Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 6
ARRET DU 18 JUIN 2015
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/20645
Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Octobre 2013 -Tribunal de Grande Instance de Paris - RG n° 12/04931
APPELANTS
Monsieur [C] [N]
Né le [Date naissance 1]/1951 à [Localité 6] (Roumanie)
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représenté et assisté de Me Thierry VALLAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D0069
Madame [M] [V] [O] épouse [N]
Née le [Date naissance 2]/1955 à [Localité 7] (Roumanie)
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée et assistée de Me Thierry VALLAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D0069
INTIMES
Madame [G] [U] épouse [W]
Née le [Date naissance 3]/1963 à [Localité 10]
[Adresse 4]
[Localité 1]
Représentée et assistée de Me Agathe CORDELIER de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0399
Monsieur [I] [W]
Né le [Date naissance 4]/1962 à [Localité 8]
[Adresse 4]
[Localité 1]
Représenté et assisté de Me Agathe CORDELIER de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0399
SA LIINS
RCS PARIS 431 949 247
Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 6]
[Localité 4]
Représentée par Me Alain FISSELIER de la SCP SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044
Assistée par Me Edouard SCHOENKE, avocat au barreau de PARIS, toque : T007
SA LE CREDIT LYONNAIS
RCS LYON 954 509 741
Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par Me Frédéric LEVADE de l'AARPI CHAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0462
SARL CAMBACERES DEVELOPPEMENT
RCS PARIS 439 364 357
Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représentée par Me Gilles DE MAILLARD de l'Association MAILLARD ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : C0188
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 05 Mai 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Marie-Paule MORACCHINI, Présidente de chambre
Madame Caroline FÈVRE, Conseillère
Madame Muriel GONAND, Conseillère
qui en ont délibéré
Un rapport a été présenté à l'audience dans les conditions de l'article 785 du code de Procédure Civile.
Greffier, lors des débats : Madame Josélita COQUIN
ARRET :
- Contradictoire,
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Marie-Paule MORACCHINI, président et par Madame Josélita COQUIN, greffier présent lors du prononcé.
Par jugement rendu le 7 octobre 2013, le tribunal de grande instance de Paris a:
- débouté Monsieur et Madame [N] de toutes leurs demandes,
- dit n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- condamné Monsieur et Madame [N] aux dépens.
Par déclaration remise au greffe de la Cour le 25 octobre 2013, Monsieur et Madame [N] ont interjeté appel de ce jugement à l'encontre des époux [W], de la SASU LIINS, du CREDIT LYONNAIS et de la SARL CAMBACERES DEVELOPPEMENT.
Dans leurs dernières conclusions signifiées le 2 avril 2015, Monsieur et Madame [N] demandent à la Cour :
- de les déclarer recevables et bien fondés en leur appel,
- d'infirmer le jugement,
-de dire le CREDIT LYONNAIS, la société LIINS, la société CAMBACERES DEVELOPPEMENT et Monsieur [W] solidairement responsables,
- de condamner en conséquence in solidum le CREDIT LYONNAIS, la société LIINS, la société CAMBACERES DEVELOPPEMENT et Monsieur [W] à leur payer la somme de 565.777,64 euros, en principal, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de l'assignation, frais et accessoires,
- d'ordonner l'exécution provisoire de la décision,
- de condamner in solidum le CREDIT LYONNAIS, la société LIINS, la société CAMBACERES DEVELOPPEMENT et Monsieur [W] à payer la somme de 10.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Dans ses dernières écritures signifiées le 10 avril 2015, le CREDIT LYONNAIS sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a débouté Monsieur et Madame [N] de leurs demandes à son encontre et leur condamnation au paiement de la somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile et des entiers dépens.
Dans ses dernières écritures signifiées le 17 février 2014, la société LIINS demande à la Cour :
- de confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
- de dire que Monsieur et Madame [N] ne démontrent nullement l'existence d'une faute qui lui est imputable, que ce soit sur le fondement contractuel ou délictuel,
- de dire que Monsieur et Madame [N] ne démontrent pas l'existence et le quantum de leur prétendu préjudice,
- de dire qu'ils ne démontrent nullement l'existence d'un lien de causalité entre une prétendue faute et le préjudice allégué,
- de débouter Monsieur et Madame [N] de l'intégralité de leurs demandes,
- en tout état de cause, de condamner Monsieur et Madame [N] à payer la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens.
