Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 6
ARRÊT DU 25 SEPTEMBRE 2015
(n° , 23 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/02562
Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Janvier 2013 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 06/02008
APPELANTE
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 7] représenté par son syndic, la société ORBIREAL agissant en la personne de ses représentants légaux
Dont le siège social est
[Adresse 9]
[Localité 1]
Représenté et assisté par : Me Jean-François PERICAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : P0219
INTIMES
Mademoiselle [CT] [AA]
[Adresse 8]
[Localité 1]
Assignée et défaillante
Monsieur [AS] [BX]
[Adresse 14]
Le Mont d'Argent
[Adresse 1]
Assigné et défaillant
INDIVISION [ZI] représentée par Monsieur [GB] [ZI]
C/O Monsieur [GB] [ZI]
[Adresse 8]
[Localité 1]
Assignée et défaillante
Mademoiselle [WT] [LB]
c/o M [FG] [LB] 208
ancien [Adresse 12]
[Localité 2]
Assignée et défaillante
Monsieur [XQ] [XO]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Assigné et défaillant
Madame [TL] [RT]
[Adresse 6]
[Localité 1]
Assignée et défaillante
Mademoiselle [SQ] [QD]
[Adresse 8]
[Localité 1]
Assignée et défaillante
Monsieur [AS] [EL]
[Adresse 8]
[Localité 1]
Assigné et défaillant
Madame [BN] [EL]
[Adresse 8]
[Localité 1]
Assignée et défaillante
Monsieur [GD] [VD]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représenté par : Me Jean-claude NEBOT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1020
Assisté par : Me Olivier MOUGHLI, avocat au barreau de PARIS, toque : C1020
Mademoiselle [AC] [NQ]
[Adresse 8]
[Localité 1]
Assignée et défaillante
Mademoiselle [TL] [JL]
[Adresse 8]
[Localité 1]
Assignée et défaillante
Monsieur [MT] [KG]
[Adresse 8]
[Localité 1]
Assigné et défaillant
Monsieur [S] [VY]
[Adresse 8]
[Localité 1]
Assigné et défaillant
Monsieur [BC] [K]
[Adresse 8]
[Localité 1]
Assigné et défaillant
Monsieur [RV] [LD] pris en sa qualité de mandataire légal de l'indivision [DQ]-[LD]
[Adresse 8]
[Localité 1]
Assigné et défaillant
SCI ARGON, représentée par Madame [OL]
Dont le siège social est
c/o Madame [OL]
[Adresse 8]
[Localité 1]
Assignée et défaillante
COMPAGNIE D'ASSURANCES A.C.E INSURANCE SANV prise en la personne de ses représentants légaux
Dont le siège social en France est
[Adresse 13]
[Localité 5]
Représentée et assistée par : Me Julien COULET, avocat au barreau de PARIS, toque : D0178
SA AXA FRANCE IARD en sa qualité d'assureur de la société ETANCHEITE NABAIS prise en la personne de ses représentants légaux
Dont le siège social est
[Adresse 5]
[Adresse 10]
Représentée par : Me Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151
Assistée par : Me Bruno DEMONT, avocat au barreau de PARIS, toque : P264
COMPAGNIE AXA FRANCE IARD, venant aux droits d'AXA COURTAGE, elle-même aux droits d'AXA COURTAGE IARD, en sa qualité d'ancien assureur de l'immeuble prise en la personne de ses représentants légaux
Dont le siège social est
[Adresse 5]
[Localité 3]
Assignée et défaillante
SAS UNION DE GESTION ET D'INVESTISSEMENTS FONCIERS (UGIF) représentée par son Président la société AXA REAL ESTAGE INVESTMENT MANAGERS FRANCE (AXA REIM FRANCE)
Dont le siège social est
[Adresse 11]
[Adresse 11]
[Adresse 11]
[Adresse 11]
[Localité 6]
Représentée par : Me Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515
Assistée par : Me Cécile ROUQUETTE TEROUANNE, avocat au barreau de PARIS, toque : P98
SOCIÉTÉ ÉTANCHÉITÉ NABAIS prise en la personne de ses représentants légaux
Dont le siège social est
[Adresse 4]
[Localité 7]
Assignée et défaillante
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 28 Mai 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Marie-Christine BERTRAND, Présidente de chambre
Madame Valérie GERARD, Conseillère
Madame Madeleine HUBERTY, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Madame Sabrina RAHMOUNI
ARRÊT :
-défaut
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Marie-Christine BERTRAND, Présidente et par Madame Sabrina RAHMOUNI, Greffier auquel a été remis la minute par le magistrat signataire.
FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES
La SOCIETE UGIF a été propriétaire d'un immeuble sis [Adresse 7], affecté à usage d'habitation locatif. Cet immeuble a été vendu par lots et mis en copropriété depuis l'année 1996.
Le syndicat des copropriétaires a d'abord été assuré par la compagnie AXA FRANCE IARD puis, à compter de l'année 2001, par la SOCIETE ACE EUROPE.
Le bâtiment comporte 9 étages, dont les deux derniers sont en retrait du nu de la façade des autres niveaux. Les appartements s'y trouvant possèdent une terrasse. Ils ont été affectés pendant longtemps par des infiltrations.
Des travaux de ravalement et réfection de l'étanchéité des toitures terrasses (au dessus du 9ème étage) ont été entrepris et confiés à la SOCIETE NABAIS au cours des années 2000/2001 et ont été réceptionnés le 4 avril 2001. A cette occasion des travaux de réfection de l'étanchéité des terrasses des 8ème et 9ème étages ont également été confiés à cette société.
Les infiltrations ont toutefois perduré.
Sur la demande de Monsieur [K], habitant au 8ème étage, Monsieur [GY] a été désigné en qualité d'expert judiciaire et a déposé son rapport le 30 septembre 2001.
Sur la demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, Monsieur [BZ] a été désigné en qualité d'expert par ordonnance de référé en date du 28 janvier 2003 (en remplacement de Monsieur [UI] précédemment désigné), afin d'examiner la totalité des désordres affectant les deux derniers étages de l'immeuble.
Monsieur [BZ] a déposé son rapport le 1er juin 2005.
Parallèlement, sur la demande de Monsieur [VD], copropriétaire, Monsieur [BZ] a également été désigné comme expert pour examiner les infiltrations dont celui-ci se plaignait.
Le rapport d'expertise afférent aux désordres dénoncés par Monsieur [VD] a été déposé le 30 juin 2005.
En novembre 2005, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES a assigné la SOCIETE UGIF et l'ensemble des parties à l'expertise, en raison des vices cachés révélés par le rapport d'expertise.
Par ordonnance de référé en date du 6 avril 2006, sur la demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, Monsieur [BZ] a, de nouveau, été désigné comme expert, afin que le constat des désordres et leurs causes puissent être établis contradictoirement à l'égard de la SOCIETE UGIF. L'expert a déposé son rapport le 24 mai 2008.
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRE a réalisé, en 2007, les travaux préconisés par l'expert, lesquels travaux ont porté sur :
- le remplacement des barres d'appui;
- le capotage des barres d'appui et la découpe des dalles;
- le remplacement des coffrages des volets roulants;
- le remplacement des bavettes de protection des coffres des volets roulants;
- le capotage des trumeaux.
Les infiltrations ont cessé.
Dans son jugement rendu le 22 janvier 2013, le tribunal de grande instance de PARIS a statué en ces termes sur les prétentions du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES :
- Rejette la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7];
- Déclare irrecevable l'action en garantie des vices cachés intentée par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 7] à l'encontre de la SOCIETE UGIF;
- Déboute le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l'ensemble de ses demandes;
- Condamne le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 7] à payer à Monsieur [GD] [VD] la somme de 3364,80€ HT en réparation de son préjudice matériel;
- Condamne le SYNDICAT DES COPROPRIETAIES du [Adresse 7] à payer à Monsieur [GD] [VD] la somme de 6500€ en réparation de son préjudice de jouissance;
- Déboute Monsieur [GD] [VD] du surplus de ses demandes;
- Déboute le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de ses recours en garantie;
- Déboute Madame [CT] [AA] de ses demandes;
- Condamne le SYNDICAT DES COPROPRIETAIES du [Adresse 7] à payer à Monsieur [GD] [VD] une somme de 2000€ par application de l'article 700 du code de procédure civile;
- Rejette les autres demandes formées à ce titre;
- Condamne le SYNDICAT DES COPROPRIETAIES du [Adresse 7] aux dépens;
- Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement.
Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES a régulièrement interjeté appel de ce jugement par déclaration enregistrée le 11 février 2013.
