Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE [Localité 2]
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 30 SEPTEMBRE 2015
(n° , 4 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/02071
Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Décembre 2013 - Tribunal de Grande Instance de [Localité 2] - RG n° 11/17457
APPELANTE
Madame [E] [X],
née le [Date naissance 1].1968 à [Localité 1] (47)
[Adresse 4]
[Adresse 3]
représentée et assistée par Me Bruno MATHIEU de la SELAS MATHIEU & ASSOCIE, avocat au barreau de [Localité 2], toque : R079
INTIMÉ
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic le Cabinet NEXITY LAMY pris en la personne de son représentant légal ayant son siège social
[Adresse 1]
[Adresse 3]
représenté et assisté par la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de [Localité 2], toque : P0208
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Juillet 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Dominique DOS REIS, Président de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Président
Madame Denise JAFFUEL, Conseiller
Madame Claudine ROYER, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Madame Emilie POMPON
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Président et par Madame Stéphanie JACQUET , Greffier présent lors du prononcé.
***
Mme [E] [X] est propriétaire, dans l'immeuble du [Adresse 2], du lot 62, correspondant à un hangar situé dans la cour de l'immeuble, accolé au bâtiment principal d'habitation sur cour, et comprenant deux box de garage.
Souhaitant transformer ce bien en une maison d'habitation de trois niveaux sur sous-sol, soit 86,80 m² de SHON, elle a sollicité l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires qui la lui a refusée, le 13 septembre 2011 par une résolution n° 4 votée à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
C'est dans ces conditions que, suivant acte extra-judiciaire du 18 novembre 2011, Mme [E] [X] a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à l'effet d'obtenir l'annulation de cette résolution n° 4 et l'autorisation judiciaire d'édifier sur l'emprise du lot n° 62 une maison d'habitation comportant trois niveaux sur sous-sol, outre la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement des sommes de 5.000 € à titre de dommages-intérêts et de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement du 12 décembre 2013, le tribunal de grande instance de [Localité 2] a :
- débouté Mme [E] [X] de sa demande d'annulation de la résolution n° 4 de l'assemblée générale des copropriétaires du 13 septembre 2011 du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2],
- débouté la même de sa demande d'autorisation judiciaire visant à édifier sur l'emprise du lot n° 62 une maison d'habitation comportant trois niveaux sur sous-sol, selon descriptif soumis à l'approbation de l'assemblée générale du 13 septembre 2011,
- débouté Mme [E] [X] de sa demande d'autorisation préalable visant à effectuer des travaux de création d'un immeuble par surélévation de son lot sans décaissé,
- débouté Mme [E] [X] de sa demande de dommages-intérêts,
- condamné Mme [E] [X] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.
Mme [E] [X] a relevé appel de ce jugement dont elle poursuit l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 28 avril 2014, de :
- dire qu'il y a lieu d'appliquer l'article 30, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 et constater le caractère infondé du refus opposé par le syndicat des copropriétaires,
- l'autoriser à effectuer, à ses frais exclusifs, les travaux de création d'un immeuble sur le lot n° 62, consistant dans une surélévation de son lot, sans toutefois réaliser de décaissé, le tout sous réserve de l'obtention d'un permis de construire, de l'intervention d'un maître d''uvre et d'entreprises qualifiées, de la souscription de polices d'assurance appropriées, du respect de la réglementation en vigueur, de l'absence de charges aucunes pour le syndicat des copropriétaires, de la modification de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété,
- dire qu'elle sera responsable vis-à-vis du syndicat des copropriétaires et des tiers de toute conséquence dommageable qui pourrait résulter des travaux effectués,
- la dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge devra être répartie entre tous les autres copropriétaires,
- condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 27 juin 2014, de :
- au visa des articles 25b, 26 et 30 de la loi du 10 juillet 1965, confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,
- condamner Mme [E] [X] au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.
