Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 01 JUILLET 2015
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/11873
Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Mai 2013 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 09/10978
APPELANTS
Monsieur [V] [I]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Madame [B] [J] épouse [I]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
SARL PATISSIER OPERA TRAITEUR prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentés par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034, avocat postulant
Assistés de Me Frédérique AZOULAY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 36, avocat plaidant
INTIMÉE
SCI DU [Adresse 3] prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Représentée par Me Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151, avocat postulant
Assistée de Me Karine KANOVITCH, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 113, avocat plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Mai 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Brigitte CHOKRON, conseillère, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal BARTHOLIN, présidente
Madame Brigitte CHOKRON, conseillère
Madame Caroline PARANT, conseillère
Greffier : lors des débats : Madame Laureline DANTZER
ARRÊT :
- contradictoire,
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
********
Suivant acte sous seing privé en date du 19 décembre 2000, la société civile immobilière du [Adresse 3], a donné à bail à effet du 1er janvier 2001 à la société Pâtissier Opéra Traiteur, des locaux dépendant d'un ensemble d'un ensemble immobilier sis [Adresse 2], à usage de 'tous commerces dont le négoce et la fabrication de pâtisserie ainsi que traiteur, à l'exception de la vente de carrelage, marbre, granit, pierre, robinetterie, sanitaire et chauffage ainsi que tous commerces réputés incommodes, insalubres et malodorants' .
La société locataire ayant souhaité vendre son fonds de commerce, a signé le 3 avril 2006 un compromis de cession au bénéfice d'une société DSD Cash, laquelle s'est ensuite rétractée au motif qu'elle avait appris que les locaux commerciaux faisaient l'objet d'un permis de démolir octroyé à la société bailleresse par arrêté du maire de [Localité 1] en date du 11 mars 2006 ; en février 2007, les sociétés Grand Frais et ED, intéressées à l'acquisition du fonds, n'ont pas davantage donné suite .
Le 22 janvier 2008, la bailleresse faisait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, pour la somme de 25.005,55 euros ;
C'est dans ces circonstances que la société Pâtissier Opéra Traiteur, estimant avoir été victime de la mauvaise foi de la bailleresse qui lui aurait d'abord caché le projet de démolition de l'ensemble immobilier pour construire à la place des immeubles d'habitation, lui aurait ensuite laissé croire qu'elle renonçait au bénéfice du permis de démolir et lui aurait enfin affiché une totale indécision sur le sort qu'elle entendait réserver au programme immobilier, a saisi le tribunal de grande instance de Bobigny, par assignation du 5 mars 2008, en réparation du préjudice subi pour avoir été empêchée d'assurer un développement normal à son activité et de céder son fonds de commerce .
Le 26 mai 2009, la bailleresse a donné congé à la locataire pour le 31 décembre 2009 et offert de payer une indemnité d'éviction .
Par une ordonnance du 10 mars 2010, le juge de la mise en état condamnait la société Pâtissier Opéra Traiteur à payer à la société du [Adresse 3], la somme provisionnelle de 8.314,68 euros correspondant à des loyers et charges impayés et désignait un expert aux fins de donner son avis sur le montant de l'indemnité d'éviction à devoir à la société Pâtissier Opéra Traiteur .
Par une ordonnance de référé du 19 mars 2010, des délais de paiement ont été accordés à la société Pâtissier Opéra Traiteur et les effets de la clause résolutoire suspendus ; la déchéance du terme a été signifiée le 17 mai 2010 et la société Pâtissier Opéra Traiteur expulsée le 28 septembre 2010 .
Par assignation du 22 novembre 2010, la société du [Adresse 3] a attrait à la procédure [V] [I] et [B] [J] épouse [I] en leur qualité respective de caution de la société Pâtissier Opéra Traiteur .
L'expert [U] [P] a déposé son rapport le 4 novembre 2011 .
