Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 24 JUIN 2015
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/14771
Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Mai 2013 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 13/00016
APPELANTE
SARL DADIER prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020, avocat postulant
Ayant pour avocat plaidant Me Martine BENNAHIM, avocat au barreau de PARIS, toque : E0866
INTIMÉE
Madame [O] [E]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Catherine DAUMAS de la SCP D'AVOCATS BOUYEURE BAUDOUIN KALANTARIAN DAU MAS CHAMARD, avocat au barreau de PARIS, toque : P0056
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Mai 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Caroline PARANT, conseillère, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal BARTHOLIN, présidente
Madame Brigitte CHOKRON, conseillère
Madame Caroline PARANT, conseillère
Greffier : lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO
ARRÊT :
- contradictoire,
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière.
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 28 avril 2011, la société Dadier, locataire depuis l'année 2006 de locaux situés au 3ème étage gauche de l'immeuble situé [Adresse 1], a pris à bail des locaux à usage de « bureaux commerciaux et show-room » situés au troisième étage droite de l'immeuble propriété de Mme [E], pour une durée de neuf années à compter du 1er mai 2011, moyennant un loyer annuel en principal de 52 000 € payable trimestriellement à terme échu.
Après une visite du 20 septembre 2011 dans les lieux loués, la préfecture de police de Paris a mis en demeure la société Dadier de lui transmettre une attestation de conformité des locaux établie par un organisme de contrôle agréé, attestation déjà sollicitée auprès du précédent exploitant ; elle précisait que le risque d'incendie remarqué le jour de la visite était aggravé par un potentiel calorifique élevé et par l'isolement imparfait du local.
La société Qualiconsult Exploitation, consultée par la société Dadier, a établi, le 24 novembre 2011, un rapport de verification des installations électriques et de risque incendie.
La préfecture de police a relancé, le 19 avril 2012, la société Dadier, en l'absence de transmission de l'attestation de conformité sollicitée et, le 10 août suivant, lui a accordé un délai supplémentaire jusqu'au 30 septembre 2012, avec copie du courrier au mandataire du bailleur.
Le 14 septembre 2012, la société Dadier a transmis à la préfecture un devis concernant la mise en conformité des installations électriques et de sécurité préconisée pour un montant de 30 932 €. Le même jour, son conseil a notifié au mandataire du bailleur, sur le fondement de l'inexécution de l'obligation de délivrance, une demande aux fins de réalisation des travaux ou de paiement de ces derniers.
Par arrêté du 19 octobre suivant, la préfecture de police a mis en demeure la société Dadier de lui fournir, dans le délai de 3 mois, une attestation de conformité, à défaut de quoi l'admnistration se substituerait à elle pour réaliser à ses frais les travaux de mise aux normes.
La société Dadier ayant cessé de payer ses loyers à compter d'octobre 2012, Mme [E] lui a fait délivrer, le 31 octobre 2012, un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer la somme de 14 772, 20 €.
La société Dadier a libéré les locaux le 13 décembre 2012.
Reprochant au bailleur divers manquements à ses obligations d'entretien et de délivrance, la société Dadier a fait assigner Mme [E] devant le tribunal de grande instance de Paris, par acte d'huissier en date du 20 décembre 2012, afin de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail.
Par jugement du 23 mai 2013, le tribunal de grande instance de Paris a :
- prononcé la résiliation du bail aux torts du bailleur,
- condamné la société Dadier à payer à Mme [E] la somme de 36 024 € correspondant aux loyers arriérés au 23 mai 2013, avec intérêts de retard au taux moyen mensuel du marché monétaire majoré de 4 points publié au jour de l'échéance non respectée, à compter de chaque échéance impayée,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- ordonné l'exécution provisoire.
- partagé par moitié les dépens.
