Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 27 MAI 2015
(n° , 4 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/02668
Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Août 2013 - Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 13/01497
APPELANTE
SCI BREAVE, inscrite au RCS d'Evry sous le numéro D 387 510 852, ayant son siège social
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée et assistée par l'AARPI Cabinet RATIO LEGIS, avocats au barreau de PARIS, toque : R009
INTIMÉ
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] représenté par son syndic, la société GTF, Gestion Transactions de France, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro B 572 032 373, ayant son siège social
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté et assisté par Me Ariane LAMI SOURZAC, avocat au barreau de PARIS, toque: C0380
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Avril 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Dominique DOS REIS, Président de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Président
Madame Denise JAFFUEL, Conseiller
Madame Claudine ROYER, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Madame Emilie POMPON
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Président et par Madame Emilie POMPON, Greffier présent lors du prononcé.
***
Suivant acte extra-judiciaire du 22 janvier 2013 actualisé ultérieurement par conclusions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] a assigné la SCI Breave, propriétaire des lots n° 7, 36, 43, 24 et 25 de la copropriété dans l'immeuble, à l'effet de la voir condamner au paiement des sommes de :
- 27.118,07 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 2ème trimestre 2013 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2011 sur la somme de 11.332,90 €, du 8 décembre 2011 sur la somme de 5.171,58 €, de l'assignation sur la somme de 7.805,47 € et de ses dernières conclusions pour le surplus,
- 5.000 € de à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,
- 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.
Par jugement du 14 août 2013, le tribunal de grande instance de Paris a :
- condamné la SCI Breave à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 27.118,07 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 2ème trimestre 2013 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2011 sur la somme de 11.332,90 €, 8 décembre 2011 sur la somme de 5.171,58 €, de l'assignation sur la somme de 7.805,47 € et des dernières conclusions pour le surplus,
- débouté la SCI Breave de ses demandes,
- condamné la SCI Breave à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 € à titre de dommages-intérêts,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné la SCI Breave à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.
La SCI Breave a relevé appel de ce jugement dont elle poursuit l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 7 avril 2015, de :
' au visa des articles 3, 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965,
- débouter le syndicat des copropriétaires de ses prétentions,
- le condamner au paiement des sommes de 5.474,12 € sauf à parfaire, en réparation du préjudice lié aux dégâts des eaux subis dans ses lots et de 30.000 € en réparation de son trouble de jouissance,
- en tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 14 avril 2015, de :
' au visa des articles 10 de la loi du 10 juillet 1965, 35 et 36 du décret du 17 mars 1967, 32-1 et 559 du code de procédure civile,
- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,
- y ajoutant, condamner la SCI Breave à lui payer la somme de 16.233,55 € au titre des charges de copropriété impayées dues depuis le 1er juillet 2013 et arrêtées au 30 juin 2015,
constater qu'il n'a pas manqué à son obligation d'entretien de l'immeuble et n'a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité,
- constater que la SCI Breave ne justifie pas des préjudices qu'elle a subis,
- en conséquence, la débouter de ses demandes et la condamner au paiement des sommes de 10.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.
