Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 01 JUILLET 2015
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/13202
Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Juin 2013 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 10/00997
APPELANTE
EURL FABIOLA prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Jean-Michel HOCQUARD de la SCP HOCQUARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0087, avocat postulant
Assistée de Me Vincent PERRAUT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0087, avocat plaidant
INTIMÉE
SASU SUSHI PEREIRE prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par Me Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515, avocat postulant
Assistée de Me Cécile ROUQUETTE TEROUANNE de la SELARL C.V.S., avocat au barreau de PARIS, toque : P0098, avocat plaidant.
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 08 Avril 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Chantal BARTHOLIN, présidente
Madame Brigitte CHOKRON, conseillère
Madame Caroline PARANT, conseillère
qui en ont délibéré
Greffier : lors des débats : Madame Laureline DANTZER
ARRÊT :
- contradictoire,
- par mise à disposition de l'ordonnance au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
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Faits et procédure :
Suivant acte sous seing privé en date du 30 mai 2008, la SARL Fabiola a consenti à la SARL Sushi Pereire un bail commercial portant sur un local à destination « tous commerces », dépendant d'un immeuble situé [Adresse 1] dans [Localité 3], pour une durée de neuf années à compter du 9 juin 2008.
Reprochant à la société Fabiola d'avoir manqué à son obligation de délivrance conforme du local donné à bail, la société Sushi Pereire l'a faite assigner devant le tribunal de grande instance de Paris par acte d'huissier en date du 10 décembre 2009 aux fins de la voir condamnée à lui rembourser la somme de 380.000 euros versée au titre du pas de porte, à lui payer des dommages et intérêts et pour que soit ordonnée la suspension des loyers.
Par jugement en date du 18 juin 2013, le tribunal de grande instance de Paris a :
- dit qu'en ne respectant pas son obligation de délivrance, la société Fabiola a causé un préjudice à la société Sushi Pereire dont elle doit réparation,
- débouté la société Sushi Pereire de sa demande de remboursement du droit d'entrée de 380.000 euros,
- ordonné la déconsignation des loyers séquestrés entre les mains du Bâtonnier de l'ordre des avocats de Paris au profit de la société Sushi Pereire,
- ordonné une expertise judiciaire avant dire droit afin de déterminer le montant du préjudice d'exploitation subi par la société Sushi Pereire,
- débouté les parties de leurs autres demandes,
- ordonné l'exécution provisoire de la décision.
La société Fabiola a relevé appel de ce jugement le 1er juillet 2013. Par ses dernières conclusions en date du 9 mars 2015, elle demande à la Cour de :
Débouter la société Sushi Pereire de toutes ses demandes, fins et conclusions,
A titre subsidiaire,
Dire que le préjudice subi par la société Sushi Pereire en relation directe avec un manquement contractuel qui serait retenu contre la société Fabiola ne saurait concerner que la période écoulée entre le 9 juin 2008 et le 11 mars 2009,
Dire en conséquence la société Sushi Pereire tenue au règlement des loyers contractuels pour le surplus et la débouter de toutes ses demandes indemnitaires infondées.
En tout état de cause
Condamner la société Sushi Pereire à payer à titre de dommage-intérêts à la société Fabiola la somme de 10.000 euros pour réparation de son préjudice économique et celle de 15.000 euros pour compensation de son préjudice moral,
Condamner par ailleurs la société Sushi Pereire à payer à la société Fabiola, outre les dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de la SCP Hocquard & Associés, la somme de 6.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
Débouter la société Sushi Pereire de toutes demandes plus amples ou contraires.