La société Dadier a relevé appel de ce jugement le 18 juillet 2013. Par ses dernières conclusions du 11 février 2014, elle demande à la cour de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation aux torts exclusifs du bailleur,
- condamner Mme [E] à lui rembourser la somme de 26 000 € au titre du dépôt de garantie détenu indûment par elle, outre intérêts au taux légal avec capitalisation,
- réformer le jugement en ce qu'il a fixé la date de résiliation au jour de son prononcé,
- fixer la résiliation, à titre principal, au 1er mai 2011, à titre subsidiaire au 22 août 2012, ou au 14 septembre 2012,
- dire qu'à compter de la date de résiliation, seule une indemnité d'occupation pouvait être due jusqu'à libération des lieux,
- en conséquence, dire que Mme [E] doit à la société Dadier à titre de restitution des loyers :
* à titre principal, pour une résiliation au 1er mai 2011, la somme de 84 185,38 €,
* à titre subsidiaire, pour une résiliation au 22 août 2012, la somme de 20 640,04 €,
* à titre très subsidiaire, pour une résiliation au 14 septembre 2012, la somme de 17.131,49 €,
- fixer l'indemnité d'occupation due par la société Dadier :
* à titre principal, pour une résiliation au 1er mai 2011, à la somme de 67 258 €,
* à titre subsidiaire, pour une résiliation au 22 août 2012, à la somme de 15.365,58 €,
* à titre très subsidiaire, pour une résiliation au 14 septembre 2012, à la somme de 10 243,72 €,
- en conséquence, condamner Mme [E] à lui payer :
* à titre principal, pour une résiliation au 1er mai 2011, la somme de 16 927,38 €,
* à titre subsidiaire, pour une résiliation au 22 août 2012, la somme de 5 274,46 €,
* à titre très subsidiaire, pour une date de résiliation au 14 septembre 2012, la somme de 6 887,77 €,
- ordonner la compensation entre les créances et dettes respectives,
A titre subsidiaire, sur l'évaluation de la valeur locative :
- désigner tel expert qu'il plaira à la cour avec mission d'évaluer l'indemnité d'occupation due par la société Dadier pour la période d'occupation,
- réformer le jugement en ce qu'il a refusé de faire droit à ses demandes indemnitaires et condamner Mme [E] au paiement de la somme de 30 000 € au titre des préjudices subis du fait du délaissement des locaux,
- débouter Mme [E] de l'intégralité de ses demandes,
- constater que les sommes réclamées par elle à titre de charges et de frais sont injustifiées et indues, l'en débouter,
- condamner Mme [E] au paiement de la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me [T].
Par dernières conclusions du 10 avril 2014, Mme [E] demande à la cour de :
- réformer le jugement du 23 mai 2013 en ce qu'il a résilié le bail aux torts du bailleur,
- déclarer acquise la clause résolutoire du bail et/ou prononcer sa résiliation au 23 mai 2013, aux torts de la société Dadier,
- confirmer le jugement du 23 mai 2013 en ce qu'il a condamné la société Dadier à payer une somme de 36 024 €au titre des loyers et charges dus au 23 mai 2013, date de prononcé du jugement, avec intérêt de retard, conformément à l'article 14-1 du bail, au taux moyen mensuel du marché monétaire (T4M) majoré de 4 points, publié au jour de l'échéance non respectée, à compter de chaque échéance impayée,
- en tant que de besoin, fixer l'indemnité d'occupation au même montant que celui du loyer contractuel, outre les taxes et charges, et dire que cette somme de 36 024 € est également due au titre des indemnités d'occupation exigibles à la date du prononcé du jugement du 23 mai 2013,
- réformer le jugement du 23 mai 2013 qui a débouté Mme [E] de sa demande d'acquisition automatique du dépôt de garantie,
- dire que le dépôt de garantie d'un montant de 26 000 € lui restera définitivement acquis à titre de dommages et intérêts et sans préjudice de tous autres, conformément à la clause 6.1 du bail,
- subsidiairement, condamner la société Dadier à lui payer une somme de 25 625,62 € et dire qu'elle viendra en compensation avec le dépôt de garantie de 26 000 €, conformément à la clause 6.1 du bail,
- débouter la société Dadier de l'ensemble de ses demandes,
- condamner la société Dadier à lui payer la somme de 6 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société Dadier aux entiers dépens de la procédure, dont distraction.