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Dans ses conclusions régularisées le 18 septembre 2014, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES sollicite l'infirmation du jugement, sauf en ce que sa qualité à agir a été reconnue. Il fait valoir que:
' il a qualité pour agir car l'origine des désordres se situe dans les parties communes.
' il a agi à bref délai, puisque son action a été engagée en novembre 2005, soit quelques mois seulement après le dépôt du rapport de Monsieur [BZ], lequel rapport a seul permis d'avoir connaissance de l'origine multiple des désordres et de leur ampleur.
L'expert a ainsi conclu que le dispositif des façades des deux derniers étages était totalement inadapté et qu'il entraînait la destruction progressive des menuiseries composant les ouvertures et la structure de ces façades.
' la responsabilité de la SOCIETE UGIF est engagée sur le fondement des vices cachés. Elle ne peut se prévaloir de la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés, dès lors qu'elle est une professionnelle de l'immobilier, qui vend plusieurs centaines de biens immobiliers chaque année et qu'elle appartient à un groupe immobilier compétent et développé. Le vice était caché lors des ventes, il était inhérent au bien immobilier puisque c'est la construction qui était inadaptée, depuis son origine, et il mettait directement en cause l'usage des lieux en affectant leur étanchéité.
' subsidiairement, la responsabilité de la SOCIETE UGIF est engagée du fait de manoeuvres dolosives car elle avait connaissance des vices affectant l'immeuble (infiltrations récurrentes) et les a dissimulés aux acquéreurs en violation de son obligation d'information. Dans les actes de vente, elle a notamment omis de mentionner que des procédures étaient en cours pour certains appartements.
' la SOCIETE UGIF ne peut limiter sa responsabilité à 50% du montant des dépenses exposées dès lors que Monsieur [BZ] a conclu que les désordres lui étaient imputables à 85%.
' subsidiairement, les assureurs de l'immeuble doivent leurs garanties. La police du premier assureur (compagnie AXA COURTAGE) couvre les dégâts des eaux et les désordres litigieux constituent des dégâts des eaux. La police du second assureur (ACE EUROPE) couvre tant les infiltrations accidentelles que, de façon générale, les infiltrations au travers des murs et façades, lorsque le bâtiment n'est plus garanti par une assurance décennale. L'obligation de travaux prévu au contrat a été respectée, puisque les travaux permettant de remédier aux infiltrations ont été mis en oeuvre. Les assureurs ne peuvent pas plus refuser leur garantie au motif qu'ils ne financeraient que les conséquences des sinistres et non la réparation des causes des sinistres. En l'espèce, les éléments constitutifs de la façade intègrent tant la paroi interne que la paroi externe des appartements. Les infiltrations ont toujours eu un caractère accidentel puisqu'elles ne se produisaient pas de façon continue et identique. Aucun défaut d'entretien n'a jamais été constaté dans le cadre des opérations d'expertise.
' la responsabilité de l'entreprise NABAIS est également engagée (sur le fondement de l'article 1792 ou de l'article 1147 du code civil) et son assureur AXA FRANCE IARD doit sa garantie. L'entreprise NABAIS a été chargée, en 2001, de la réfection complète de l'étanchéité des terrasses des 8ème et 9ème étages mais les relevés d'étanchéité ont été effectués de façon incomplète, ce qui a participé à la réalisation du préjudice subi par le syndicat à hauteur de 15% selon l'expert. L'entreprise NABAIS et son assureur ont participé à l'ensemble des réunions d'expertise organisées par Monsieur [BZ].
' les travaux de remise en état des appartements en raison des défauts d'étanchéité des façades s'élèvent à la somme de 26 873,80€ HT. Les travaux de remise en état des appartements en raison des désordres provenant de la terrasse surplombant le 9ème étage s'élèvent à la somme de 16564,60€. Les travaux nécessaires pour mettre un terme aux infiltrations se sont élevés à la somme de 232483,49€ TTC.
' le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES n'est pas responsable des infiltrations qui ont été subies par Monsieur [VD] (8ème étage) entre 2001 et 2007, l'origine de ces infiltrations provenant des baies coulissantes qui ont été installées par la SOCIETE LORILLARD-LORENOVE dans l'appartement du dessus. Monsieur [VD] doit donc rembourser la somme (12 524,30€) qui a dû lui être versée par le syndicat au titre de ces infiltrations, d'autant qu'il avait connaissance de l'existence d'infiltrations lorsqu'il a acheté son appartement.
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Dans ses conclusions régularisées le 13 mai 2015, la SOCIETE UGIF sollicite la confirmation du jugement (sauf article 700). Elle fait valoir que :
' l'action en garantie des vices cachés engagée par le syndicat des copropriétaires est tardive car elle n'a pas été engagée à bref délai. En effet, dès le mois de septembre 2001, le rapport d'expertise de Monsieur [GY] a mis en évidence l'étendue et l'origine des désordres, en précisant que les réfections devaient porter sur l'intégralité des 8ème et 9ème étages. La note de Monsieur [BZ], en date du 17 septembre 2003, a expressément indiqué l'origine des désordres, leur cause et leur ampleur. Or, ce n'est que plus de deux ans après cette note que le syndicat des copropriétaires a engagé son action en garantie des vices cachés. Il importe peu que les expertises successives aient préconisé des solutions de remplacement différentes car c'est la découverte du vice qui est déterminante et non la nature des travaux à entreprendre.
' le syndicat des copropriétaires ne peut pas invoquer un dol, car l'action pour dol est une action en nullité qui ne peut être exercée que par les différents acquéreurs. Au surplus, aucune réticence dolosive ne peut être imputée à la SOCIETE UGIF puisque l'ampleur des désordres n'est apparue qu'au cours de l'année 2001, ainsi que le soutient le syndicat. Les ventes réalisées par la SOCIETE UGIF se sont échelonnées de 1996 à 2001. Lorsque l'UGIF a été partie à une expertise, elle n'a pas manqué d'en informer l'acquéreur (vente [VD]).
' subsidiairement, la clause de non garantie des vices cachés, insérée dans les actes de vente est valable car la SOCIETE UGIF ne peut pas être considérée comme une professionnelle de la vente immobilière faute de compétence spécifique en ce domaine. L'objet social ne suffit pas à démontrer la qualité de vendeur professionnel. La SOCIETE UGIF est détenue à 100% par la compagnie AXA FRANCE VIE, fait partie d'un groupe d'assurances et n'a aucun salarié. Elle conserve ses biens pendant une durée moyenne de 20-25 ans dans le but de constituer un patrimoine immobilier, conformément aux dispositions du code des assurances.
' très subsidiairement, si sa responsabilité était retenue, elle devrait être cantonnée à 50% car Monsieur [BZ] a précisé que les désordres résultaient de 3 causes : la vétusté des menuiseries privatives pour 35%, l'exécution incomplète des prestations de l'entreprise NABAIS pour 15% et un vice de conception originel pour 50%.
' Monsieur [VD] ne peut invoquer la garantie des vices cachés puisqu'il est établi par l'acte de vente qu'il a été informé de l'existence des infiltrations.
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Dans ses conclusions régularisées le 11 juin 2014, la SOCIETE ACE INSURANCE, assureur multirisques de la copropriété, sollicite la confirmation pure et simple du jugement. Elle fait valoir que :
' la police ne garantit que les dommages causés par des infiltrations accidentelles. Les désordres constatés n'ont pas de caractère accidentel puisqu'ils sont inhérents à l'immeuble.
' les causes du sinistre sont antérieures à la garantie puisque les désordres se sont manifestés bien avant l'année 2001. Il y a eu réticence dolosive puisque la compagnie n'a pas été informée du caractère récurrent des infiltrations survenant dans les deux derniers étages. Le syndicat n'a en outre pas entrepris, dès l'année 2000, les travaux nécessaires pour faire cesser les infiltrations, ce qui est une cause de suspension de plein droit de la garantie.
' la garantie invoquée ne peut, en tout état de cause, s'appliquer car il n'y a pas d'infiltrations au travers des murs et façades, mais au travers des menuiseries privatives, de la terrasse, de la protection haute des coffres de volets roulants, des trumeaux en bois et des grilles de ventilation.
' la garantie ne porte que sur les conséquences des infiltrations et non sur les frais de remise en état destinés à mettre fin aux infiltrations.
' le syndicat des copropriétaires n'a pas d'intérêt à agir pour demander réparation de préjudices personnels subis par les copropriétaires, Monsieur [VD] ayant seul fait connaître ses prétentions en tant que copropriétaire.