La société Sushi Pereire, par ses dernières conclusions du 11 février 2015, demande quant à elle à la Cour de :
Débouter la société Fabiola de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
Confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 18 juin 2013, en ce qu'il a :
- dit qu'en ne respectant pas son obligation de délivrance, la société Fabiola a causé un préjudice à la société Sushi Pereire dont elle doit réparation,
- ordonné la déconsignation des loyers séquestrés entre les mains du Bâtonnier de l'ordre des avocats de Paris au profit de la société Sushi Pereire,
- ordonné la réfaction des loyers à 100 %,
Infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 18 juin 2013, en ce qu'il a débouté la société Sushi Pereire de sa demande de remboursement du droit d'entrée de 380.000 euros,
Condamner la société Fabiola à rembourser à la société Sushi Pereire la somme de 183.088,14 euros, au titre des loyers et taxes foncières versés sans contrepartie, entre le 30 mai 2008 et le 8 novembre 2011,
Dire et juger qu'à compter du 1er juillet 2013, les loyers et charges seront déduits des sommes dues par la société Fabiola à la société Sushi Pereire au titre de son préjudice d'exploitation, et ce jusqu'au complet paiement des condamnations,
A titre subsidiaire
Ordonner la consignation des loyers et charges à venir entre les mains de M. le Bâtonnier de l'Ordre des avocats du Barreau de PARIS, dans l'attente de la décision définitive fixant le préjudice d'exploitation de la société Sushi Pereire,
Condamner la société Fabiola à rembourser à la société Sushi Pereire la somme de 380.000 euros au titre du pas de porte déjà versé,
Condamner la société Fabiola à verser à la société Sushi Pereire 4.203.731,12 euros au titre de sa perte d'exploitation,
En toute hypothèse,
Constater, au besoin dire et juger que la demande de dommages et intérêts formulée par la société Fabiola constitue une demande nouvelle en cause d'appel irrecevable, l'en débouter,
Constater, au besoin dire et juger que la demande de dommages et intérêts de la société Fabiola est fondée sur la responsabilité délictuelle de la société Sushi Pereire et en tant que telle irrecevable, l'en débouter,
Constater, au besoin dire et juger que la demande de dommages et intérêts de la société Fabiola n'est pas justifiée, l'en débouter,
Condamner la société Fabiola à payer à la société Sushi Pereire la somme de 20.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance dont le recouvrement sera poursuivi selon les dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
SUR CE ,
La société Fabiola soutient que les lieux donnés à bail sont conformes à leur destination contractuelle « tous commerces » et indique que par autorisation d'assemblée générale en date du 25 avril 2013, la locataire a finalement obtenu l'autorisation des copropriétaires pour la réalisation de travaux d'aménagement aux fins d'une activité spécifique de restauration.
En toute hypothèse, elle fait valoir que les refus antérieurs de l'assemblée des copropriétaires ne peuvent lui être imputés, n'étant tenue à cet égard que d'une obligation de moyen à laquelle elle n'aurait pas manqué.
Elle rappelle qu'aux termes d'une promesse de bail sous condition suspensive conclue le 3 mars 2008, la société Sushi Pereire avait subordonné son engagement à l'obtention d'une autorisation de la copropriété en vue de la transformation du local en restaurant, à laquelle elle aurait renoncé en régularisant un bail définitif pour une activité « tous commerces » le 30 mai 2008, que de surcroît, le bail stipule expressément dans une clause « Destination des lieux loués » qu' « A fin d'obtention de ces autorisations, le bailleur s'engage à s'associer à toutes démarches souhaitées par le preneur, lequel en demeurera néanmoins responsable ». Elle indique avoir engagé des recours à l'encontre des décisions de l'assemblée de la copropriété .
Elle conteste être à l'origine de l'inscription de la 23ème résolution à l'ordre du jour de l'assemblée des copropriétaires du 16 juin 2008, cette résolution étant expressément attribuée à « Planet Sushi » aux termes mêmes de la convocation du syndic, aucune pièce adverse ne réfutant valablement cette attribution. Ayant sollicité et obtenu du syndic qu'il inscrive le projet de travaux préparé par la locataire à l'ordre du jour, elle conteste également toute faute s'agissant de l'assemblée générale des copropriétaires du 31 mai 2010.
A titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la Cour retiendrait l'existence d'une faute de la bailleresse, elle demande qu'il soit tenu compte du comportement de la locataire dans l'aggravation du préjudice allégué (notamment en ce qu'elle aurait soumis aux assemblées de copropriétaires des projets de réfection hâtifs, incomplets et non négociables, entrainant par conséquent des refus successifs).
Arguant de l'absence de versement de loyers depuis le 4ème trimestre 2011 et de l'inscription d'hypothèque provisoire sur son local, elle sollicite la condamnation de la société locataire à lui verser une somme de 10.000 euros à titre de préjudice économique et de 15.000 euros en réparation de son préjudice moral « provoqué par les initiatives intempestives » de la partie adverse, en application de l'article 1382 du Code civil.
La société Sushi Pereire se prévaut des dispositions de l'article 1719 du Code civil pour soutenir que le bailleur est tenu d'une obligation de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle « tous commerces » pour une affectation future à usage de restauration chaude et froide, qu'au cas présent, elle considère que la faute du bailleur est caractérisée par le fait de ne pas s'être assuré auprès de la copropriété que l'activité envisagée était conforme au règlement de copropriété et que l'autorisation de travaux serait donnée à son locataire (cit. Civ. 3ème 18 mars 1998, n°96-15277). Elle soutient à ce titre que le fait exonératoire du tiers doit présenter les caractéristiques de la force majeure, ce qui ne serait pas le cas du refus de travaux d'aménagement des locaux par l'assemblée des copropriétaires de l'immeuble. Plus précisément, elle soutient :
-que la bailleresse ne devait pas faire inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires du 16 juin 2008 la résolution d' « Implanter un lieu de restauration dans le local et sur le trottoir occupé actuellement par FABIOLA, fleuriste » alors que le règlement de copropriété ne prohibait pas une telle activité et qu'elle pouvait se contenter de solliciter une autorisation de travaux,
-qu'elle était elle-même sans qualité pour ce faire, et rappelle que le syndic lui-même affirme que « la résolution n°23 a été portée à l'ordre du jour de l'AG du 16 juin 2008, à la demande de la société FABIOLA, via l'architecte de la société SUSHI PEREIRE preneur,
-que si le projet de travaux était incomplet comme l'affirme la bailleresse, il appartenait à cette dernière de le préciser, de sorte qu'elle a commis une faute en soumettant un tel projet à l'assemblée sans s'assurer des chances de succès de la résolution ; elle relève par ailleurs que ses projets de travaux n'étaient pas « non-négociables », ses courriers à la bailleresse attestant de sa bonne foi en la matière (Pièce 19).
-qu'elle ne peut être tenue pour responsable de l'absence d'initiative qui lui est reprochée entre la 31 mai 2010, date à laquelle l'assemblée des copropriétaires a à nouveau refusé les travaux envisagés et le 25 avril 2013 date à laquelle elle les a autorisées alors que seule la société Fabiola avait qualité pour proposer une résolution en tant que copropriétaire,
Sur le manquement allégué de la bailleresse à son obligation de délivrance :
Les parties, la société Fabiola d'une part et la société Sushi Pereire d'autre part ont signé le 3 mars 2008 une promesse de bail au terme de laquelle les parties sont convenues sous conditions suspensives, tenant notamment à l'autorisation de la copropriété pour l'édification d'un conduit de cheminée d'extraction de fumée, de modifications de façade et d'apposition d'enseigne, outre les autorisations administratives diverses et, notamment d'un droit de terrasse, pour la société Fabiola de donner à bail les locaux et pour la société Sushi Pereire prendre à bail ces locaux,
La promesse de bail prévoit que si toutes les conditions suspensives ne sont pas levées au 3 juin 2008, la société Sushi Pereire aura la faculté de renoncer aux conditions suspensives non levées ou constater la caducité de la promesse .
