Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 10 JUIN 2015
(n° , 12 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/06428
Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Février 2013 -Tribunal de Grande Instance de CRÉTEIl - RG n° 11/01496
APPELANTS
Monsieur [F] [G], né le [Date naissance 1].1954 à [Localité 2] (ROUMANIE)
[Adresse 8]
[Adresse 8]
représenté par Me Laurent MORET, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 427
assisté de Me Olivier ANG, avocat au barreau de PARIS, toque : K0045
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic, le cabinet MASSON, SIRET 672 018 454 00021, ayant son siège social
[Adresse 9]
[Adresse 9]
représenté et assisté par Me Bertrand BAGUENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : E0210
INTIMÉES
Madame [O] [V]
[Adresse 7]
[Localité 1]
représentée par Me Clothilde CHALUT-NATAL, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU, toque : R295
assistée de Me Arthur COEUDEVEZ, avocat au barreau de PARIS, toque : J069 pour Me Florence DESCHAMPS, avocat au barreau de MEAUX
Madame [N] [I]
[Adresse 10]
[Localité 1]
représentée par Me Nicolas JONQUET de la SCP SCHEUER - VERNET & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : C0055
SA AXA FRANCE IARD agissant en la personne de son président, SIRET 722 057 460 01971, ayant son siège social
[Adresse 6]
[Adresse 6]
représentée par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034
assistée de Me Charlotte DECLERCQ, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034
SCI BARROIS LA REYNIE représentée par sa gérante la SA FONCIERE D'EVREUX, RCS PARIS D 423 171 305, ayant son siège social
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par Me Pascale BETTINGER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0140
assistée de Me Laurence LECLERCQ DEZAMIS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0551
PARTIE INTERVENANTE
Association TUTELAIRE DU VAL DE MARNE en qualité de curateur de Madame [W], ayant son siège social
[Adresse 5]
[Adresse 5]
représentée par Me Clothilde CHALUT-NATAL, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU, toque : R295
assistée de Me Arthur COEUDEVEZ, avocat au barreau de PARIS, toque : J069 pour Me Florence DESCHAMPS, avocat au barreau de MEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Février 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Dominique DOS REIS, Président de chambre, et Madame Claudine ROYER, Conseiller.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Président
Madame Denise JAFFUEL, Conseiller, chargée du rapport
Madame Claudine ROYER, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Madame Emilie POMPON
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Président et par Madame Emilie POMPON, Greffier présent lors du prononcé.
La SCI BARROIS LA REYNIE est propriétaire de plusieurs appartements dans la copropriété sise [Adresse 4], composée de trois bâtiments construits en 1935, les appartements de la SCI BARROIS constituant les lots n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 6], [Cadastre 10], [Cadastre 12], [Cadastre 13],[Cadastre 8], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 7] et [Cadastre 9] de l'état descriptif de division.
Dans la même copropriété, M. [G] est propriétaire de l'appartement situé au 4ème étage face gauche (lot n° [Cadastre 11]) du bâtiment [Adresse 8] et Mme [V] est propriétaire de l'appartement situé au 2ème étage face droite du bâtiment du [Adresse 7].
Mme [I] est propriétaire d'un pavillon mitoyen de l'immeuble [Adresse 11].
Faisant valoir qu'à l'exception des lots n° [Cadastre 12], [Cadastre 1], [Cadastre 7] et [Cadastre 10], tous ses appartements auraient été endommagés par des infiltrations d'eau, la SCI BARROIS a obtenu, par ordonnance de référé du 26 mars 2009, la désignation de M. [S] en qualité d'expert.
L'expert a déposé son rapport le 1er juillet 2010.
Par exploit des 20 et 21 janvier 2011, la SCI BARROIS a fait assigner le syndicat des copropriétaires, Mme [V] et son curateur, M. [G], Mme [I] et son assureur AXA France IARD pour obtenir réparation de ses préjudices.
