Grosses délivréeRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 17 JUIN 2015
(n° , pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/03633
Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Septembre 2012 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 10/16712
APPELANTE
SCI SAINT GERMAIN 65 prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055, avocat postulant
Assistée de Me Sébastien MENDES GIL de la SELARL CLOIX & MENDES-GIL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0173, avocat plaidant
INTIMÉS
Monsieur [G] [B]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Madame [X] [J] [Z] [Y] épouse [B]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Madame [D] [S] [R]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Monsieur [I] [V] [A] [W]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Régulièrement assignés - Défaillants
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Mai 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Caroline PARANT, conseillère, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal BARTHOLIN, présidente
Madame Brigitte CHOKRON, conseillère
Madame Caroline PARANT, conseillère
Greffier : lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO
ARRÊT :
- rendu par défaut,
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière.
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 29 novembre 2007, la SCI Saint Germain 65 a consenti à la société Décor Sols et à M. [G] [B] son gérant un bail portant sur des locaux à usage commercial sis [Adresse 4] ) pour y exploiter l'activité d'entreprise générale de bâtiment.
Par actes séparés du même jour, Mme [X] [Y] épouse [B], Mme [D] [S] [R] et M. [I] [A] [W] se sont portés cautions solidaires du paiement de toutes sommes dues au titre du bail.
Par lettre du 18 février 2010, M. [B], gérant de la société Décor Sols, a notifié à la SCI Saint Germain 65 la résiliation du bail en raison des difficultés économiques de la société.
Par jugement du 4 mars 2010, la société Décor Sols a été placée en liquidation judiciaire par le tribunal de commerce de Paris et Me [M] nommée liquidateur.
Par lettres des 12 mars et 9 avril 2010, la SCI Saint Germain 65 a rappelé à la société Décor Sols qu'elle restait lui devoir la somme de 3 251, 71 €.
Par lettres recommandées avec accusé de réception du 5 mai 2010, le bailleur a mis en demeure M. [B] et les cautions de lui payer la somme de 6 714, 74 €.
Par lettre du 7 mai 2010, le mandataire judiciaire a notifié au bailleur son intention de ne pas poursuivre le bail, rappelant à la SCI Saint Germain 65 le courrier de résiliation du 18 février 2010.
Le 10 mai 2010, la SCI Saint Germain 65 a déclaré sa créance, à hauteur de la somme de 1 468, 97 €, loyers arrêtés au 18 février 2010, et, par courrier du 25 mai 2010, M. [B] a adressé au bailleur les clefs du local.
Par lettres des 25 et 28 mai 2010, la SCI Saint Germain 65 a notifié à Me [M] la nullité du congé donné le 18 février 2010, faute d'avoir été donné par acte extra judiciaire pour le terme du bail, soit le 29 novembre 2010. Elle a accusé réception, dans sa lettre du 28 mai 2010, des clefs du local.
Par exploit des 16, 18 et 19 novembre 2010, la SCI Saint Germain 65 a fait citer devant le tribunal de grande instance de Bobigny M. [B], Mme [Y] épouse [B], Mme [R] et M.[A] [W] en paiement des loyers dus au 28 novembre 2010, outre intérêts capitalisés, clause pénale et remboursement des frais irrépétibles.
Par jugement du 25 septembre 2012, le tribunal de grande instance de Bobigny a :
- dit que le bail du 29 novembre 2007 a pris fin le 7 mai 2010,
- constaté que les locaux ont été restitués libres de toute occupation avec remise des clefs le 25 mai 2010,
- condamné solidairement M. [B], Mme [Y] épouse [B], Mme [R] et M.[A] [W], es qualités de preneur et de cautions, à payer à la SCI Saint Germain 65, la somme de 5 120, 10 € au titre de l'arriéré locatif et de 256 € au titre de la majoration forfaitaire avec intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2010,
- autorisé la capitalisation des intérêts conformément à l'article 1154 du code civil,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- condamné M. [B], Mme [Y] épouse [B], Mme [R] et M.[A] [W] aux dépens qui seront partagés entre eux à parts égales, dont distraction,
- dit n'y avoir lieu à faire application de l'article 700 du code de procédure civile et à ordonner l'exécution provisoire.
La SCI Saint Germain 65 a régulièrement interjeté appel de ce jugement.
Par conclusions signifiées le 21 mai 2013 à la cour, le 24 mai 2013 à Mme [R], et le 28 mai 2013 à Mrs [B],[A] [W] et à Mme [Y] épouse [B], la SCI Saint Germain 65 demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné solidairement avec M. [B], Mme [Y] épouse [B], Mme [R] et M.[A] [W], en leur qualité de cautions, au paiement des sommes dues et de l'infirmer pour le surplus, et, statuant à nouveau, de :
- condamner solidairement M. [H], en qualité de preneur, et M. [B], Mme [Y] épouse [B], Mme [R] et M.[A] [W], en qualité de cautions, au paiement des sommes de :
* 7 249, 12 € à titre de solde locatif arrêté au 2ème trimestre 2010,
* 5 336, 79 € à titre de solde locatif du 3ème trimestre au 28 novembre 2010
- dire et juger que ces sommes seront majorées de 10 % et assorties de l'intérêts au taux contractuel de 15 % l'an à compter de leur exigibilité,
- ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil,
- constater l'acquisition de la clause pénale pour un montant de 2 250 €
- n'accorder aucun délai aux débiteurs,
- condamner solidairement les intimés au paiement de la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.
La déclaration d'appel a été notifiée aux intimés à l'étude de l'huissier par actes des 9 et 11 avril 2013.
