Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 2 - Chambre 1
ARRÊT DU 15 SEPTEMBRE 2015
(n° 435 , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/07119
"Saisine sur renvoi après cassation par un arrêt rendu le 11 mars 2014 par la 1ère chambre civile de la Cour de Cassation N°de Pourvoi G13-10.593 ayant cassé l'arrêt rendu le 5 novembre 2012 par la Cour d'Appel de Versailles RG 11/03260 ayant statué sur la décision du 25 janvier 2011 rendue par le Tribunal de Grande Instance de Nanterre RG: 08/08238.'
APPELANTS
Monsieur [D] [P]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représenté par Me Matthieu BOCCON GIBOD, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477
Ayant pour avocat plaidant Me Jean-Paul CHABANNES, avocat au barreau de Nîmes
Madame [W] [S] épouse [P]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Matthieu BOCCON GIBOD, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477
Ayant pour avocat plaidant Me Jean-Paul CHABANNES, avocat au barreau de Nîmes
INTIMEES
SCP [I], prise en la personne de ses représentants l
égaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 1]
Représentée par Me Herve-bernard KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090
Ayant pour avocat plaidant Me Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, Toque : P0090
SCP [Y] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés
en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Me Herve-bernard KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090
Ayant pour avocat plaidant Me Véronique CHIARINI, avocat au barreau de Nîmes
SAS 2 AD INGENIERIE venant aux droits de la société 2 AD ARCHITECTURE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 4]
Non comparante, non représentée
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 03 Juin 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Jacques BICHARD, Président de chambre
Madame Sylvie MAUNAND, Conseillère
Mme Marie-Claude HERVE, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Elodie PEREIRA
ARRÊT :
- défaut
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Jacques BICHARD, président et par Mme Elodie PEREIRA, greffier.
Suivant acte de vente ' en l'état futur d'achèvement en cours de rénovation' reçu le 17 décembre 2003 par Maître [I], notaire associé à [Localité 7] avec le concours de Maître [Y], notaire associé à [Localité 8], la SARL Financière BARBATRE a vendu aux époux [P] un appartement en rez de chaussée constituant le lot n°[Cadastre 4] dans le bâtiment G d'un ensemble immobilier situé à [Localité 5] (77) lieudit '[Localité 6]' et un appartement situé au rez de chaussée constituant le lot n°[Cadastre 2] dans le bâtiment C du même ensemble immobilier moyennant le prix de 330.579 euros payable immédiatement à concurrence de 60% soit 198.347,40 euros compte tenu de l'état d'avancement des travaux ' hors d'eau'.
Par acte de vente ' en l'état futur d'achèvement en cours de rénovation' reçu le 15 janvier 2004 par Maître [I], notaire associé avec le concours de Maître [Y], notaire associé, la SARL Financière BARBATRE a vendu aux époux [P] dans le même ensemble immobilier, un appartement situé en rez de chaussée du bâtiment G constituant le lot n°[Cadastre 3] et un appartement situé en rez de chaussée constituant le lot n°[Cadastre 1] dans le bâtiment C moyennant le prix de 333.653 euros payable immédiatement à concurrence de 60% soit 200.191,80 euros compte tenu de l'état d'avancement des travaux' hors d'eau'.
La SAS 2 AD Ingenierie a été chargée de la maîtrise d'oeuvre du programme.
Une police dommage ouvrage et une police CNR ont été souscrites auprès de la SA SAGENA.
La chantier a été abandonné par la société Financière BARBATRE qui a été placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Versailles du 16 octobre 2007 converti en liquidation judiciaire par jugement du 1er avril 2008.
Les époux [P] ont fait assigner Maître [J], liquidateur de la société Financière BARBATRE, la société 2 AD Ingenierie, la société SAGENA, la SCP [I] office notarial à [Localité 7] et la SCP [Y], office notarial à Nîmes en responsabilité et indemnisation devant le tribunal de grande instance de Nanterre qui, par jugement du 25 janvier 2011, a :
- dit irrecevables les demandes des époux [P] dirigées contre Maître [J] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL Financière BARBATRE ;
- débouté Maître [J] de sa demande de donné acte ;
- condamné la société 2 AD Ingenierie à verser aux époux [P] les sommes de 198.347,40 euros et 200.191,80 euros au titre de l'indemnisation de leur préjudice financier, 308 euros en remboursement de frais d'actes d'huissier, 2.000 euros au titre de leur préjudice moral ;
- dit que les intérêts porteront intérêts au taux légal à compter du jugement et que les intérêts échus pour une année seront capitalisés conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil ;
- débouté les époux [P] de leurs demandes en ce qu'elles sont dirigées contre la société SAGENA, la SCP [I] et la SCP [Y] ;
- dit n'y avoir lieu à recours en garantie ;
- débouté la SCP [I] de sa demande de dommages intérêts ;
- condamné la société 2 AD Ingenierie à verser aux époux [P] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté la société SAGENA, la SCP [I] et la SCP [Y] de leurs demandes en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ;
- condamné la société 2 AD Ingenierie aux dépens.
