COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 21 MAI 2015
(no , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/01075
Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Novembre 2013 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG no
APPELANTE
SNC SOFT ADS IMMOBILIER agissant en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège, no Siret : 382 654 960
ayant son siège au 770, Chemin des Gaupières - 69390 VERNAISON
Représentée par Me Frédéric LALLEMENT de la SCP SCP BOLLING - DURAND - LALLEMENT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480 Assistée sur l'audience par Me Serge DEYGAS, avocat au barreau de LYON
INTIMÉE
SA SADEV 94 SOCIETE D'AMENAGEMENT ET DE DEVELOPPEMENT DES VILLES ET DU DEPARTEMENT DU VAL DE MARNE société anonyme d'économie mixte, ladite société agissant poursuites et diligences de son directeur général, noSiret : B 341 214 971
ayant son siège au 31 rue Anatole France - 94300 VINCENNES
Représentée par Me Florence GUERRE de la SELARL SELARL PELLERIN - DE MARIA - GUERRE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0018 Assistée sur l'audience par Me Frédéric LEVY de l'AARPI DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07, substitué par Me Laurence ANDRÉ, avocat au barreau de PARIS, toque : T0700
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Avril 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Christine BARBEROT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Chantal SARDA, Présidente Madame Christine BARBEROT, Conseillère Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
Par jugement du 19 novembre 2012, le juge de l'expropriation du Tribunal de grande instance de Créteil a fixé à la somme de 3 640 000 € le prix de la parcelle bâtie, sise 32 rue Pierre Rigaud à Ivry-sur-Seine (94), cadastrée section AU no 10, d'une contenance de 3 772 m2, appartenant à la SNC Soft ADS immobilier, sur laquelle la SAEM Société d'aménagement et de développement des villes et du département du Val-de-Marne (SADEV 94) avait exercé le droit de préemption urbain dont elle avait été rendue délégataire par la commune d'Ivry-sur-Seine. Le 28 novembre 2012, ce jugement a été signifié à la SADEV 94 qui a refusé de signer l'acte authentique en invoquant "un risque sérieux de pollution du terrain" qui aurait fait l'objet de l'exploitation d'installations classées. Par acte du 6 septembre 2013, la société Soft ADS immobilier a assigné la SADEV 94 en perfection de la vente et en paiement du prix.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 26 novembre 2013, le Tribunal de grande instance de Créteil a :
- déclaré la vente parfaite depuis le 1er mars 2013, - dit que son jugement valait acte authentique et devait être publié à la conservation des hypothèques aux frais de l'acquéreur, - dit que la SADEV 94 devait prendre en charge l'ensemble des frais liés à sa qualité de propriétaire de la parcelle à compter du 1er mars 2013, - ordonné la réduction du prix de vente, - et avant dire droit sur le montant de cette réduction, nommé M. René X... en qualité d'expert avec pour mission de procéder aux investigations nécessaires à l'évaluation de la pollution de la parcelle, en déterminer l'origine, la nature et l'ampleur et les travaux nécessaires pour dépolluer le site, évaluer leurs coût et durée, - condamné la SADEV 94 à payer à la société Soft ADS immobilier la somme de 2 500 000 € à titre de provision à valoir sur le prix de vente, - débouté la société Soft ADS immobilier de sa demande de dommages-intérêts, - sursis à statuer sur les autres demandes et sur les dépens, - ordonné l'exécution provisoire.
Par dernières conclusions du 9 décembre 2014, la société Soft ADS immobilier, appelante, demande à la Cour de :
- vu les articles 1134, 1351, 1382, 1583 du Code Civil, les dispositions du Code de l'urbanisme, notamment les articles L. 213-2, L. 213-4 et L. 213-7, les articles 699 et 700 du Code de Procédure Civile, - réformer le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné la réduction du prix et ordonné une expertise sur le montant de cette réduction en la déboutant de sa demande de dommages-intérêts, - condamner la SADEV 94 à lui payer la somme de 1 140 000 € outre les intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2013, - la condamner à lui payer la somme de 36 400 € pour manquement à l'exécution de bonne foi de la vente ou, subsidiairement, pour faute quasi délictuelle, - la condamner à lui payer la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 18 mars 2015, la SADEV 94 prie la Cour de :
- vu les articles 1315 du Code Civil et L. 514-20 du Code de l'environnement, - confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, - condamner la société Soft ADS immobilier à lui payer la somme de 5 000 € en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.
