Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 6
ARRÊT DU 29 MAI 2015
(n° , 2 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/07835
Décision déférée à la cour : Jugement du 21 mars 2013 -Tribunal de Grande Instance de Bobigny - RG n° 12/10669
APPELANTE
S.A.R.L. FINANCIÈRE DU VALAIS exerçant sous l'enseigne CENTURY 21 BOISSIERE IMMOBILIER, agissant en la personne de ses représentants légaux
Dont le siège social est
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par : Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020
Assistée par : Me Marie-Annick PICARD-DUSSOUBS, avocat au barreau de CRÉTEIL, toque : PC58
INTIMÉS
Madame [R] [M]
Domiciliée
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par : Me Catherine BELFAYOL BROQUET de la SCP IFL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0042
Assistée par : Me Marie-Laure FOUCHÉ, avocat au barreau de PARIS, toque : D1429
Monsieur [P] [O] [W]
Domicilié
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2] (Portugal)
Défaillant
Madame [S] [O] [W]
Domiciliée
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2] (Portugal)
Défaillant
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Février 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Valérie GERARD, conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Marie-Christine BERTRAND, présidente de chambre
Madame Valérie GERARD, conseillère
Madame Madeleine HUBERTY, conseillère
qui en ont délibéré
GREFFIÈRE, lors des débats : Madame Corinne de SAINTE MARÉVILLE
ARRÊT :
- DÉFAUT
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Marie-Christine BERTRAND, présidente et par Madame Sabrina RAHMOUNI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES
Par acte authentique de Maître [D] [Y], notaire à [Localité 4], du 12 août 2005, Madame [R] [M] a acquis de Monsieur [P] [O] [W] et de Madame [S] [O] [J] une maison d'habitation située [Adresse 2] à [Localité 3] et cadastrée section Z n°[Cadastre 1], pour un prix de 267'500 euros.
Se plaignant de graves désordres affectant l'immeuble, [R] [M] a obtenu, par ordonnance de référé du 24 novembre 2010, la désignation de Monsieur [T] [G]. Par ordonnance du 11 juillet 2011, l'ordonnance a été rendue commune à la SARL FINANCIERE DU VALAIS.
Le rapport a été déposé le 21 mai 2012.
Madame [R] [M] a saisi le tribunal de grande instance de Bobigny en indemnisation de ses préjudices.
Par jugement du 21 mars 2013, le tribunal de grande instance de Bobigny a statué en ces termes':
- condamne in solidum Monsieur et Madame [O] [W] à payer à Madame [R] [M] la somme de 178 883,20 euros àtitre de dommages et intérêts correspondant au coût de la remise en état de la maison, somme augmentée de la TVA applicable au jour du jugement
- condamne la société FINANCIERE DU VALAIS in solidum avec Monsieur et Madame [O] [W] au paiement de cette somme, à hauteur de 75 978 euros HT, somme augmentée de la TVA applicable au jour du jugement et les condamne in solidum à la garantir de cette condamnation,
- condamne in solidum Monsieur et Madame [O] [W] à payer à Madame [R] [M] la somme de 6 314,90 euros TTC à titre de dommages et intérêts correspondant aux dépenses précédemment engagées,
- condamne la société FINANCIERE DU VALAIS in solidum avec Monsieur et Madame [O] [W] au paiement de cette somme, à hauteur de 3 157,45 euros TTC et les condamne in solidum à la garantir de cette condamnation,
- condamne in solidum Monsieur et Madame [O] [W] à payer à Madame [R] [M] la somme de 19 832 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance arrêté au 28 février 2012,
- condamne la société FINANCIERE DU VALAIS in solidum avec Monsieur et Madame [O] [W] au paiement de cette somme, à hauteur de 9 916 euros et les condamne in solidum à la garantir de cette condamnation,
- condamne in solidum Monsieur et Madame [O] [W] à payer à Madame [R] [M] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral,
- condamne la société FINANCIERE DU VALAIS in solidum avec Monsieur et Madame [O] [W] au paiement de cette somme, à hauteur de 5 000 euros et les condamne in solidum à la garantir de cette condamnation,
- condamne in solidum Monsieur et Madame [O] [W] à payer à Madame [R] [M] une indemnité de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamne la société FINANCIERE DU VALAIS in solidum avec Monsieur et Madame [O] [W] au paiement de cette somme, à hauteur de 2 000 euros et les condamne in solidum à la garantir de cette condamnation,
- condamne in solidum Monsieur et Madame [O] [W] aux dépens y compris les frais d'expertise judiciaire,
- condamne la société FINANCIERE DU VALAIS in solidum avec Monsieur et Madame [O] [W] au paiement de la moitié des dépens et les condamne in solidum à la garantir de cette condamnation,
- ordonne l'exécution provisoire du présent jugement.