Par arrêt du 5 novembre 2012, la Cour d'appel de Versailles statuant sur appel des époux [P], a, dans les limites des appels, confirmé le jugement, dit n'y avoir lieu à application en appel des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et condamné la société 2 AD Ingenierie aux dépens.
Par arrêt du 11 mars 2014, la Cour de cassation a cassé la décision de la Cour d'appel de Versailles mais seulement en ce qu'elle a débouté les époux [P] de leurs demandes dirigées contre la SCP [I] et la SCP [Y] et en ce qu'il a dit qu'il n'y avait pas lieu à recours en garantie.
La décision a été rendue au visa de l'article 1382 du code civil, la Cour de cassation faisant grief à l'arrêt de s'être déterminé ' sans rechercher comme elle y était invitée, si, au vu des pièces annexées aux actes instrumentés et, en particulier, de l'attestation de mise hors d'eau datée du 16 juin 2003 et d'une déclaration de travaux comprenant la réfection complète de la toiture, qui faisait état d'une ouverture de chantier au 28 août 2003, cette discordance de dates, qu'une simple vérification documentaire pouvait mettre en évidence, n'était pas de nature à éveiller les soupçons quant à l'exactitude des renseignements fournis relativement à l'état d'avancement des travaux auxquels étaient subordonnés le bénéfice de la garantie intrinsèque d'achèvement et le paiement de la première tranche de prix, soupçons dont le notaire aurait alors dû alerter les parties, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale'.
Les époux [P] ont saisi la Cour d'appel de renvoi le 31 mars 2014.
Par conclusions déposées le 14 novembre 2014, ils demandent à la cour de leur donner acte de leur renonciation à toute action contre la liquidation judiciaire de la scoiété Financière ALBATRE et contre la SAGENA, de condamner in solidum la SCP [I] et la SCP [Y] au paiement au titre du préjudice matériel des sommes suivantes :
- 1.084.807,20 euros à titre de dommages intérêts équivalents au montant des prêts bancaires à rembourser, capital et intérêts,
- 664.232 euros à titre de dommages intérêts équivalents au prix d'achat des 4 appartements inachevés et abandonnés ;
- agios bancaires 113.809 euros,
- frais d'acte d'huissier 308 euros,
- frais d'expertise technique 1.435 euros,
au titre du préjudice moral, la somme de 100.000 euros.
A titre subsidiaire, ils réclament les mêmes dommages intérêts plus les intérêts légaux soit la somme supplémentaire de 191.472,08 euros.
En tout état de cause, ils souhaitent obtenir paiement d'une somme qui ne saurait être inférieure à 20.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCP [I] par conclusions déposées le 12 mai 2015, a sollicité la confirmation du jugement en ce qu'il a débouté les époux [P] de leurs demandes et la société 2 AD Ingenierie de son appel en garantie et de l'infirmer en ce qu'il a rejeté sa demande de dommages intérêts et condamner en conséquence les époux [P] à lui verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages intérêts et celle de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions du 29 août 2014, la SCP [Y] a demandé à la cour de confirmer le jugement et de condamner les époux [P] à lui régler la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles.
SUR CE, LA COUR
Considérant qu'il est donné acte aux époux [P] de leur renonciation à toute action contre la liquidation judiciaire de la société Financière BARBATRE et contre la société SAGENA ;
Considérant que les époux [P] reprochent aux notaires de ne pas avoir relevé la discordance entre les dates portées sur les documents dont ils faisaient état à savoir l'attestation remise par le maître d'oeuvre du 16 juin 2003 et l'ouverture de chantier du 28 août 2003 et donc de ne pas avoir attiré leur attention sur les conséquences de celle-ci au regard de la garantie d'achèvement des travaux et le montant des sommes à verser au moment de la signature de l'acte de vente ;
Considérant que le notaire est tenu d'un devoir de conseil à l'égard de ses clients ; qu'il lui appartient de démontrer qu'il a effectivement rempli son obligation de ce chef ;
Considérant que l'acte de vente du 17 décembre 2003 mentionne au titre du paiement du prix que la partie exigible est, compte tenu de l'état d'avancement des travaux 'hors d'eau' de 60% ; que cet avancement résulte d'une attestation délivrée par 2AD Ingenierie le 16 juin 2003 ; que figurent notamment au titre des pièces déposées au rang des minutes , une copie du permis de construire délivré à la société Financière BARBATRE par le maire de la commune de [Localité 5] le 25 octobre 2001 sous le numéro 77217000037 et une copie de la déclaration d'ouverture de chantier en date du 28 août 2003 ;
Considérant que l'acte de vente du 15 janvier 2004 comporte les mêmes mentions et indications de pièces ;
Considérant que l'attestation rédigée le 16 juin 2003 indique que l'ensemble des bâtiments ci-dessus référencés et faisant l'objet d'une réhabilitation lourde pour laquelle le permis de construire n°77217000037 a été obtenu le 25 octobre 2001 est hors d'eau ;
Considérant que la déclaration d'ouverture de chantier du 28 août 2003 vise la totalité des travaux qui ont fait l'objet du permis de construire 772170000037 ;
Considérant que ledit permis construire n'a pas été versé aux débats ;