Par jugement contradictoire, assorti de l'exécution provisoire, rendu le 26 février 2013, dont M. [G] et le syndicat ont appelé respectivement par déclaration du 1er avril 2013 et du 2 mai 2013, le Tribunal de grande de Créteil 5ème chambre civile :
Rejette la demande de nullité du rapport d'expertise,
Condamne le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI BARROIS LA REYNIE les sommes de 10.699,88 euros HT au titre du préjudice matériel et 72.653,33 euros au titre de la perte de revenus locatifs,
Condamne in solidum Mme [I] et la société AXA France IARD en qualité d'assureur de celle-ci à payer à la SCI BARROIS LA REYNIE les sommes de 2.000 euros HT au titre du préjudice matériel et 15.784,08 euros au titre de la perte de revenus locatifs,
Condamne M. [G] à payer à la SCI BARROIS LA REYNIE les sommes de 2.685,82 euros HT et 15.135,01 euros au titre de la perte de revenus locatifs,
Condamne la société AXA France IARD à garantir Mme [I] de toutes les condamnations prononcées à son encontre,
Rejette les demandes contre Mme [V] et l'association tutélaire du Val-de-Marne agissant en qualité de curateur d celle-ci,
Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires, Mme [I], la société AXA et M. [G] à payer à la SCI BARROIS la somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du CPC,
Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires, Mme [I], la société AXA et M. [G] aux dépens qui comprendront notamment ceux de référé et les frais d'expertise,
Dans leurs rapports entre eux, dit que la charge finale de l'indemnité au titre de l'article 700 du CPC et des dépens sera supportée dans les proportions suivantes :
-70 % à la charge du syndicat des copropriétaires,
-15 % à la charge de Mme [I] et son assureur AXA,
-15 % à la charge de M. [G],
Dispense la SCI BARROIS de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,
Rejette toutes les autres demandes, plus amples ou contraires, des parties.
Les appels du jugement interjetés par M. [G] et le syndicat des copropriétaires ont fait l'objet d'une jonction par ordonnance du 4 septembre 2013.
Les intimés ont constitué avocat.
Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments dont elle est saisie, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux conclusions d'appel, dont les dernières ont été signifiées dans l'intérêt :
De M. [G], le 9 février 2015,
Du syndicat des copropriétaires, le 9 février 2015
De Mme [I], le 27 septembre 2013,
D'AXA France IARD, le 20 janvier 2015,
De la SCI BARROIS LA REYNIE, le 10 février 2015,
De Mme [V] et de l'association Tutélaire du Val de Marne es qualités de curateur de celle-ci, le 1er octobre 2013.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 février 2015.
CELA ETANT EXPOSE, LA COUR,
Sur la procédure
Il sera donné acte au syndicat des copropriétaires de ce qu'il est désormais représenté, en qualité de syndic, par la société Cabinet MASSON ;
Il sera donné acte à l'Association Tutélaire du Val de Marne de son intervention volontaire à la procédure es qualités de curateur de Mme [V] ;
Sur les prétentions en cause d'appel
M. [G] demande, par infirmation, d'annuler le rapport d'expertise de M. [S] et de débouter la SCI BARROIS de l'ensemble de ses prétentions ; subsidiairement, contestant toute responsabilité dans les préjudices allégués, de débouter la SCI BARROIS de ses demandes à son encontre ; à titre infiniment subsidiaire, contestant les taux de responsabilité retenus, de débouter la SCI BARROIS de ses demandes ; en tout état de cause, de condamner la SCI BARROIS à lui payer la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC ;
Le syndicat demande, par infirmation, de juger que sa responsabilité n'est pas engagée dans les désordres subis par la SCI BARROIS et de condamner solidairement M. [G], Mme [I] et Mme [V] à l'entière réparation de ces préjudices ; subsidiairement, de condamner M. [G], Mme [I] et Mme [V] à garantir le syndicat de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre ; à titre infiniment subsidiaire, de revoir les sommes demandées par la SCI BARROIS à de plus justes proportions ; en tout état de cause, de condamner la SCI BARROIS et/ou tout succombant à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC ;
Mme [I] demande d'infirmer le jugement en ce qu'il a retenu une part de responsabilité lui incombant dans la survenance des désordres, de débouter le syndicat de ses prétentions à son encontre et de le condamner à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du CPC ; à titre subsidiaire, de ramener les préjudices matériels et les pertes locatives subis par la SCI BARROIS à de plus juste proportions ; elle demande de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné AXA à la garantir ;
