Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 27 MAI 2015
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/07425
Décisions déférées à la Cour : Arrêt de cassation n°277 FS-P+B rendu le 06 mars 2013 par la Cour de cassation statuant sur un pourvoi N°Z 12-13.962 formé à l'encontre d'un arrêt n° 10/00962 rendu le 09 novembre 2011 par le Pôle 5 Chambre 3 de la Cour d'appel sur l'appel d'un jugement n°08/06459 rendu le 17 décembre 2009 par le tribunal de grande instance de Paris
APPELANTE
Madame [T] [S] [B] épouse [M]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111, avocat postulant
Assistée de Me Vincent DRAGO de la SCP NEVEU SUDAKA & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0043, avocat plaidant
INTIMÉE
SA LA MAISON DE LA TRUFFE prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090, avocat postulant
Assistée de Me André JACQUIN de la SCP JACQUIN - MARUANI ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0428, avocat plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Mars 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Caroline PARANT, conseillère, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport et Madame Brigitte CHOKRON, conseillère.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Brigitte CHOKRON, faisant fonction de présidente
Madame Caroline PARANT, conseillère
Madame Marie-Annick PRIGENT, conseillère
Greffier : lors des débats : Madame Laureline DANTZER
ARRÊT :
- contradictoire,
- par mise à disposition de l'ordonnance au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Madame Brigitte CHOKRON, faisant fonction de présidente, et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 14 décembre 1989, M. [H] et Mme [Z] ont consenti à la société La Maison de la Truffe un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 1], d'une durée de neuf années, à effet du 1er octobre 1989, pour une activité de 'marchand de truffes, fruits ,vins, comestibles de luxe préparés à l'avance et en général tout ce qui concerne l'alimentation de luxe ainsi que sa dégustation sur place mais toutefois à la condition expresse que ne soit vendu aucun produit dont l'odeur puisse constituer une gêne pour les autres locataires ou voisins ou susceptible d'incommoder ceux-ci '.
Par acte extra judiciaire du 22 avril 1998, la société La Maison de la Truffe a sollicité le renouvellement de son bail ; les bailleurs en ont accepté le principe, moyennant un loyer de 102 445, 72€ .
Suite à une expertise amiable destinée à fixer la valeur locative, les bailleurs ont estimé que l'activité exercée dans les lieux s'apparentait d'avantage à la restauration qu'au commerce d'alimentation et qu'une partie des locaux était louée à une société dénommée La Maison de la Truffe Dégustation.
C'est ainsi qu'après avoir fait diligenter un constat d'huissier, les bailleurs ont saisi le tribunal de grande instance de Paris d'une demande tendant à voir prononcer la résiliation du contrat de bail consenti à la Maison de la Truffe au motif qu'était exploitée dans les lieux loués une activité de restauration en infraction aux clauses du bail et sollicitant, à titre subsidiaire, le déplafonnement du loyer en raison de l'amélioration des facteurs locaux de commercialité entre le 1er octobre 1989 et le 30 septembre 1998.
Le tribunal a désigné en qualité de médiateur judiciaire Mme [S] [I].
Un protocole d'accord a été formalisé le 11mars 2003 et, en exécution de cet accord, les parties se sont désistées de leurs demandes formées devant le tribunal de grande instance de Paris.
Aux termes de ce protocole, les bailleurs ont :
- renoncé à solliciter du tribunal de grande instance de Paris le bénéfice de l'acquisition de la clause résolutoire,
- consenti au renouvellement du bail conclu le 14 septembre 1989 à effet au 1er octobre 1989 pour 9 ans à compter du 1er octobre 1998 jusqu'au 30 septembre 2007,
- autorisé La Maison de la Truffe à domicilier La Maison de la Truffe Dégustation dans les locaux loués ou autre société qui, directement ou indirectement, contrôle ou est contrôlée par la société La Maison de la Truffe au sens de l'article L 233 - 6 du code de commerce,
- autorisé la société La Maison de la Truffe ou la société La Maison de la Truffe Dégustation à installer une terrasse ouverte susceptible d'accueillir sa clientèle, sous réserve que la société La Maison de la Truffe justifie de l'intégralité des autorisations administrative nécessaires à l'ouverture de cette terrasse.
