Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 17 JUIN 2015
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/14854
Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Juin 2013 -Tribunal de Grande Instance de paris - RG n° 10/10625
APPELANTE
SCI MEHDI prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Gilles BRACKA, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, toque : NAN426, avocat postulant
Assistée de Me Elodie ARIACH, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, toque : NAN426, avocat plaidant
INTIMÉE
SARL VIOLETTE PARTENAIRE prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Edouard GOIRAND, avocat au barreau de PARIS, toque : K0003, avocat postulant
Assistée de Me Valérie PANEPINTO de la SCP GUILLEMAIN SAINTURAT PANEPINTO, avocat au barreau de PARIS, toque : P0102, avocat plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Mai 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Caroline PARANT, conseillère, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal BARTHOLIN, présidente
Madame Brigitte CHOKRON, conseillère
Madame Caroline PARANT, conseillère
Greffier : lors des débats : Madame Laureline DANTZER
ARRÊT :
- contradictoire,
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 20 mars 2000, la SCI Cameo, aux droits de laquelle se trouve la SCI Mehdi, a donné à bail à la société Huchette Développement, aux droits de laquelle se trouve la société Violette Partenaire, une boutique en rez-de-chaussée et des caves à destination de 'glacier, salon de thé et vente de boissons chaudes ou froides et de pâtisseries à emporter ou consommer sur place, à l'exclusion de toute fabrication' pour une durée de neuf années à compter du 1eravril 2000 pour expirer le 30 mars 2009.
Par exploit du 22 septembre 2008, la SCI Mehdi a notifié à la société Violette Partenaire un congé avec refus de renouvellement au 31 mars 2009 et offre d'indemnité d'éviction.
Par nouvel exploit du 2 décembre 2010, le bailleur a notifié au locataire une sommation visant la clause résolutoire d`avoir dans le délai d'un mois, à faire cesser l'infraction aux clauses du bail, a savoir la fabrication de crêpes et de gaufres sur place, infraction résultant, selon elle, du constat dressé sur les lieux le 23 octobre 2010.
La SCI Mehdi a exercé, le 18 mai 2011, son droit de repentir avec offre de renouvellement de bail.
Par nouvel acte d'huissier du 18 octobre 2012, la SCI Mehdi a signifié à la société Violette Partenaire un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à faire cesser l'infraction aux clauses du bail de fabrication de crêpes sur place, infraction résultant, selon elle, des constats dressé sur les lieux les 23 octobre 2010 et 24 juin 2012.
La SCI Mehdi a fait citer la société Violette Partenaire devant le tribunal de grande instance de Paris par acte du 19 juillet 2010 en validation du congé avec refus de renouvellement et la société Violette Partenaire a fait citer la SCI Mehdi devant le même tribunal le 28 décembre 2010 en opposition au commandement du 18 octobre 2012 ; ces deux instances ont été jointes par ordonnance du 23 juin 2011.
Par jugement du 25 juin 2013 le tribunal de grande instance de Paris a:
-débouté la SCI Mehdi de son action en résiliation de plein droit du bail du 20 mars 2000 à compter du 2 janvier 2011,
-déclaré valide le repentir exercé par la SCI Mehdi le 18 mai 2011 et sans objet l'action de la société Violette Partenaire en fixation de l'indemnité d'éviction,
- sur la fixation de l'indemnité d'occupation qui incombe à la société Violette Partenaire entre le 1er avril 2009 et le 17 mai 2011, avant dire droit ordonné une expertise,
- réservé les autres chefs de demande et les dépens.
- ordonné l'exécution provisoire.
La SCI Mehdi a interjeté appel de ce jugement le 18 juillet 2013.
Par ses dernières conclusions du 10 mars 2013, elle demande à la cour de :
- infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 25 juin 2013 en l'ensemble de ses dispositions,
Et, statuant à nouveau :
à titre principal :
- prononcer la résiliation de plein droit du bail du 20 mars 2000 à compter du 18 novembre 2012 et ordonner l'expulsion des locaux de la société Violette Partenaire à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,
à titre subsidiaire :
- prononcer la résiliation judiciaire du bail du 20 mars 2000 aux torts exclusifs de la société Violette Partenaire à compter de la décision à intervenir,
à titre infiniment subsidiaire :
- interdire à la société Violette Partenaire toute fabrication et vente de gaufres et de crêpes, aussi bien à l'intérieur, qu'à l'extérieur des locaux,
- condamner la société Violette Partenaire à lui payer la somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.