AXA demande, par infirmation, de la décharger de toute condamnation ; à titre subsidiaire et en tout état de cause, d'infirmer le jugement en ce qu'il a retenu une part de responsabilité à la charge de Mme [I] dans la survenance des désordres ; à titre infiniment subsidiaire, de minorer les condamnations de Mme [I], statuant à nouveau, de débouter les parties de leurs prétentions à l'encontre de Mme [I] et de condamner Mme [I] à lui payer la somme de 2 .000 euros au titre de l'article 700 du CPC ;
Mme [V] et son curateur demandent de confirmer le jugement, de débouter l'appelante de ses prétentions et de la condamner à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du CPC ;
La SCI BARROIS demande de confirmer le jugement sauf notamment à condamner Mme [V] assistée de son curateur à lui payer la somme de 2.662,61 euros au titre des travaux de remise en état de son lot n° [Cadastre 6], TVA en sus, et à condamner in solidum le syndicat, M. [G], Mme [I] et AXA à lui payer la TVA applicable aux travaux de remise en état de ses lots ; elle demande d'actualiser ses pertes locatives arrêtées notamment à janvier 2015 pour les lot n° [Cadastre 3], [Cadastre 6], [Cadastre 8], [Cadastre 2], [Cadastre 13], [Cadastre 4], sommes à parfaire ; elle demande, par infirmation, de lui allouer, à la charge des parties succombantes, la somme de 15.000 euros au titre de l'article 700 du CPC, outre la somme de 10.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel ;
Sur le rapport d'expertise de M. [S]
M. [G] soutient que le rapport d'expertise de M. [S] devrait être annulé au motif que les relevés de taux d'humidité dans sa salle de bains auraient été effectués, non par l'expert lui-même, mais à la demande de ce dernier, par la société PLOMBERIE VINCENNOISE, partie défenderesse aux opérations d'expertise, tel que cela ressortirait du compte rendu de la réunion du 23 juillet 2009 ;
En réponse au dire de M. [G] sur ce dernier point, l'expert indique dans son rapport : « Sur le rôle de la société PLOMBERIE VINCENNOISE : cette société est contrairement à ce qui est dit, un sachant, et dispose des conditions nécessaires pour avoir été retenue par le syndic de la copropriété pour réaliser les travaux de remplacement des colonnes EU/EV des 3 immeubles. Etant partie défenderesse à l'expertise, nous lui avons simplement demandé d'effectuer les tests d'humidité au droit des parties de bâtiment dont elle a effectué les travaux, et de déposer les coffres masquant les chutes remplacées » ;
Il appert de l'examen des pièces versées aux débats que la société PLOMBERIE VINCENNOISE, qui avait procédé au remplacement début 2007 des canalisations de descentes EU/EV, était partie aux opérations d'expertise, figurant au nombre des parties défenderesses ;
Dans l'annexe à son rapport, sur le compte rendu de la visite du 23 juillet 2009 dans l'appartement [G], l'expert indique : « il est demandé à l'entreprise PLOMBERIE VINCENNOISE de vérifier l'étanchéité de la douche et des autres canalisations et d'adresser le rapport à l'expert » mais deux autres visites ont eu lieu postérieurement dans l'appartement [G] les 24 septembre 2009 et 26 novembre 2009 au cours desquelles il a été procédé à de nouveaux tests d'humidité en présence, sous la direction et sous le contrôle de l'expert ainsi qu'à des constatations effectuées personnellement par l'expert de telle sorte que les objections émises par M. [G] sur les modalités de l'expertise lors de la visite du 29 juillet 2009 sont sans incidence sur la validité du rapport d'expertise, l'expert ayant accompli personnellement sa mission et donné son avis sur les points pour l'examen desquels il a été commis ;
En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de nullité du rapport d'expertise ;
Sur les responsabilités
Les trois bâtiments composant la copropriété dont s'agit étant l'objet d'infiltrations et fuites diverses, la SCI BARROIS a obtenu en référé en mars 2009 la désignation de M. [S] en qualité d'expert afin que toutes les origines des fuites soient trouvées, qu'elles proviennent des parties communes ou des parties privatives ;
Il appert de l'examen du rapport d'expertise de M. [S] et des pièces versées aux débats que les désordres consécutifs à des infiltrations d'eau dans les appartements de la SCI BARROIS ont pour origine et causes :
- les canalisations intérieures aux trois bâtiments EU/EV avant leur remplacement en 2007, ces travaux de réfection ayant été réceptionnés par le syndicat en mars 2007 et ayant permis d'arrêter les fuites,
- les dégâts des eaux provenant des lots de la SCI BARROIS ou survenus entre plusieurs lots lui appartenant, telle par exemple la chute du ballon d'eau chaude en mars 2008 dans son lot n° [Cadastre 4] situé au 1er étage du [Adresse 8] ayant propagé de l'humidité dans les appartements, notamment son lot n° [Cadastre 5], et les cages d'escalier,