Par jugement contradictoire du 15 mai 2013, le tribunal de grande instance de Bobigny a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire,
-condamné la SCI du [Adresse 3] à payer à la société Pâtissier Opéra Traiteur
la somme de 40.000 euros au titre de la perte de chance de céder le fonds de commerce,
-débouté la société Pâtissier Opéra Traiteur du surplus de sa demande,
-condamné la société Pâtissier Opéra Traiteur à payer à la SCI du [Adresse 3] la somme de 6.736 euros au titre du solde des loyers et indemnités d'occupation d'août 2009 à septembre 2010 inclus,
-condamné la société Pâtissier Opéra Traiteur à payer à la SCI du [Adresse 3] la somme de 3.500 euros au titre de la perte de chance de relouer le local entre septembre 2010 et mars 2011,
-débouté la SCI du [Adresse 3] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,
-condamné la société Pâtissier Opéra Traiteur à payer à la SCI du [Adresse 3] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant notamment les frais de commandement de 176 euros et le coût de l'expertise.
La société Pâtissier Opéra Traiteur (SARL), [V] [I] et [B] [J] épouse [I] ont relevé appel le 13 juin 2013 ; par dernières conclusions, signifiées le 17 février 2015, ils prient la cour, par infirmation du jugement déféré, de condamner la SCI du [Adresse 3] à payer à la société Pâtissier Opéra Traiteur :
-la somme de 332.000 euros au titre de la perte de chance de céder son fonds de commerce,
-la somme de 427.500 euros au titre de la perte de s0n chiffre d'affaires de 2006 à 2010 (septembre),
-la somme de 330.000 euros au titre de la dépréciation définitive du fonds de commerce,
-la somme de 550.000 euros au titre du remboursement des stocks, marchandises et matériels restés en la possession du bailleur,
-la somme de 2.526 euros à titre de trop-perçu de loyers,
le tout assorti des intérêts au taux légal à compter du jugement,
de débouter la SCI du [Adresse 3] de l'ensemble de ses demandes,
subsidiairement,
de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SCI du [Adresse 3] à payer à la société Pâtissier Opéra Traiteur la somme de 40.000 euros au titre de la perte de chance de céder son fonds de commerce,
en toute hypothèse, condamner la SCI du [Adresse 3] au paiement de la somme de 20.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens .
La société du [Adresse 3] (SCI ), intimée et incidemment appelante, a conclu en dernier lieu le 14 janvier 2015 au rejet de l'ensemble des demandes de la société Pâtissier Opéra Traiteur, à l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il condamne la SCI du [Adresse 3] à payer à la société Pâtissier Opéra Traiteur la somme de 40.000 euros au titre de la perte de chance de céder son fonds de commerce, à la confirmation du jugement entrepris en ses autres dispositions .
SUR CE :
Sur les demandes de la société Pâtissier Opéra Traiteur,
-au titre de la perte de chance de céder son fonds de commerce,
Suivant arrêté en date du 11 mars 2006, le maire de [Localité 1] a délivré à la SCI du [Adresse 3], propriétaire de l'ensemble immobilier sis [Adresse 5] et [Adresse 2], un permis de démolir précisant en article 2 que ' les locaux devront être libres de toute occupation avant exécution des travaux' ;
Le permis de démolir visait le POS / PLU approuvé le 13 décembre 2001 et révisé le 18 décembre 2003, transformant la parcelle concernée de zone artisanale en zone d'habitation ;
La société Pâtissier Opéra Traiteur, qui soutient avoir fait le projet dès 2005, de céder son fonds de commerce de [Localité 1] et de créer à [Localité 2] une école de formation en pâtisserie, fait grief à la bailleresse, pour l'essentiel, d'avoir par sa faute, entravé la réalisation de ce projet ;
Elle réclame au titre de la perte de chance de céder son fonds de commerce, la somme de 332.000 euros, correspondant à l'offre d'achat, en définitive abandonnée, de la société DSD Cash ;