Dans ses dernières écritures signifiées le 13 avril 2015, la société CAMBACERES DEVELOPPEMENT demande à la Cour :
- de dire les appelants irrecevables et en tous cas mal fondés en toutes leurs demandes et de les en débouter,
- de les condamner à payer la somme de 6.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens.
Par conclusions signifiées le 30 avril 2015, Monsieur et Madame [W] demandent à la cour de rabattre l'ordonnance de clôture au jour de l'audience de plaidoiries, de débouter Monsieur et Madame [N] de l'intégralité de leurs prétentions, de les condamner à payer la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens de première instance et d'appel.
La clôture a été prononcée le 5 mai 2015, jour de l'audience de plaidoiries.
SUR CE
Considérant que pour acquérir, dans le cadre d'une opération de défiscalisation 'loi Malraux', deux appartements situés à [Localité 10] en [Localité 9], Monsieur et Madame [N] ont sollicité deux prêts immobiliers auprès du CREDIT LYONNAIS, qui par offres du 14 décembre 2006, leur a consenti :
- un prêt de 250.000 euros remboursable au taux de 3,6 % en 204 mensualités de 1.876,59 euros pour l'acquisition et les travaux de réhabilitation d'un lot n° 3,
- un prêt de 220.706 euros remboursable au taux de 3,6 % en 204 mensualités de 1.656,70 euros pour l'acquisition et les travaux de réhabilitation d'un lot n° 8 ;
Considérant que la vente des lots est intervenue par acte authentique du 28 décembre 2006 ;
Considérant que par actes d'huissier des 15 et 19 mars 2012, Monsieur et Madame [N] ont assigné le CREDIT LYONNAIS, la société LIINS, la société CAMBACERES DEVELOPPEMENT et Monsieur et Madame [W] devant le tribunal de grande instance de Paris qui a rendu la décision déférée ;
Considérant que Monsieur et Madame [N] exposent qu'ils ont été démarchés par la société LIINS pour procéder à un investissement immobilier 'clé en mains' présenté comme sans risque, défiscalisé et rentable, que la société LIINS les a mis en relation avec la société CAMBACERES DEVELOPPEMENT, à qui Monsieur et Madame [W], propriétaires des biens, avaient confié la commercialisation de l'immeuble de [Localité 10] et qu'une étude personnalisée a été réalisée ; qu'ils indiquent que les travaux de réhabilitation ont été effectués par la société ART ET PATRIMOINE, dirigée par Monsieur [W], et par la société MGPS, qu'ils devaient percevoir des loyers à compter du 1er avril 2008 mais que les travaux de démolition n'ont débuté qu'en septembre 2008 et que des travaux complémentaires ont du être effectués de sorte que les biens n'ont été livrés qu'en septembre 2010 ; qu'ils prétendent que le CREDIT LYONNAIS a manqué à son devoir de mise en garde et de conseil à leur égard, emprunteurs non avertis, qu'il devait les aviser des risques de l'opération et les informer du caractère excessif du crédit sollicité au regard du projet immobilier, rappelant qu'ils étaient déjà engagés dans un autre prêt et étaient à la limite de leur endettement maximum ; qu'ils ajoutent qu'ils ont été amenés à signer avec le CREDIT LYONNAIS sur l'insistance de la société LIINS, de connivence avec la banque, ainsi qu'avec la société CAMBACERES DEVELOPPEMENT, ayant établi les simulations financières fallacieuses, et Monsieur [W], qui était vendeur des biens, dirigeant de la société ART DU PATRIMOINE et gestionnaire des biens loués ; qu'ils estiment que tous les intervenants ont manqué à leurs obligations et qu'ils ont subi des préjudices résultant du retard dans la livraison des biens, du paiement d'un supplément au titre des travaux de 19.304 euros, de la nécessité de déposer un nouveau permis de construire et de la valeur des deux biens, inférieure de moitié à celle présentée cinq ans plus tôt ;