MOTIFS
La société Dadier soutient que le tribunal a justement prononcé la résiliation du bail aux torts du bailleur pour violation de son obligation de délivrance, obligation dont le bailleur ne peut s'exonérer, que le défaut d'exécution des travaux de mise en conformité aux normes applicables lors de la signature du contrat expose le bailleur au prononcé de la résiliation du bail à ses torts, que, subsidiairement, Mme [E] lui doit garantie contre les défauts de la chose louée, conformément à l'article 1721 du code civil, et, que, très subsidiairement, la cour constatera le dol du bailleur qui a donné en location un local non conforme dont il connaissait les non conformités, qu'en conséquence, le locataire est en droit de conserver le dépôt de garantie, que son obligation de délaissement du local lui a causé un préjudice indemnisable par le bailleur à hauteur d'un forfait de 30 000 €, que la cour fixera, à titre principal, la date de résiliation du bail à la date à laquelle le bailleur a manqué à ses obligations, soit dès la signature du bail, ou à la date du refus du bailleur d'exécuter les travaux, ou à la date de la mise en demeure restée vaine, que contrainte de quitter les locaux compte tenu des injonctions de la préfecture de police, elle ne peut être tenue au paiement des loyers pour une période postérieure à son départ, et, au surplus, postérieure à la relocation des locaux, qu'elle se verra rembourser les loyers payés après la date de prise d'effet de la résiliation, les sommes dues par elle l'étant, à titre d'indemnité d'occupation, fixée sur le fondement de la valeur locative, que la cour confirmera le jugement qui a refusé de constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail et de prononcer la résiliation aux torts du preneur et rectifiera les comptes au vu des contestations de la société Dadier sur certains postes réclamés indûment au preneur.
Mme [E] conteste toute violation de son obligation de délivrance alors qu'elle a donné en location à la société Dadier des bureaux parfaitement exploitables, après l'exécution par elle d'importants travaux de remise en état. La société Dadier a pris les locaux en l'état et était tenue par le bail de l'exécution des travaux de mise en sécurité du local, que la société locataire a manqué à ses obligations en cessant de payer le loyer de sorte que le bailleur a dû lui faire délivrer un commandement visant la clause résolutoire qui a mis fin au bail, qu' elle a quitté les lieux de façon unilatérale, laissant au surplus les locaux sales et dégradés, que le dépôt de garantie lui sera déclaré acquis conformément au bail et que la société Dadier sera condamnée au paiement d'un solde de loyers, outre les charges et les dégradations locatives.
Sur l'obligation de délivrance et sur la résiliation du bail
Conformément à l'article 1719 du code civil, il appartenait à Mme [E] de délivrer à la société Dadier un local conforme à la destination prévue au bail, à savoir celle de bureaux et de show room, et la lecture des correspondances et de l'arrêté de la préfecture de police de Paris met en évidence l'absence de conformité aux normes incendie du local donné à bail, la préfecture rappelant que la mise en conformité avait déjà été demandée, sans succès, à l'exploitant précédent.
S'il est constant que le bail peut prévoir que le locataire prendra à sa charge les travaux prescrits par l'administration, comme c'est le cas dans le bail liant les parties à l'article 7 c du bail, pour autant, cette obligation ne dispense pas le bailleur de son obligation de délivrance lors de la prise à bail d'un local répondant aux prescriptions de sécurité et Mme [E] ne peut se contenter de prétendre que le local est conforme à l'utilisation de bureaux alors que l'utilisation en tant que show room est prévue au bail et qu'elle doit pouvoir être exercée dans des conditions de sécurité . Elle est également mal fondée à soutenir que les locaux du 3ème étage droite n'étaient pas concernés par les mesures de contrôle de la préfecture, alors que lesdits locaux sont expressément mentionnés dans les rapports de la préfecture.
Mme [E], avisée par la préfecture de la non conformité des locaux, et mise en demeure par son locataire de faire procéder à l'exécution des travaux de mise aux normes ou d'en acquitter le coût par lettre de son conseil du 14 septembre 2012, n'a procédé à aucune diligence, alors qu'elle connaissait la non conformité du local qui ne permettait pas au preneur d'exploiter normalement les locaux.
La bailleresse a fait délivrer le 31 octobre suivant un commandement de payer les loyers dus depuis octobre 2012 ; le tribunal a considéré que la mise en oeuvre de ce commandement était contraire à la bonne foi devant présider aux relations contractuelles en déboutant Mme [E] de sa demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire du bail par l'effet de ce commandement.
Or, le preneur ne pouvait de son propre chef suspendre l'exécution de ses propres obligations sans demander à y étre autorisé ; nonobstant le manquement de la baillerese à son obligaiton de délivrance conforme, il restait débiteur du paiement des loyers dés lors qu'il ne lui avait pas été fait interdiction d'exploiter ;
La clause résolutoire doit donc trouver à s'appliquer et le bail a été résilié le 30 novembre 2012 .
Le preneur est tenu de payer une indemnité d'occupation jusqu'à son départ effectif des lieux loués le 13 décembre 2012.