Le projet invoqué de cession du fonds de commerce est établi par la production :
-du mandat de vente exclusif du 12 novembre 2005, confié par la société Pâtissier Opéra Traiteur, agissant par son représentant légal, à la société Century 21- fonds de commerce, pour un prix de 330.000 euros, rémunération du mandataire comprise,
-du compromis de vente sous seing privé du 3 avril 2006, aux termes duquel les époux [I] pour la société Pâtissier Opéra Traiteur et [D] [Q] pour la société DSD Cash sont convenus de la vente du fonds de commerce de laboratoire de fabrication de traiteur et pâtisserie situé au [Adresse 2] pour le prix de 332.000 euros, payable par acompte de 10.000 euros versé le même jour et par financement bancaire de 322.000 euros à la réalisation de la vente prévue le 25 mai 2006 ;
Par courrier du 26 avril 2006 la société Pâtissier Opéra Traiteur faisait connaître à la bailleresse qu'elle avait trouvé un acquéreur et que la signature se fera très prochainement ;
Par une lettre recommandée avec avis de réception du 24 mai 2006, la société DSD Cash indiquait à la société Pâtissier Opéra Traiteur renoncer à l'acquisition après avoir appris par la mairie de [Localité 1] que les locaux où est exploité le fonds de commerce faisaient l'objet d'un permis de démolition du 11 mars 2006 et demandait la restitution de l'acompte versé ;
La réalité du compromis de vente n'est pas contestable au regard de l' attestation sur l'honneur du 8 février 2008, conforme aux prescriptions de l'article 202 du code de procédure civile, par laquelle [D] [Q] confirme avoir été intéressé par la reprise du fonds de commerce de la société Pâtissier Opéra Traiteur, dont il était le fournisseur, avoir signé un compromis de vente le 3 avril 2006 et l'avoir annulé le 24 mai 2006 en raison du projet de démolition de tous les locaux de l'ensemble immobilier ;
Par une lettre officielle du 25 octobre 2006, le conseil de la bailleresse écrivait au conseil de la locataire qu'elle avait modifié son projet initial, que le projet de démolition ne concernait pas les locaux commerciaux implantés en bordure du [Adresse 2], en particulier celui de la société Pâtissier Opéra Traiteur, et que le permis de démolir ne pouvait faire obstacle à une cession du fonds de commerce dans le respect des conditions du bail ;
Aux termes d'un protocole transactionnel du 6 décembre 2006, la société du [Adresse 3] acceptait un remise de loyers pour la période du 1er septembre 2006 au 31 décembre 2006 en contrepartie de laquelle la société Pâtissier Opéra Traiteur s'estimait être indemnisée du préjudice lié à l'échec de la cession envisagée en avril 2006 au bénéfice de [D] [Q] ; sous réserve de critères objectifs d'honorabilité et de solvabilité, la bailleresse s'engageait à agréer tout candidat acquéreur du fonds de commerce ou du droit au bail et à renouveler le bail au bénéfice du cessionnaire ;
Par un courrier du 15 novembre 2007, la société Pâtissier Opéra Traiteur rappelait à la bailleresse qu'elle mettait tout en oeuvre pour céder son fonds de commerce et qu'elle l'avait conviée à l'ensembles des réunions organisées avec les personnes intéressées à cette acquisition ; elle indiquait que ces dernières n'ont jamais obtenu de sa part de réponse claire sur la renonciation à ses projets immobiliers et, face à cette incertitude, n'ont pas donné suite à leur projet ;
Le 30 novembre 2007, la société du [Adresse 3] accusait réception de la lettre précitée et répondait, par son gérant, dans les termes suivants : 'En tant que de besoin, je réitère qu'il n'existe pas de projet immobilier en cours (...) Les prétendues inquiétudes de vos acquéreurs ne peuvent dès lors être liées à des projets inexistants ' ;