- l'absence de ravalement des façades sur rues, sur cour et en pignon,
- la douche non étanche dans l'appartement [G],
- la fuite dans l'appartement [V],
- la souche de ventilation dans le pavillon [I] qui permet une entrée d'eau dans le muret situé contre le pignon du bâtiment du [Adresse 7] ;
L'expert propose de retenir la responsabilité principale du syndicat et celle, dans une moindre mesure, de M. [G], de Mme [I] et de Mme [V] ;
A l'exception de la responsabilité recherchée du syndicat, les autres responsabilités seront appréciées pour chacun des lots concernés de la SCI BARROIS, ces lots se trouvant pour certains dans les bâtiments des [Adresse 3] et pour d'autres dans le bâtiment du [Adresse 8] ;
Sur la responsabilité du syndicat
Le syndicat, au soutien de son appel, fait valoir que l'expert aurait omis de prendre en considération de nombreux éléments qui auraient permis une meilleure identification des causes et origines des dégâts des eaux signalés dont certaines seraient d'origine purement privative, ce qui démontrerait le caractère insuffisant et incomplet du rapport d'expertise ; que l'expert aurait constaté l'absence de désordres consécutifs aux canalisations intérieures communes des trois bâtiments, la vétusté constatée des salles de bains et cuisines ne relevant que de l'entretien privatif que la SCI BARROIS devrait effectuer sur ses propres lots ; que pour ce qui concerne la porosité des façades, seuls seraient concernés par ce désordre les lots [Cadastre 9], [Cadastre 2], [Cadastre 6], [Cadastre 13] et [Cadastre 8] dont il conviendrait d'exclure les lots [Cadastre 9] (fuites provenant de l'appartement [G]) et [Cadastre 6] (fuites provenant de l'appartement [V]) et qu'il y aurait donc lieu de retenir seulement les lots [Cadastre 2], [Cadastre 8] et [Cadastre 13] ; qu'il ressortirait du rapport d'expertise un taux d'humidité pour le lot [Cadastre 8] peu important et pour les lots [Cadastre 2] et [Cadastre 13] relativement faible ; qu'il ne serait ainsi pas démontré de lien de causalité entre la porosité de la façade et les désordres susvisés et que la responsabilité du syndicat devrait donc être écartée ;
Il appert du rapport d'expertise de M. [S] qu'il est établi une absence de ravalement de certaines façades et pignons à l'origine d'humidité dans certains appartements, ce qui constitue un défaut d'entretien des parties communes, source d'humidité, et engageant la responsabilité du syndicat de ce chef, aucune autre inertie fautive n'étant démontrée à son encontre à l'origine des désordres allégués par la SCI BARROIS ;
En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité du syndicat pour ce qui concerne l'absence de ravalement ;
Le syndicat demande, pour le cas où sa responsabilité serait retenue, de condamner M. [G], Mme [I] et Mme [V] à le garantir des condamnations pouvant être prononcées à son encontre ;
M. [G] fait valoir à juste titre qu'il s'agit à son encontre d'une demande nouvelle prohibée en cause d'appel ; dans ces conditions, cette demande prohibée sera rejetée ;
Pour ce qui concerne la demande de garantie formée à l'encontre de Mme [I] et de Mme [V], elle ne se justifie pas, le syndicat ne pouvant être garanti par lesdites Dames au titre du défaut d'entretien des parties communes dont l'obligation incombe à lui seul ; ces demandes seront donc rejetées ;
Sur le bâtiment du [Adresse 7] (lots [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 6] de la SCI BARROIS)
Mme [I], propriétaire d'un pavillon mitoyen aux lots n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3] appartenant à la SCI BARROIS, conteste la responsabilité mise à sa charge au motif qu'il appartiendrait au syndicat d'assurer l'étanchéité du muret situé sur la terrasse dans le cadre des travaux de ravalement ;
Le syndicat fait valoir qu'il a fait réaliser en 2010 la réfection totale de la cage d'escalier du [Adresse 2] portant sur les murs, le parquet, les portes d'appartements privés et la porte d'entrée ;
L'expert a constaté dans son rapport lors de la visite du pavillon de Mme [I] : « le mauvais emplacement de la souche de la ventilation haute située en terrasse, ne servant plus à la ventilation de la cuisine (présence d'un faux-plafond) mais permettant une entrée d'eau au droit de son encastrement dans le muret situé contre le pignon de l'immeuble du n° [Adresse 7]. Nous avons constaté en terrasse lors de notre seconde réunion, le dallage et le décollement de certaines dalles (dallage réalisé par Mme [I]) ainsi que quelques reprises du joint silicone au droit du muret situé contre le mur pignon de l'immeuble du n° [Adresse 7], mais insuffisantes à notre avis pour étancher les entrés d'eau entre les deux propriétés' présence d'eau entre les 2 bâtiments (les tests effectués à chaque visite dans les 2 appartements mitoyens de la SCI demanderesse étant constants) » ;
