Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISEaux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARISPôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 10 SEPTEMBRE 2015
(no , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/21183
Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Octobre 2013 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG no 10/01267
APPELANTE
SA PROMOTION FINANCIERE IMMOBILIERE - PROFIMOB, prise en la personne de ses représentants légaux, no RG : 331 129 171
ayant son siège au 23, rue de l'Arcade - 75008 PARIS
Représentée et assistée sur l'audience par Me Vincent GALLET, avocat au barreau de PARIS, toque : E1719
INTIMÉE
SCI J.F.H. SCI, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés sous le no CHARTRES 402 113 880, Dont le siège social est 17 Route de Rouvres à 28260 BONCOURT
ayant son siège au 17 route de Rouvres - 28260 BONCOURT
Représentée et assistée sur l'audience par Me Philippe REZEAU de l'AARPI DDP avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : R167
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Juin 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Christine BARBEROT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :Madame Chantal SARDA, Présidente Madame Christine BARBEROT, ConseillèreMonsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
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Par acte authentique du 14 avril 2008, la société SCI JFH a promis de vendre à la SA Promotion financière immobilière Profimob, qui s'était réservé la faculté d'acquérir au prix de 1 250 000 ¿, un terrain non viabilisé sur lequel étaient édifiés des bâtiments à démolir, sis rue Damien Rigaut à Tournan-en-Brie (77) que le bénéficiaire entendait affecter à l'usage d'une résidence hôtelière. Cette promesse, d'une durée expirant au 30 septembre 2009, qui prévoyait une indemnité d'immobilisation d'un montant de 125 000 ¿, était consentie sous diverses conditions suspensives. Le 24 septembre 2009, le bénéficiaire a sollicité la prorogation de la durée de la promesse au 30 septembre 2010 "compte tenu de la situation actuelle du marché de l'immobilier", puis, a invoqué le 7 octobre 2009 la caducité de la promesse en raison de la défaillance de certaines conditions suspensives. Le 18 décembre 2009, le promettant a mis en demeure le bénéficiaire de lui payer l'indemnité d'immobilisation. Par acte du 31 décembre 2009, la SCI JFH a assigné la société Socfim et la société Profimob en paiement de la somme de 125 000 ¿.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 24 octobre 2013, le Tribunal de grande instance de Paris a :
- débouté la SCI JFH de sa demande contre la société Socfim,- débouté la société Profimob de sa demande de nullité de la promesse de vente,- condamné la société Profimob à payer à la SCI JFH la somme de 125 000 ¿ avec intérêts au taux légal à compter du 28 décembre 2009,- condamné la société Profimob à payer, au titre des frais d'instance non compris dans les dépens, à la SCI JFH la somme de 3 000 ¿ et à la société Socfim celle de 1 500 ¿,- condamné la société Profimob aux dépens.
Par dernières conclusions du 17 décembre 2014, la société Profimob, appelante n'ayant intimé que la SCI JFH, demande à la Cour de :
- vu les articles 1134 et 1147 du Code Civil, subsidiairement, les articles 1116 et 1382 du Code Civil,- infirmer le jugement entrepris à l'exception de sa disposition relative au rejet de la demande de la SCI JFH à l'encontre de la société Socfim, et statuant à nouveau :- à titre principal,- constater que la condition suspensive relative à la viabilisation du bien a défailli par la carence fautive de la SCI JFH,- prononcer la caducité de la promesse et dire que la SCI JFH est mal fondée en sa demande de paiement d'une indemnité d'immobilisation, l'en débouter,- constater qu'elle-même a rempli ses obligation et condamner la SCI JFH à lui payer la somme de 75 647 ¿ au titre des frais d'obtention du permis de construire,- à titre subsidiaire,- constater que la SCI JFH a commis diverses fautes et fait preuve de mauvaise foi à l'occasion de la conclusion et de l'exécution de la promesse,- la condamner à lui payer la somme de 125 000 ¿ de dommages-intérêts,- ordonner la compensation judiciaire entre les créances et dettes réciproques,- en toute hypothèse, - condamner la SCI JFH à lui payer la somme de 5 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 31 mars 2014, la SCI JFH prie la Cour de :
- dire que la société Profimob est responsable de la défaillance de la condition suspensive relative à la viabilisation du terrain,- confirmer le jugement entrepris dans son ensemble,- subsidiairement,- constater l'absence de démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre la faute et le préjudice invoqués par la société Profimob,- débouter la société Profimob de ses demandes,- condamner la société Profimob à lui payer la somme de 4 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.