' certains sinistres sont survenus antérieurement à la prise d'effet de la garantie - notamment le sinistre dont Monsieur [VD] demande réparation - ce qui exclut que la compagnie ACE EUROPE ait à assurer leur prise en charge. Les sinistres sont partiellement imputables à des parties privatives alors que la garantie ne concerne que les parties communes.
' les conséquences des travaux défectueux réalisés par l'entreprise NABAIS ne peuvent incomber à la SOCIETE ACE EUROPE.
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Dans ses conclusions régularisées le 28 mars 2014, la SOCIETE AXA FRANCE IARD, assureur de l'entreprise NABAIS, sollicite la confirmation du jugement, en ce qu'il n'a pas retenu la responsabilité de la SOCIETE NABAIS. Elle fait valoir que :
' il n'est pas démontré que les prestations réalisées par l'entreprise aient le moindre rapport avec les infiltrations se produisant par les façades. Il n'y a pas eu d'augmentation des désordres après son intervention.
' le syndicat des copropriétaires n'a pas qualité pour agir pour des travaux de réfection qui ne concernent que des parties privatives.
' les conclusions du rapport d'expertise, déposé le 1er juin 2005 par Monsieur [BZ], sont inopposables à la SOCIETE NABAIS et à son assureur, puisqu'ils n'ont pas été parties à ces opérations, mais uniquement aux opérations ayant concerné l'appartement de Monsieur [VD]. La compagnie AXA FRANCE IARD n'a pas été mise en mesure de discuter l'ampleur des désordres affectant les appartements autres que celui de Monsieur [VD] ainsi que leur lien avec les travaux exécutés par l'entreprise NABAIS.
' la garantie responsabilité décennale ne peut pas s'appliquer, car les désordres ne sont pas imputables à l'entreprise NABAIS puisqu'ils préexistaient à son intervention.
' la garantie responsabilité contractuelle n'a pas été souscrite. Une clause d'exclusion empêche, de toute façon, sa mobilisation, lorsque les désordres résultent d'une absence d'ouvrage. Or, les opérations d'expertise ont mis en évidence une non façon partielle des prestations qui auraient dû être exécutées par l'entreprise NABAIS.
' subsidiairement, la garantie doit être limitée à 15% des désordres affectant les appartements autres que celui de Monsieur [VD] et limitée à 7% pour celui-ci, compte tenu des limites de responsabilité proposées par l'expert.
' la SOCIETE UGIF et son assureur doivent leur garantie sur le fondement de l'article 1382 du code civil, car en sa qualité de professionnelle de l'immobilier, la venderesse ne pouvait ignorer les vices affectant l'immeuble. Il y a eu réticence dolosive à l'égard des acquéreurs, ce qui constitue une faute contractuelle qui engage sa responsabilité à l'égard d'un tiers.
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Dans ses conclusions régularisées le 15 septembre 2014, Monsieur [VD] (copropriétaire 8ème étage) sollicite l'infirmation partielle du jugement. Il fait valoir que :
' la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée du fait des désordres subis, dès lors que ceux ci proviennent des murs de façades, parties communes, par application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.
' le coût de réfection de l'appartement a été évalué à 3364,80€ HT par l'expert. Le préjudice de jouissance subi doit être évalué sur la base de 65 mois, puisque l'appartement a été inhabitable depuis son acquisition le 20 novembre 2001 jusqu'au mois de mai 2007, ce qui fait un préjudice de 39260€. Il existe en outre un préjudice financier (11010,06€), correspondant aux montants des charges locatives qui auraient pu être réglées par un locataire, si l'appartement avait été mis en location. Le préjudice moral résultant de l'incertitude quant à la possibilité d'une jouissance normale du bien doit être évalué à 5000€.
' il ne peut être soutenu que les causes des désordres analysées par Monsieur [BZ] ne s'appliqueraient pas à l'appartement de Monsieur [VD] (8ème étage), au motif que sur sa demande, une expertise a été ordonnée en mai 2010, qui a été confiée à Monsieur [QB], en raison des infiltrations imputables au changement des baies vitrées intervenu chez Monsieur [BX] au cours de l'année 2007. Il ne s'agit, ni des mêmes désordres, ni de la même période.
' les assureurs successifs du syndicat des copropriétaires doivent le garantir.
' la SOCIETE UGIF doit sa garantie en raison des vices cachés affectant l'immeuble car les défauts affectant l'étanchéité des façades et des terrasses n'ont jamais été portés à la connaissance de Monsieur [VD]. La simple mention dans l'acte d'une procédure en cours n'équivaut pas à une information complète sur les désordres. En sa qualité de professionnelle de l'immobilier la SOCIETE UGIF ne peut écarter sa responsabilité.
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
La SOCIETE ETANCHEITE NABAIS n'a pas constitué avocat, de même que Mademoiselle [CT] [AA], Monsieur [AS] [BX], l'indivision [ZI] représentée par Monsieur [ZI], Mademoiselle [WT] [LB], Monsieur [XQ] [XO], Madame [TL] [RT], Mademoiselle [SQ] [QD], la SCI ARGON, Monsieur [AS] [EL], Mademoiselle [AC] [NQ], Mademoiselle [TL] [JL], Monsieur [MT] [KG], Monsieur [S] [VY], Monsieur [BC] [K] et Monsieur [RV] [LD] ès qualités de mandataire légal de l'indivision [DQ]-[LD].
Par exploit d'huissier en date du 9 avril 2015, le syndicat des copropriétaires a dénoncé ses conclusions à la SOCIETE ETANCHEITE NABAIS.
Par exploit d'huissier en date du 2 avril 2014 la compagnie AXA FRANCE IARD (assureur NABAIS) a dénoncé ses conclusions à la SOCIETE ETANCHEITE NABAIS.
Par exploits d'huissier en date des 24 mai 2013, 10 avril 2015, 21 avril 2015 et 29 avril 2015 le syndicat des copropriétaires a dénoncé ses conclusions à Mademoiselle [AA], l'indivision [ZI], Monsieur [XO], Mademoiselle [QD], Mademoiselle [NQ], Mademoiselle [JL], Monsieur [KG], Monsieur [VY], Monsieur [K], Monsieur [LD], la SCI ARGON, Monsieur [BX] et Monsieur et Madame [EL].
La clôture de la procédure a été prononcée le jeudi 28 mai 2015.
CELA ETANT EXPOSE, LA COUR,
Sur la recevabilité des prétentions du syndicat des copropriétaires;
Les prétentions du syndicat des copropriétaires, ayant pour objet d'être indemnisé, tant pour les dommages causés aux parties communes, qu'aux parties privatives, sont recevables, dès lors qu'il est établi par chacun des 3 rapports d'expertise de Monsieur [BZ] que la cause des désordres, réside, au moins pour partie, dans les parties communes. Cette origine et le fait que les désordres ont affecté les deux derniers étages de l'immeuble démontrent que le litige met en cause les droits afférents à l'immeuble, au sens de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, ce qui caractérise l'intérêt collectif qui doit sous-tendre l'action du syndicat des copropriétaires.
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a retenu que l'ensemble des prétentions du syndicat des copropriétaires étaient recevables.
Sur la recevabilité des prétentions du syndicat des copropriétaires énoncées sur le fondement de la garantie des vices cachés;
Il résulte du premier rapport d'expertise, déposé le 1er juin 2005 par Monsieur [BZ], que les infiltrations d'eau importantes, se manifestant dans la plupart des appartements sis au 8ème et 9ème étage de l'immeuble sis [Adresse 7] ,ont pour origine l'insuffisance des dispositifs, qui ont été adoptés ou mis en oeuvre, lors de la construction de l'immeuble, pour résister aux intempéries, auxquelles il se trouvait exposé, du fait de sa situation (page 46 du rapport). Monsieur [BZ] évoque le caractère sournois, 's'apparentant à un vice caché', de ces imperfections initiales, dont les incidences ne se sont révélées, dans toute leur ampleur, que plusieurs dizaines d'années après l'achèvement de la construction.
