Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 30 SEPTEMBRE 2015
(n° , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 12/10942
Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Mars 2012 - Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 08/14734
APPELANTE
Société civile PLACEMENTS IMMOBILIERS, inscrite au RCS de PARIS n° 477 660 443 000 11, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège sis
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034
assistée par Me Jérôme DUPRE, avocat au barreau des HAUTS DE SEINE
INTIMÉS
SYNDICAT PRINCIPAL DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE '[Adresse 5], representé par Maître [P], en qualité de liquidateur
[Adresse 4]
[Adresse 4]
représenté et assisté par la SELARL DOLLA - VIAL & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, toque : P0074
PARTIES INTERVENANTES
SAS FONCIA RIVES DE SEINE, inscrite au RCS de PARIS n° 328 517 974 001 30, représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
Assignée à personne habilitée par acte du 1er avril 2014
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représentée et assistée par Me Albert GOLDBERG de l'Association GOLDBERG MASSON, à la Cour, toque : R091
Maître [N] [P], es qualité de liquidateur du SYNDICAT PRINCIPAL DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE '[Adresse 5]
Assigné à personne habilitée par acte du 2 avril 2014
[Adresse 3]
[Adresse 3]
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Juillet 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Dominique DOS REIS, Président de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Président
Madame Denise JAFFUEL, Conseiller
Madame Claudine ROYER, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Madame Emilie POMPON
ARRÊT :
- réputé contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Président et par Madame Stéphanie JACQUET, Greffier présent lors du prononcé.
***
Suivant actes extra-judiciaires des 4 et 17 novembre 2008 actualisés par écritures ultérieures, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son liquidateur, M. [P], assisté dans sa gestion par la société Foncia Rives de Seine en vertu d'une ordonnance du 7 septembre 2006, a assigné la SCI Placements Immobiliers, copropriétaire de plusieurs lots (n° 107, 520, 468, 469, 470, 471, 472, 473, 474, 475, 106, 450, 451, 452, 453, 454, 521) dans la résidence, à l'effet de la voir condamner au paiement des sommes de':
- 44.858,84 € au titre des charges de copropriété impayées, avec intérêts au taux légal du 13 septembre 2007, date de la première mise en demeure, et de la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil ,
- 3.000 € à titre de dommages-intérêts,
- 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.
Par jugement du 14 mars 2012, le tribunal de grande instance de Bobigny a':
- condamné la SCI Placements Immobiliers à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de':
44.086,42 € au titre des charges et travaux de copropriété impayés dus pour la période du premier trimestre 2007 au quatrième 2010 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 15 octobre 2008 pour les causes visées à la mise en demeure (charges du 4ème trimestre 2008 et du premier appel pour l'ascenseur incluses), du 4 novembre 2008 dans la limite de la somme de 37.009,92 €, et à compter du 9 mai 2011 pour le surplus,
2.000 € à titre de dommages-intérêts,
3.000 € au titre des frais irrépétibles,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné la SCI Placements Immobiliers aux dépens.
La SCI Placements Immobiliers a relevé appel de ce jugement dont elle poursuit l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 1er avril 2015, de':
- constater qu'elle a réglé les appels des 3ème et 4ème trimestres 2010,
- dire que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des charges impayées,
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 20.337,39 € au titre des excédents de provision versées, avec intérêts au taux légal,
- subsidiairement, condamner le syndicat des copropriétaires solidairement avec M. [P] et la société Foncia Rives de Seine à lui payer la somme de 20.337,39 € à titre de dommages-intérêts en raison du retard apporté à la régularisation des charges,
- condamner le syndicat des copropriétaires et tout succombant à lui payer la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et celle de 3.000 € au titre des frais irrépétibles d'appel, en sus des entiers dépens.
Le [Adresse 5] prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 13 novembre 2012, de':
- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,
- y ajoutant et actualisant, condamner la SCI Placements Immobiliers au paiement de la somme de 76.089 € au titre des charges de copropriété impayées,
- la condamner au paiement des sommes de 4.000 € à titre de dommages-intérêts et de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.
La société Foncia Rives de Seine, appelée en intervention forcée par acte extra-judiciaire du 1er avril 2014, prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 26 décembre 2014, de':
- dire irrecevable son assignation en intervention forcée,
- condamner la SCI Placements Immobiliers à lui payer une somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.