CECI ETANT EXPOSE, LA COUR
Au soutien de son appel, Mme [E] [X] fait valoir qu'elle a abandonné sa prétention tendant à la création d'un sous-sol et qu'elle ne sollicite plus que l'autorisation de surélever le lot n° 62, à l'instar de ce que d'autres copropriétaires ont déjà réalisé dans la copropriété, que cette demande relève de la majorité de l'article 25b de la loi du 10 juillet 1965 dès lors que le bien en cause est intégralement privatif, et non de celle de l'article 26 de la loi précitée, en sorte que le droit de surélévation y attaché est également privatif et non commun ; s'agissant de l'autorisation de travaux, elle estime qu'elle réunit les conditions posées par l'article 30, alinéa 4, de la même loi, puisque ces travaux sont destinés à améliorer son bien, à embellir la cour dont l'environnement deviendra ainsi entièrement piéton, qu'ils respectent la destination de l'immeuble et ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires, que son projet a d'ailleurs été approuvé par l'architecte voyer de la Ville de [Localité 2] ;
Le syndicat des copropriétaires réplique que si le hangar est privatif, son sol d'assise est commun, de sorte que la propriété des constructions n'emporte pas celle du sol, que le projet de Mme [E] [X] nécessite l'appropriation du sol et excède les conditions de vote de l'article 25b en ce qu'il prévoit la création de nouveaux lots de copropriété et la modification de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété, que le lot n° 62 ne bénéficie d'aucun droit accessoire à construire et que sa modification consommera nécessairement les droits à construire de la copropriété, accessoires aux parties communes, que l'autorisation de l'article 30 de la 65 ne peut être décernée que pour des travaux relevant de l'article 25b, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, la cession de droit de construire devant faire l'objet d'une résolution votée sur le fondement de l'article 26a de la loi du 10 juillet 1965, et il ajoute que le projet présenté est dépourvu de toute précision technique et que sa réalisation aurait nécessairement un impact négatif sur l'esthétique global de l'immeuble et les droits des autres copropriétaires, notamment par la création de vues, et la perte de lumière et d'intimité qui en résulterait ;
Mme [E] [X] ne sollicite plus l'annulation de la résolution n° 4 de l'assemblée générale des copropriétaires du 13 septembre 2011, d'où il suit qu'il est acquis que les copropriétaires ont refusé, à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, l'autorisation de travaux sollicitée par cette copropriétaire ;
L'article 25b de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que doivent être adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à un copropriétaire d'effectuer, à ses frais, des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;
L'article 26 de la même loi dispose que doivent être adoptées à la majorité des membres du syndicat représentant au moins deux tiers des voix, les décisions concernant les travaux comportant modification du règlement de copropriété et/ou transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux visés aux articles e, g, h, i, j, m, n et o de l'article 25 ;
Au cas présent, les travaux envisagés par Mme [E] [X] et soumis à autorisation relèvent effectivement de la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu'ils comportaient bien transformation, addition ou amélioration ainsi que modification du règlement de copropriété, sans pour autant ressortir à ceux visés aux articles e, g, h, i, j, m, n et o de l'article 25, dans la mesure où ils impliquent une appropriation du sol d'assiette du hangar, partie commune, sol devant nécessairement, même sans création de sous-sol ou de fondations, être modifié pour recevoir une maison de trois étages et ses réseaux en lieu et place d'un hangar ;
L'article 30, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 indiquant que le tribunal peut octroyer l'autorisation relevant de l'article 25b lorsque l'assemblée générale l'a refusée, la demande d'autorisation de Mme [E] [X] n'entre donc pas dans les prévisions de ce texte dès lors que l'autorisation qu'elle requiert relève de l'article 26 de la loi ;
Au surplus et en tout de cause, alors que son projet d'édification d'une maison de trois étages sur l'emprise d'un hangar en rez-de-chaussée suppose la fourniture d'un dossier technique documenté et précis, notamment quant aux modalités de passage des réseaux d'alimentation et d'évacuation des eaux usées et des eaux vannes, d'ancrage du bâtiment aux parties communes (sol et mur pignon du bâtiment sur cour), Mme [E] [X] ne produit aux débats que des documents sommaires, notamment un croquis et un descriptif obsolètes puisque non modifiés en fonction de l'abandon par l'intéressée de la création d'une cuisine en sous-sol ;
Enfin, Mme [E] [X] ne peut pertinemment objecter que d'autres copropriétaires auraient transformé leurs hangars en biens d'habitation dans la même copropriété alors que ces lots n'ont pas été surélevés et que le bâtiment qu'elle envisage modifierait par son gabarit et son aspect moderne tant l'esthétique générale de l'immeuble de facture ancienne que les conditions de jouissance des autres copropriétaires exposés aux vues nouvelles créées sur leurs lots par la surélévation du hangar ;
Le jugement qui a refusé d'accorder à la requérante l'autorisation demandée sera donc confirmé en toutes ses dispositions ;
En équité, Mme [E] [X] sera condamnée à régler au syndicat des copropriétaires, en cause d'appel, une somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme le jugement dont appel,
Condamne Mme [E] [X] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] une somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel,
Rejette toute autre demande,
Condamne Mme [E] [X] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, Le Président,
