Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRÊT DU 11 JUIN 2015
(n° 338 , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/21999
Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Octobre 2013 -Tribunal d'Instance de PARIS 18ème - RG n° 11-13-000335
APPELANTE :
Mademoiselle [A] [H]
née le [Date naissance 1] 1986 au [Localité 1] (76)
demeurant au [Adresse 1] (FRANCE)
Assistée de par Me Stéphanie GINESTAL, avocate au barreau de PARIS, toque : D1673
INTIMÉ :
Monsieur [E] [O]
né le [Date naissance 2] 1968 à [Localité 2] (93)
demeurant au [Adresse 2])
Représenté par Me Isabelle BERRY, avocate au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque':'265
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Mars 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Isabelle VERDEAUX, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Isabelle VERDEAUX, Présidente de chambre
Monsieur Christian HOURS, Président de chambre, assesseur
Madame Isabelle BROGLY , Conseillère
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Mme Hélène PLACET
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'ordonnance au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Isabelle VERDEAUX, présidente et par Madame Hélène PLACET, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé en date du 21 juin 2012, Monsieur [E] [O] a donné à bail à Madame [A] [H] un appartement meublé situé [Adresse 3] , moyennant un loyer de 700 euros, pour une durée de 12'mois, du 18 juin 2012 au 17 juin 2013.
Le contrat de bail prévoyait un dépôt de garantie équivalent à deux mois de loyers, soit 1400'euros.
Par acte sous seing privé du 22 juin 2012, Madame [Z] [Z] s'est portée caution solidaire du paiement du loyer, des indemnités d'occupation, des charges récupérables, des réparations locatives et frais éventuels de procédure pour un montant de 8400 euros.
Par acte d'huissier en date du 7 février 2013, Monsieur [O] a fait délivrer à Madame [A] [H] un commandement de payer la somme de 1437, 50 euros au titre des loyers impayés.
Par acte d'huissier en date du 25 mars 2013, Monsieur [O] a fait assigner Madame [A] [H] en paiement d'une somme de 1437,50 euros au titre des loyers et charges impayés, constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, expulsion et fixation d'une indemnité d'occupation.
Par jugement en date du 28 octobre 2013, le Tribunal d'Instance de PARIS 18ème a:
- déclaré recevable la demande de Monsieur [E] [O]
- débouté Mademoiselle [A] [H] et Madame [Z] [Z] de leur demande au titre de l'exception d'inexécution et du préjudice de jouissance,
- constaté le désistement partiel de Monsieur [E] [O] relatif à ses demandes de résiliation du contrat de bail, d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation vu le départ de Mademoiselle [A] [H] des lieux loués en date du 10 juin 2013,
- condamné [E] [O] à payer à Mademoiselle [A] [O] la somme de 466 euros dans le délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision au titre de la restitution d'une partie du dépôt de garantie,
- condamné solidairement Mademoiselle [A] [H] et Madame [Z] [Z] à payer à Monsieur [E] [O] , en deniers ou quittances, la somme de 1'834,17'euros au titre des loyers et des charges dus au 10 juin 2013, avec les intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2013, date de l'assignation, pour la somme de 1'437,50'euros, et à compter du présent jugement pour le surplus,
- débouté Mademoiselle [A] [H] et Madame [Z] [Z] de leur demande au titre des dommages et intérêts,
- condamné in solidum Mademoiselle [A] [H] et Madame [Z] [Z] à payer à Monsieur [E] [O] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire,
- rejeté les autres demandes des parties,
- condamné in solidum Mademoiselle [A] [H] et Madame [Z] [Z] aux entiers dépens.