CECI ETANT EXPOSE, LA COUR
Au soutien de son appel, la SCI Breave indique que ses lots subissent depuis des années des dégâts des eaux récurrents qui sont imputables au défaut d'entretien d'une descente d'eaux usées et de la façade par le syndicat des copropriétaires, que des indemnités réglées par sa compagnie d'assurance ont été versées entre les mains du syndicat sans être pour autant imputées sur son arriéré de charges, que des sommes appréhendées par voie de saisie-attribution n'ont pas davantage été créditées sur ledit arriéré, que la somme de 5.474,12 € qu'elle a dû avancer pour entreprendre des travaux de réfection doit être déduite de la réclamation du syndicat de même que celle de 30.000 € représentant son trouble de jouissance ;
Le syndicat des copropriétaires réplique que les comptes de la copropriété ont été approuvés par les assemblées générales de copropriétaires successives, que la saisie-attribution pratiquée le 22 octobre 2014 s'est révélée infructueuse, que les troubles de jouissances invoqués n'exemptent pas la SCI Breave du paiement de ses charges, que les deux premiers dégâts des eaux, survenus les 26 juin 2010 et 17 septembre 2012, avaient pour cause une fuite sur une canalisation et un robinet privatifs de l'appartement d'un copropriétaire et n'ont donné lieu à aucun règlement de nature à être déduit des charges de copropriété dues par la SCI Breave, que cette dernière a été indemnisée par son assureur des dommages consécutifs aux infiltrations par la façade de l'immeuble, qu'aucun défaut d'entretien ne peut lui être imputé ;
Les documents produits aux débats par le syndicat, soit les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires ayant approuvé les comptes des exercices considérés et voté les budgets prévisionnels de l'exercice à venir, les appels de fonds et travaux, les relevés individuels du copropriétaire débiteur établissent que la SCI Breave est débitrice, au titre de la période arrêtée au 2ème trimestre inclus, de la somme de 27.118,07 € et, au titre de la période ultérieure arrêtée au 30 juin 2015, de la somme de 16.233,55 € ;
La SCI Breave n'établit pas que les décomptes produits aux débats seraient inexacts ou n'incluraient pas au crédit des indemnités d'assurance qui lui reviendraient, non plus que des sommes saisies par voie d'exécution forcée ;
Les défauts d'entretien reprochés au syndicat des copropriétaires ne sont pas démontrés alors que les infiltrations dont il est fait état par la SCI ont, pour deux d'entre elles, des causes étrangères aux parties communes et ont d'ailleurs fait l'objet de règlements par sa compagnie d'assurance ; quant au défaut de ravalement de la façade, elle est mal venue de s'en plaindre alors que sa carence prolongée à acquitter ses charges de copropriété et l'importance de sa dette mettent gravement en péril la trésorerie du syndicat, dans l'impossibilité de financer les travaux indispensables pour assurer l'entretien de l'immeuble ;
En tout état de cause, le défaut d'entretien des parties communes ne l'exempterait pas de régler ses charges, à supposer même qu'il fût avéré et caractérisé, ce qui n'est pas le cas, étant observé que la SCI Breave n'a introduit à ce jour aucune instance relative aux infiltrations litigieuses ; il n'y a donc pas lieu de compenser sa dette de charges avec des dépenses dont la cause est imprécise ou avec un trouble de jouissance qui n'est pas établi ;
En conséquence de ces éléments, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la SCI Breave payer au syndicat des copropriétaires la somme de 27.118,07 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 2ème trimestre 2013 inclus et la Cour, ajoutant et actualisant la dette de la SCI Breave, condamnera celle-ci à payer audit syndicat la somme de 16.233,55 € au titre des charges de copropriété impayées dues depuis le 1er juillet 2013 et arrêtées au 30 juin 2015, assortie des intérêts au taux légal à compter des conclusions du syndicat valant mise en demeure du 14 avril 2015 ;
Le jugement sera infirmé sur le montant des dommages-intérêts alloués au syndicat : en effet, les manquements de la SCI Breave à son obligation de régler ses charges de copropriété à échéance sans justifier de raisons pouvant expliquer cette carence sont constitutifs d'une faute causant gravement préjudice à la collectivité des copropriétaires, privée d'une partie des fonds nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, ce préjudice financier étant certain et distinct de celui réparé par les intérêts moratoires, d'où il suit que la SCI Breave sera condamnée au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts ;
En équité, elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
Infirme le jugement dont appel sur le montant des dommages-intérêts alloués au syndicat des copropriétaires,
Statuant à nouveau de ce chef,
Condamne la SCI Breave à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts,
Confirme le jugement pour le surplus,
Ajoutant et actualisant,
Condamne la SCI Breave à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 16.233,55 € au titre des charges de copropriété impayées dues depuis le 1er juillet 2013 et arrêtées au 30 juin 2015, assortie des intérêts au taux légal à compter des conclusions valant mise en demeure du 14 avril 2015,
Condamne la SCI Breave à payer au même syndicat la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel,
Condamne la SCI Breave aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, Le Président,