En contrepartie de la renonciation et des autorisations des bailleurs reprises ci - dessus, la société La Maison de la Truffe a accepté expressément que son loyer annuel hors taxes, charges et frais de toute nature soit déplafonné et fixé selon les 3 paliers ci - après indiqués :
- période du 1er octobre 1998 au 1er octobre 2001 : 45 734, 71 euros par an
- période du 1er octobre 2001 au 1er octobre 2004 : 60 979, 61 euros par an
- période du 1er octobre 2004 au 1er octobre 2007 : 64 790, 83 euros par an
avec fixation du loyer au 1er octobre 2007 à 68 602, 06 euros par an.
Le protocole avait, en outre, prévu un règlement échelonné des rappels de loyer sur la période du 1er octobre 1998 au 28 février 2003.
Le renouvellement du bail a été formalisé trois ans plus tard, suivant acte sous seing privé du 7 septembre 2006, par lequel les bailleresses Madame Veuve [H] usufruitière, et Madame [T] [B] épouse [M], nue-propriétaire, ont donné à bail en renouvellement les locaux dont s'agit à compter du 1er octobre 1998 pour se terminer le 30 septembre 2007 et ont convenu d'un loyer annuel déplafonné suivant les dispositions prévues au protocole signé le 11 mars 2003 .
Par exploit du 22 février 2007, les bailleurs ont délivré congé pour le 30 septembre 2007 avec offre de renouvellement à compter du 1er octobre 2007 pour une durée de trois, six ou neuf années entières moyennant un loyer annuel en renouvellement de 300 000 € hors taxes et hors charges.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 septembre 2007, La Maison de la Truffe a accepté le principe du renouvellement mais a contesté le montant du nouveau loyer en invoquant l'existence d'un accord sur le montant du loyer dans le protocole d'accord et dans le bail du 7 septembre 2006.
Le conseil de Mme [B] a contesté cette analyse, par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 septembre 2007, prétendant que le bail du 7 septembre 2006 n'avait pas fixé le montant du nouveau loyer pour un bail renouvelé au 1er octobre 2007 mais avait fixé le montant du loyer à cette date en cas de poursuite du bail à défaut de congé donné.
Après notification du mémoire aux fins de fixation du prix du loyer du bail renouvelé, les bailleresses ont saisi le juge des loyers du tribunal de grande instance de Paris qui a, par jugement du 13 octobre 2010, sursis à statuer compte tenu de la saisine du tribunal de grande instance de Paris par La Maison de la Truffe par acte des 16 et 18 avril 2008 aux fins d'interprétation du protocole d'accord du 11 mars 2003 et du bail du 7 septembre 2006 sur le montant du loyer au 1er octobre 2007. Le juge des loyers commerciaux a à nouveau sursis à statuer par jugement du 12 avril 2013.
Par jugement du 17 décembre 2009 le tribunal de grande instance de Paris a :
- dit que Mmes [H] et [B] et la société La Maison de la Truffe ont fixé le loyer au 1er octobre 2007 à la somme de 68 602,06€ par an hors taxes et hors charges, soit en cas de renouvellement, soit en cas de tacite prorogation,
- dit en conséquence que, par l'effet du congé notifié par Mmes [H] et [B] à la société La maison de la Truffe pour le 30 septembre 2007, avec offre de renouvellement à compter du 1er octobre 2007, le bail s'est renouvelé pour trois, six, neuf années entières et consécutives à compter du 1er octobre 2007 moyennant un loyer annuel en principal hors taxes et hors charges de 68 602,06 €,
- débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire,
- dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mmes [H] et [B] aux entiers dépens.
Mme [T] [B] épouse [M], ayant la seule propriété du bien à la suite du décès de Mme [H], usufruitière, a interjeté appel de ce jugement.