SUR CELA COUR
Considérant que les moyens développés par la société Profimob au soutien de son appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;
Considérant qu'à ces justes motifs, il sera ajouté, sur l'imputation de la défaillance de la condition suspensive relative à la viabilisation du terrain, que, dans la promesse unilatérale de vente du 14 avril 2008, les parties ont stipulé que celle-ci était accepté sous la condition que "la viabilisation du bien soit réalisée aux frais du promettant avant la réalisation authentique des présentes. Par viabilisation, il est entendu que le réseau d'eaux usées soit porté en limite de propriété" ;
Qu'à la lettre, cette clause, qui ne désigne pas le débiteur de la réalisation de la viabilisation, se borne à indiquer la partie qui doit en supporter le coût ;
Que le bénéficiaire, qui envisageait de construire sur le terrain une importante résidence hôtelière, devait solliciter un permis dont la demande devait être confiée à un architecte ; que ce dernier était seul à même de déterminer les caractéristiques techniques de la viabilisation ;
Que, de fait, M. JP X..., architecte chargé de déposer la demande de permis de construire, précise, dans une lettre du 29 novembre 2013, que son plan 1.2 de situation et de masse, annexé à la demande, localisait la position des différents réseaux en limite ouest de la propriété et, notamment, le raccordement au réseau d'évacuation des eaux usées ;
Que, ni la demande de permis de construire ni l'annexe de ce dernier, relative à ce raccordement, ni aucun devis déterminant le coût de la viabilisation n'ayant été porté à la connaissance de la SCI JFH par la société Profimob avant la date prévue pour la réalisation de la vente, la défaillance de la condition relative à la viabilisation est imputable au bénéficiaire qui ne peut donc s'en prévaloir pour justifier l'absence de levée d'option ;
Considérant, sur la responsabilité du promettant, qu'il se déduit de ce qui vient d'être dit qu'aucune carence n'est imputable à la SCI JFH dans la réalisation de la viabilisation du terrain ;
Considérant que, dans la promesse du 14 avril 2008, le promettant a déclaré que le bien "ne fait l'objet d'aucune interdiction d'habiter, arrêté de péril, mesure de séquestre ou de confiscation ni injonction de travaux" ;
Que le 8 juin 2007 le maire de la commune, par arrêté de péril, avait enjoint à la SCI JFH d'enlever immédiatement les bouteilles de gaz présentes sur le site, de réaliser dans un délai d'un mois la fermeture efficace de la propriété sur tout le périmètre et, dans un délai de 8 jours, de procéder à l'obstruction des baies du bâtiment ;
Que ces injonctions ayant été satisfaites, c'est sans réticence dolosive que la SCI JFH a déclaré dans la promesse que le bien ne faisait l'objet d'aucun arrêté de péril ;
Que l'arrêté du péril du 5 septembre 2008, en exécution duquel la SCI JFH a dû démolir le bâtiment se trouvant sur le terrain, n'a pas été porté à la connaissance du bénéficiaire ; que ce fait, qui est postérieur à la conclusion du contrat, n'est pas constitutif d'une réticence dolosive ; que la société profimob, qui envisageait d'acquérir un terrain "sur lequel étaient édifiés des bâtiments à démolir" et projetait une construction prévoyant cette démolition, ne justifie pas que ce défaut d'information en cours de promesse lui a causé un préjudice ;
Considérant que la promesse du 14 avril 2008 était consentie sous la condition que la nature du sous-sol "ne révèle pas de pollution particulière nécessitant des travaux spécifiques compte tenu des normes et de l'utilisation envisagées" ; qu'en outre, le promettant avait déclaré que "le bien n'est frappé d'aucune pollution susceptible de résulter notamment de l'exploitation actuelle ou passée ou de la proximité d'une installation soumise à autorisation (loi no 92-646 du 13 juillet 1992" ;
Que, selon l'appelante, la preuve de l'existence au fond du terrain d'une cuve à fuel d'environ 5 000 litres, qui constituerait, selon elle, un manquement aux obligations du promettant résulterait des déclarations de M. Tahar Y..., directeur de l'entreprise ayant procédé à la démolition du bâtiment, faites à l'huissier de justice ayant dressé le 12 janvier 2010 un procès-verbal de constat à la demande de la société Pofimob ;
Que, cependant, M. Y... nie avoir tenu de tels propos qui ne sont pas corroborés par des constatations concordantes de l'officier ministériel ;
Qu'en conséquence, ce fait n'est pas prouvé ;
Considérant que, dès lors, le jugement entrepris doit être confirmé en toutes ses dispositions, la société Profimob étant déboutée de sa demande de dommages-intérêts ;
Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile de la société Profimob ;
Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de la SCI JFH, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Statuant dans les limites de l'appel :
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant :
Déboute la SA Promotion financière immobilière Profimob de sa demande de dommages-intérêts ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne la SA Promotion financière immobilière Profimob aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ;
Condamne la SA Promotion financière immobilière Profimob à payer à la société SCI JFH la somme de 4 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel.
Le Greffier, La Présidente,