Considérant qu'en réponse, le CREDIT LYONNAIS fait valoir que la société LIINS a mis Monsieur et Madame [N] en relation avec la société CAMBACERES DEVELOPPEMENT en vue de procéder à un investissement immobilier dans le cadre d'un projet de défiscalisation conforme à la loi Malraux, qu'il est intervenu uniquement en qualité d'établissement prêteur, qu'il n'est pas à l'origine de l'opération et qu'il n'avait pas de devoir de conseil spécifique à l'égard de Monsieur et Madame [N] ; qu'il mentionne qu'il n'a aucun lien avec la société LIINS et la société CAMBACERES DEVELOPPEMENT ; qu'il affirme aussi qu'il n'avait pas d'obligation de mise en garde en l'absence de risque d'endettement au regard des capacités de remboursement des emprunteurs, en faisant observer que les époux [N] disposaient en 2006 d'un revenu professionnel annuel de 283.589 euros, outre 5.556 euros de revenus immobiliers, et qu'ils étaient propriétaires de plusieurs biens immobiliers ; qu'il souligne que les appelants se gardent bien de faire état des contreparties avantageuses de leur investissement, notamment les déductions fiscales importantes et les subventions versées par divers organismes ; qu'il indique enfin qu'il n'y a aucun lien de causalité entre le préjudice pour perte de chance de ne pas contracter et la faute invoquée à son encontre;
Considérant que la société LIINS réplique qu'elle est intervenue en qualité d'intermédiaire immobilier, que sa mission a consisté à mettre en relation Monsieur et Madame [N] et la société CAMBACERES DEVELOPPEMENT, spécialiste de la loi Malraux, qui a proposé le projet de défiscalisation, et que les époux [N] ne démontrent aucune faute qui lui est imputable en sa qualité d'intermédiaire immobilier; qu'elle précise qu'elle n'est pas intervenue au stade de la réalisation des travaux, qu'en outre Monsieur et Madame [N] ne rapportent pas la preuve d'un surcoût au titre des travaux ou de l'existence de malfaçons, qu'ils n'ont pas mis en cause l'architecte de l'opération, que les liquidations judiciaires des sociétés ARTS ET PATRIMOINE et MGPS CONSEILS sont intervenues en avril et octobre 2011, soit plusieurs mois après la réception des travaux et qu'ils ne justifient ni d'un préjudice, ni d'un lien de causalité avec les prétendues fautes ;
Considérant que la société CAMBACERES DEVELOPPEMENT expose que Monsieur et Madame [W] lui ont confié la commercialisation de leur immeuble, que son rôle s'est limité à établir une grille des prix de vente des appartements et une grille d'estimation des travaux en vue de leur commercialisation, sur la base des informations fournies par Monsieur et Madame [W], et qu'elle a donné un sous-mandat à la société LIINS ; qu'elle affirme qu'elle n'a pas établi la simulation produite par les appelants, que Monsieur et Madame [N] n'ont jamais été en contact avec elle, mais avec la société LIINS, qu'ils n'invoquent aucun manquement à son égard, que sa mission a pris fin par la signature des actes notariés et qu'elle n'a pas assuré le suivi technique et administratif de l'opération qui est postérieur à la vente ; qu'elle estime donc que le tribunal a considéré à tort qu'elle était tenue avec la société LIINS d'une obligation d'information et de conseil ; qu'elle souligne que les griefs concernant les travaux sont postérieurs à sa mission, que Monsieur et Madame [N] ne prétendent pas qu'ils n'auraient pas obtenu les avantages fiscaux annoncés et que les préjudices invoqués sont sans aucun lien avec les fautes reprochées ;
Considérant que Monsieur et Madame [W] rappellent qu'ils ne sont que les vendeurs des biens immobiliers acquis par Monsieur et Madame [N], que ces biens ont été livrés aux acquéreurs, qu'ils n'étaient tenus à aucune obligation concernant la réalisation des travaux ou le montage financier fait par la société CAMBACERES DEVELOPPEMENT et que leur responsabilité ne peut être engagée sur le fondement de l'article 1147 du Code civil ; qu'ils indiquent que Monsieur et Madame [N] n'établissent pas l'existence de malfaçons dans les travaux, ni le paiement de travaux supplémentaires et qu'en tout état de cause seule la responsabilité de la société ART DU PATRIMOINE serait susceptible d'être engagée à ce titre ; qu'ils ajoutent que l'objectif de défiscalisation de Monsieur et Madame [N] a été rempli et que le seul préjudice serait la perte de chance de percevoir des loyers d'avril 2008 à septembre 2010, dont la responsabilité ne peut incomber qu'à la société ART DU PATRIMOINE, seule responsable du retard dans les travaux ;