Par arrêt du 09 novembre 2011, la cour d'appel de Paris a :
- réformé le jugement déféré,
- déclaré Madame [B], épouse [M], recevable en sa demande de fixation du loyer renouvelé à compter du 1er octobre 2007,
- dit que le prix du loyer du bail renouvelé doit être fixé à sa valeur locative,
- avant dire droit au fond, désigné en qualité d'expert Monsieur [O] [C],
- fixé le loyer provisionnel pour la durée de l'instance à la somme annuelle de 68 602, 76 € montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,
- réservé les dépens et sursis à statuer sur les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile .
La société La Maison de la Truffe a formé contre cet arrêt un pourvoi en cassation sur un moyen unique tiré de la violation des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce.
Par arrêt en date du 6 mars 2013 la Cour de Cassation a cassé et annulé dans toutes ses dispositions l'arrêt du 9 novembre 2011 et a renvoyé l'affaire devant la cour d'appel de Paris autrement composée.
Mme [T] [B] a signifié sa déclaration de saisine après cassation le 12 avril 2013.
Par ses dernières conclusions signifiées le 20 mars 2014, Mme [B], épouse [M], demande à la cour de :
- la dire recevable en son appel,
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau,
- débouter la société La Maison de la Truffe de ses demandes,
- la dire et juger recevable et bien fondée en ses demandes de fixation du loyer en renouvellement au 1er octobre 2007,
En conséquence,
- écarter la règle du plafonnement sur le fondement des articles L 145.34, R. 145-6 et 8 du code de commerce,
- fixer le montant du loyer en renouvellement au 1er octobre 2007 à la somme de 300 000 € en principal, hors taxes et hors charges pour les locaux loués à la société La Maison de la Truffe ,[Adresse 1],
-dire que les compléments des loyers arriérés porteront intérêts au taux légal à compter de chaque échéance, avec capitalisation des intérêts en application de l'article 1154 du code civil,
- pour le cas où une mesure d'expertise serait ordonnée, fixer le montant du loyer provisionnel pendant le cours de l'instance à la somme de 300 000 € en principal, hors taxes et hors charges,
- condamner la société La Maison de la Truffe à lui payer la somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens y compris ceux afférents à l'arrêt cassé.
Par dernières conclusions du 7 mai 2014, la société La Maison de la Truffe demande à la cour de :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a considéré que les parties étaient arrivées à un accord sur la fixation du loyer de renouvellement au 1er octobre 2007 à la somme de 68 602,06 €,
- dire en conséquence que le bail s'est renouvelé au 1er octobre 2007 moyennant un loyer annuel fixé à 68 602,06 €par an,
subsidiairement,
- constater qu'il n'existe aucun motif de déplafonnement tenant à la modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu un effet positif sur le commerce exploité,
-fixer en conséquence le loyer plafonné à la somme de 45 734,71 € hors taxes et hors charges par an,
encore plus subsidiairement,
-désigner tel expert qu'il plaira à la cour à l'effet de donner son avis sur la modification des facteurs locaux de commercialité invoquée par la bailleresse,
- dire si celle-ci a eu une incidence positive sur le commerce exploité, dans cette hypothèse, déterminer la valeur locative des locaux,
- débouter Mme [T] [B] de ses demandes et la condamner au paiement de la somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens dont distraction.
MOTIFS
Madame [B] sollicite de la cour qu'elle infirme le jugement entrepris sur le fondement des motifs déjà retenus dans son arrêt du 9 novembre 2011, non critiqués par le pourvoi en cassation.
Elle conteste l'appréciation du tribunal qui, en violation de l'article 1134 du code civil, a dénaturé le contrat de bail du 7 septembre 2006 en se livrant à une interprétation de la clause de fixation du loyer qu'excluait son caractère clair et précis : la ' fixation du loyer au 1er octobre 2007 à 68 602, 06 euros par an ' ne concernait que le loyer du ' présent bail '.