L'expert précise que la responsabilité de Mme [I] n'est concernée que par les dégâts dans les chambres, les autres désordres de ces appartements étant dus au mauvais état du ravalement et à des fuites en provenance des étages supérieurs ;
Les constatations précitées de l'expert établissent la responsabilité partielle de Mme [I] au titre des désordres d'humidité dans les lots [Cadastre 2] et [Cadastre 3] de la SCI BARROIS, le muret et la terrasse étant la propriété de Mme [I] à qui il incombe de prendre les précautions nécessaires pour qu'ils ne causent pas de préjudice à la propriété voisine ;
L'expert relève qu'il appartiendra au syndicat lors du ravalement de réaliser une engravure dans le pignon de l'immeuble avec une feuille en zinc y compris la réalisation d'une goutte d'eau permettant un débord du muret, empêchant ainsi toute entrée d'eau entre les deux bâtiments ; il en résulte qu'en l'absence de l'engravure préconisée dans le cadre du ravalement non réalisé, le syndicat n'a pas entrepris les travaux de conservation et d'entretien nécessaires pour éviter l'humidité constatée ; sa responsabilité de ce chef est donc engagée, aux côtés de celle de Mme [I] ;
En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité de Mme [I] et du syndicat pour les désordres dans les lots n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3] ;
Pour ce qui concerne le lot n° [Cadastre 6] situé au 1er étage, l'expert a constaté un désordre dans la cuisine ayant pour origine une fuite dans l'appartement du 2ème étage appartenant à Mme [V] ;
En conséquence, par infirmation, il sera retenu la responsabilité de Mme [V] au titre du lot n° [Cadastre 6], aucun élément ne permettant de retenir la responsabilité du syndicat de ce chef ;
Sur le bâtiment du [Adresse 2] (lots [Cadastre 13] et [Cadastre 8] de la SCI BARROIS)
Pour ce qui concerne le lot n° [Cadastre 13], situé au rez-de-chaussée porte gauche, l'expert a constaté qu'il était inoccupé depuis un an ; il a constaté un décollement du plafond dans la cuisine et la salle de bains et des chutes sur le carrelage depuis juin 2009 ; il indique n'avoir pas visité l'appartement du dessus ; aucun élément du rapport d'expertise ne permet de retenir la responsabilité du syndicat ;
Pour ce qui concerne le lot [Cadastre 8], situé au 2ème étage face gauche, l'expert a constaté : « inoccupé depuis 4 ans, intervention de la BSPP à noël 2007, vitre cassée dans le séjour et dégât des eaux' », ce qui démontre le désintérêt de la SCI BARROIS pour cet appartement qui ayant été à l'origine d'un dégât des eaux en 2007 ayant nécessité l'intervention des pompiers qui ont brisé une vitre pour y pénétrer, ladite vitre n'avait toujours pas été réparée lors de la visite de l'expert en 2009 ; aucun élément du rapport d'expertise ne permet de retenir la responsabilité du syndicat au titre de cet appartement ;
En conséquence, par infirmation, la responsabilité du syndicat sera écartée pour les lots [Cadastre 13] et [Cadastre 8] ;
Sur le bâtiment du [Adresse 8] (lots [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 9] de la SCI BARROIS)
M. [G] conteste sa responsabilité au titre des désordres dans les lots [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 9] de la SCI BARROIS ; il fait valoir que la SCI BARROIS aurait sciemment dissimulé à l'expert les dégâts des eaux survenus dans des lots lui appartenant et ayant endommagé d'autres lots lui appartenant, comme la chute du ballon d'eau chaude du 14 mars 2008 dans le lot n° [Cadastre 4] du 1er étage ayant entrainé un problème d'humidité dans le lot n° [Cadastre 5] mitoyen et comme les fuites importantes révélées sur le robinet d'arrêt des WC, dissimulé par une armoire, et le bac à douche le 13 mai 2008 dans le lot [Cadastre 9] du 3ème étage ayant inondé le logement du dessous ; il estime que les dommages subis dans les lots [Cadastre 4] et [Cadastre 5] auraient pour origine, non la paillasse de la salle de bains de M. [G], mais les fuites du lot [Cadastre 9], la SCI BARROIS n'ayant donc aucun recours contre qui que ce soit, tous les sinistres subis par ses locataires au mois de mars 2008 s'expliquant par une fuite dans le logement d'un de ses autres locataires ; il demande que la SCI BARROIS soit déboutée de ses prétentions à son égard ;