La SARL FINANCIERE DU VALAIS a interjeté appel le 18 avril 2013.
Vu les dernières conclusions de la SARL FINANCIERE DU VALAIS du 10 octobre 2013,
Vu les dernières conclusions de Madame [R] [M] du 7 février 2014.
Monsieur [P] [O] [W] et de Madame [S] [O] [J] n'ont pas comparu.
MOTIFS DE LA DÉCISION
La responsabilité des vendeurs, non comparants, n'est pas discutée. Seuls seront examinées les questions relative à la responsabilité de la SARL FINANCIERE DU VALAIS et le montant des dommages et intérêts réclamés par Madame [R] [M].
- Sur l'appel principal': la responsabilité de la SARL FINANCIERE DU VALAIS':
Contrairement à ce que soutient Madame [R] [M], la SARL FINANCIERE DU VALAIS n'est pas son mandataire, aucun contrat de mandat n'ayant été conclu. Le simple fait de s'adresser à une agence immobilière pour trouver un bien à acquérir ne lie pas le potentiel acquéreur et l'agent immobilier par un contrat de mandat, leur relation étant l'expression du mandat d'entremise confié à l'agent immobilier par le vendeur et produit aux débats en pièce n°1 de l'appelante.
La SARL FINANCIÈRE DU VALAIS est tenue à l'égard de Madame [R] [M] d'une obligation de conseil quant aux caractéristiques essentielles du bien dont elle a pu se convaincre ou dont elle avait connaissance. Elle n'est pas tenue des obligations d'un architecte ou d'un maître d'oeuvre quant aux caractéristiques techniques d'une construction et c'est à juste titre que les premiers juges ont rappelé que si l'agent immobilier est tenu à l'égard de l'acquéreur profane d'une obligation d'information relative aux caractéristiques essentielles du bien vendu, il n'est pas exigé de sa part des connaissances en matière de technique du bâtiment.
La SARL IMMOBILIERE DU VALAIS ne pouvait se rendre compte de l'état de l'immeuble, les vendeurs ayant, selon l'expert lui-même, donné un aspect neuf à ce bâtiment. L'absence de ventilation, dans un bâtiment ancien où elle n'était pas exigée n'est pas de nature à constituer une faute pour l'agent immobilier, Madame [R] [M] ayant pu au surplus s'en convaincre elle-même.
Il en va de même pour la non-conformité du tableau électrique et la présence d'un puisard dans la cave.
Il n'est pas discuté qu'il a été transmis par la SARL FINANCIERE DU VALAIS au notaire chargé de la rédaction de l'acte authentique, un extrait cadastral où la parcelle vendue figure avec l'indication que le bâtiment édifié est un bâtiment léger. S'il s'agit bien d'une discordance avec les énonciations de l'acte de propriété des époux [O], les énonciations d'un extrait cadastral n'ont qu'une vocation fiscale et ne peuvent constituer une preuve de la réalité d'une construction.
La SARL FINANCIERE DU VALAIS n'avait pas d'obligation particulière d'information concernant cet extrait cadastral, Madame [R] [M] ayant eu également tout loisir de l'examiner et d'en comprendre la portée elle même.