Or, le 18 juin précédent, la société Pâtissier Opéra Traiteur, ayant alerté le maire de [Localité 1] de ses difficultés à exercer son activité normalement et à céder son fonds, compte tenu du projet de démolition et de construction affectant ses locaux, recevait au contraire l'information selon laquelle le projet de construction sur le site devait être finalisé très rapidement ;
Par une lettre officielle du 19 décembre 2007, le conseil de la société Pâtissier Opéra Traiteur indiquait au conseil de la société du [Adresse 3] que les sociétés Grand Frais, Système U, Ed, intéressées par l'acquisition du fonds de commerce, avaient renoncé à leur projet, la bailleresse leur ayant confirmé qu'un programme immobilier était en cours tout en restant évasive sur la date de réalisation de ce programme ;
Enfin, selon une attestation du 30 janvier 2008, établie conformément à l'article 202 du code de procédure civile, [C] [R], ingénieur-conseil, rapporte avoir présenté à la société du [Adresse 3], en présence de [V] [I], des représentants des enseignes Mr Bricolage, Aldi Marché, Lidl, Ed, Grand Frais, en vue d'une implantation sur le site impliquant la reprise du fonds de commerce de la société Pâtissier Opéra Traiteur, ajoutant que les différents projets de reprise ont échoué en raison des atermoiements et des prétextes contradictoires de la bailleresse, vainement relancée ;
Il ressort de l'ensemble des observations qui précèdent que la locataire a appris le projet de démolition de ses locaux à l'occasion de l'échec du compromis de vente du 3 avril 2006, rien ne montrant qu'elle en avait été informée, ainsi que le prétend la société du [Adresse 3], dès le dépôt de la demande de permis de démolir en janvier 2006 et son obtention en mars 2006 ;
Que la bailleresse a déclaré à la locataire, le 25 octobre 2006, que le projet de démolition ne concernait pas ses locaux, et confirmé le 30 novembre 2007 qu'elle n'avait aucun projet immobilier en cours, ce qui était démenti le 18 juin 2006 par le maire de [Localité 1] qui indiquait que le projet de construction sur le site de l'ensemble immobilier devait être finalisé très prochainement ;
Il s'en infère que la locataire, d'abord laissée dans l'ignorance de l'obtention par la bailleresse d'un permis de démolition disposant à l'article 2 que les locaux devront être libres de toute occupation avant l'exécution des travaux, s'est vue ensuite annoncer faussement par la bailleresse qu'aucun projet immobilier n'était en cours et s'est heurtée enfin à l'incertitude, entretenue par la bailleresse, quant à la mise en oeuvre du programme de démolition et construction ;
Que la bailleresse, par un tel comportement, a découragé des candidats intéressés à l'acquisition du fonds de commerce tels que la société DSD Cash en avril 2006 puis, dans le courant de l'année 2007, les enseignes nationales Ed, Grand Frais, Lidl, Système U, et empêché ainsi la locataire de mener à bien son projet de cession alors même qu'elle s'était engagée, aux termes du protocole transactionnel du 6 décembre 2006, de manière à faciliter la réalisation de la cession, à accepter tout candidat à l'acquisition du fonds de commerce ou du droit au bail sous les seules réserves d'honorabilité et de solvabilité;
La société Pâtissier Opéra Traiteur est en conséquence fondée à imputer à faute à la société du [Adresse 3], la perte de chance de céder son fonds de commerce en 2006 et 2007 ;
La demande de réparation à hauteur de 332.000 euros est toutefois très excessive, une telle valeur ne correspondant ni à l'activité de la locataire en 2006 ni au droit au bail ;
L'expert [U] [P] indique que la valeur d'un fonds de commerce de réception-traiteur varie généralement entre 30 % et 80 % du chiffre d'affaires hors taxes lequel s'est élevé en 2005 à 93.233 euros et en 2006 à 61.666 euros ;
Au regard de ces éléments, la cour estime à 50.000 euros l'indemnisation qu'il convient d'allouer à la société Pâtissier Opéra Traiteur pour avoir perdu la chance de céder son fonds de commerce en 2006 et 2007, avant que ne lui soit délivré le 26 mai 2009, un congé pour le 31 décembre 2009 avec offre d'indemnité d'éviction ;