Par ses dernières conclusions du 13 avril 2015, la société Violette Partenaire demande à la cour de :
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- constater que la SCI Mehdi n'entend plus se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire au 2 janvier 2011, par l'effet de la sommation du 2 décembre 2010, à laquelle elle a donc renoncé,
- dire irrecevable l'intégralité des demandes formulées par la SCI Mehdi devant la cour,
- déclarer irrecevable la SCI Mehdi en sa demande d'acquisition de la clause résolutoire à effet du 18 novembre 2012, par l'effet de la sommation du 18 octobre 2012, en sa demande subsidiaire de résiliation judiciaire, et en sa demande infiniment subsidiaire tendant à interdire à la société Violette Partenaire toute fabrication et vente de gaufres et de crêpes, aussi bien à l'intérieur, qu'à l'extérieur des locaux, pour avoir été formulées pour la première fois devant la cour et subsidiairement, les déclarer mal fondées, ce qui interdit la SCI Mehdi de vouloir faire constater par la cour que la fabrication et la vente de gaufres et de crêpes constituent une infraction aux dispositions du bail du 20 mars 2000 et du règlement de copropriété de l'immeuble.
A titre infiniment subsidiaire,
- juger que la vente de crêpes et gaufres sur place ou à emporter est une activité conforme à la clause destination du bail,
- juger que la prétendue infraction reprochée par la SCI Mehdi n'a pas été constatée à l'intérieur des locaux loués à la société Violette Partenaire et dès lors ne peut être affectée par la mise en 'uvre de la clause résolutoire supposant une infraction commise dans les locaux donnés à bail,
- juger que la preuve d'une fabrication, à l'extérieur ou à l'intérieur des locaux loués, de crêpes et de gaufres, n'est pas rapportée,
- dire également, en toute hypothèse, que la SCI Mehdi a délivré les sommations de parfaite mauvaise foi et, en conséquence, dire que la clause résolutoire ne pouvant être invoquée par la SCI Mehdi de bonne foi, ne peut produire effet,
- dire en toute hypothèse que la société Violette Partenaire a cessé, sans reconnaissance du bien-fondé de la sommation du 18 octobre 2012, mais exclusivement pour préserver ses droits, avant l'expiration du délai du mois, de proposer à la vente des crêpes et des gaufres, ce qui interdit à la SCI Mehdi de se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire par l'effet de la sommation du 18 octobre 2012, et d'obtenir la résiliation judiciaire du bail,
Encore plus subsidiairement,
- lui accorder six mois de délais, à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, pour faire cesser l'infraction reprochée, qu'il appartient à la présente juridiction de définir avec précision, et suspendre corrélativement les effets de la clause résolutoire pendant les délais ainsi accordés,
- lui accorder, dès lors que l'action subsidiaire en résiliation judiciaire serait déclarée recevable, six mois de délais, à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, pour faire cesser l'infraction reprochée,
En toute hypothèse,
- condamner la SCI Mehdi au paiement de tous les frais par application de l'article L.145-58 du code de commerce, et au paiement de la somme de 15 000€ au titre des frais non répétibles exposés devant la cour,
- la condamner également aux entiers dépens de première instance et d'appel y compris les frais d'expertise.
MOTIFS
Sur la recevabilité des demandes de prononcé de la résiliation du bail formées par la SCI Mehdi
Contrairement à ce que soutient la société Violette Partenaire, la SCI Mehdi a soumis à la cour l'intégralité du dispositif du jugement dont elle a relevé appel et dont elle sollicite l'infirmation ; elle critique le débouté de sa demande de constat de la résiliation du bail au 2 janvier 2011, notamment en raison du caractère continu de l'infraction au bail.
Si les demandes de constat de la résiliation de plein droit du bail au 18 novembre 2012 et de résiliation judiciaire du bail n'ont effectivement pas été présentées aux premiers juges, comme le prétend l'intimée, elles ne peuvent être qualifiées de demandes nouvelles puisque, conformément à l'article 565 du code de procédure civile, elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au tribunal, l'objet des demandes étant la résiliation du bail en date du 20 mars 2000.
Sur le fond
La SCI Mehdi fonde sa demande de constat de la résiliation de plein droit du bail sur l'infraction commise par la société Violette Partenaire à la clause de destination du bail en fabriquant des gaufres et crêpes dans les locaux loués alors même qu'il résulte de la clause de destination du bail que toute fabrication sur place est interdite et qu'elle était parfaitement en droit de voir constater la résiliation du bail du fait de cette infraction continue même après l'exercice de son droit de repentir, l'huissier commis par elle le 24 juin 2012, ayant constaté la présence d'une double crêpière, de Nutella, de confiture et de sucre, et aperçu, à plusieurs reprises, un salarié en train de préparer des crêpes, ce qui n'a été nullement démenti la production par la locataire d'un procès-verbal de constat ne constatant aucune vente de gaufre ou de crêpe.