Le syndicat fait valoir que l'ensemble des appartements auraient été directement impactés par des fuites privatives provenant non pas de l'appartement [G] mais de l'appartement du 3ème étage occupé par M. [D], locataire de la SCI BARROIS, à l'origine de deux fuites, une du bac à douche depuis son entrée dans les lieux et l'autre du robinet d'eau des toilettes ayant inondé l'appartement du dessous et n'ayant été réparée que le 3 juin 2008, cette fuite n'ayant été décelée qu'à cette date, car cachée par une armoire de la salle de bains ; que les trois dégâts des eaux, le 13 mai 2008 inondation, le 30 novembre 2011 et le 28 septembre 2013 auraient eu pour origine à chaque fois une fuite sur le robinet d'eau des toilettes provenant toujours du même appartement de la SCI BARROIS (lot [Cadastre 9]) ; que la SCI BARROIS ne rapporterait pas la preuve des diligences accomplies afin de remédier aux causes des désordres ; que le 15 mai 2013, les occupants du [Adresse 8] auraient rédigé un courrier alertant la mairie [Établissement 1] et le service d'hygiène sur les fuites en provenance du lot [Cadastre 4], le plafond du hall pouvant tomber et la porte d'entrée se dégonder ;
La SCI BARROIS s'oppose à ces prétentions ; elle fait valoir qu'au cours de ses différents déplacements sur le site, l'expert aurait rencontré les occupants qui, chacun, lui aurait relaté les différents sinistres causés ou subis dans et par leurs appartements respectifs et qu'elle-même aurait informé l'expert du dégât des eaux survenu entre ses lots ; que M. [G] tirerait des conséquences erronées des événements suite à la chute du ballon d'eau chaude le 14 mars 2008 dans le lot n°[Cadastre 4] et de la recherche de fuite par mesure conservatoire organisée dans le lot n° [Cadastre 9] ; que M. [G] tenterait de faire naître une confusion en amalgamant deux sinistres qui n'auraient strictement rien à voir entre eux, à savoir la chute du ballon du lot n° [Cadastre 4] qui aurait uniquement occasionné de faibles désordres dans l'appartement du dessous et un dégât des eaux intervenu effectivement mais plus tard entre le lot n° [Cadastre 9] et le lot n° [Cadastre 7] ; elle précise avoir toujours été assurée en qualité de copropriétaire non occupant et n'avoir jamais reçu d'indemnisation en réparation des désordres subis dans ses appartements, les sinistres se réglant entre les compagnies d'assurances de ses locataires et l'autre occupant concerné ; elle demande la confirmation du jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité de M. [G] et du syndicat pour les lots [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 9] ;
L'expert a considéré que, pour les lots [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 9], la responsabilité du syndicat devait être retenue en raison de l'absence de ravalement et celle de M. [G] en raison de sa douche fuyarde qu'il a dûment constatée ;
Les hypothèses avancées par M. [G], tendant à voir dégager sa responsabilité en incriminant d'autres causes que sa douche fuyarde, ont été écartées par l'expert qui précise : « nous constatons que les tests d'humidité réalisés chez M. [G] et dans l'appartement de la demanderesse du 3ème étage sont éloquents quant à la nature et l'emplacement des fuites constatées » ; la responsabilité de M. [G] est ainsi clairement établi pour ce qui concerne le lot [Cadastre 9] situé au-dessous du sien, mais non pour ce qui concerne les lots [Cadastre 4] et [Cadastre 5] situés au 1er étage ;
Il appert de l'examen des pièces produites que plusieurs dégâts des eaux importants sont survenus dans ce bâtiment en provenance des appartements mêmes de la SCI BARROIS, notamment des lots [Cadastre 9] et [Cadastre 4], ces dégâts des eaux ayant nécessairement participé aux dommages dont la SCI BARROIS demande réparation aux appelants ;
En conséquence, tenant compte de cette circonstance et par infirmation, pour le lot [Cadastre 9], la responsabilité du syndicat sera retenue à hauteur de 25% et celle de M. [G] à hauteur de 25%, le surplus restant à la charge de la SCI BARROIS ;
Pour ce qui concerne les lots [Cadastre 4] et [Cadastre 5], la responsabilité du syndicat sera retenu à hauteur de 25 %, le surplus restant à la charge de la SCI BARROIS ;
En résumé
Les responsabilités s'établissent ainsi que suit :
- pour les lots [Cadastre 2] et [Cadastre 3] : Mme [I] au titre des chambres et le syndicat pour le surplus,
- pour le lot [Cadastre 6] : Mme [V],
- pour les lots [Cadastre 13] et [Cadastre 8] : aucune responsabilité,
- pour le lot [Cadastre 9] : syndicat à hauteur de 25 % et M. [G] à hauteur de 25 %,
- pour les lots [Cadastre 4] et [Cadastre 5] : syndicat à hauteur de 25 % ;
Sur les préjudices de la SCI BARROIS LA REYNIE
Sur les préjudices matériels
Tenant compte des responsabilités retenues et de l'évaluation des préjudices matériels proposée par l'expert dans son rapport, pour les lots [Cadastre 2] et [Cadastre 3], Mme [I] devra payer à la SCI BARROIS la somme 2.000 euros HT et le syndicat celle de 4.938,42 euros HT ;