-au titre de la perte de chiffre d'affaires de 2006 à 2009,
L'expert judiciaire a relevé que le chiffre d'affaires de la société Pâtissier Opéra Traiteur était de 93 233 euros en 2005, de 61.666 euros en 2006, de 20.482 euros en 2007, de 36.792 euros en 2008, de 19.298 euros en 2009, accusant, sur la période, une baisse de 80 % et, par référence à un chiffre d'affaires théorique de 80.000 euros par an, des pertes cumulées de 181. 762 euros ;
L'attitude de la bailleresse a incontestablement perturbé l'activité de la locataire, qui tentait vainement de céder son fonds, sans pour autant justifier à elle seule la forte baisse du chiffre d'affaires constatée entre 2005 et 2009 ;
Une indemnisation à hauteur de 30.000 euros, tenant compte de ce que la locataire, par crainte de ne pouvoir honorer ses engagements à moyen et long terme, s'est trouvée contrainte de réduire la part de son activité la plus lucrative, à savoir les grandes réceptions, est suffisante à réparer le préjudice subi ;
La demande au titre de la dépréciation du fonds de commerce est dénuée de fondement au regard de la réparation précédemment allouée au titre de la perte de chance de céder le fonds de commerce ; quant à celle formée pour avoir fait échouer le projet de créer à [Localité 2] une école de pâtisserie, elle n'est pas davantage justifiée, aucun élément n'étant apporté susceptible de permettre d'apprécier l'état d'avancement du projet ; enfin, la demande au titre d'un stock de luminaires ne saurait prospérer dès lors qu'il ressort des propres explications de la société Pâtissier Opéra Traiteur qu'il a été laissé sur les lieux par un précédent preneur ayant exploité sur les lieux un fonds de commerce de luminaires ;
Sur les demandes de la société du [Adresse 3],
Le décompte des sommes dues au titre des loyers et indemnités d'occupation, arrêté au mois de juillet 2012, prend en compte les versements effectués par la société Pâtissier Opéra Traiteur de 5.000 euros le 15 février 2010 et de 2363 euros le 25 mai 2010 ainsi que le produit de la vente par Me [W], des matériels laissés sur les lieux, d'un montant de 14.179 euros, et indique un solde de 6.736 euros qui n'est pas sérieusement contesté ;
Il n'est pas formé de demande au titre des intérêts de retard sur cette somme;
La société Pâtissier Opéra Traiteur a été expulsée des lieux le 28 septembre 2010; il n'est pas établi que la bailleresse, qui avait déposé le 28 juillet 2009 une demande de permis de construire, aurait immédiatement reloué les locaux de sorte que sa demande au titre du manque à gagner pour la période du 29 septembre 2010 au 8 mars 2011 n'est pas justifiée ;
L'équité commande de condamner la société du [Adresse 3] à payer une indemnité de 4.000 euros à la société Pâtissier Opéra Traiteur au titre des frais irrépétibles et à supporter les dépens de première instance, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire, et d'appel .
PAR CES MOTIFS
Réforme le jugement dont appel,
Statuant à nouveau,
Condamne la société du [Adresse 3] à payer à la société Pâtissier Opéra Traiteur, à titre de dommages-intérêts, les sommes de :
-50.000 euros pour perte de chance de céder le fonds de commerce en 2006 et 2007,
-30.000 euros pour la perte de chiffre d'affaires subie de 2006 à 2009,
Condamne la société Pâtissier Opéra Traiteur à payer à la société du [Adresse 3] la somme de 6.736 euros au titre du solde de loyers et indemnités d'occupation d'août 2009 à septembre 2010 inclus,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes,
Condamne la société du [Adresse 3] à payer à la société Pâtissier Opéra Traiteur la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens de première instance, comprenant le coût de l'expertise judiciaire, et d'appel .
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