Or le bail été signé entre les parties le 30 mai 2008 à effet du 9 juin 2008 bien que les conditions relatives à l'accord de la copropriété n'aient pas été levées à cette date, puisque l'assemblée générale des copropriétaires chargée d'examiner le projet de changement de destination commerciale, la société Fabiola exploitant un commerce de fleurs tandis que Sushi Pereire avait le projet d'exploiter un commerce de restauration et vente à emporter, était convoquée pour le 16 juin 2008 ;
Le bail prévoit ainsi que le preneur est autorisé à faire effectuer à ses frais et dans le respect des règles d'urbanisme, tous travaux d'aménagement, d'agencement et d'embellissement nécessaires à l'exploitation rationnelle de ses activités de restauration chaude et froide et que le bailleur autorise le preneur à faire exécuter des travaux de modifications de façade et de pose d'enseigne lumineuses, sous réserve de l'accord de la copropriété, le bailleur s'engageant à s'associer à toute démarche souhaitée par le preneur, lequel en demeurera responsable .
A cet égard, si le règlement de copropriété dispose que les boutiques pourront être utilisées pour l'exercice de n'importe quel commerce, c'est à la condition que l'activité exercée ne nuise pas à la sécurité de l'immeuble, et à la tranquillité des autres occupants, notamment par le bruit qui serait produit, ou les odeurs qui seraient dégagées ; plus loin, le règlement précise que tout bruit ou tapage nocturne est formellement interdit .
La présence dans le règlement de copropriété d'une clause interdisant tous types de nuisance restreint ainsi sensiblement la portée de la clause générale d'affectation commerciale pour tous types de commerce et oblige en tout cas le bailleur qui entend céder son droit au bail à s'assurer que le commerce qui sera exercé ne créera pas de nuisances à la copropriété .
En conséquence, le bailleur devait lui-même s'assurer préalablement la signature du bail que le principe même de l'ouverture d'un commerce de restauration incluant la vente à emporter, en raison des nuisances susceptibles d'être créées par le changement de destination était possible dans ses locaux .
Par sa résolution n° 23, l'assemblée générale de la copropriété a refusé 'l'autorisation d'implantation d'un lieu de restauration' dans le local et sur le trottoir occupé actuellement par Fabiola fleuriste, en énumérant les nuisances qui étaient à craindre en termes de bruit des deux roues du fait de la vente à emporter, de présence d'une terrasse ouverte d'ou des bruits et des fumeurs, des livraisons quotidiennes, d'une amplitude horaire plus grande que celle du fleuriste, des odeurs du container stocké dans le cour contenant notamment des déchets de poissons, de l'accès aux parties communes pour se rendre dans les toilettes à installer au sous sol et aux locaux de stockage.
Saisi d'un recours contre cette résolution, par la SARL Fabiola bailleresse, le tribunal de grande instance de Paris par jugement du 10 novembre 2011 l'a déboutée de sa demande d'annulation de cette résolution aux motifs que les copropriétaires qui ont longuement motivé leur refus pouvaient légitimement craindre que leur autorisation portant sur un projet exposé verbalement sans documents techniques attestant des solutions adoptées pour éviter les nuisances ne soit un véritable blanc seing permettant à la société Fabiola d'autoriser tous types de travaux sur les parties privatives et communes et ne soit utilisée au préjudice des copropriétaires lesquels n'ont commis aucun abus de majorité .
La bailleresse a donc manqué à son obligation de s'assurer auprès des copropriétaires de la conformité du projet de commerce de la société Sushi Pereire avec le règlement de copropriété en invitant notamment le preneur à prendre toutes dispositions à cet égard dans la présentation d'un projet qu'elle s'était engagé à soumettre aux cotés du preneur à l'assemblée générale des copropriétaires, d'autant plus que la configuration même des locaux de très petite surface, dépourvu d'installations sanitaires et ne disposant d'aucun accès sur la cour commune, rendait plus compliqué un changement d'activité.