Elle soutient que la fabrication de gaufres et de crêpes n'est pas une activité incluse dans les activités prévues au bail, la preuve en est la définition des activités de glacier, pâtissier et salon de thé, sans rapport avec celles de fabrication de gaufres et de crêpes, que cette infraction au bail constitue une infraction aux dispositions du règlement de copropriété qui interdit les commerces dont l'activité entraînerait des dégagements d'odeurs et de bruits spécifiques à l'activité exercée.
A titre subsidiaire, elle demande à la cour d'ordonner la résiliation judiciaire du bail du 20 mars 2000 sur le fondement de l'article 1184 du code civil en raison de la persistance de l'infraction à la clause de destination du bail et à titre infiniment subsidiaire, de faire interdiction d'exercer l'activité de fabrication de gaufres et de crêpes aussi bien à l'intérieur qu'à l'extérieur des locaux.
La société Violette Partenaire fait valoir qu'en exerçant son droit de repentir, la SCI Mehdi a nécessairement renoncé à se prévaloir de l'infraction au bail précédant l'exercice de ce droit de repentir et notamment de celle faisant l'objet de la sommation du 2 décembre 2010, que le commandement du 18 octobre 2012 ne vise expressément comme infraction au bail que la fabrication sur place de crêpes, et de surcroît, à l'extérieur des locaux, que la SCI Mehdi est d'une parfaite mauvaise foi en reprochant cette infraction au locataire alors qu'elle a parfaitement connaissance qu'il est intégré dans la chaîne Haagen-Dazs et que la majorité des glaciers de cette chaîne vendent également des crêpes et des gaufres, que la vente de gaufres et de crêpes est une activité incluse dans la destination du bail, et notamment dans celle de glacier, salon de thé ainsi que vente de pâtisseries, qu'en toute hypothèse, la cour constatera que la société Violette Partenaire a fait constater par huissier, le 15 novembre 2012, l'absence de fabrication et de vente de gaufres et de crêpes, que le bailleur qui connaissait au moins depuis juillet 2008 l'activité exercée dans les lieux est de mauvaise foi quand il invoque la clause résolutoire en ayant attendu près de deux ans et demi pour lui faire signifier une mise en demeure d'avoir à cesser la prétendue infraction, que la demande de prononcé la résiliation judiciaire du bail sera également rejetée puisque, en toute hypothèse, à supposer l'infraction existante, elle n'est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail, que la demande subsidiaire d'interdiction de fabrication et vente de gaufres est non seulement irrecevable , au visa des articles 564 et 564 de procédure civile, mais également mal fondée, à défaut de violation de la clause de destination du bail.
À titre infiniment subsidiaire, la société Violette Partenaire sollicite six mois de délais pour mettre fin à l'infraction qui lui est reprochée.
Même si, dans son dispositif, la SCI Mehdi conclut à l'infirmation du jugement entrepris, dans son entier, aucune des parties ne discute la validité du repentir de la SCI Mehdi ni le caractère sans objet de l'action de la société Violette Partenaire en fixation de l'indemnité d'éviction, tels que parfaitement jugés par le tribunal, de sorte qu'il convient de confirmer le jugement entrepris sur ces points.
Le bail du 20 mars 2000, liant les parties, contient une clause résolutoire à défaut d'exécution par le preneur d'une seule des clauses du bail. La SCI Mehdi ne demande pas le constat de la résiliation du bail en application de la sommation du 2 décembre 2010 mais pour persistance de l'infraction au bail visée dans le commandement délivré au preneur pour inexécution des obligations locatives en date du 18 octobre 2012, de sorte que l'exercice du droit de repentir ne l'empêche pas d'invoquer une infraction qui aurait persisté après la notification du repentir.
La fabrication de crêpes sur place est suffisamment établie par la production du procès-verbal dressé par huissier le 24 juin 2012 aux termes duquel ce dernier a constaté à l'extérieur des locaux, devant le local commercial, la présence d'une double crêpière, d'un pot de pâte à tartiner, de confiture, et de sucre, et la présence d'un salarié au niveau de cette installation, préparant des crêpes à plusieurs reprises.
Ce constat confirme celui dressé par le même huissier au même endroit, le 23 octobre 2010, qui avait également relevé la présence d'une double crêpière et d'un gaufrier en avancée sur la rue devant le local commercial, ainsi que la présence de panneaux mentionnant le prix de diverses variétés de crêpes et de gaufres.