Pour le lot [Cadastre 6], Mme [V] devra payer à la SCI BARROIS la somme de 2.662,61 euros HT ;
Pour le lot [Cadastre 9], M. [G] devra payer à la SCI BARROIS la somme de 205, 50 euros HT et le syndicat celle de 205,50 euros HT ;
Pour les lots [Cadastre 4] et [Cadastre 5], le syndicat devra payer à la SCI BARROIS la somme de 931,98 euros HT ;
En conséquence, par infirmation, le syndicat sera condamné à payer à la SCI BARROIS la somme totale de 6.075,90 euros HT, Mme [I] celle de 2.000 euros HT, Mme [V] celle de 2.662, 61 euros HT et M. [G] celle de 205, 50 euros en réparation de ses préjudices matériels ;
Ces sommes seront assorties de la TVA applicable sur justification des factures ;
Sur le préjudice locatif
Le syndicat fait valoir que la SCI BARROIS aurait remis en location les lots [Cadastre 4] et [Cadastre 5] situés rue FAIE FELIX à compter du 1er novembre 2010, que le lot [Cadastre 9] loué précédemment à M. [D] aurait été régulièrement occupé et même squatté et que les lots [Cadastre 2] et [Cadastre 3] seraient inoccupés depuis 5 et 7 ans alors qu'ils auraient pu être loués ; il fait valoir que la SCI BARROIS semblerait éprouver des difficultés à gérer son patrimoine depuis 2008, les locataires partants des autres copropriétaires étant aussitôt remplacés et plusieurs copropriétaires ayant réussi à vendre leur bien sans aucune difficulté ; que l'absence de toute diligence de la part de la SCI BARROIS pour réaliser les travaux privatifs ou relouer ses appartements caractériserait un manquement sérieux qui ne saurait être supporté par le syndicat, le préjudice éventuel de la SCI BARROIS à ce titre devant s'analyser en une perte de chance ne pouvant être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée ; il demande que la SCI BARROIS soit déboutée de ses prétentions à ce titre, d'autant plus qu'elle aurait participé à son propre préjudice en ne réalisant pas les travaux de réfection et/ou en ne baissant pas les loyers et/ou en n'effectuant pas les démarches nécessaires pour relouer les appartements litigieux ;
M. [G] fait valoir que la SCI BARROIS ne justifierait pas d'une perte de loyer pour le lot [Cadastre 9] arrêtée au 30 novembre 2011 alors que cet appartement aurait pu être loué compte tenu du coût modéré des travaux de remise en état s'élevant à 821,86 euros HT, ce lot ayant été squatté par M. [R] qui serait le locataire officiel de ce même lot depuis le 1er décembre 2011 ;
La SCI BARROIS fait valoir que, par infirmation, il lui serait dû des indemnités au titre de ses pertes de loyers sans retenir un pourcentage laissé à sa charge et cela avec actualisation de sa créance arrêtée au 1er janvier 2015 inclus pour les lots [Cadastre 2], [Cadastre 13], [Cadastre 3], [Cadastre 6] et [Cadastre 8] n'ayant pu être remis en location faute par elle de pouvoir remettre en état de façon pérenne lesdits logements du fait de la défaillance du syndicat ; que pour ce qui concerne les lots [Cadastre 4] et [Cadastre 5], contrairement aux affirmations des appelants, ses demandes seraient arrêtées à novembre 2010, date à laquelle elle aurait trouvé de nouveaux locataires ;
La SCI BARROIS n'établit pas que l'absence de location des lots pour lesquels elle demande une actualisation des indemnités au 1er janvier 2015 au titre de son préjudice locatif serait imputable aux désordres retenus, et non à sa seule négligence, ni ne justifie de ses diligences pour relouer lesdits lots ; sa demande d'actualisation sera donc rejetée ;
Pour les lots [Cadastre 13] et [Cadastre 8], aucune responsabilité n'étant retenue, les demandes de la SCI BARROIS au titre d'un préjudice locatif ne peuvent prospérer et seront donc rejetées ;
Compte tenu des désordres dont s'agit, la SCI BARROIS a seulement été privée de la possibilité de relouer ses appartements, la réparation du dommage résultant de cette perte de chance ne pouvant être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée ;
Après analyse des pièces versées aux débats et tenant compte des responsabilités retenues, le préjudice locatif de la SCI BARROIS s'établit ainsi que suit :
- Pour le lot [Cadastre 2], 4.500 euros à la charge de Mme [I] (50 %) et 4.500 euros à la charge du syndicat (50 %),
- Pour le lot [Cadastre 3], 4.500 euros à la charge de Mme [I] (50 %) et 4.500 euros à la charge du syndicat (50 %),
- Pour le lot [Cadastre 6], 16.000 euros à la charge de Mme [V],
- Pour le lot [Cadastre 9], 1.125 euros à la charge de M. [G] (25 %), 1.125 euros à la charge du syndicat (25%), 50 % restant à la charge de la SCI BARROIS,
- Pour le lot [Cadastre 4], 1.125 euros à la charge du syndicat (25%), 75% restant à la charge de la SCI BARROIS,