Or l'assemblée générale des copropriétaires a refusé 31 mai 2010 le projet de travaux tel que soumis à nouveau au motif qu'il ne présentait pas toutes les garanties concernant l'absence de nuisances, quant à la terrasse, quant au stockage des containers poubelles, quant à l'évacuation des WC par sanibroyeurs comme contraire au règlement sanitaire de la ville de PARIS et sans démonstration qu'ils soient raccordés à une canalisation eaux vannes et quant au problème des livraison matinales .
La société Fabiola ayant fait assigner le syndicat de la copropriété à jour fixe pour demander l'autorisation de faire effectuer ceux des travaux portant sur les parties communes relatifs à l'enseigne, la façade, le store et la terrasse, le tribunal de grande instance de PARIS a par jugement du 7 juin 2011, débouté la société de ses demandes, le jugement ayant été confirmé en appel par un arrêt du 5 février 2014 .
La bailleresse qui a présenté les projets préparés par le preneur et contesté les décisions de refus des assemblées générales ne peut cependant être tenue pour responsable du retard mis ensuite par la société Sushi Pereire à présenter un projet de travaux complet et détaillé qui soit de nature à le faire accepter par la copropriété. La société Sushi Pereire a en effet signé le bail en connaissance de son obligation de requérir l'autorisation de la copropriété pour les travaux, ayant renoncé en signant le bail à considérer que l'accord de la copropriété constituait une condition de son engagement .
Sur le préjudice :
Le préjudice de la société Sushi Pereire est donc constitué d'une part d'un manque à gagner durant la période comprise entre la prise d'effet du bail et le 7 juin 2011, date à laquelle elle devait à la suite du jugement, présenter un projet de nature à lever tous les problèmes de nuisances à l'égard de la copropriété et se voir autoriser en conséquence à débuter son activité sous une forme acceptable, et d'autre part d'une réfaction des loyers de 100 % durant cette période, non compris les autre frais qu'il appartiendra au tribunal d'arbitrer, statuant en ouverture du rapport d'expertise ordonnée pour permettre de chiffrer la perte d'exploitation.
La société Sushi Pereire sera déboutée de ses demandes complémentaires en consignation de loyers .
Les premiers juges ont en outre, à bon droit, débouté la société Sushi Pereire de sa demande tendant à être remboursée du droit d'entrée qu'elle a versé en acquérant le droit au bail dans la mesure ou elle n'a pas demandé la résolution du bail des locaux .
La demande en dommages intérêts présentée par la société Fabiola n'est pas nouvelle en appel en ce qu'elle se rattache à la demande originaire par un lien suffisant ;
Alors que la société Fabiola a manqué à son obligation de délivrance et est ainsi pour grande partie à l'origine des difficultés qu'elle invoque, elle ne fait la démonstration que de la responsabilité de la société Sushi Pereire dans la réalisation de son propre dommage, sans établir de faute de celle-ci à l'égard de la bailleresse qui ne peut se voir allouer des dommages intérêts, soit du fait de la suspension des loyers accordée à la société Sushi Pereire, soit au titre d'un préjudice moral .
La société Fabiola supportera les dépens exposés en appel ; il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile .
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu'il a ordonné la déconsignation des loyers séquestrée entre les mains du bâtonnier de l'ordre des avocats de Paris au profit de la société Sushi Pereire,
Réformant et ajoutant,
Dit que le préjudice de la société Sushi Pereire est constitué d'une part d'un manque à gagner durant la période comprise entre la prise d'effet du bail et le 7 juin 2011, date à laquelle elle devait présenter un projet de nature à lever tous les problèmes de nuisances à l'égard de la copropriété et se voir autoriser en conséquence à débuter son activité sous une forme acceptable, et d'autre part d'une réfaction des loyers de 100 % durant cette période, non compris les autres frais qu'il appartiendra au tribunal d'arbitrer, statuant en ouverture du rapport d'expertise ordonnée pour permettre de chiffrer la perte d'exploitation.
Débout les parties de leurs autres demandes,
Condamne la société Fabiola aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile .
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
