.[J] [F] et Mme [Y] [F] un appartement de 87,80 m², composé de quatre pièces principales dans un immeuble situé [Adresse 2].
Par jugement du 20 octobre 2010, le tribunal d'instance de Paris Xème a déclaré nulle l'offre de renouvellement du bail avec proposition de réévaluation du loyer, au motif qu'elle n'avait pas été notifiée à Mme [F], de sorte que le loyer s'est poursuivi aux conditions initiales.
Mme [Q] [R], épouse [O], a fait délivrer aux époux [F], le 11 décembre 2012, une nouvelle offre de renouvellement de bail moyennant une augmentation du loyer, actuellement de 245,02 euros, qui serait porté à 942,01 euros après application du décret du 20 juillet 2012 (1 639 euros avant application).
Mme [O] ayant fait assigner, le 6 mai 2013, les époux [F] devant le tribunal d'instance de Paris 13ème, cette juridiction a, par jugement du 13 novembre 2013 et sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- fixé le loyer réévalué à la somme de 900 euros par mois à compter du 24 juin 2013 ;
- dit que la répartition de l'augmentation se fera par sixième conformément aux dispositions légales ;
- condamné solidairement les époux [F] à payer à Mme [O] la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Les époux [F], qui ont interjeté appel de cette décision, demandent à la cour, aux termes de leurs dernières conclusions du 21 janvier 2014 :
- d'infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau de :
- déclarer Mme [O] irrecevable en sa demande ;
- à titre subsidiaire, dire l'offre de renouvellement manifestement surévaluée et ramener le loyer à de plus justes proportions ;
- condamner Mme [O] à leur payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses dernières écritures du 13 mars 2014, Mme [O] demande à la cour :
- d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé le loyer réévalué à la somme de 900 euros;
- statuant à nouveau, de le fixer à la somme de 942,01 euros outre la révision du loyer contractuellement prévue et de dire qu'il sera augmenté dans les conditions prévues par l'article 17-c de la loi du 6 juillet 1989,
- en tout état de cause, de rejeter les demandes des époux [F], de les condamner à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens dont distraction au profit de Me [D] [R] sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile.
SUR CE,
Considérant que les époux [E], appelants, soutiennent que :
- l'article 17 c de la loi du 6 juillet 1989 dont il est excipé n'est pas applicable, la location étant soumise à la loi du 1er septembre 1948, s'agissant d'un immeuble construit en 1830 et d'une location consentie avant le 23 décembre 1986 ;
- subsidiairement, les références jointes à l'offre de renouvellement ne portent pas sur des logements comparables à celui qu'ils occupent : nombre de pièces, superficie, qualité du logement supérieure, commodités, de sorte que l'offre est affectée d'un vice justifiant son annulation pure et simple ;
- plus subsidiairement, la valeur locative retenue est excessive, le logement n'ayant pas fait l'objet de travaux depuis plus de 50 ans, les travaux d'entretien pesant sur le bailleur n'ayant jamais été réalisés ; les améliorations apportées (WC, salle d'eau) sont le fait des locataires ; le logement est dégradé (plafond, fenêtres), de sorte que le prix de 18,67 euros le m² est manifestement surévalué ;
Considérant que Mme [O], intimée, réplique que :
- l'analyse des appelants sur la loi applicable a été écartée par les juridictions qui ont statué auparavant et par la commission de conciliation ; de surcroît, la preuve de la date de construction en 1830 n'est pas rapportée ;
- la commission des loyers a estimé que le loyer était manifestement sous-évalué ;
- les références invoquées sont sérieuses et établissent le bien fondé de l'augmentation de loyer sollicitée ;
- l'état de l'appartement ne justifie pas une réduction de ce loyer ; des travaux ont été effectués sur les parties communes et la bailleresse a supporté le coût des travaux de remplacement d'une canalisation et supporté des charges de copropriété importantes ;
- le loyer payé par les époux [F] est de 85 % inférieur aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables (1 639 euros) ;
Considérant que les époux [F] sont locataires en vertu d'un bail en date du 25 avril 1961, qui fait expressément référence aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 (mentions faites en marge de l'avant dernière page de l'acte) ;