Dans son rapport déposé le 1er juin 2005, Monsieur [BZ] précise que les 8ème et 9ème étages comportent des terrasses équipées d'un système d'étanchéité et que les façades elles-mêmes sont constituées par un complexe de porte-fenêtres reliées entre elles par des trumeaux fixes revêtus de bois. Les causes des infiltrations sont multiples et proviennent, notamment, d'une déficience importante des façades, car 'les infiltrations se produisent surtout à l'endroit de la jonction des terrasses protégées par des complexes étanches et la partie intérieure du bâtiment qui en est dépourvue. Les façades des 8ème et 9ème étages sont en cause pour la façon dont est traité le relevé d'étanchéité, d'une part, et, d'autre part, pour l'aptitude de la façade à retenir l'eau de pluie pour qu'elle ne pénètre pas à l'intérieur au delà de la barrière étanche'. L'expert prend ainsi en compte de multiples causes d'infiltrations qui permettent, seulement si elles sont prises dans leur ensemble, de comprendre le caractère récurrent des pénétrations d'eau, depuis plusieurs années :
- dégradations des pierres de parement en certains endroits (parties communes),
- absence de becquets de protection sur les relevés d'étanchéité (parties communes),
- insuffisance d'étanchéité des menuiseries extérieures particulièrement exposées (parties privatives), en particulier des seuils en bois recouverts d'un profil en aluminium;
- défaut d'étanchéité des trumeaux de liaison entre les menuiseries (parties communes);
- protection haute des coffres de volets roulants par une bavette insuffisante (parties communes);
- grilles de ventilation des cuisines placées trop bas (parties communes).
Ces conclusions n'ont pas été démenties par les éléments recueillis lors de la deuxième expertise (sollicitée par Monsieur [VD] - rapport déposé le 30 juin 2005) ni, lors de la troisième expertise (rapport déposé le 24 mai 2008), dont l'objet a été de rendre les conclusions du premier rapport opposables à la SOCIETE UGIF, venderesse, entre les années 1996 et 2001, des appartements affectés par les désordres .C'est donc sur la base de ces conclusions - désignant les parties communes comme étant, au moins en partie, à l'origine des infiltrations - que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] a assigné, en novembre 2005, la SOCIETE UGIF pour mettre en cause la responsabilité de celle-ci, en sa qualité de venderesse, sur le fondement de la garantie des vices cachés, prévue par l'article 1641 du code civil.
Par application de l'article 1648 du code civil, dans sa version en vigueur pour tous les contrats conclus antérieurement au 17 février 2005 ' l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un bref délai, suivant la nature des vices rédhibitoires et l'usage du lieu où la vente a été faite'.
Ainsi qu'il a été rappelé par les premiers juges, le bref délai court depuis la date à laquelle l'acquéreur a eu connaissance du vice. Au cas particulier, le vice consiste dans la multiplicité des défauts affectant simultanément les terrasses et les façades.
Ainsi qu'il est soutenu par le syndicat des copropriétaires, aucun des événements survenus avant le dépôt, en date du 30 septembre 2001, du rapport d'expertise de Monsieur [GY] (rapports et avis de Messieurs [QY], [PG], [YL] architectes de l'immeuble et rapport d'expertise de Monsieur [HT] du 3 juin 2000) ne lui permettait d'avoir conscience de la nature exacte de l'origine des infiltrations récurrentes subies par les appartements des deux derniers étages (vice complexe remontant à la construction de l'immeuble).
Si le rapport d'expertise de Monsieur [GY] a permis de franchir une étape déterminante dans l'analyse de l'origine des infiltrations, en soulignant son caractère complexe induit par la multiplicité des causes (défaillance de l'étanchéité horizontale, étanchéité verticale insuffisante des menuiseries, raccords dégradés entre menuiseries, insuffisance de la bavette en aluminium en partie haute des châssis en linteau, ventilation basse en position exposée), ce rapport déclenché sur l'initiative d'un seul copropriétaire (Monsieur [K]) a, néanmoins, une portée limitée, dans la mesure où il n'a donné lieu qu'à l'examen de deux appartements (celui de Monsieur [K] et celui de Madame [QD] situé au dessus) et où l'expert a pris le soin de préciser que l'appartement de Monsieur [K] était 'le plus orienté aux vents dominants' (page 10 du rapport).
Plus qu'un diagnostic complet (hormis pour Monsieur [K]), ce rapport suggère une extrapolation possible à l'ensemble des deux étages supérieurs pour les désordres nombreux (infiltrations) affectant les appartements situés à ces niveaux. C'est d'ailleurs en raison de cette extrapolation possible, et des désordres survenus dans d'autres appartements, que le syndicat des copropriétaires a sollicité, à son tour, la mise en oeuvre d'une expertise, au contradictoire de l'ensemble des copropriétaires concernés et des assureurs de l'immeuble.
Le recours à une mesure d'expertise n'implique pas qu'il faille systématiquement attendre le dépôt du rapport d'expertise pour pouvoir appréhender l'origine du désordre, sa nature et son ampleur et en tirer toutes conséquences utiles.
Il apparaît, en l'occurrence, que Monsieur [BZ] a établi le 17 septembre 2003 une note aux parties, rappelant que les deux visites organisées les 20 mars 2003 et 5 mai 2003 avaient eu pour objet d'examiner les désordres et d'en déterminer les causes. Cette note indique clairement que 'la cause de ces manifestations (désordres) est une conception défectueuse, notamment aux droits des trumeaux dépourvus d'étanchéité, des seuils bois qui, mal protégés, pourrissent sous leur habillage en aluminium et des protections hautes de l'ensemble nettement insuffisantes. Il en résulte un manque d'étanchéité grave des façades en retrait, qui contribue à un vieillissement de l'enveloppe de l'édifice, à l'endroit où elle est le plus exposée. Leur état demande leur remplacement total accompagné de travaux sur les relevés de l'étanchéité concernés et de travaux annexes de maçonnerie'.
Monsieur [BZ] rappelle ensuite qu'il a déjà invité, à deux reprises, le syndicat des copropriétaires, à constituer un dossier permettant de chiffrer le coût de l'opération de remplacement et de préciser ses modalités. Il souligne qu'il est dans l'attente d'un dossier proposant la réfection des façades des deux derniers étages, outre les estimations des remises en état nécessaires pour chaque appartement.
Il se déduit aisément de cette note que le diagnostic est posé et qu'il reste à définir les modalités des travaux de réfection, étant souligné que les modalités et le montant des réparations n'ont pas vocation à constituer le point de départ du bref délai au sens de l'article 1648 du code civil. Après cette réunion, l'objet des opérations d'expertise a donc concerné en quasi-totalité la définition des travaux de réfection et la détermination de leur coût. Il résulte d'ailleurs du deuxième rapport d'expertise de Monsieur [BZ] (déposé le 30 juin 2005 - page 29) que le syndicat des copropriétaires a pu communiquer à l'expert, en décembre 2003, le CCTP établi par le maître d'oeuvre chargé de l'opération de réfection des façades, preuve que le stade de la définition des réparations était engagé, ce qui présuppose que les causes du sinistre étaient d'ores et déjà définies et répertoriées.
La mention par l'expert de la nécessité de poursuivre des investigations pour l'appartement [BX] (situé au dessus de l'appartement de Monsieur [VD]), afin de déterminer les causes des infiltrations se manifestant après les travaux réalisés dans cet appartement par son propriétaire ne remet absolument pas en cause l'appréciation générale de l'expert ci-dessus évoquée pour les façades et n'est envisagée qu'à titre particulier, en raison des travaux qui ont été effectués. Cette mention n'empêche d'ailleurs pas l'expert de solliciter la constitution du dossier des travaux de réfection.
L'exigence réitérée par l'expert de la constitution d'un dossier des travaux ne permet pas au syndicat des copropriétaires de considérer que la note du 17 septembre 2003 constituerait, en quelque sorte, l'expression d'un 'premier sentiment' de l'expert, la privant de portée sérieuse, ce qui exclurait son usage pour engager une action au fond. Ainsi qu'il a été souligné par les premiers juges (page 20 du jugement) la portée de cette note était, au contraire, renforcée par l'expertise [GY], qui avait également conclu à des causes multiples, ainsi que par les errements antérieurs qui avaient été portés à la connaissance de Monsieur [BZ], lequel avait pu en tirer toutes les conséquences, après ses visites et examens des lieux.
Dès cette époque, le syndicat des copropriétaires pouvait appréhender la gravité des désordres, sans devoir attendre la date du dépôt du rapport d'expertise. Rien ne l'empêchait, d'autre part, de rechercher la qualification juridique susceptible de s'appliquer à des désordres, dont la cause n'avait pu être définie avec efficacité pendant plusieurs années, malgré l'intervention successive de plusieurs techniciens/experts, étant rappelé qu'il n'incombait pas à l'expert de donner cette qualification juridique (figurant dans son rapport - page 46).
C'est donc le 17 septembre 2003, au plus tard, que le syndicat des copropriétaires a eu connaissance de l'existence de l'erreur de conception initiale affectant les façades, se concrétisant par de multiples défauts, provoquant leur dégradation générale et progressive, et impliquant leur réfection globale.
