RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRÊT DU 07 Mai 2015
(n° , 5 pages)
Numéros d'inscriptions au répertoire général : S 13/10091 - S13/16270
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 25 mars 2013 par le tribunal de grande instance de Paris - RG n° 12/00116
APPELANTES (RG 13/10091)
ET INTIMÉES À TITRE INCIDENT (S13/16270)
SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE D'ECONOMIE MIXTE DE LA VILLE DE PARIS (SIEMP)
RCS de PARIS n° B 562 086 124
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Xavier NORMAND BODARD de la SCP NORMAND & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0141 et ayant pour avocat plaidant Me Geneviève CARALP-DELION de la SCP NORMAND & ASSOCIES, avocate au barreau de PARIS, toque : P0141
MAIRIE DE [Localité 6] pris en la personne de son Maire en exercice
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Xavier NORMAND BODARD de la SCP NORMAND & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0141 et ayant pour avocat plaidant Me Geneviève CARALP-DELION de la SCP NORMAND & ASSOCIES, avocate au barreau de PARIS, toque : P0141
INTIMÉE (RG 13/10091)
ET APPELANTE À TITRE INCIDENT (S13/16270)
S.A.R.L. CAI & CO
RCS de PARIS 514 11 77 12
[Adresse 3]
[Localité 3]
Représentée et ayant pour avocat plaidant Me Jeffrey SCHINAZI, avocat au barreau de PARIS, toque : C0264
DIRECTION RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES D'ILE DE FRANCE ET DU DÉPARTEMENT DE PARIS
Commissariat du gouvernement
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Monsieur [K] [U], commissaire du gouvernement, en vertu d'un pouvoir général
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 05 mars 2015, en audience publique, devant la cour composée de :
Monsieur Christian HOURS, président de chambre, spécialement désigné pour présider cette chambre par ordonnance de Madame la Première présidente de la cour d'appel de PARIS,
Monsieur Paul André RICHARD, conseiller hors classe, désigné par Madame la Première présidente de la cour d'appel de PARIS,
Madame [Q] [Z], juge de l'expropriation au tribunal de grande instance de BOBIGNY désignée conformément aux dispositions de l'article L. 13-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique
GREFFIÈRE : Madame Corinne de SAINTE MAREVILLE, lors des débats
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Christian HOURS, président et par Madame Corinne de SAINTE MARÉVILLE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La société immobilière d'économie mixte de la ville de Paris (SIEMP) est appelante du jugement prononcé le 25 mars 2013 par le juge de l'expropriation qui a fixé à la somme de 265 963 € l'indemnité d'éviction de la société CAI CO qui exploite un commerce de prêt à porter dans l'immeuble du [Adresse 3] qui doit être réhabilité.
La société CAI CO a également interjeté appel du même jugement le 21 août 2013.
Vu les conclusions de la SIEMP en date du 11 juillet 2013 tendant à voir :
Infirmer le jugement prononcé le 25 mars 2013 par le juge de l'expropriation
Fixer l'indemnité d'éviction en valeur pleine de fonds de commerce à la somme totale de 103 227 € remploi compris se décomposant comme suit :
Indemnité principale :139 766 € x 0 ,65 = 90 847 €
Indemnité de remploi : 7 934 €
Indemnité pour trouble commercial : 4 446 € et ce à condition que la SARL CAI CO prenne l'engagement de ne pas se réinstaller dans un rayon de moins de 1 km des locaux expropriés.
Confirmer le jugement en ce qu'il a constaté que la demande de la société CAI CO à être réintégrée dans l'immeuble après sa réhabilitation n'a pas d'objet au regard du droit de priorité de M [V] sur le seul local commercial compris dans l'immeuble après sa réhabilitation.
Vu les conclusions de la société CAI CO en date du 21/8/2013 tendant à voir :
Débouter la SIEMP de ses demandes
Fixer l'indemnité comme suit :
Indemnité principale de346 500 €.