Le tribunal a débouté la société Dadier de sa demande de dommages et intérêts en raison de l'absence de preuve de toute réinstallation dans d'autre locaux; devant la cour, elle ne verse pas davantage de pièce relative à sa réinstallation dans d'autres locaux, il convient cependant de retenir qu'elle a subi un préjudice né de la perturbation des conditions d'exercice de son activité commerciale en raison des demandes répétées de la préfecture et de leur absence de réponse de la part de la bailleresse, ce qui justifie l'octroi à titre de dommages interets d'une somme de 6000 €.
Sur les demandes en paiement de Mme [E] et les comptes entre les parties
Mme [E] est bien fondée à se prévaloir de la clause 6. 1 du bail selon laquelle, dans le cas de résiliation du bail par suite d'inexécution de l'une de ses conditions pour une cause quelconque imputable au preneur, le dépôt de garantie restera définitivement acquis au bailleur à titre de premiers dommages et intérêts, de sorte que le montant du dépôt de garantie versé par le preneur à la date d'entrée dans les lieux à hauteur de 26 000 € restera acquis au bailleur.
La société Dadier était tenue de s'acquitter du paiement des loyers et charges et d'une indemnité d'occupation jusqu'au 31 décembre 2012, date de son départ des lieux égale au montant du loyer courant, charges et taxes en sus ;
Selon le décompte du bailleur du 13 février 2013, est due par la société Dadier, au titre des loyers arrêtés au 4ème trimestre 2012, la somme de 26 054, 88 €.
La société Dadier fait valoir, à juste titre que, de ce décompte, il convient de déduire les frais de dossier, préfecture de police, qui ne font pas partie des charges dues par le preneur selon l'article 5 du bail,, soit les sommes de 837, 20 + 598 + 538, 20 = 1 973, 40 € . Reste due au titre des loyers et indemnités d'occupation arrêtés au 31 décembre 2012 la somme de 24 081, 48 €.
Au titre de la régularisation des charges, il convient de déduire du décompte du bailleur qui s'élève à 7 168, 35 € la somme de 1 247, 07 € correspondant, au vu des décomptes de charges produits, à des travaux effectués avant la prise de bail, Mme [E] ne contredisant pas cette contestation circonstanciée de la société Dadier. Reste due de ce chef la somme de 5 921, 28 €
Au titre des frais de remise en état du local, il résulte du constat dressé par huissier le 19 avril 2013 que la locataire a remis, lors de son départ des lieux, les clefs du local et Mme [E] ne justifie pas de la remise à la société Dadier lors de l'entrée dans les lieux d'une carte de reproduction que la société Dadier n'aurait pas restituée. Elle sera déboutée de sa demande en paiement des frais de serrurerie sollicités.
Au vu du constat de sortie, il est démontré que la société Dadier est redevable, au titre des degradations locatives de la facture de nettoyage des sols du local laissés sales, facture dont le montant est ramené à la somme de 500 €, et de la fourniture et de la pose d'un radiateur brûlé, à hauteur de 695, 50 € toutes taxes comprises, soit au total de la somme de 1195, 50 €.
Total des sommes dues par la société Dadier :
24 081, 48 + 5 921, 28, 1195, 50 =31 198, 26 €.
Après compensation de cette somme avec la créance de dommages et intérêts de 6 000 € allouée par la cour à la société Dadier, cette dernière devra payer à Mme [E], par voie de réformation, la somme de 25 198, 26 € avec intérêts au taux contractuel fixé dans les conditions du jugement entrepris.
Sur le surplus des demandes
Chacune des parties succombant en ses prétentions, il convient de confirmer le jugement déféré qui a rejeté les demandes d'application d'article 700 du code de procédure civile, partagé par moitié les dépens et de donner la même suite aux demandes d'application d'article 700 formées en cause d'appel, chaque partie conservant la charge des ses dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
Réforme le jugement entrepris,
Statuant à nouveau,
Constate la résiliaiton du bail par l'effet de la clause résolutoire rappelée dans le commandement de payer du 31 octobre 2012 au 30 novembre 2012,
Fixe la créance de loyers, charges et indemnités d'occupation de Mme [E] au jour du depart de la locataire à la somme de 31 198, 26 €,
Fixe le montant des dommages interêts pouvant étre alloués à la société Didier à la somme de 6 000€,
Condamne par compensation entre les créances réciproques, à due concurrence, la société Dadier à payer à Mme [E] la somme de 25 198, 26 €,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes,
Dit que chaque partie supportera les dépens d'appel qu'elle a exposés .
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