En engageant plus de 2 années plus tard, le 14 novembre 2005, une action en garantie des vices cachés contre la SOCIETE UGIF, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] n'a pas respecté le bref délai posé par l'article 1648 du code civil . Le jugement doit donc être confirmé en ce que les prétentions du syndicat des copropriétaires fondées sur la garantie des vices cachés ont été déclarées irrecevables .
Il n'y a donc pas lieu d'examiner si la clause de non garantie des vices cachés figurant dans les actes de vente peut être opposée par la SOCIETE UGIF, selon qu'elle est ou non reconnue comme une professionnelle de l'immobilier.
Sur l'existence d'une attitude dolosive de la SOCIETE UGIF (venderesse), engageant sa responsabilité;
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] soutient que la SOCIETE UGIF a usé de manoeuvres dolosives, c'est à dire trompeuses, lors de la vente des lots, soit en taisant les désordres, soit en dissimulant leur ampleur.
Les premiers juges ont écarté l'existence de manoeuvres dolosives, en soulignant qu'aucun élément ne permettait de démontrer que la SOCIETE UGIF aurait eu connaissance des vices affectant l'immeuble lors des ventes des lots de copropriété entre 1996 et 2001, puisque seul l'appartement vendu à Monsieur [VD] le 20 novembre 2001 avait fait l'objet d'une expertise judiciaire (Monsieur [HT], expert) à laquelle la SOCIETE UGIF avait été partie. Le rapport d'expertise avait d'ailleurs été remis à l'acquéreur et ce rapport ne faisait pas d'emblée ressortir le caractère généralisée des infiltrations pour les appartements des deux étages supérieurs de l'immeuble.
Pour caractériser l'existence de manoeuvres dolosives, le syndicat des copropriétaires invoque des pièces, émanant du syndic de l'époque (SOCIETE [WV]) qui font état de sinistres dégâts des eaux dans les appartements de Monsieur [K] (octobre 2000), Monsieur [EL] (janvier 2001), Madame [AA] (juin 2001), Madame [JL] (avril 2000), Monsieur [LD] (décembre 1999), Monsieur [LY] et Mademoiselle [UG] (1999) et Monsieur [BX] (mis en cause pour les désordres [LY]/[UG]), étant souligné que la tempête survenue en décembre1999 a eu un caractère exceptionnel.
L'examen de ces pièces révèle qu'il y est question de l'étanchéité de la terrasse , d'un siphon de loggia, et des menuiseries extérieures (appartement [BX]). S'il est exact que les désordres présentent un caractère récurrent, en particulier pour l'appartement de Monsieur [K], il n'en demeure pas moins qu'aucun élément ne permettait de supposer l'existence, dès 1996, voire avant l'année 2001, d'une dégradation globale et systémique des façades des deux derniers étages. Les préconisations des techniciens envoyés sur place indiquant qu'il fallait procéder à la réfection du complexe d'étanchéité des terrasses (rapport [QY] dans le cadre du ravalement de l'immeuble) ou au remplacement des menuiseries (rapport de Monsieur [HT], rapport [YL] du 8/12/1998) ne pouvaient que conforter l'existence de sinistres classiques et limités, ainsi que le syndicat des copropriétaires l'a fait valoir pour lui-même dans le cadre de l'appréciation du bref délai.
Si la SOCIETE UGIF réalise chaque année de nombreuses ventes immobilières, ce seul fait ne permet pas de présumer qu'elle aurait pu appréhender la portée à la fois globale et structurelle des sinistres successifs, qui se sont produits dans divers appartements des 8ème et 9ème étages, alors que des spécialistes de la construction (architectes et experts) n'ont pu poser un diagnostic efficace qu'à l'issue de sinistres récurrents et d'investigations poussées (rapports [GY] et [BZ]). Elle ne pouvait donc informer les acquéreurs des lots de l'existence de désordres qui étaient considérés comme ponctuels, malgré leur répétition dans le temps en divers endroits, et qui avaient fait l'objet de réparations.
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il n'a pas retenu l'existence de manoeuvres dolosives lors de la vente des lots de copropriété intervenus entre 1996 et 2001.
Sur la garantie des assureurs de l'immeuble;
Pour ce qui concerne la garantie de la compagnie AXA FRANCE IARD venant aux droits de la compagnie AXA COURTAGE;
Ainsi qu'il a été rappelé par les premiers juges, il incombe à l'assuré (syndicat des copropriétaires) de démontrer que son assureur lui doit la garantie qu'il réclame. En l'occurrence, le syndicat des copropriétaires ne produit - en cause d'appel - ni les conditions particulières, ni les conditions générales permettant de déterminer le champ de la garantie applicable. Il ne produit qu'un document intitulé 'résumé des garanties', sans référence à une période de validité ni aux stipulations du contrat. Il ne précise pas plus les clauses du contrat, dont il sollicite l'application. Le jugement doit donc être confirmé en ce que le syndicat des copropriétaires a été débouté de ses prétentions énoncées contre la compagnie AXA FRANCE IARD en sa qualité d'ancien assureur de l'immeuble.
Pour ce qui concerne la garantie de la compagnie ACE EUROPE;
Le syndicat des copropriétaires et la compagnie ACE EUROPE produisent les mêmes documents contractuels, consistant en :
' un document formalisant la souscription d'une police d'assurance multirisques immeuble, à effet du 1er janvier 2001, faisant office de conditions particulières, visant des conditions générales n°09/99 et un intercalaire n°222/0100;
' l'intercalaire n°222/0100 intitulé 'multirisques immeuble ACE EUROPE 2000";
' des conventions spéciales MULTIM - (01/2001) précisant qu'elles sont indissociables des conditions générales n°09/99.
Ce sont ces conventions spéciales qui sont invoquées par le syndicat des copropriétaires pour prétendre à la garantie des désordres :
- soit au titre de la garantie des dégâts des eaux portant sur les infiltrations accidentelles d'eau provenant de la pluie ou de la neige au travers de la toiture des bâtiments, des ciels vitrés, terrasses, loggias et balcons formant terrasses et bandeaux;
- soit au titre de la garantie intitulé 'infiltrations au travers des murs et façades lorsque le bâtiment n'est plus garanti par une assurance décennale'.
Au regard de la définition de l'accident fourni par le chapitre 2 des conventions spéciales (événement soudain, imprévu et extérieur à la victime ou la chose endommagée) et des conclusions d'expertise de Monsieur [BZ] attribuant les infiltrations à un vice de construction originel de l'immeuble (insuffisance des dispositifs adoptés pour résister aux intempéries), il ne peut qu'être considéré que les infiltrations n'ont pas une origine accidentelle mais structurelle, inhérente à l'immeuble depuis son origine. Le syndicat des copropriétaires ne peut donc pas réclamer la garantie de la compagnie ACE EUROPE pour le risque 'infiltrations accidentelles'.
En revanche, le sinistre peut relever de la deuxième garantie dégât des eaux prévue aux conditions spéciales, puisque le caractère accidentel des infiltrations au travers des murs et façades n'est plus une condition de la garantie. Au surplus, les désordres constatés par Monsieur [BZ] proviennent, au moins pour partie, des murs et façades.
Les premiers juges ont écarté l'application de cette garantie, en considérant qu'il y avait contradiction avec l'intercalaire n°222/0100, dont les dispositions particulières limitent la garantie dégât des eaux aux infiltrations ayant un caractère accidentel, ledit intercalaire précisant que son contenu faisait partie intégrante du contrat et qu'il prévalait en cas de contradiction sur les conditions tant générales que particulières. L'existence d'une contradiction ne peut cependant pas être retenue, dès lors qu'il résulte des énonciations de l'intercalaire n°222/0100 qu'il se borne à préciser (pour les dégâts des eaux) que la garantie est étendue aux pertes et détériorations occasionnés par des infiltrations accidentelles au travers des façades et murs pignons, alors précisément que cette garantie est limitée aux infiltrations accidentelles en provenance de la toiture des bâtiments, des ciels vitrés, terrasses, loggias et balcons formant terrasses et bandeaux. Rien ne permet de déduire que cette garantie 'infiltrations accidentelles' complétée, constituerait une contradiction avec la garantie distincte des infiltrations au travers des murs et façades 'non accidentelle' figurant dans les événements dégâts des eaux garantis du chapitre 4 des conventions spéciales MULTIM.
Le syndicat des copropriétaires est donc fondé à solliciter à la garantie de la compagnie ACE EUROPE au titre du risque 'infiltrations au travers des murs et façades', laquelle garantie n'est pas conditionnée à un caractère accidentel.