- Pour le lot [Cadastre 5], 1.125 euros à la charge du syndicat (25%), 75 % restant à la charge de la SCI BARROIS ;
En conséquence, par infirmation, le syndicat sera condamné à payer à la SCI BARROIS la somme totale de 12.375 euros, Mme [I] la somme de 9.000 euros, Mme [V] la somme de 16.000 euros et M. [G] la somme de 1125 euros au titre de son préjudice locatif ;
Sur la garantie d'AXA France IARD
Mme [I] demande, si sa responsabilité est retenue, de condamner la société AXA à la garantir des condamnations pouvant être prononcées à son encontre, les désordres étant apparus début 2008, date à laquelle elle aurait été assurée auprès d'AXA ;
La société AXA France IARD fait valoir que Mme [I] aurait été assurée auprès d'elle entre le 30 septembre 1997 et le 1er octobre 2008 et qu'il ne serait pas établi avec certitude que les désordres provenant du changement d'affectation de l'abri de jardin en cuisine chez Mme [I] soient nés avant le 1er octobre 2008, date d'expiration du contrat ;
Il appert de l'analyse des pièces produites que Mme [I] a souscrit auprès d'AXA une police d'assurance prenant effet le 30 septembre 1997, et il n'est pas contesté que cette police a pris fin le 1er octobre 2008 ;
Il appert également des pièces versées aux débats par la SCI BARROIS que par mail du 25 mars 2008, la locataire occupant le lot [Cadastre 2] a alerté sa bailleresse de l'apparition de moisissures sur les murs de la chambre au début de l'année 2008 au niveau de l'angle du mur mitoyen avec le pavillon de Mme [I] et du mur mitoyen avec le lot [Cadastre 3], précisant : « il commence à avoir une odeur d'humidité qui ne s'estompe pas même sur les vêtements » ; ces moisissures ont ensuite été constatées le 5 décembre 2008 par l'huissier mandaté par la SCI BARROIS ;
Il résulte de ce qui précède que la survenance des désordres et le fait générateur du dommage subi par la SCI BARROIS se sont bien produits entre le 30 septembre 1997 et le 1er octobre 2008, soit pendant la durée de validité du contrat ;
En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la société AXA France IARD à garantir Mme [I] des condamnations prononcées à son encontre et tenue in solidum avec son assurée à l'égard de la SCI BARROIS ;
Sur les autres demandes
Le jugement sera confirmé pour ce qui concerne les frais irrépétibles de première instance et les dépens de première instance sauf à répartir ainsi que suit leur charge finale : 70 % à la charge du syndicat, 10 % à la charge de Mme [I] et de son assureur AXA, 10 % à la charge de Mme [V] et 10% à la charge de M. [G] ;
Il n'y a pas lieu à frais irrépétibles d'appel ;
PAR CES MOTIFS, LA COUR,
Donne acte à l'Association Tutélaire du Val de Marne de son intervention volontaire à la procédure ès qualités de curateur de Mme [V] ;
Donne acte au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de ce qu'il est désormais représenté, en qualité de syndic, par la société Cabinet MASSON dont le siège social est situé [Adresse 9] ;
Confirme le jugement sauf en ce qu'il a rejeté les demandes contre Mme [V] et sauf pour ce qui concerne les responsabilités retenues, les indemnités allouées à la SCI BARROIS LA REYNIE et la répartition de la charges finale des frais irrépétibles et dépens de première instance ;
Statuant à nouveau de ces chefs et y ajoutant :
Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer à la SCI BARROIS LA REYNIE la somme de 6.075,90 euros HT au titre du préjudice matériel et celle de 12.375 euros au titre du préjudice locatif ;
Condamne in solidum Mme [I] et la société AXA France IARD en qualité d'assureur de celle-ci à payer à la SCI BARROIS LA REYNIE la somme de 2.000 euros HT au titre du préjudice matériel et celle de 9.000 euros au titre du préjudice locatif ;
Condamne Mme [V], assistée de son curateur, à payer à la SCI BARROIS LA REYNIE la somme de 2.662,61 euros HT au titre du préjudice matériel et celle de 16.000 euros au titre du préjudice locatif ;
Condamne M. [G] à payer à la SCI BARROIS LA REYNIE la somme de 205,50 euros HT au titre du préjudice matériel et celle de 1125 euros au titre du préjudice locatif ;
Dit que les condamnations au titre du préjudice matériel prononcées HT seront assorties de la TVA applicable sur justification des factures ;
Dit que la charge finale des frais irrépétibles de première instance et des dépens de première instance sera supportée dans les proportions suivantes : 70% à la charge du syndicat précité, 10 % à la charge de Mme [V], 10% à la charge de Mme [I] et son assureur AXA et 10% à la charge de M. [G] ;
Rejette les demandes autres, plus amples ou contraires ;
Dit que chaque partie conserve la charge de ses dépens d'appel.
Le Greffier, Le Président,