Par conclusions en date du 17 février 2014, Mademoiselle [A] [H], appelante, demande à la Cour de:
- infirmer le jugement entrepris,
- décharger Mademoiselle [H] des condamnations prononcées par le jugement entrepris,
- ordonner le remboursement des sommes qui ont été versées en vertu de l'exécution provisoire de la décision entreprise, en principal, intérêts, frais et accessoires, avec intérêts au taux légal à compter de leur versement, et ce au besoin à titre de dommages et intérêts,
- condamner Monsieur [O] à payer à Mademoiselle [H] la somme de 20'000'euros par application de l'article 1382 du Code civil, au titre de son préjudice moral,
- condamner Monsieur [O] à payer à Mademoiselle [H] la somme de 3'000'euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamner Monsieur [O] aux dépens;
Par conclusions en date du 17 avril 2014, Monsieur [E] [O], intimé, demande à la Cour de:
- débouter Madame [H] de ses demandes,
- dire et juger Monsieur [H] recevable et bien fondé en son appel incident,
L'y recevant,
- réformer le jugement entrepris, en ce qu'il a condamné Monsieur [O] à payer la somme de 466 euros au titre du remboursement de garantie,
Statuant de nouveau de ce chef,
- débouter Madame [H] de sa demande de restitution de la somme de 700 euros à ce titre,
- le confirmer pour le surplus,
- condamner Madame [H] à verser la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- la condamner aux entiers dépens;
Au surplus,
- condamner Madame [B] à payer à la société COOPERATION ET FAMILLE la somme de 567,41 euros,
- condamner Madame [B] à payer à la société COOPERATION ET FAMILLE la somme de 1000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.
Considérant que par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus pour l'exposé des prétentions et moyens des parties;
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur les loyers
Considérant qu'il résulte du décompte versé aux débats par Monsieur [O] qu'à la date du commandement de payer en date du 7 février 2013, Madame [H] était débitrice de la somme de 1437,50 euros au titre des loyers impayés, Madame [H] ayant elle-même reconnu avoir séquestré deux demi-mois de loyers en décembre 2012 et en janvier 2013, alors que faute de justifier que le logement était inhabitable, elle n'était pas fondée à se dispenser du paiement du loyer; que restant redevable de la moitié du dépôt de garantie à hauteur de 700 euros, du loyer de mai 2013 et du loyer de juin 2013 à hauteur de 396,67 euros, prorata temporis du 1er au 17 juin 2013, le bail ayant pris fin à son échéance, en dépit du départ antérieur de la locataire, c'est à bon droit que le premier juge a condamné Madame [H] au paiement de la somme de 1834,17 euros au titre des loyers et des charges dus au 10 juin 2013, avec les intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2013, date de l'assignation, pour la somme de 1 437,50 euros , et à compter du jugement entrepris pour le surplus, même si Madame [H] produit la photocopie d'un chèque de Madame [Z] de 2 507,86 euros, portant le tampon de l'huissier ainsi que la mention ' Reçu le 06/02/2014', dès lors qu'il s'agit d'une condamnation ' en deniers ou quittances';
Sur les désordres
Considérant qu'il résulte des pièces versées au dossier que, dès le 24 juillet 2012, le service technique de l'habitat de la ville de [Localité 3] a informé le bailleur que le coin cuisine était dépourvu d'évacuation d'air vicié et que la salle d'eau /WC était pourvue d'un dispositif d'évacuation conforme à la réglementation mais insuffisant au vu des moisissures se développant sur le bas des murs; qu'il précisait cependant, par courrier en date du 4 octobre 2012, que ' la ventilation par extraction mécanique débouchant en façade est conforme', avant toutefois, par courrier du 7 décembre 2012, d'informer Monsieur [E] [O] de ce que l'extracteur mécanique de la salle d'eau/WC était défectueux (bruits anormaux, roulements hors d'usage, absence de temporisateur) et de le sommer de prendre les dispositions nécessaires, dans un délai d'un mois, afin de remédier à ces désordres';
Considérant que ce constat était conforme au rapport d'expertise du 25 février 2013 du Cabinet KLEBANER, mandaté par la compagnie d'assurance MATMUT de Madame [H], concluant également à la présence d'humidité dans le logement à cause de la fermeture des chauffages des radiateurs dans la journée ; que l'expert précisait que la remise en chauffe générait l'apparition de points de rosée, avec choc thermique sur les murs en contact avec l'extérieur (murs froids) et notait la condensation derrière les meubles par suite d'une circulation d'air contrariée par le mobilier; qu'il préconisait, à la charge du bailleur, une amélioration de système de renouvellement de l'air dans la salle de bains, ainsi que le rebouchage de l'espace laissé entre le trou et le passage du câble au plafond, et recommandait à la locataire, de chauffer régulièrement son logement afin d'éviter les chocs thermiques et la production de condensation liés aux écarts de température en période hivernale, l'expert précisant que Mademoiselle [H] lui avait indiqué être au chômage et ne pas avoir la possibilité de payer l'électricité;