Le chapitre 4 des conventions spéciales MULTIM prévoit cependant que 'dès la survenance d'un sinistre, cette garantie spéciale est suspendue de plein droit et ne reprend ses effets, qu'à compter du moment où les travaux nécessaires pour supprimer les infiltrations ont été réalisés'. Il prévoit également que 'sont exclus les frais relatifs à la réparation de la cause de l'infiltration'.
Il résulte du rapport n°3 de Monsieur [BZ] , déposé le 24 mai 2008, que les travaux de réfection de l'étanchéité des façades des 8ème et 9ème étage ont été réceptionnés le 23 mai 2007 et se sont élevés au total à la somme de 232 483,49€ TTC.
Ces travaux ont permis de remédier aux infiltrations, ce qui correspond exactement à la clause d'exclusion prévue dans la police. Le syndicat des copropriétaires doit donc être débouté de sa demande de prise en charge de ces travaux par la compagnie ACE EUROPE.
Les travaux ayant été réalisés au cours de l'année 2007, la compagnie ACE EUROPE ne peut opposer une suspension de garantie.
Le syndicat des copropriétaires sollicite la garantie de la compagnie ACE EUROPE pour deux séries de dommages privatifs (constatés dans les appartements des 8ème et 9ème étage) : des dommages causés par les infiltrations en provenance des façades (26873,80€ HT) et les dommages causés par les infiltrations en provenance de la terrasse située au dessus du 9ème étage (16564,60€ HT).
Pour ce qui concerne ces derniers dommages, il s'agit d'infiltrations au travers d'une terrasse qui relèvent de la première garantie visée dans les conditions spéciales MULTIM, ce qui signifie que ces infiltrations doivent avoir un caractère accidentel. Les conditions de la garantie ne sont donc pas remplies.
Pour ce qui concerne les dommages en provenance des façades, la compagnie ACE EUROPE est fondée à solliciter que les sinistres qui ont été déclarés antérieurement à la souscription de sa police ne soient pas pris en compte (absence d'aléa à l'égard du nouvel assureur): soit les sinistres [BX] (octobre 1999), [VD] (juin 2000) et [K] (décembre 2000), ce qui représente des travaux de réfection d'un montant total de 11 185,20€.
Le syndicat des copropriétaires est fondé à réclamer la garantie de la compagnie ACE EUROPE pour les autres sinistres ( 7 appartements: [QD], [LB], [AA], [LD], [NQ], [JL] et [KG]), ce qui représente des travaux de réfection de 15688,60€, montant conforme au calcul présenté par la compagnie ACE EUROPE. Cette garantie n'est, toutefois, due que dans la mesure où les dégâts privatifs proviennent des parties communes. Or il résulte du rapport d'expertise que les désordres proviennent pour partie des parties privatives que sont les menuiseries extérieures. Leur impact sur les désordres a été évalué par l'expert à 35%. Les autres sources des désordres s'intègrent dans les façades et constituent des parties communes. Le montant dû par la compagnie ACE EUROPE au syndicat des copropriétaires au titre des dégradations des parties privatives s'élève donc à :
15688,60€ X 65% (déduction des parties privatives pour 35%) = 10 197,59€
La compagnie ACE EUROPE doit donc être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires une somme de au titre des travaux de réfection à entreprendre dans les parties privatives (appartements: [QD], [LB], [AA], [LD], [NQ], [JL] et [KG]) du fait des défauts d'étanchéité des façades de l'immeuble. Ladite somme sera majorée de la TVA applicable au jour de l'arrêt et réactualisée sur l'évolution de l'indice du coût de la construction depuis le 1er juin 2005, date de dépôt du rapport d'expertise n°1 de Monsieur [BZ].
Sur les prétentions du syndicat énoncées contre la compagnie AXA FRANCE IARD en sa qualité d'assureur de l'entreprise NABAIS;
Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la SOCIETE ETANCHEITE NABAIS et son assureur à lui verser la somme de 17467,97€ (outre TVA et indexation), ce qui correspond aux travaux de réfection (pour les infiltrations par les façades) devant être entrepris pour 10 appartements ([QD], [LB], [BX], [AA], [VD], [K]-JOLLY, [LD], [NQ], [JL] et [KG]) pour la part de ces travaux imputables aux parties communes (soit 65% de 26873,80€), l'évaluation de ces travaux s'étant effectuée dans le cadre de la première expertise de Monsieur [BZ] (rapport du 1er juin 2005 - pages 44 et 48).
Il est établi, qu'en 2001, la réfection des terrasses des 8ème et 9ème étages a été confiée à l'entreprise NABAIS pour un montant de l'ordre de 200 000f. Il est rappelé par Monsieur [BZ] (dans les rapports du 1er et du 30 juin 2005) que cette réfection impliquait la reprise des becquets pour assurer l'efficacité du dispositif d'étanchéité.
Or, les vérifications effectuées ont permis de constater l'absence de becquets de protection des relevés d'étanchéité en plusieurs endroits. Malgré ce défaut d'exécution, les premiers juges ont écarté la responsabilité de l'entreprise NABAIS, en estimant que ce manquement n'avait pas causé de préjudice, puisque les désordres ne s'étaient pas aggravés. Monsieur [BZ] a, quant à lui, estimé que ce manquement avait concouru à la persistance des infiltrations pour une part relativement peu importante (15%).
C'est à juste titre que le syndicat des copropriétaires fait remarquer que le préjudice induit par la défaillance de l'entreprise ne peut se déduire de l'absence d'une aggravation des désordres, mais, au contraire, d'une insuffisance de diminution des désordres. La responsabilité de l'entreprise NABAIS ne peut donc pas être écartée en raison d'une absence de préjudice, car elle a directement concouru à la persistance des désordres, même pour une faible part.
Il est exact que l'entreprise NABAIS et son assureur n'ont pas été attraits dans les opérations d'expertise qui ont donné lieu au premier rapport de Monsieur [BZ] (dépôt du 1er juin 2005) et que cette expertise leur est donc, en principe, inopposable. Une partie (importante) des éléments de cette expertise figure, toutefois, dans le second rapport de Monsieur [BZ] (expertise à laquelle l'entreprise NABAIS et son assureur ont été parties), parce qu'il a été nécessaire d'examiner tous les appartements ayant été affectés par les infiltrations, pour diagnostiquer l'ensemble des causes des infiltrations, affectant notamment l'appartement de Monsieur [VD]. C'est le compte rendu de visite de tous les appartements figurant en pages 3,4,5,6,7, et 8 du deuxième rapport de Monsieur [BZ], qui constitue le support de ses conclusions, quant à l'origine des désordres (pages 9,10,11 du rapport) affectant l'appartement de Monsieur [VD]. Il s'ensuit que la constatation des dégradations affectant les appartements a bien été effectuée contradictoirement et que le diagnostic sur la cause des désordres ne peut pas être appréhendé sans tenir compte de ces dégradations. Dans son dire du 29 octobre 2004, le conseil de la compagnie AXA FRANCE IARD ne remet absolument pas en cause les constatations des dégâts effectuées pendant les réunions. La référence au premier rapport d'expertise de Monsieur [BZ] ne vient donc que compléter des éléments recueillis contradictoirement (dégradations et causes des infiltrations) pour ce qui concerne le coût de remise en état des appartements autres que celui de Monsieur [VD] (cette évaluation ne figurant que dans le rapport n°1). Il s'agit donc d'un seul élément recueilli non contradictoirement par rapport à un ensemble d'éléments établis de façon parfaitement contradictoire. Le rapport n°1 n'a donc été régulièrement produit aux débats que pour apprécier le préjudice induit par la nécessité d'entreprendre des travaux de réfection dans plusieurs appartements. Il s'agit d'un élément de fait aisément discutable, dès lors que les dégradations ont été constatées contradictoirement. Force est de constater que la compagnie AXA FRANCE IARD n'apporte aucun élément permettant de remettre en cause l'évaluation des travaux de reprise, que ce soit dans leur principe ou dans leur montant (devis énumérés en pages 40,41,42 et 43 du rapport n°1), tant pour Monsieur [VD] que pour les autres copropriétaires.
L'évaluation de ces travaux figurant dans le rapport n°1 (le reste figurant dans le rapport n°2) doit donc être considérée comme lui étant parfaitement opposable puisque régulièrement discutée dans le cadre des débats.