SUR CE LA COUR
Considérant que, si, aux termes de l'article L. 514-20 du Code de l'environnement dans sa rédaction en vigueur au 28 septembre 2011, date de la déclaration d'intention d'aliéner, le vendeur avait l'obligation d'informer par écrit l'acheteur qu'une installation soumise à autorisation ou à enregistrement avait été exploitée sur le terrain, cependant, ce texte, ni aucun autre à cette date, n'imposait au vendeur d'annexer à la déclaration d'intention d'aliéner les éléments relatif à la pollution potentielle du bien, de sorte qu'en se fondant sur l'absence de ces éléments, le titulaire du droit de préemption ne peut se prévaloir des droits réservés à l'acheteur par l'alinéa 3 du texte précité ;
Qu'au cas d'espèce, à la suite de la déclaration d'intention d'aliéner le terrain litigieux au prix de 4 500 000 ¿ faite le 28 septembre 2011 par la société Soft ADS immobilier, qui n'était pas, alors, dans les liens d'un avant-contrat de vente au profit d'un tiers- acquéreur, la SADEV 94 a exercé le droit de préemption urbain dont elle était délégataire, offrant le prix de 1 750 000 € ; que la société Soft ADS immobilier ayant maintenu son prix, le 19 novembre 2012, le juge de l'expropriation l'a fixé à la somme de 3 640 000 € ; que, prétendant avoir appris de la société Soft ADS immobilier, le 16 mars 2013 seulement, que le terrain avait accueilli, dès 1953, une installation classée pour la protection de l'environnement (ICPE) soumise à autorisation, la SADEV 94 lui a proposé de trouver un accord amiable sur le prix ;
Considérant, d'une part, que la société Soft ADS immobilier n'ayant pas l'obligation formelle d'informer le titulaire du droit de préemption, dans ou avec la déclaration d'intention d'aliéner, qu'une ICPE soumise à autorisation avait été antérieurement exploitée sur le terrain, objet de la vente, la SADEV 94 ne peut faire grief au vendeur de ne pas l'avoir fait ;
Que, d'autre part, le terrain est inclus dans le périmètre de la zone d'aménagement concerté (ZAC), dénommée « Ivry confluences », dont la réalisation avait été concédée par la commune d'Ivry-sur-Seine à la SADEV 94 ; que, préalablement à cette réalisation, diverses études avaient été menées, notamment :
- celle du 29 juin 2009 de la société Galtier expertise environnement à destination de la SADEV 94, relative à l'évaluation des sites et sols pollués et comprenant une approche par cartographie des risques après qu'ait été répertoriées les ICPE historiques et en activité en fonction, notamment, de leur régime de déclaration ou d'autorisation et de l'état potentiel des sols en fonction ou non de remblais éventuellement pollués, cette étude enseignant que la parcelle litigieuse avait accueilli une ICPE et comportait des remblais potentiellement contaminés en métaux lourds d'une épaisseur comprise entre 0,5 et 2 mètres,
- l'étude d'impact « Opération Ivry confluences » de juin 2010 dans laquelle figurait la parcelle litigieuses au nombre de celles ayant accueilli des ICPE, classées sur la base des risques présentés en fonction de l'activité concernée, de sa cessation et de l'ancienneté de celle-ci,
- le rapport de présentation de la révision simplifiée du plan local d'urbanisme d'Ivry-sur-Seine pour l'opération « Ivry confluences » d'octobre 2010 qui permettait de constater la présence d'ICPE sur la parcelle litigieuse ainsi que des remblais pollués ;
Qu'il s'en déduit que, bien que le vendeur ne l'ait pas informée de ce qu'une ICPE avait existé sur le terrain, la SADEV 94 ne pouvait l'ignorer en raison des études précitées dont elle avait connaissance par la concession qu'elle détenait de la commune, de sorte qu'en définitive, le titulaire du droit de préemption en savait davantage que le vendeur sur le degré de pollution du terrain à l'origine de laquelle ni ce dernier ni son locataire ne se trouvaient ;
Qu'en conséquence, la SADEV 94 ne pouvait se prévaloir de l'article L. 514-20 du Code de l'environnement pour refuser de payer le prix tel que fixé par le juge de l'expropriation et réclamer sa diminution ;
Considérant que le jugement entrepris doit être infirmé en ce qu'il a ordonné la réduction du prix de vente et qu'il convient de faire droit à la demande de la société Soft ADS immobilier en paiement par la SADEV 94 de la somme de 1 140 000 ¿ au titre du solde du prix, avec intérêts au taux légal à compter du 6 septembre 2013, date de l'assignation en perfection de la vente valant mise en demeure de payer le prix ;
Considérant, sur la demande de dommages-intérêts de la société Soft ADS immobilier, que la SADEV 94, dont il vient d'être dit qu'elle avait connaissance de ce qu'une ICPE avait été exploitée dans le passé sur le terrain dont l'état de pollution avait été apprécié par les études précitées, a délibérément choisi de ne pas en faire état lors de la procédure en fixation du prix devant le juge de l'expropriation ; que, dans ces conditions, le refus de payer le prix judiciairement fixé en invoquant malicieusement un défaut d'information formelle, est constitutif d'une faute de la part de la SADEV 94 ; que cette faute a causé un préjudice au vendeur qui a libéré les lieux sans percevoir le prix et qui a été contraint de subir les aléas et tracas d'un nouveau procès ; que la Cour dispose d'éléments suffisants pour évaluer le préjudice de la société Soft ADS immobilier à la somme de 30 000 ¿ ;
Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile de la SADEV 94 ;
Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de la société Soft ADS immobilier, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Statuant dans les limites de l'appel :
Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a :
- ordonné la réduction du prix de vente et une expertise pour en apprécier le montant,
- débouté la société Soft ADS immobilier de sa demande de dommages-intérêts ;
Statuant à nouveau :
Dit que la SAEM Société d'aménagement et de développement des villes et du département du Val-de-Marne (SADEV 94), titulaire du droit de préemption, ne pouvait se prévaloir de l'article L. 514-20 du Code de l'environnement, dans sa rédaction alors en vigueur, pour refuser de payer le prix tel que fixé par le juge de l'expropriation ;
Condamne la SADEV 94 à payer à la société Soft ADS immobilier au titre du solde du prix, la somme de 1 140 000 € avec intérêts au taux légal à compter du 6 septembre 2013 ;
Condamne la SADEV 94 à payer à la société Soft ADS immobilier la somme de 30 000 € de dommages-intérêts ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne la SADEV 94 aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ;
Condamne la SADEV 94 à payer à la société Soft ADS immobilier la somme de 6 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Le Greffier, La Présidente,