La transaction ne règle que les différends qui y sont contenus, à savoir les conditions de renouvellement du bail à effet au 1er octobre 1998 pour 9 ans du 30 septembre 1998 au 1eroctobre 2007 ; il n'a pas été prévu ou convenu d'un accord quelconque sur un renouvellement ultérieur.
De sorte que l'accord sur le loyer à compter du 1er octobre 2007 n'a porté que sur le loyer dû au titre de la poursuite de ce contrat.
Le tribunal a anticipé sur une situation juridique, celle du renouvellement, qui n'était pas prévue par le contrat et il a dénaturé le protocole qui ne faisait aucune référence au renouvellement du bail.
Il manque dans le protocole la commune intention des parties à vouloir renouveler le bail et le protocole ne contient aucune mention relative au loyer de renouvellement. De sorte que le seul le montant du loyer du même contrat pouvait être convenu dans le bail. Il ne peut être tiré aucune conclusion de la date de signature du bail ou de la délivrance du congé sur le contenu de la clause.
Le rapport entre le montant du loyer et le taux de capitalisation de la nue propriété du local est sans conséquence sur la question posée.
La Maison de la Truffe rappelle que l'arrêt censuré a été cassé en son entier et que la cour doit statuer à nouveau sur la question de l'accord des parties sur le prix du bail renouvelé résultant du protocole du 11 mars 2003. Elle demande de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a considéré que les parties étaient arrivées à un accord sur la fixation du loyer de renouvellement au 1er octobre 2007 à la somme de 68 602,06 €.
Elle soutient que, ni le protocole d'accord, ni le bail ne précisent la portée de la fixation du loyer au 1er octobre 2007 figurant au protocole ; qu'à la date de signature du bail qui se situe un an seulement avant le renouvellement du bail litigieux, les parties ont eu l'intention de fixer le loyer du bail en renouvellement qui était en augmentation par rapport au loyer du palier précédent ; de sorte que, comme l'a justement dit le tribunal, ' faute d'autres précisions, il convient de retenir que ce montant de loyer a été fixé quelle que soit l'hypothèse envisagée ' ( tacite prolongation ou renouvellement ).
Cette clause du protocole doit être interprétée conformément à l'article 1162 du code civil en faveur de la société La Maison de la Truffe. Si la dernière fixation figurant au protocole avait concerné le loyer du présent bail, la fixation au 1er octobre 2007 aurait constitué un 4ème palier, alors qu'est opéré un retour à la ligne avec une fixation à une date précise qui marque le point de départ d'un nouveau contrat.
L'éventuel renouvellement du bail faisait partie de l'objet du litige auquel a mis fin le protocole et les parties se sont mises d'accord sur le montant du loyer en contrepartie de l'autorisation de domiciliation et de l'installation d'une terrasse. Cette thèse est encore confirmée par le fait que le prix de la nue propriété des locaux donnés à bail a été fixé par capitalisation à 8 % du loyer du bail renouvelé.
Par l'effet de la cassation de l'arrêt du 9 novembre 2011, la cause et les parties ont été remises dans l'état où elle se trouvaient avant ledit arrêt, de sorte que la cour doit dire si les parties au bail se sont effectivement accordées sur la fixation du loyer de renouvellement au 1er octobre 2007 à la somme de 68 602, 06 €.
Le contenu du protocole transactionnel du 10 mars 2003 a été rappelé dans l'exposé du litige ; son article 4 est libellé comme suit :
' En contrepartie de la renonciation et des autorisations des bailleurs visées aux articles 1 à 4 ci - dessus, la société MAISON DE LA TRUFFE accepte expressément que son loyer annuel hors taxes, taxe et frais de toute nature, soit déplafonné et fixé selon les trois paliers ci - après indiqués :
- période du 1er octobre 1998 au 1er octobre 2001 : 45 734, 71 euros par an
- période du 1er octobre 2001 au 1er octobre 2004 : 60 979, 61 euros par an
- période du 1er octobre 2004 au 1er octobre 2007 : 64 790, 83 € euros par an
avec fixation du loyer au 1er octobre 2007 à 68 602, 06 euros par an. ...'