CECI ETANT EXPOSE, LA COUR
Sur l'appel en intervention forcée de la société Foncia Rives de Seine
Cet appel sera déclaré irrecevable, aucune demande n'étant formée contre la société Foncia Rives de Seine dont les fonctions d'assistance à M. [P] ont pris fin en 2011';
Sur le fond
Au soutien de son appel, la SCI Placements Immobiliers indique avoir régulièrement réglé ses charges de copropriété et que le syndicat des copropriétaires lui est redevable d'un excédent de provisions'; il qualifie de'«'confus et d'incomplets'» les documents produits par le syndicat et conteste point par point les charges réclamées';
Le syndicat des copropriétaires réfute les allégations de la SCI Placements Immobiliers et, tout en reconnaissant que cette dernière a réglé ses charges courantes, expose qu'elle ne s'est pas acquittée de plusieurs appels de fonds spécifiques';
Il apparaît des documents produits aux débats, notamment des décomptes de charges et appels de fonds, que la SCI Placements Immobiliers ne s'est pas acquittée des appels de fonds relatifs aux régularisations annuelles de charges postérieures au vote des budgets prévisionnels, de ceux relatifs aux travaux de réfection des collecteurs votés lors de l'assemblée générale du 5 juin 2008, de ceux afférents aux travaux de remplacement des ascenseurs du parking votés lors de l'assemblée générale du 24 juillet 2008'; c'est donc vainement qu'elle soutient s'être intégralement acquittée des charges courantes, le syndicat lui opposant à bon droit des décisions d'approbation des comptes de M. [P] des 5 juin et 24 juillet 2008';
Les confusions dans les chiffres évoquées par la SCI Placements Immobiliers ne résultent que de l'évolution des comptes du fait de règlements intervenus en cours d'instance mais il ressort des décomptes produits aux débats par le syndicat qu'il a déduit tous les règlements de la SCI opérés au 4ème trimestre 2010 de sa créance de charges'; enfin, la SCI Placements Immobiliers ne saurait reprocher au syndicat l'insuffisance de ses communications de pièces alors que ce dernier produit aux débats le règlement de copropriété de l'immeuble, le décompte des sommes dues certifié conforme, les appels de charges concernées pour les deux comptes distincts afférents aux groupes de lots acquis par la SCI Placements Immobiliers, l'assemblée générale des copropriétaires d'approbation des comptes des exercices 2006 et 2007, les justificatifs relatifs aux charges d'eau de l'année 2005, les décisions d'approbation de M. [P] du 5 juin et du 24 juillet 2008, les décomptes actualisés de créance, les appels de charges des 3ème et 4ème trimestres 2010, le décompte de solde de charges du 1er janvier 2008 au 31 décembre 2008, les appels de charges des 1er, 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2010';
En ce qui concerne, plus particulièrement, la régularisation des charges de l'année 2006 au titre de laquelle la SCI Placements Immobiliers soutient être créditrice de la somme de 20.337,39 € pour l'ensemble de ses lots, le syndicat des copropriétaires indique que les excédents de provision évoqués par la SCI Placements Immobiliers concernaient effectivement les charges générales mais qu'ils étaient absorbés et au-delà par les soldes débiteurs de postes de dépenses afférents à «'d'autres clefs de répartition'» pour les lots de l'intéressée (dépenses de parkings, d'entretien du complexe 2, d'activités niveau 110.5, d'entrepôts, de groupe électrogène, de chauffage du complexe 2, de répartiteur)'; toutefois, la mention du montant des dépenses afférentes aux charges générales communes (1.320.055,08 €) a pour effet d'exclure de l'approbation des comptes par M. [P] d'autres dépenses communes et la somme de 20.337,39 € correspondant aux excédents de provision versés pour l'exercice 2006 par la SCI sera donc déduite de la créance du syndicat des copropriétaires, le jugement étant réformé sur le quantum de la condamnation à paiement';
L'appel de fonds relatif à la consommation d'eau froide de 2005 a été adressé aux copropriétaires le 24 décembre 2007, de sorte que la somme correspondante est due par la SCI Placements Immobiliers qui était copropriétaire à la date de réception de cet appel, conformément aux prévisions de l'article 6-2 du décret du 17 mars 1967 disposant que le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ; le montant réclamé est justifié, outre l'appel de fonds correspondant, par le relevé des compteurs effectué par le gardien de l'immeuble, le tableau récapitulatif des consommations d'eau pour 2005, le relevé détaillé des compteurs des copropriétaires, le détail de la facturation aux tantièmes pour les compteurs non relevés et le tableau récapitulatif de la répartition du 1er janvier 2005 au 31 décembre 2005';
Le jugement sera infirmé sur les condamnations accessoires, dommages-intérêts et article 700 du code de procédure civile, dès lors que certaines des contestations de la SCI étaient fondées';
S'agissant de la réactualisation des charges au 29 octobre 2012, il ressort des documents produits aux débats, décompte de charges courantes, lettre de M. [P] du 1er juin 2012, balance au 22 mai 2012, décompte des sommes dues au 29 octobre 2012, extraits du Grand Livre, appels de charges du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2011, que la SCI Placements Immobiliers était redevable de charges arriérées impayées arrêtées au 29 octobre 2012 pour un montant de 76.089 € - 20.337,39 € soit 55.751,61 €';
Actualisant le jugement, la Cour la condamnera au paiement de ladite somme assortie des intérêts au taux légal de l'assignation à hauteur de 24.521,45 € et des conclusions du syndicat des copropriétaires du 13 novembre 2012 pour le surplus';
En équité, la SCI Placements Immobiliers sera condamnée à régler la somme de 1.500 € à la société Foncia Rives de Seine au titre de l'article 700 du code de procédure civile et le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande à ce titre';
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et par arrêt réputé contradictoire,
Dit irrecevable l'appel en intervention forcée de la société Foncia Rives de Seine,
Infirme le jugement dont appel sur le quantum de la condamnation à paiement de charges et en ce qu'il a condamné la SCI Placements Immobiliers au paiement des sommes de 2.000 € à titre de dommages-intérêts et de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau et actualisant le quantum de la condamnation, condamne la SCI Placements Immobiliers à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son liquidateur, M. [P], la somme de 55.751,61 € assortie des intérêts au taux légal de l'assignation à hauteur de 24.521,45 € et des conclusions du syndicat des copropriétaires du 13 novembre 2012 pour le surplus,
Condamne la SCI Placements Immobiliers à payer, au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, la somme de 1.500 € à la société Foncia Rives de Seine,
Rejette toute autre demande,
Dit que chacune des parties conservera à sa charge ses dépens de première instance et d'appel.
Le Greffier, Le Président,