La compagnie AXA FRANCE IARD conteste ensuite que la responsabilité de l'entreprise NABAIS puisse être engagée sur le fondement de l'article 1792 du code civil, en soulignant que les désordres n'affectent pas l'ouvrage réalisé par l'entreprise NABAIS. Elle soutient que l'entreprise NABAIS n'est intervenue que pour l'étanchéité des terrasses - ce qui est exact - et non pour les façades, la somme réclamée par le syndicat des copropriétaires correspondant pour l'expert aux 'désordres venant des façades et leur étanchéité'. Mais l'examen du contenu de cet intitulé révèle que Monsieur [BZ] y intègre précisément l'exécution incomplète des relevés d'étanchéité (page 47 du rapport n°1, page 29 du rapport n°2) en précisant que 'la révision des relevés d'étanchéité fait partie du complexe étanche lié aux façades et à leur ravalement....pour l'appartement de Monsieur [VD], au cours des sondages par sciage des pierres de parement il a été constaté l'absence de becquets...'.
La compagnie AXA FRANCE IARD soutient, d'autre part, que la responsabilité, fondée sur l'article 1792 du code civil, doit être écartée, lorsque les désordres préexistent à l'intervention de l'entreprise, ce qui signifie que cette intervention n'a pas eu d'incidence directe sur les infiltrations parce que celles-ci sont exclusivement imputables aux constructeurs d'origine. Mais, il est établi que l'entreprise NABAIS est intervenue pour procéder à la réfection complète de l'étanchéité des terrasses, pour remplacer l'ouvrage des constructeurs d'origine ayant fait son temps. Il en résulte que la persistance des désordres lui est bien imputable parce qu'elle provient pour partie de l'insuffisance des relevés d'étanchéité dont la réfection lui incombait.
La responsabilité de l'entreprise NABAIS est donc bien engagée sur le fondement de l'article 1792 du code civil, pour l'ensemble des dégradations invoquées par le syndicat des copropriétaires en provenance des parties communes, puisqu'elle y a directement concouru, même si sa part est relativement mineure.
La SOCIETE ETANCHEITE NABAIS et son assureur, la compagnie AXA FRANCE IARD doivent donc être condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 17 467,97€, majorée de la TVA applicable à la date de cette décision avec indexation sur l'évolution de l'indice du coût de la construction depuis le 1er juin 2005 (sauf pour les désordres afférents à l'appartement de Monsieur [VD], puisque celui-ci n'a sollicité ni l'application de la TVA ni l'indexation).
Cette condamnation sera prononcée in solidum avec la SOCIETE ACE EUROPE, puisqu'elle a le même objet, sous réserve des dégradations subies par 3 copropriétaires qui ne peuvent entrer dans le champ de la garantie de la SOCIETE ACE EUROPE.
Sur les prétentions de Monsieur [VD];
Par acte authentique régularisé le 20 novembre 2001, Monsieur [VD] a acquis un appartement de 2 pièces (43m²) avec terrasse (lot 117), sis au 8ème étage de l'immeuble du [Adresse 7]. Il est établi par le rapport d'expertise déposé le 30 juin 2005 par Monsieur [BZ] (ainsi que par le rapport du 1er juin 2005 déposé par le même expert) que cet appartement a été affecté par des infiltrations récurrentes depuis l'année 1994.
Dans le cadre des opérations d'expertise de Monsieur [BZ], il a pu être constaté que les plafonds des 3 pièces de l'appartement de Monsieur [VD] (cuisine salon chambre donnant sur la terrasse) avaient été affectées par des venues d'eau situées à l'aplomb de la façade de l'étage supérieur et que le parquet mosaïque du séjour se décollait du coté des menuiseries.
L'expert a conclu que ces désordres - comme ceux constatés dans les autres appartements - trouvaient leur source dans les défauts d'étanchéité des façades, ainsi que dans les défauts d'étanchéité des terrasses ayant subsisté après la réfection de cette étanchéité, effectuée au cours de l'année 2001 (page 28 du rapport). Il a précisé que l'incidence de ces derniers défauts (imputables aux non façons de l'entreprise NABAIS) devait, cependant, être considérée comme assez faible (7%) par rapport à la manifestation de l'ensemble des désordres.
Le syndicat des copropriétaires conteste toute responsabilité dans les désordres subis par Monsieur [VD], en faisant valoir qu'il résulte d'un nouveau rapport d'expertise, déposé le 28 avril 2011 par Monsieur [QB], que les infiltrations ayant affecté l'appartement de Monsieur [VD] proviennent exclusivement des menuiseries extérieures de l'appartement de Monsieur [BX], situé au dessus. Il est exact, qu'avant même le dépôt du troisième rapport d'expertise de Monsieur [BZ] (24 mai 2008), Monsieur [VD] a informé l'expert qu'une trace d'humidité était de nouveau apparue dans son séjour. Le constat d'huissier dressé à cette occasion a révélé un taux d'humidité de 100% au niveau du plafond du séjour, alors que l'expert avait pu constater, le 13 mars 2008, que le plafond était parfaitement sec (page 44 du rapport d'expertise n°3).
C'est ce qui a conduit Monsieur [VD] à solliciter la mise en oeuvre d'une nouvelle expertise, qui a été diligentée par Monsieur [QB]. Cet expert a conclu, après des essais d'eau ayant provoqué des infiltrations, que celles-ci avaient pour cause unique les défauts d'étanchéité des menuiseries métalliques de l'appartement de Monsieur [BX]. Il a précisé que les travaux de dépose et repose des menuiseries, effectués par la SOCIETE LORENOVE, à l'occasion des travaux de réfection conduits en 2007 (préconisés par Monsieur [BZ]), n'avaient pas été conduits dans les règles de l'art (page 11 du rapport).
Ce diagnostic ne permet, cependant, pas au syndicat des copropriétaires d'écarter sa responsabilité résultant des conclusions des rapports de Monsieur [BZ], puisque celui-ci a souligné qu'il n'avait jamais pu être remédié aux infiltrations en raison de leur origine multiple. Si les menuiseries ont constitué une cause des infiltrations, il ne s'est agi que d'une cause partielle et c'est seulement cette cause partielle qui a pu être retrouvée par Monsieur [QB], puisque toutes les autres causes ont été traitées dans le cadre des travaux effectués au cours de l'année 2007.
C'est donc à juste titre que Monsieur [VD] met en cause la responsabilité du syndicat des copropriétaires, sur le fondement de l'article 14 al4de la loi du 10 juillet 1965, pour les dommages subis depuis le mois de novembre 2001 jusqu'à la réception des travaux de reprise, en date du 23 mai 2007.
Sa responsabilité ne peut, cependant, être retenue qu'à hauteur de 65% des dommages invoqués par Monsieur [VD], puisque Monsieur [BZ] (rapport n°1 page 47) a considéré, au regard de l'ensemble des défauts constatés, que les infiltrations provenaient à 35% des menuiseries extérieures constituant des parties privatives, étant rappelé que la responsabilité du syndicat posée par l'article 14al4 de la loi du 10 juillet 1965 ne vise que les dommages causés par les parties communes.
Ses prétentions contre la compagnie AXA FRANCE IARD, ancien assureur de la copropriété ne peuvent, en revanche, qu'être rejetées, faute de tout justificatif des garanties consenties par cet assureur. Ses prétentions contre la compagnie ACE EUROPE doivent également être rejetées, puisqu'il résulte de l'acte d'acquisition de l'appartement (20 novembre 2001) que les infiltrations affectant le lot étaient connues depuis l'année 1999 au moins et avaient donné lieu à la mise en oeuvre d'une mesure d'expertise ([HT]) par ordonnance de référé en date du 7 octobre 1999.
Dans ses conclusions, Monsieur [VD] entend également engager la responsabilité de la SOCIETE UGIF (pour le préjudice de jouissance et le préjudice moral à l'exclusion des préjudices matériel et financier) sur le fondement de la garantie des vices cachés. Son acte d'acquisition fait apparaître qu'il a été informé des infiltrations affectant son lot et du fait qu'une expertise avait été diligentée (rapport [HT]) et qu'il a déclaré renoncer à tout recours à l'encontre de la SOCIETE UGIF du fait de ce litige.
Malgré ces éléments, Monsieur [VD] soutient que l'appartement vendu était affecté d'un vice caché car les documents remis (dont le rapport [HT]) ne lui permettaient pas de connaître l'ampleur des désordres et, en particulier, de savoir qu'il s'agissait d'un problème de conception, contemporain de la construction de l'immeuble.
Le rapport de Monsieur [HT] révèle, toutefois, que les infiltrations perduraient depuis le mois de septembre 1994 et que des techniciens/experts avaient été dépêchés à plusieurs reprises pour y mettre un terme (Monsieur [GB] responsable technique [WV], Monsieur [YL], architecte, Monsieur [IQ] expert, évoquant l'étanchéité des terrasses ainsi que la nécessité de refaire complètement tous les ouvrages périphériques de l'étanchéité des terrasses du 9ème étage). Outre leur persistance depuis de nombreuses années, les infiltrations présentaient une gravité certaine pour le lot acheté puisqu'elles affectaient toutes les pièces de l'appartement.