Il appartient à la cour de dire quelle a été la commune intention des parties au protocole transactionnel du 10 mars 2003 qui a fixé le montant du loyer au 1er octobre 2007 à 68 602, 06 euros par an.
Comme l'a justement noté le tribunal, le protocole ne contient aucune précision sur la portée de la fixation du loyer au 1er octobre 2007 ; il est rappelé que le bail de renouvellement à effet du 1er octobre 1998 venait à échéance le 30 septembre 2007 à minuit, de sorte que le loyer fixé au 1er octobre 2007 par le protocole était soit le loyer du bail du 1er octobre 1998 prolongé par tacite prolongation soit celui du bail renouvelé à l'échéance du 1er octobre 2007.
La lecture de l'article 4 précité permet de constater que la fixation du loyer au 1er octobre 2007 fait suite à la fixation par paliers du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 1998 ; que seule la prise d'effet de la fixation du loyer au 1er octobre 2007 et son montant sont précisés mais nullement les conditions de son application ; qu'en tout cas qu'aucune mention figurant à cet article 4 ne permet d'affirmer que la fixation du loyer au 1er octobre 2007 ne concernerait que l'hypothèse d'une tacite prolongation.
Cette fixation a été convenue en contrepartie de concessions faites par les bailleurs sur les conditions d'exercice du commerce de La Maison de la Truffe.
Contrairement à ce que soutient Mme [B], le champ d'application du protocole n'était pas limité aux conditions de renouvellement du bail à effet au 1er octobre 1998 pour 9 ans du 30 septembre 1998 au 1er octobre 2007 ; si l'article 1er fait directement référence au renouvellement du bail à compter du 30 septembre 1998 et à la renonciation du bailleur au bénéfice de la clause résolutoire, les articles 2 et 3 du protocole relatifs à la domiciliation de la société La Maison de la Truffe Dégustation et à l'installation d'une terrasse n'ont pas de durée d'application limitée au bail du 30 septembre 1998 et c'est en contrepartie de la renonciation et des autorisations des bailleurs que La Maison de la Truffe a accepté le déplafonnement du loyer et la fixation du loyer au 1er octobre 2007.
Les termes du protocole de fixation du loyer ont été repris dans le bail liant les parties qui distingue à nouveau les trois paliers de loyer applicables au bail prenant effet le 1er octobre 1998 et la fixation du loyer au 1er octobre 2007, cette mention figurant, comme dans le protocole, de façon distincte de celles relatives aux trois paliers du bail du 7 septembre 2006 prenant effet le 1er octobre 1998.
La clause litigieuse du protocole reprise dans le bail du 7 septembre 2006 est claire et précise ; il n'y a pas lieu de l'interpréter mais de déterminer son champ d'application.
C'est sans dénaturation que le tribunal a décidé que la commune intention des parties au protocole et au bail du 7 septembre 2006 avait été, dans tous les cas, de fixer le montant du loyer du bail à compter du 1er octobre 2007 à la somme de 68 602, 06 € ; il ne peut être déduit de l'absence de référence au renouvellement du bail du 30 septembre 1998 la conséquence que les parties avaient exclu cette hypothèse du champ d'application du loyer dû au 1er octobre 2007, de sorte que c'est juste titre que le tribunal a jugé qu'en vertu du congé signifié le 22 février 2007, le bail s'était renouvelé entre les parties pour une période de 3, 6, 9 années à compter du 1er octobre 2007, moyennant un loyer de 68 602, 06 €et a débouté les bailleresses de leur demande de fixation du loyer de renouvellement à la somme de 300 000 €.
Il convient de confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, y compris sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile, et de condamner Mme [B] qui succombe aux entiers dépens d'appel, à recouvrer conformément à l'article 699 du code de procédure civile , et au paiement de la somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris,
Y ajoutant, condamne Mme [T] [B] épouse [M] à payer à la société La Maison de la Truffe la somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Mme [B] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