Considérant qu'il ressort des pièces versées aux débats que la société CAMBACERES DEVELOPPEMENT a été chargée par Monsieur et Madame [W] de la commercialisation des biens immobiliers et qu'elle a établi une grille de 'vente foncier' mentionnant pour chaque lot le prix de vente, la superficie loi Carrez, le loyer annuel prévisionnel et le prix de vente, ainsi qu'une grille 'estimation travaux' avec le prix des travaux estimés pour chaque lot ;
Considérant qu'il n'est pas contesté que la société CAMBACERES DEVELOPPEMENT a donné un sous mandat de commercialisation à la société LIINS qui reconnaît avoir agi en qualité d'intermédiaire immobilier, ce qui est par ailleurs confirmé par la facture de la société LIINS à la société CAMBACERES DEVELOPPEMENT concernant le mandat de commercialisation des lots 2 et 8 de l'immeuble, vendus à Monsieur et Madame [N] ;
Considérant que Monsieur et Madame [N] ont produit aux débats une simulation sur la fiscalité datée du 25 décembre 2006 d'une durée de six ans de 2006 à 2011 qui ne comporte aucune précision sur le nom de l'auteur, du bénéficiaire et de l'objet de l'opération, ainsi qu'une étude personnalisée datée du 29 novembre 2006 concernant le lot 3 avec une simulation sur six ans et sur 16 ans, cette étude ne mentionnant pas le logo de la société ;
Considérant que la société CAMBACERES DEVELOPPEMENT prétend que cette étude a été établie par la société LIINS, cette dernière soutenant le contraire, mais qu'il n'en demeure pas moins que la société CAMBACERES DEVELOPPEMENT, responsable de la commercialisation de l'opération, et la société LIINS, en sa qualité de sous-mandataire, étaient tenues à l'égard de Monsieur et Madame [N] d'un devoir d'information et de conseil concernant cette opération ;
Considérant que s'agissant du CREDIT LYONNAIS, Monsieur et Madame [N] ne communiquent aucun élément permettant de démontrer que la banque est intervenue dans le projet de commercialisation et qu'elle était en lien avec les intermédiaires ou les propriétaires ;
Considérant dans ces conditions que le CREDIT LYONNAIS a agi uniquement en qualité d'établissement prêteur, qu'il n'avait pas de devoir de conseil spécifique à l'égard de Monsieur et Madame [N] et qu'il ne lui appartenait pas de vérifier l'opportunité de l'opération projetée ;
Considérant que le CREDIT LYONNAIS verse aux débats un document établi pour la demande de prêt, signé le 11 décembre 2006 par Monsieur et Madame [N], qui fait état pour Monsieur [N] d'un revenu net professionnel annuel de 283.589 euros et de revenus immobiliers de 5.556 euros, soit au total 289.145 euros, ainsi que de la propriété d'une résidence principale de 900.000 euros, d'une résidence secondaire de 345.500 euros et d'un appartement à usage locatif de 250.000 euros ;
Considérant que les deux prêts de 250.000 euros et de 220.706 euros consentis par le CREDIT LYONNAIS à Monsieur et Madame [N] ne présentaient pas de risque d'endettement excessif et n'étaient pas disproportionnés par rapport aux capacités financières des emprunteurs ;
Considérant en conséquence que le CREDIT LYONNAIS n'était pas tenu d'un devoir de mise en garde à l'égard de Monsieur et Madame [N] ;
Considérant par ailleurs que Monsieur et Madame [N] ne reprochent à Monsieur et Madame [W] aucun manquement découlant du contrat de vente des biens et qu'ils ne démontrent pas que Monsieur [W] est intervenu dans la commercialisation confiée à la société CAMBACERES DEVELOPPEMENT ;
Considérant que Monsieur et Madame [W], en leur qualité de vendeurs des biens immobiliers, n'étaient tenus d'aucune obligation de conseil et d'information concernant le montage financier ou la réalisation des travaux et que Monsieur et Madame [N] sont dès lors mal fondés à rechercher la responsabilité des époux [W] ;