Les intimés n'ont pas constitué avocat de sorte que l'arrêt sera prononcé par défaut conformément à l'article 474 du code de procédure civile.
Par arrêt avant dire droit du 21 janvier 2015, cette cour a invité la SCI St Germain à s'expliquer sur la possibilité pour M. [H], copreneur, dirigeant de la société Décor Sols placée en liquidation judiciaire de donner seul congé et de poursuivre seul le bail pour son propre compte l'activité déployée par la société dans les locaux dont le bail a été résilié par le liquidateur et les clefs restituées au bailleur, et ce, compte tenu de la règle du dessaisissement de l'administration de son patrimoine par l'effet de la procédure de liquidation judiciaire.
MOTIFS
La SCI Saint Germain 65 soutient que le bail ne pouvait valablement être résilié que par un congé donné au plus tôt à l'issue de la première période triennale et que le congé donné par le liquidateur de la société Décor Sols est sans effet sur l'engagement du copreneur M. [B]. En réponse à la question posée par la cour, elle a indiqué dans ses dernières conclusions du 11 février 2015 qui ne contiennent aucune nouvelle demande que seule la société Décor Sols avait été dessaisie de l'administration de son patrimoine, et non M. [H], copreneur du bail.
Elle sollicite la condamnation solidaire de M. [H] et des cautions au paiement des loyers et charges arrêtés au 28 novembre 2010 et demande le bénéfice de la clause pénale et des majorations et intérêts de retard prévus au bail.
Le liquidateur de la société Décor Sols, conformément aux prérogatives qui lui sont reconnues à l'article L.641-12 du code de commerce, a notifié à la bailleresse, le 7 mai 2010, sa décision de ne pas poursuivre l'exécution du contrat de bail, avec pour effet d'entraîner, ainsi qu'il est disposé à l'article précité, la résiliation du bail sans qu'il soit tenu de notifier la résiliation par acte extra judiciaire.
M [B] est certes intervenu au bail, en son nom personnel, en qualité de co- preneur du bail avec la société SCI, mais il est intervenu également en qualité de gérant de la société Décor Sols représentant cette dernière à la signature du bail.
Il apparaît que l'activité d' entreprise générale de bâtiment, à laquelle est destiné le bail, concerne exclusivement la société Décor Sols et non pas M [B] à titre personnel, qui n'est pas immatriculé au registre du commerce et des sociétés (seul le numéro d'immatriculation de la société Décor Sols étant au demeurant mentionné au bail), et dont rien ne montre qu'il se soit livré, sur les lieux, à une activité commerciale propre, distincte de celle exploitée par la société Décor Sols.
La SCI Saint Germain ne pouvait dans ces conditions ignorer qu'elle recouvrait la disposition des locaux le 28 mai 2010, dès lors que le liquidateur de la société Décor Sols lui avait notifié le 7 mai précédent la résiliation du bail et indiqué le 25 mai suivant qu'il lui remettait les clefs, ce dont la SCI Saint Germain lui a accusé réception.
Ces courriers n'ont pu générer chez la bailleresse aucun doute sur les intentions des co-preneurs de libérer les locaux, M [B] n'ayant aucunement laissé entendre qu'il comptait, à titre personnel, reprendre dans les locaux une quelconque activité exploitée en son nom propre de façon distincte de celle de la société mais lui ayant fait part au contraire des difficultés économiques de sa société.
Il s'ensuit que la SCI Saint Germain n'est fondée à faire supporter ni à M [B] personnellement ni aux cautions le paiement de loyers jusqu'à l'expiration de la période triennale.
Le jugement déféré mérite en conséquence confirmation en ce qu'il a arrêté le compte des loyers et charges dûs par les preneurs, au 7 mai 2010, date à laquelle a pris effet la résiliation du bail à l'initiative du liquidateur de la société Décors Sols.
Le tribunal a justement considéré comme une clause pénale réductible en vertu de l'article 1152 du code civil la majoration forfaitaire du loyer échu et impayé de 10 % et le taux contractuel d'intérêt de 15 % l'an, ces valeurs étant sans commune mesure avec le préjudice effectivement subi par le bailleur du fait du défaut de paiement de ces sommes.
Il convient de confirmer la réduction de la majoration forfaitaire à 5 % des loyers échus et impayés et d'assortir le paiement des sommes dues de l'intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 16 novembre 2010. La capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil sera également confirmée.
La SCI Saint Germain 65 est fondée en revanche à invoquer, en outre, le bénéfice de l'article 8 du bail sur le dépôt de garantie qui dispose : ' dans le cas de résiliation du présent bail, par suite d'inexécution de ces conditions, ledit dépôt restera acquis au bailleur au titre de premiers dommages et intérêts sans préjudice de tout autre. En cas de règlement ou de liquidation judiciaire des preneurs, si l'administrateur opte pour la résiliation du contrat de bail, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur '
La SCI Saint Germain 65 est ainsi fondée en sa demande en paiement de la somme de 2 250 €.
Le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande d'application d'article 700 du code de procédure civile et condamné M.[B], Mme [Y] épouse [B], Mme [R] et M.[A] [W] aux dépens de premier instance sera confirmé.
La SCI Saint Germain 65 qui succombe en appel supportera les dépens qu'elle a exposés.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a débouté la SCI Saint Germain 65 de sa demande d'acquisition du dépôt de garantie à titre de clause pénale ;
Statuant à nouveau,
Dit que la SCI Saint Germain 65 est fondée à conserver le dépôt de garantie de 2250 €à l'expiration du bail,
Déboute la SCI Saint Germain 65 du surplus de ses demandes ;
Condamne la SCI Saint Germain 65 aux dépens.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