Considérant que, par contre, est produite la demande de permis de construire rédigée en décembre 2000 qui fait état dans la note de présentation de ce que :
' il n'est prévu aucune extension des bâtiments existants actuellement sur le site. L'ensemble du programme s'intègre dans les volumes des bâtiments existants et conservés. Les façades sont l'objet d'adaptation ou de créations d'ouvertures nécessaires à l'éclairement des locaux aménagés dans ces volumes. Les deux seules adaptations des volumes existants concernent la reprise de la toiture d'angle des bâtiments A et G pour créer un raccordement harmonieux des deux volumes de toitures et habiller les pignons existants. La reprise sur le Bâtiment H en toiture à 4 pentes de 35° en place de la toiture à 2 pentes et pignons de 20% existant pour permettre sa couverture en tuile plate à petit moule.' ;
Considérant qu'il résulte de ce document que le remplacement des toitures n'était pas prévu sauf pour le bâtiment H et que pour le bâtiment G, il n'y avait qu'une reprise d'angle qui n'entraînait pas de retrait de la toiture ;
Considérant que les photographies annexées à cette demande font apparaître des bâtiments tous dotés de leur toiture ce dont il se déduit qu'ils étaient hors d'eau ;
Considérant qu'il n'est pas démontré par les époux [P] que le permis de construire accordé serait différent de la demande précitée ;
Considérant qu'en outre, le contrat de réservation signé par les époux [P] annexé aux actes de vente mentionne que le réservant déclare que les travaux de rénovation lourde consisteront en niveaux, cloisonnements, façades et aménagement intérieurs ; qu'il s'ensuit que l'opération ne concernait pas les toitures ce dont les acquéreurs étaient avisés ;
Considérant qu'il n'était donc pas anormal que, dès le 16 juin 2003, l'ensemble immobilier pourvu de toiture ait été déclaré hors d'eau ;
Considérant que le notaire qui disposait de ces pièces et qui savait donc tout comme les acquéreurs que les toitures n'étaient pas concernées par la rénovation lourde envisagée n'avait pas lieu d'attirer l'attention des acheteurs sur le fait qu'une attestation de mise hors d'eau ait été rédigée le 16 juin 2003 par le maître d'oeuvre alors que la déclaration d'ouverture de chantier était du mois d'août 2003 ; que ces deux événements ne traduisaient pas d'incohérence et n'étaient pas discordants au regard du projet de rénovation envisagé ; qu'aucun devoir de conseil ne pesait donc sur les notaires de ce chef;
Considérant qu'au jour de la signature des actes, rien ne permettait aux notaires de supposer que, dans le cadre des travaux, les toitures seraient finalement enlevées ;
Considérant que les époux [P] sont équivoques dans la formulation d'un second grief fait aux notaires relatif à leur devoir de conseil concernant le choix d'une garantie intrinsèque effectué par le seul vendeur dans le cadre de l'opération envisagée ; qu'en tout état de cause, les acquéreurs ont été avisés dans les deux actes de cette garantie légale parfaitement suffisante eu égard aux éléments fournis et qui n'a pas rempli ses effets à raison de la seule modification des travaux opérés par la société venderesse et le maître d'oeuvre postérieurement à la fourniture de l'attestation du 16 juin 2003 et à l'ouverture des travaux ; qu'aucune faute ne peut être relevée de ce chef ;
Considérant que le jugement du tribunal de grande instance de Nanterre est donc confirmé, dans les limites de la cassation intervenue de l'arrêt de Cour d'appel, en ce qu'il a rejeté les demandes formées par les époux [P] à l'encontre de la SCP [I] et de la SCP [Y] et en ce qu'il a dit qu'il n'y avait pas lieu à recours en garantie ;
Considérant que l'exercice d'une action en justice de même que la défense à une telle action constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à l'octroi de dommages intérêts que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol ; qu'en l'espèce, un tel comportement de la part des appelants n'est pas suffisamment caractérisé ; que la demande de la SCP [I] est rejetée ;
Considérant que l'équité commande d'allouer aux intimés une somme sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle sont condamnés in solidum les époux [P] ;
Considérant que, succombant, les appelants ne sauraient prétendre à l'allocation de frais irrépétibles et doivent supporter les dépens de la présente instance de renvoi sur cassation;
PAR CES MOTIFS
Donne acte aux époux [P] de leur renonciation à toute action contre la liquidation judiciaire de la société FINANCIERE BARBATRE et contre la société SAGENA ;
Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Nanterre en ce qu'il a rejeté les demandes formées par les époux [P] à l'encontre de la SCP [I] et de la SCP [Y] et en ce qu'il a dit qu'il n'y avait pas lieu à recours en garantie ;
Rejette la demande de dommages intérêts pour procédure abusive présentée par la SCP [I];
Condamne in solidum les époux [P] à payer à chacune des SCP [I] et [Y] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejette la demande présentée par les époux [P] au titre des frais irrépétibles;
Condamne in solidum les époux [P] aux dépens de l'instance sur renvoi de cassation qui seront recouvrés par les avocats qui en ont fait la demande conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
