COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 18 JUIN 2015
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/24884
Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Novembre 2013- Tribunal de Grande Instance de Paris-RG no 11/ 12489
APPELANTE
Madame Alix X...
demeurant...-75116 Paris
Représentée par Me Thierry SERRA de l'AARPI SERRA ABOUZEID ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : E0280 Assistée sur l'audience par Me Alexis WERL de la SELARL TEITGEN WERL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : R011
INTIMÉE
SARL JEAN-BAPTISTE CLÉMENT IMMOBILIER représentée par son gérant domicilié en cette qualité audit siège
ayant son siège au 37 avenue Jean-Baptiste Clément-92100 Boulogne
Représentée et assistée sur l'audience par Me Stephan ZITZERMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : R149
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 07 Mai 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente de chambre Mme Christine BARBEROT, Conseillère Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
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Le 30 novembre 2010, Madame X... a donné à la société JEAN-BAPTISTE CLEMENT IMMOBILIER un mandat exclusif de vendre un bien immobilier sis à Paris lui appartenant au prix net vendeur de 1. 900. 000 euros pour une commission égale à 4 % du prix de vente hors taxe à la charge de l'acquéreur.
Le mandat comporte la clause pénale suivante :
« CLAUSE PENALE ¿ EXCLUSIVITE De convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n'aurait pas accepté la présente mission, le mandat ; S'engage à signer aux prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente ou tout compromis de vente, éventuellement assorti d'une demande de prêt immobilier (loi no 79-596 du 13. 07. 1979) avec tout acquéreur présenté par le mandataire, ¿ S'interdit, pendant la durée du mandat et pendant la période suivant son expiration indiquée au recto, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui. En cas de non-respect des obligations énoncées ci-avant aux paragraphes a-, b-, c-, il s'engage expressément à verser au mandataire, en vertu des articles 1142 et 1152 du Code civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au recto ».
Le mandat a été résilié le 27 février 2011 avec effet au 14 mars suivant.
Le 11 mars 2011, la société JEAN-BAPTISTE CLEMENT IMMOBILIER a présenté et fait visiter le bien à Madame Ludmila Y... qui a fait le même jour une offre d'achat au prix de 1. 980. 000 euros, commission d'agence réduite à 80. 000 euros incluse.
Une seconde visite a eu lieu le 25 mars 2011.
L'offre d'achat de Madame Y... n'a pas eu de suite.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 22 novembre 2013, le Tribunal de Grande Instance de PARIS a :- Condamné Madame X... à verser à la société JEAN-BAPTISTE CLEMENT IMMOBILIER une indemnité de 90. 896 euros au titre de la clause pénale prévue au mandat du 30 novembre 2010, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;
- Débouté la société JEAN-BAPTISTE CLEMENT IMMOBILIER de sa demande au titre des frais irrépétibles ;
- Ordonné l'exécution provisoire du présent jugement à hauteur de 50 % des sommes allouées.
Vu l'appel interjeté de cette décision par Madame Alix X..., et ses dernières conclusions en date du 8 avril 2015 par lesquelles il est demandé à la Cour de :
A titre liminaire,
- Ordonner le rejet des débats des attestations Messieurs Eric Z... et Pascal A... ;
- Ordonner le rejet des débats de l'attestation de Madame Tatiana B... C....
A titre principal,
- Juger que la proposition d'achat du 11 mars 2011 a été acceptée dès le 18 mars 2011 par Madame X..., laquelle a ensuite tout mis en ¿ uvre, avec l'aide de son notaire et son avocat, pour parvenir à la signature d'une promesse de vente avant le 26 mars 2011 ;
- Juger que l'absence de régularisation de la promesse de vente avant le 26 mars 2011 n'est due qu'au comportement de la potentielle acheteuse et à la négligence de l'agence immobilière ;
- Juger en conséquence qu'aucune inexécution contractuelle de nature à entraîner l'application de la clause pénale n'est imputable à Madame X....
A titre subsidiaire,
- Juger que le prix de vente figurant sur le mandat du 30 novembre 2010 a été modifié par l'accord ultérieur des parties ;
- Juger en conséquence que Madame X... n'a commis aucune faute en refusant une offre qui n'était pas faite aux conditions de prix convenues ;
- Juger que faute d'inexécution contractuelle, la clause pénale n'est pas due.
A titre infiniment subsidiaire,
- Juger que faute d'avoir été prorogé, le mandat exclusif de vente de trois mois a pris fin à son terme, le 28 février 2011 ;
- Juger en conséquence que la clause pénale a été privée d'effet dès le 28 février 2011 ;
- Juger en conséquence qu'au jour de la proposition d'achat du 11 mars 2011, la clause pénale litigieuse n'était plus applicable.
A titre infiniment subsidiaire encore,
- Juger que la clause pénale mise en ¿ uvre de mauvaise foi par l'agence BSI Boulogne est neutralisée ou son montant réduit à néant eu égard aux fautes commises par l'agent immobilier qui porte seul la responsabilité de l'échec de cette vente.
A titre reconventionnel,
- Condamner l'Agence BSI Boulogne à verser à Madame X... la somme de 50. 000 euros à titre de dommages-intérêts.