Il n'existe en outre aucun lien de causalité entre le préjudice subi par Madame [R] [M] et les défauts d'information dont elle se plaint.
En effet, pour apprécier si Madame [R] [M] n'aurait pas acquis l'immeuble si elle avait su que le bâtiment ancien avait une ossature bois, il convient d'examiner les conditions de la vente intervenue entre les époux [O] et Madame [R] [M].
Les énonciations de l'acte de vente sur l'origine de propriété montrent que la partie ancienne existait en tant que maison à usage d'habitation dès avant l'acquisition faite par les époux [O] en 2000.
Cette partie ancienne a fait l'objet de travaux de rénovation, n'ayant pas nécessité de permis de construire, et de travaux d'agrandissement ayant consisté dans la construction nouvelle accolée lesquels ont fait l'objet d'un permis de construire et d'un certificat de conformité, sans que le constructeur-vendeur ne soit garanti par aucune assurance et notamment par une assurance dommage ouvrage.
Madame [R] [M] a acquis cet ensemble, alors qu'elle était complètement informée de ce que l'ensemble des travaux entrepris par les époux [O] l'avaient été sans souscription d'une quelconque assurance et qu'elle était ainsi sans aucun recours en cas de désordres ou malfaçons. Malgré l'information donnée par le notaire sur les conséquences d'un tel défaut d'assurance, Madame [R] [M] n'a pas non plus exigé la constitution d'un séquestre sur le prix de vente pour garantir le paiement d'éventuels travaux et l'a expressément refusé dans l'acte de vente.
Cette prise de risque exclut totalement que Madame [R] [M] ait pu songer à renoncer à acquérir en considération de ce que la partie ancienne était à l'origine une maison en ossature bois, alors qu'elle était régulièrement habitée depuis de nombreuses années et c'est donc à tort que les premiers juges ont considéré que la faute commise par la SARL IMMOBILIERE DU VALAIS avait fait perdre à Madame [R] [M] 50% de chances de ne pas acquérir l'immeuble.
Le jugement sera réformé sur ce point et Madame [R] [M] déboutée de toutes ses demandes dirigées contre la SARL IMMOBILIERE DU VALAIS.
- Sur l'appel incident': les demandes indemnitaires de Madame [R] [M]':
Madame [R] [M] sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il n'a pas retenu la somme de 4'500 euros pour la mise en conformité de la cave. Or l'expert l'a expressément exclu du préjudice et Madame [R] [M] ne justifie pas que cette somme soit consécutive aux travaux réalisés par les époux [O].
Le coût du constat d'huissier doit être indemnisé dans les sommes allouées au titre des frais irrépétibles.
Madame [R] [M] réclame également la revalorisation du devis retenu par l'expert, la déduction opérée par l'entreprise ne pouvant être maintenue selon elle, et l'application d'une indexation.
L'indexation des sommes allouées à Madame [R] [M] et justement évaluées par les premiers juges pour indemniser ses préjudices, doit être ordonnée. Il n'y a pas lieu en revanche de modifier le montant des sommes retenues par l'expert et les premiers juges.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Bobigny en ce qu'il a condamné la SARL IMMOBILIERE DU VALAIS in solidum avec les époux [O] à indemniser Madame [R] [M],
Statuant à nouveau,
Déboute Madame [R] [M] de ses demandes dirigées contre la SARL IMMOBILIERE DU VALAIS,
Y ajoutant,
Dit que les sommes allouées à Madame [R] [M] au titre du coût de la remise en état de l'immeuble seront indexée sur l'indice BT01 du coût de la construction, au jour du paiement, l'indice de base étant celui en vigueur au 5 septembre 2012,
Ordonne la capitalisation des intérêts en application de l'article 1154 du code civil,
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Monsieur [P] [O] [W] et de Madame [S] [O] [J] à payer à Madame [R] [M] la somme de la somme de six mille euros,
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la SARL IMMOBLIERE DU VALAIS,
Condamne Monsieur [P] [O] [W] et de Madame [S] [O] [J] aux dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