Après des essais d'eau, Monsieur [HT] a préconisé le remplacement de toutes les fenêtres du 9ème étage, le conseil de la SOCIETE UGIF ayant au cours des opérations proposé un devis pour le remplacement de toutes les fenêtres des 8ème et 9ème étage. Il a également préconisé la vérification de l'étanchéité accessible des terrasses. Si ces éléments ne mettaient pas en évidence un problème de conception originel, ils démontraient suffisamment que les désordres étaient récurrents, qu'ils pouvaient avoir un caractère systémique (projet de changer toutes les fenêtres des deux derniers étages) et que le diagnostic était complexe puisque, tout en attribuant les infiltrations aux menuiseries, l'expert préconisait la vérification de l'étanchéité des terrasses. S'il est certain que Monsieur [VD] ne pouvait avoir conscience d'un vice de construction initial entraînant une origine multiple des désordres, il ne peut cependant pas être retenu que le vice aurait été caché puisqu'il en connaissait les manifestations (toutes les pièces), l'ancienneté (7 ans), la portée (travaux envisagés sur deux étages) et les incertitudes quant à son origine au vu de diagnostics fluctuants.
Ainsi qu'il a été justement apprécié par les premiers juges, ces éléments conduisent à retenir que le vice était apparent, ce qui exclut que Monsieur [VD] puisse engager la responsabilité de la SOCIETE UGIF sur le fondement de l'article 1641 du code civil. Le jugement doit donc être confirmé, en ce qu'il a débouté Monsieur [VD] de ses prétentions dirigées contre la SOCIETE UGIF.
Le coût de la réfection de l'appartement de Monsieur [VD] a été évalué par Monsieur [BZ] à la somme de 3364,80€ HT, montant non contesté par Monsieur [VD], ni par le syndicat des copropriétaires, qui a d'ailleurs été repris par Monsieur [QB] expert, dans son rapport déposé le 28 avril 2011.
Monsieur [VD] évalue son préjudice de jouissance à la somme de 39260€, ce qui correspond à 65 loyers d'un montant unitaire de 604€, hors charges. Ce montant est justifié par l'avis d'échéance du mois d'août 2000 de l'ancien locataire des lieux. Il ne fait pas de doute que les infiltrations affectent de façon importante la jouissance paisible de l'appartement. Il n'est toutefois pas établi que les désordres aient rendu l'appartement totalement inhabitable puisqu'entre 1994 et juillet 2001 des locataires y ont logé de façon permanente (Monsieur [HT] ayant proposé, en juin 2000, d'évaluer leur préjudice de jouissance à 15% des loyers charges comprises). Le caractère récurrent des infiltrations, ainsi que leur manifestation dans toutes les pièces, justifient que le trouble de jouissance soit évalué à 75% de la valeur locative sur la période litigieuse, soit :
39260€ X 0,75% = 29 445€
Monsieur [VD] sollicite, en outre, la réparation d'un préjudice financier concrétisé par le fait qu'il n'aurait pas pu récupérer les charges locatives, en raison de l'impossibilité de louer l'appartement. Il n'est, cependant, pas établi que Monsieur [VD] ait jamais eu l'intention de louer l'appartement, puisqu'il indique dans ses conclusions (pages 32 et 33) ' qu'il n'a pas pu jouir par lui-même de l'appartement' et qu'il a subi un préjudice moral en raison 'de l'incertitude permanente quant au jour où il pourrait occuper son logement....il a dû loger dans différents lieux.... ce qui l'empêchait de jouir d'un domicile fixe...entre novembre 2001 et mai 2007". Le tableau des charges récupérables (11010,06€) produit aux débats correspond, en outre, aux charges appelées entre 2002 et 2011, ce qui fait 4 années de plus que le préjudice invoqué. Au regard de ces éléments, le caractère certain du préjudice financier invoqué ne peut être considéré comme démontré.
Le préjudice moral invoqué, résultant du fait que Monsieur [VD] a préféré ne pas s'installer dans l'appartement en raison des désordres qui l'affectaient, se confond avec le préjudice de jouissance, puisque ce préjudice consacre la difficulté d'habiter les lieux compte tenu des infiltrations.
Monsieur [VD] doit donc être débouté de ses prétentions en réparation d'un préjudice financier et d'un préjudice moral.
Au total, le syndicat des copropriétaires doit être condamné à lui payer :
- une somme de 2187,12€ (soit 3364,80€ X 0,65) en réparation de son préjudice matériel;
- une somme de 19139,25€ (soit 29 445€ X 0,65) en réparation de son préjudice de jouissance.
Les prétentions du syndicat des copropriétaires contre la SOCIETE UGIF, fondées sur les vices cachés et les manoeuvres dolosives ayant été rejetées, la demande de garantie du syndicat des copropriétaires contre cette société doit être rejetée, aucun fondement juridique n'ayant été énoncé permettant de la soutenir.
Sur les demandes accessoires;
Seule une partie des prétentions du syndicat des copropriétaires ont prospéré contre la SOCIETE ACE EUROPE et la SOCIETE ETANCHEITE NABAIS et son assureur. Les dépens seront donc partagés entre le syndicat des copropriétaires, la SOCIETE ACE EUROPE et la SOCIETE ETANCHEITE NABAIS et son assureur.
Il paraît équitable de condamner la SOCIETE ACE EUROPE à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 5000€ par application de l'article 700 du code de procédure civile. Aucune demande n'a été énoncée à ce titre par le syndicat des copropriétaires contre la SOCIETE ETANCHEITE NABAIS et son assureur.
Il paraît équitable de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur [VD] une somme de 2000€ par application de l'article 700 du code de procédure civile, la SOCIETE ACE EUROPE étant condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires de cette condamnation.
Il ne paraît pas inéquitable de débouter la SOCIETE UGIF de ses prétentions fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
- CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions (y compris article 700 du code de procédure civile) sauf en ce qu'il a :
. rejeté les prétentions du syndicat des copropriétaires contre la compagnie ACE EUROPE;
. rejeté les prétentions du syndicat des copropriétaires contre la SOCIETE ETANCHEITE NABAIS et son assureur la compagnie AXA FRANCE IARD;
. évalué le montant des préjudices indemnisables subis par Monsieur [GD] [VD];
Statuant à nouveau sur ces points :
- CONDAMNE in solidum la compagnie ACE EUROPE, la SOCIETE ETANCHEITE NABAIS et son assureur la compagnie AXA FRANCE IARD à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] une somme de 17467,97€ HT, outre la TVA applicable au jour de cette décision et indexation de cette somme sur l'évolution de l'indice du coût de la construction (BT01) depuis le 1er juin 2005 jusqu'à la date de cet arrêt, étant précisé que l'obligation au paiement de la compagnie ACE EUROPE est limitée à la somme de 10197,59€ HT (outre TVA et indexation) et que la majoration induite par l'application de la TVA et de l'indexation ne s'applique pas aux travaux afférents à l'appartement de Monsieur [VD]);
- CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] à payer à Monsieur [GD] [VD] une somme de 2187,12€ en réparation de son préjudice matériel et une somme de 19139,25€ en réparation du préjudice de jouissance subi;
- DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses prétentions énoncées contre la compagnie ACE EUROPE;
- CONDAMNE la compagnie ACE EUROPE à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] une somme de 5000€ par application de l'article 700 du code de procédure civile;
- CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à payer à Monsieur [GD] [VD] une somme de 2000€ par application de l'article 700 du code de procédure civile;
- CONDAMNE la SOCIETE ACE EUROPE à garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] de cette condamnation;
- CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7], la compagnie ACE EUROPE et la SOCIETE ETANCHEITE NABAIS et la compagnie AXA FRANCE IARD aux dépens à hauteur de 50% pour le syndicat, 25% pour la compagnie ACE EUROPE et 25% pour la SOCIETE ETANCHEITE NABAIS et son assureur, en ce inclus le coût des rapports d'expertise n°1 et 2 déposés par Monsieur [BZ], à l'exclusion du rapport n°1 (exclusivement justifié par la mise en cause de la SOCIETE UGIF, le coût de ce rapport incombe au syndicat des copropriétaires), avec distraction au profit de Maître Nadia BOUZIDI-FABRE (conseil de l'UGIF) et de Maître Jean-Claude NEBOT (conseil de Monsieur [VD]), conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