En tout état de cause,
- Infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris et, statuant à nouveau, débouter l'agence BSI Boulogne de l'ensemble de ses demandes ;
- Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- Ordonner la restitution, dans un délai de 15 jours à compter de l'arrêt à intervenir, de la somme de 45. 448 euros versés à l'agence BSI Boulogne au titre de l'exécution provisoire accordée en première instance, sous peine d'une astreinte de 500 euros par jour de retard ;
- Condamner l'Agence BSI Boulogne à verser à Madame X... la somme de 10. 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Vu les dernières conclusions de la SARL JEAN-BAPTISTE CLEMENT IMMOBILIER en date du 23 mars 2015 par lesquelles il est demandé à la Cour de :
- Confirmer le jugement dont appel.
Subsidiairement, si la Cour décidait de ne pas appliquer la clause pénale,
- Condamner Mme Alix X... à payer à la SARL JEAN-BAPTISTE CLEMENT IMMOBILIER la somme de 90 896 euros à titre de dommages et intérêts, portant intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir ;
- Condamner Mme Alix X... à payer à la société JEAN-BAPTISTE CLEMENT IMMOBILIER la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
SUR CE LA COUR
Considérant qu'en premier lieu, l'appelante soutient qu'elle aurait révoqué le mandat la liant à l'intimée, le 27 février 2011 et non le 14 mars 2011, soit avant l'offre d'achat du 11 mars qui lui serait inopposable ;
Mais considérant que Mme X... a clairement indiqué dans sa lettre : " Par la présente, je vous informe de ma décision de résilier le mandat de vente exclusif sus-indiqué. Cette résiliation prendra effet, le 14 mars 2011 " ;
Qu'elle n'a pas motivé sa décision en ce qui concerne la date qu'elle a retenue et qu'elle n'a fait aucune référence aux dispositions contractuelles, légales ou à un délai de préavis ;
Considérant que la clause insérée dans le mandat sur sa durée est mentionnée en caractère très apparents et qu'elle n'est pas contraire aux dispositions de l'article 78 du décret du 20 juillet 1972 qui n'empêchent nullement de prévoir un délai de préavis avant le terme initial ;
Que dès lors, la révocation du mandat est bien intervenue, le 14 mars 2011 et non le 27 février 2011, période durant laquelle l'offre d'achat du 11 mars 2011, aux conditions du mandat est intervenue ;
Considérant qu'en second lieu, Mme X... ne peut valablement soutenir que son refus de vendre aux conditions du mandat était légitime, dès lors que l'offre d'achat n'a pas été faite aux conditions de prix convenues entre le mandant et son mandataire ;
Qu'en effet, il ressort de l'échange de courriels du 10 mars 2011 intervenu entre les parties que si celles-ci ont entendu non seulement modifier le prix de la vente pour envisager de le porter à la somme de 2 080 000 ¿ mais également de renégocier le montant de la commission qui aurait pu alors atteindre la somme de 99 500 ¿ alors que sur la base du mandat, elle ne pouvait excéder la somme de 90 800 ¿ TTC, il doit être observé qu'elles en sont restées au stade de pourparlers tant sur le prix que sur la commission, aucune décision n'ayant été expressément arrêtée ; que d'ailleurs, aucun avenant n'a été signé alors que les conditions de la rémunération de l'agent immobilier doivent faire l'objet d'un mandat écrit ;
Que dans ces circonstances, il ne saurait être reproché à l'agent immobilier de " s'être contredit au détriment d'autrui " ;
Considérant que c'est par des motifs pertinents et exacts que la cour fait siens que le tribunal :
- a considéré que Mme X... avait refusé de vendre à trois reprises, les 14, 15 et 25 mars 2011 au prix du mandat et qu'elle s'était ravisée, le 1er avril alors que l'offre était caduque depuis le 26 mars et que Mme Y... a indiqué le 6 avril qu'elle ne souhaitait plus acquérir ;
- a dit qu'aucun élément ne permettait de douter de la sincérité de l'attestation de Mme C... ;
Qu'à ce propos, il sera ajouté que le fait que Mme C... ait déclaré dans son attestation du 31 mars 2011 avoir informé l'agence et le notaire de Mme Y... de la renonciation de cette dernière alors que le notaire de Mme X... n'aurait été informé par son confrère que le 6 avril, ne change strictement rien sur les faits constatés, le 25 mars ;
Qu'enfin, en ce qui concerne l'authenticité contestée de l'attestation de Mme C..., Mme X... n'émet que des supputations sans avoir sollicité une vérification des écritures ou une expertise graphologique ;
Considérant que sur le moyen tiré de l'acceptation de la proposition d'achat, dès le 18 mars 2011, il sera mentionné que la seule pièce portant cette date est une lettre officielle de l'avocat de Mme X... qui ne manifeste aucune acceptation de l'offre même implicite mais seulement des demandes de communication de pièces ;
Que les mails échangés les 23 et 24 mars entre Mme X... et son conseil sont par définition même dépourvus de toute portée, quant à la solution du litige ;
Qu'il en est de même des attestations de MM Z... et A... qui n'apportent rien, aux débats et qui n'ont donc pas être écartées ;
Considérant que le jugement sera, en conséquence, confirmé en ce qu'il a condamné Mme X... au paiement de la clause pénale à l'agence ;
Qu'en effet, il ressort de ce qui précède que l'agence n'a pas failli à son obligation de loyauté ;
Que par ailleurs, il n'y a pas lieu à réduire cette clause, la commission de 4 % dont le montant a été accepté par Mme X... n'étant nullement excessif pour un bien de près de 2 millions d'euros et ce peu important que Mme X... ait traité avec une autre agence, à un prix inférieur ;
Considérant que l'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, au profit de l'agence tant en première instance qu'en appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, en cause d'appel,
Rejette toutes autres demandes,
Condamne Mme X... aux dépens de l'instance d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Le Greffier, La Présidente,