Considérant que s'agissant des préjudices découlant des manquements au devoir d'information et de conseil des société LIINS et CAMBACERES DEVELOPPEMENT, concernant les risques de l'opération, Monsieur et Madame [N] invoquent des préjudices résultant du retard dans la livraison des biens, qui a été réalisée en septembre 2010 au lieu d'avril 2008, du paiement d'un supplément au titre des travaux de 19.304 euros, de la nécessité de déposer un nouveau permis de construire et de la valeur des deux biens, très inférieure à celle présentée ;
Considérant que l'étude personnalisée prévoyait des revenus locatifs à compter du 1er avril 2008, étant souligné qu'il était précisé qu'il s'agissait d'une simulation et que ce document était non contractuel, et que la grille d'estimation des travaux mentionnait un coût de 203.091 euros pour le lot 3 et de 178.573 euros pour le lot 8, soit au total 381.664 euros ;
Considérant que le retard dans la réalisation de travaux très importants de réhabilitation et le dépassement du montant de ces travaux sont des risques courants, connus de tous et que les époux [N] ne pouvaient ignorer ; que le montant du dépassement des travaux de 19.304 euros, invoqué par Monsieur et Madame [N], représente en l'espèce 5% du coût des travaux annoncé ; qu'en outre, malgré la critique des intimés sur ce point, Monsieur et Madame [N] ne justifient pas la réalité du dépassement et le paiement de cette somme ; qu'ils ne démontrent pas en tout état de cause un lien de causalité direct entre le manquement au devoir d'information reproché et le préjudice allégué ;
Considérant que Monsieur et Madame [N] ne communiquent aucun élément permettant d'établir que les travaux réalisés ne sont pas conformes aux prescriptions de l'architecte des Bâtiments de France et qu'il est nécessaire de déposer un nouveau permis de construire ; que le préjudice allégué de ce chef n'est donc pas justifié;
Considérant que Monsieur et Madame [N] allèguent enfin que la valeur des biens est inférieure à celle présentée et qu'à l'appui de cette prétention, ils versent aux débats une estimation réalisée en octobre 2011 sur le site MeilleursAgents.com concernant un appartement situé [Adresse 1], pour une valeur estimée moyenne de 136.000 euros ; que cette estimation, qui ne comporte aucune autre précision sur les caractéristiques du bien ne peut être considérée comme un élément probant ;
Considérant en outre que le préjudice résultant d'une valeur des biens inférieure à celle annoncée à l'origine est purement hypothétique en l'absence de vente des deux biens;
Considérant par ailleurs qu'il n'est pas contesté par Monsieur et Madame [N] qu'ils ont bénéficié des avantages fiscaux annoncés et qu'ils perçoivent les loyers des deux biens donnés en location ;
Considérant qu'ils ne rapportent donc pas la preuve du préjudice allégué et en tout état de cause d'un lien de causalité entre le défaut d'information reproché et ce préjudice;
Considérant que Monsieur et Madame [N] doivent dès lors être déboutés de leur demande de dommages et intérêts à l'encontre de la société LIINS et de la société CAMBACERES DEVELOPPEMENT ;
Considérant en conséquence que le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions ;
Considérant que Monsieur et Madame [N], qui succombent, supporteront leurs frais irrépétibles et les dépens d'appel ;
Considérant qu'il serait inéquitable de laisser à la charge des intimés les frais non compris dans les dépens, exposés en appel et qu'il convient de condamner Monsieur et Madame [N] à leur payer la somme de 1.000 euros à chacun en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions.
Y ajoutant,
Condamne Monsieur et Madame [N] à payer au CREDIT LYONNAIS, à la société LIINS, à la société CAMBACERES DEVELOPPEMENT et aux époux [W] la somme de 1.000 euros à chacun en application de l'article 700 du Code de procédure civile.
Déboute les parties de toutes autres demandes.
Condamne Monsieur et Madame [N] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