La société Violette Partenaire, pour contester la réalité de cette fabrication sur place de crêpes, ne produit qu'un procès-verbal de constat qu'elle a fait dresser le15 novembre 2012, aux termes duquel aucune crêpe n' a été fabriquée sur place. Or, ce constat ne fait la preuve que de l'absence de fabrication sur place de crêpes le jour où l'huissier s'est déplacé mais la société locataire qui ne produit aux débats aucune autre pièce émanant de ses clients, voisins ne fait pas la preuve qu'à l'exception du jour de passage de son huissier elle ait cessé la fabrication de crêpes.
La clause de destination du bail 'glacier, salon de thé et vente de boissons chaudes ou froides et de pâtisseries à emporter ou consommer sur place, à l'exclusion de toute fabrication' exclut précisément la fabrication sur place de crêpes sur la crêpière.
Au surplus, la SCI Mehdi est bien fondée à soutenir que la vente de crêpes et de gaufres sur place ou à emporter n'est pas une activité incluse dans celle de glacier, salon de thé et pâtisserie, les crêpes et les gaufres étant des produits spécifiques cuits ou réchauffés sur place, nullement assimilables aux pâtisseries qui sont préparées à l'avance ; elles ne sont pas servies habituellement dans des salons de thé mais soit dans des crêperies soit à l'extérieur, compte tenu des odeurs que leur préparation occasionne.
En conséquence, la vente de crêpes et gaufres sur place ou à emporter n'est pas une activité conforme à la clause destination du bail.
L'infraction à la clause de destination du bail est établie et le locataire ne justifie pas avoir régularisé la situation dans le mois de la délivrance du commandement.
L'allégation de mauvaise foi de la société bailleresse est sans fondement ; la tolérance invoquée ou la connaissance supposée de l'appartenance de la locataire à la chaîne Haagen Dazs d'ailleurs connue comme glacier essentiellement, par le bailleur ne valent pas accord pour un changement de destination du bail, contraire aux dispositions du règlement de copropriété que le bailleur est tenu de respecter .
Dans ces conditions, la clause résolutoire de plein droit du bail liant les parties trouve à s'appliquer, faute de régularisation de l'infraction à la clause de destination du bail dans le mois de la délivrance du commandement visant la clause résolutoire du 18 octobre 2012.
Néanmoins, compte tenu des circonstances de l'espèce, de l'ancienneté du bail, de son renouvellement récent, et de la proposition de la société Violette Partenaire, il sera fait droit, conformément aux articles L 145 - 41 du code de commerce et 1244 - 1 du code civil, à sa demande de délai d'une durée arbitrée à 1 mois à compter de la signification du présent arrêt pour faire cesser l'infraction de fabrication de crêpes sur place avec suspension des effets de la clause résolutoire. En cas de non régularisation dans ce délai, la clause résolutoire reprendra ses effets, et l'expulsion de la société Violette Partenaire pourra être poursuivie.
La société Violette Partenaire qui succombe sera condamnée aux dépens de l'appel et au paiement de la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de l'appel, le jugement entrepris étant confirmé en ce qu'il a réservé les dépens et les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile, sans qu'il ne soit justifié, dans le cadre de cette instance d'appel, de faire application de l'article L 145-58 du code de commerce, cette question devant être tranchée par le tribunal au retour du rapport d'expertise.
PAR CES MOTIFS
Déclare recevable la demande de prononcé de la résiliation du bail formées par la SCI Mehdi,
Constate que la SCI Mehdi ne poursuit plus le constat de la résiliation de plein droit du bail à compter du 2 janvier 2011,
Confirme le jugement entrepris sur la validité du repentir du 18 mai 2011, le caractère sans objet de l'action de la société Violette Partenaire en fixation de l'indemnité d'éviction et en ce qu'il a réservé les dépens et les demandes d'application d'article 700 du code de procédure civile,
Juge que la vente de crêpes et gaufres sur place et à emporter n'est pas une activité conforme à la clause de destination du bail,
Accorde à la sociétéViolette Partenaire un délai de 1 mois à compter de la signification du présent arrêt pour régulariser l'infraction de fabrication de crêpes sur place,
Suspend les effets de la clause résolutoire contenue dans le commandement du 18 octobre 2012 à la régularisation de l'infraction dans le délai prescrit et dit que si l'infraction est régularisée dans le délai accordé, la clause résolutoire ne jouera pas et que, dans le cas contraire, elle produira ses effets et que la SCI Mehdi pourra poursuivre l'expulsion de la société Violette Partenaire,
Condamne la société Violette Partenaire au paiement de la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes,
Condamne la société Violette Partenaire aux dépens d'appel.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