Considérant que si la date de la construction de l'immeuble en 1830 n'est pas démontrée, il suffit que l'immeuble ait été construit avant le 1er septembre 1948, ce que Mme [O] ne peut sérieusement contester puisque dans son offre de renouvellement elle n'invoque que des des locations concernant des immeubles ayant été construits avant 1948 ;
Considérant qu'il n'est pas davantage discutable que la location consentie aux époux [F] est expressément consenti à caractère exclusivement d'habitation (bourgeoise est-il précisé), peu important le caractère éventuellement commercial antérieur de l'occupation ;
Considérant qu'il appartient au bailleur qui prétend que le bail échappe désormais aux dispositions de la loi de 1948 d'en rapporter la preuve et non pas l'inverse ;
Mais considérant que lors de la première instance ayant abouti à l'annulation de l'offre de renouvellement expressément faite sur le fondement de l'article 17c de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, les époux [F] n'ont pas contesté l'applicabilité de cette loi, le juge ayant fait expressément application des dispositions de l'article 9-1 de la loi précitée du 6 juillet 1989 ;
Considérant qu'il s'ensuit que les époux [F], qui ont implicitement mais nécessairement accepté que leur bail soit soumis aux dispositions de la loi de 1989 sont désormais irrecevables dans leur prétention à voir juger qu'il serait en réalité toujours soumis à celles de la loi de 1948 ;
Considérant sur le fond que Mme [K] a présenté six références de logements ; qu'il ne saurait être exigé que les appartements correspondants soient en tous points exactement identiques à l'appartement considéré ; qu'il y a lieu de constater que les références fournies correspondent à des immeubles situés dans le même quartier et présentant des caractéristiques semblables en terme d'ancienneté, de surface, de nombre de pièces (4 références pour 4 pièces, 2 de trois pièces), d'éléments de confort ; qu'il est justifié de la réalisation de différents travaux : remplacement d'une canalisation dans l'appartement dont s'agit, remise aux normes de l'ascenseur en 2011, de travaux d'amélioration de la couverture de la toiture et du ravalement de la façade pour lesquels des charges de copropriété ont été réglés par l'intimée ; que l'immeuble est de bel aspect ;
Considérant que les époux [F] ne peuvent arguer des travaux qu'ils affirment avoir réalisés de leur propre chef pour un montant inconnu, dans le but de minimiser le montant de leur loyer ; qu'il leur appartenait, le cas échéant, d'exiger la réalisation des travaux incombant à leur bailleresse ;
Considérant qu'il résulte des références produites par l'intimée qu'il existe un très large différentiel entre le montant du loyer payé par les époux [F] de 245,02 euros et le loyer moyen de 1765 euros pratiqué dans le secteur pour des logements comparables (20,11 le m²), de sorte que le loyer litigieux est manifestement grandement sous-évalué, bien au delà d'une proportion de 20 % ;
Considérant que le montant du nouveau loyer présenté par Mme [M], soit 1 639 euros avant application du décret de régulation, est inférieur à la moyenne des prix au m² résultant des références produites ; que la commission de conciliation l'a jugée raisonnable ; que cette demande mesurée et correcte doit être accueillie, la cour infirmant en conséquence le jugement entrepris sur ce point ; qu'ainsi le nouveau loyer, après application du décret de régulation, doit être fixé, au terme du délai de six années après le renouvellement du bail, le 24 juin 2013, à la somme de 942,01 euros, hors indexation ;
Considérant qu'il est équitable de laisser à la charge de chaque partie les frais non compris dans les dépens qu'elles ont supportés ;
Considérant que les époux [F], qui succombent dans leurs demandes, supporteront les dépens d'appel ;
PAR CES MOTIFS,
la cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,
CONFIRME le jugement du tribunal d'instance du 13 novembre 2013 du tribunal d'instance de Paris 10ème sauf sur le montant du loyer renouvelé et la date de réévaluation;
statuant à nouveau,
FIXE le loyer du bail renouvelé au terme du délai de six années à compter du renouvellement du bail, le 24 juin 2013, à la somme de 942,01 euros, après application du décret de régulation, hors révision contractuelle ;
- y ajoutant :
DÉBOUTE les époux [F] de leurs demandes ;
DIT n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE les époux [F] à supporter les dépens d'appel.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
Madame REA Madame VERDEAUX