Indemnité de remploi de 32 465 €
Indemnité pour trouble commercial de 13 437 €
Vu le mémoire du Commissaire du Gouvernement en date du 27 septembre 2013 proposant que l'indemnité soit fixée comme suit :
Indemnité principale : 178 202 €
Indemnité de remploi :15 520 €
Indemnité pour trouble commercial : 9 474 € soit une indemnité globale de 204 000 €.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Pour une bonne administration de la justice, la jonction du dossier enregistré sous le numéro 13/16270 au dossier enregistré sous le numéro 13/10091 sera ordonnée ;
Considérant que la société CAI CO qui occupe un local commercial dans l'immeuble [Adresse 3] qui doit être entièrement réhabilité sollicite en appel la somme globale au titre de l'indemnité d'éviction de 392 402 € ;
Qu'elle soutient qu'en retenant le chiffre d'affaires réalisé au 30 juin 2012, soit 315 788 € assorti d'un coefficient de 110 %, l'indemnité principale doit s'élever à la somme de 346 500 € ;
Considérant que la SIEMP offre de ce chef la somme de 90 847 € calculée sur la base du chiffre d'affaires des années 2009 à 2011 , le chiffre de l'année 2012 n'étant pas connu , soit un total pour ces trois années de 419 298 € d'où une moyenne de 139 766 pondérée par un coefficient de 65 % soit 90 847 € ;
Considérant que la société CAI CO soutient qu'elle a réalisé un chiffre d'affaires arrêté au 30 juin 2012 de 315 788 € ;
Mais, considérant que l'examen de la liasse IS RS révèle que ce chiffre est obtenu en comptabilisant la valeur des immobilisations incorporelles - en fait le montant du fonds de commerce - à hauteur de 295 000 € alors que le montant des marchandises vendues qui représente le chiffre d'affaires est seulement de 194 999 € pour la période de juin 2011 à juin 2012 ; que pour la période de juin 2010 à juin 2011 le chiffre d'affaires s'est élevé à 188 682 € et pour la période de juin 2009 à juin 2010 à la somme de 189 219 € ;
Considérant que ces chiffres d'affaires démontrent que si, après l'achat du fonds , le chiffre d'affaires a subitement explosé, il n'a pas augmenté dans les proportions présentées par la société CAI CO ;
Considérant que la moyenne du chiffre d'affaires réalisé sur les trois années prises en compte pour le calcul de l'indemnité s'élève donc à la somme de 190 966 € ;
Considérant que la société CAI CO soutient que la valeur du fonds a été fixée à juste titre par le tribunal à 110 % du chiffre d'affaires annuel ;
Considérant que le Commissaire du Gouvernement suggère que cette valeur soit fixée à 85 % du chiffre d'affaires ; que la SIEMP estime que le coefficient doit être de 65 % ;
Considérant que le tribunal a retenu une valeur de 110 % en tenant compte de la soudaine augmentation du chiffre d'affaires ;
Mais, considérant que cette augmentation quasi-miraculeuse pour un commerce appelé à disparaître dès la signature de l'acte de cession puisque en page 9 de l'acte il est mentionné que 'le cédant déclare que le bailleur a fait connaître un projet de réalisation d'un programme de logement sociaux à l'adresse et qu'ainsi il procédera à l'éviction du commerce 'JANES' ,ne justifie pas un coefficient de 110 % dès lors que la moyenne des coefficients pour ce type de commerce dans le même quartier relevé par le commissaire du gouvernement s'élève à 65 % ;
Considérant que la Cour retiendra ce coefficient et qu'en conséquence l'indemnité principale se chiffrera à la somme de 190 966 x 0,65 =124 127 € ;
Considérant que l'indemnité de remploi sera de :
5 % jusqu'à 23 000 € soit 1 150 €
10 % sur le solde au dessus de 23 000 € soit 10 112 €
soit un total de 11 262 ,7 € ;
Considérant que la société CAI CO sollicite la somme de 13 437 € au titre de l'indemnité pour trouble commercial ;
Considérant que le dernier bénéfice connu est celui de la période de juin 2011 à juin 2012 est de 19 372 ,77 € soit sur les 3/12 la somme de 4 842 ,99 € outre la somme de 5408 au titre de 1,5/12 des salaires et avantages sociaux soit 10 250,99 € ;
Considérant que l'indemnité globale s'élève donc à la somme de 145 640,69 € ;
Considérant que la SIEMP sollicite que la société CAI CO ne puisse se réinstaller qu'au delà d'une distance minimum de 1 km ;
Que la société CAI CO rétorque qu'une telle injonction lui interdirait toute réinstallation.
Considérant qu'une telle interdiction ne permettrait pas à la société CAI CO de se réinstaller en préservant sa clientèle alors même qu'elle perçoit une indemnité qui lui permettra d'acquérir un fonds de commerce dont le prix de cession sera cette fois en rapport avec le chiffre d'affaires réalisé sur les trois années précédentes.
Considérant qu'il ne sera pas fait application de l'article 700 du code de procédure civile, les dépens restant à la charge de la ville de [Localité 5] et de la SIEMP ;
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant contradictoirement,
ORDONNE la jonction du dossier enregistré sous le numéro 13/16270 au dossier enregistré sous le numéro 13/10091 ;
INFIRME le jugement en ce qu'il a fixé l'indemnité d'éviction de la société CAI CO à la somme de 265 593 € ;
Statuant à nouveau,
FIXE l'indemnité d'éviction à la somme de 145 640 ,69 € ;
CONFIRME pour le surplus ;
DIT n'y avoir lieu en cause d'appel à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la ville de [Localité 5] et la SIEMP aux dépens.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