Considérant qu'il résulte de ces constatations que la présence d'humidité dans l'appartement trouve sa cause tant dans le dysfonctionnement de la VMC, qui relève de la responsabilité du bailleur, que dans l'insuffisance, voire l'absence totale de chauffage par la locataire, qui ne conteste pas avoir résilié son contrat de fourniture d'électricité dès le 11 janvier 2013;
Considérant qu'il est également établi que Monsieur [O] a pris contact avec sa locataire dès le 27 décembre 2012 afin d'effectuer les travaux nécessaires pour la mise aux normes de la ventilation de l'appartement; que cependant, mademoiselle [H] n'a pu se rendre disponible durant plusieurs semaines en raison de son hospitalisation, et n'a pas donné accès à son appartement pour la réalisation des travaux ; qu'elle n'a pas davantage honoré le rendez-vous fixé au 28 mars 2013 avec la représentante du syndic et le plombier;
Qu'il ressort de l'attestation de la société Etablissements ANTONY BERG du 12'septembre 2013 qu'aucune anomalie n'a été relevée sur la douche, le WC et la cuisine, et que lors de l'ouverture d'un Té de visite et du siphon, il a été constaté une forte quantité de cheveux et autres...( Crème capillaire etc) obstruant l'évacuation, dont l'entretien incombe au locataire ;
Considérant qu'après avoir fait état d'un trouble de jouissance consécutif aux désordres ci-dessus analysés, force est de constater que l'appelante, dans les prétentions énoncées au dispositif de ses conclusions, sur lesquelles la cour statue, en application de l'article 954 du code de procédure civile, ne forme aucune demande de dommages et intérêts au titre d'un préjudice de jouissance, et se limite à une demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, en invoquant le harcèlement de Monsieur [O] pour des prétendus retards de loyers ;
Considérant toutefois que même s'il est incontestable que Madame [H] est atteinte d'une maladie orpheline de type myopathique, et également du syndrôme d'Elhers-Danlos, ainsi qu'il résulte des certificats médicaux versés au dossier, pour autant elle ne justifie pas de l'issue de la plainte déposée à l'encontre de son bailleur, le 18 janvier 2013, pour des faits de soumission de personne vulnérable dans un cadre d'hébergement indigne, et qu'elle n'établit nullement le prétendu harcèlement de son bailleur, dont ni les courriers, ni l'attitude pour tenter de remédier aux désordres dénoncés ou pour réclamer les loyers impayés ne permettent de caractériser un comportement fautif à son égard, alors qu'il existait des impayés de loyers et alors que la mise aux normes de la ventilation de l'appartement n'a pu s'effectuer du fait de l'indisponibilité de la locataire; qu'il y a lieu, en conséquence, de débouter Madame [H] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral;
Sur le dépôt de garantie
Considérant qu'en application des dispositions de l'article 1732 du Code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute;
Considérant qu'il résulte du constat d'huissier de sortie des lieux, établi le 10 juin 2013, que si l'équipement de l'appartement, s'agissant d'un meublé, est restitué en état de fonctionnement ou à l'état d'usage, en revanche, l'huissier a relevé la présence de moisissures sur le bas des murs et sur les plinthes de la pièce principale, ainsi que sur les murs et plafond de la salle d'eau, qu'il a également constaté que l'évacuation du lavabo de la salle d'eau était bouchée et qu'il y avait de l'eau stagnante dans la cuvette des WC; qu'il a noté que le système de ventilation de l'appartement ne fonctionnait pas;
Considérant que si les dégradations de l'appartement sont essentiellement dues au comportement de Madame [H] qui ne chauffait pas suffisamment le logement, et qui n'entretenait pas les siphons, pour autant, il est également établi que l'origine des dégradations, et notamment des moisissures, est également due à l'absence d'un système de ventilation efficace; qu'en conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné Monsieur [O] à restituer à Madame [H] uniquement un tiers du montant du dépôt de garantie, soit la somme de 466 euros;
Considérant qu'aucune considération d'équité ne justifie qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Considérant qu'au vu des manquements de chacune des parties, il est légitime qu'elles conservent chacune la charge de leurs propres dépens ;
PAR CES MOTIFS
La cour statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement ,
CONFIRME le jugement attaqué en toutes ses dispositions,
ET Y AJOUTANT,
DÉBOUTE Madame [H] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,
REJETTE le surplus des demandes,
DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
Madame PLACET Madame VERDEAUX
