Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 06 MAI 2015
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/05532
Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Mars 2013 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 11/04693
APPELANTS
Monsieur [S] [N], né le [Date naissance 2].1938 à [Localité 4]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Madame [L] [W] épouse [N], née le [Date naissance 1].1940 à [Localité 5]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentés et assistés par Me Katherine LOFFREDO-TREILLE, avocat au barreau de PARIS, toque : A0782
INTIMÉ
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société FAY ET CIE, SIRET 572 007 557 00026, ayant son siège social
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055
assisté de Me Chantal SIESS LE TALLEC, avocat au barreau de PARIS, toque : A0491
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Février 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Denise JAFFUEL, Conseiller, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Président
Madame Denise JAFFUEL, Conseiller
Madame Claudine ROYER, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Madame Emilie POMPON
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Président, et par Madame Emilie POMPON, Greffier présent lors du prononcé et auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
***
M. [S] [N] et Mme [L] [W] épouse [N] sont propriétaires indivis, dans l'immeuble en copropriété sis [Adresse 2], des lots n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] de l'état descriptif de division, situés dans le bâtiment 9 dit bâtiment central.
Les copropriétaires du bâtiment central ont été convoqués à une assemblée générale spéciale qui s'est tenue le 17 janvier 2011.
Cette assemblée générale spéciale a désigné, à la résolution n° 1, M. [D] en qualité de président, les époux [N] votant en faveur de cette candidature.
Elle a décidé, aux termes des résolutions n° 4 et 5, des travaux de ravalement du bâtiment central, à la résolution n° 6, des honoraires du syndic et à la résolution n° 7 de la souscription d'un emprunt collectif.
Par exploit du 8 mars 2011, les époux [N] ont fait assigner le syndicat aux fins notamment d'annulation de l'élection du président et de l'assemblée générale, subsidiairement des résolutions n° 4, 5, 6 et 7.
Par jugement contradictoire, rendu le 5 mars 2013, dont les époux [N] ont appelé par déclaration du 19 mars 2013, le Tribunal de grande instance de Paris 8ème chambre 1ère section :
Déboute M. et Mme [N] de leur demande de sursis à statuer,
Dit n'y avoir lieu à la mise en 'uvre d'incidents de faux,
Dit M. et Mme [N] recevables en leur demande d'annulation de l'assemblée générale spéciale du 17 janvier 2011,
Annule l'assemblée générale spéciale du 17 janvier 2011,
Ordonne l'exécution provisoire du chef de l'annulation,
Condamne le syndicat à payer à M. et Mme [N] la somme unique de 1.500 euros au titre de l'article 700 du CPC,
Rappelle que M. et Mme [N] sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, comprenant les dépens et l'indemnité au titre de l'article 700 du CPC, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,
Rejette les plus amples demandes des parties,
Condamne le syndicat aux dépens.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], intimé, a constitué avocat.
Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments dont elle est saisie, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux conclusions d'appel dont les dernières ont signifiées dans l'intérêt :
De M.et Mme [N], le 12 septembre 2013,
Du syndicat des copropriétaires, le 24 novembre 2014.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 décembre 2014.
CELA ETANT EXPOSE,
Sur les prétentions en cause d'appel
Les époux [N] demandent notamment de désigner un mandataire ad hoc indépendant de FAY & Cie pour représenter les intérêts du syndicat devant la Cour, à défaut de surseoir à statuer en attendant la décision du tribunal sur la validité du mandat du syndic FAY &Cie ; d'annuler les résolutions n° 4, 5, 6 et 7 de l'assemblée spéciale du 17 janvier 2011 ; d'ordonner sous astreinte à FAY&Cie de leur communiquer la liste des produits chimiques utilisés dans le décapage des peintures, de justifier de l'innocuité des produits précités et d'invalider l'exécution des travaux de ravalement en l'absence d'un constat de risque d'exposition au plomb; de condamner FAY&Cie à leur payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts, celle de 7.000 euros au titre de l'article 700 du CPC, et de leur octroyer le bénéfice de la dispense prévue par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Le syndicat demande, par infirmation partielle, de déclarer irrecevables M. et Mme [N] dans leur demande d'annulation de l'assemblée générale du 17 janvier 2011 en son entier et de les débouter de toutes leurs prétentions, de rejeter les demandes dirigées contre le syndic FAY&CIE qui n'est pas dans la cause à titre personnel et de condamner in solidum les époux [N] à payer au syndicat la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du CPC :
Sur la désignation d'un mandataire ad hoc pour représenter le syndicat
Les époux [N] ne peuvent pas utilement solliciter la désignation d'un mandataire ad hoc pour représenter le syndicat dans le cadre de l'appel au motif que le syndic FAY&Cie pourrait avoir des intérêts opposés à ceux du syndicat et pour empêcher FAY&Cie de se servir du syndicat pour ses intérêts personnels alors que ces allégations ne sont étayées par aucun élément sérieux et qu'en application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat est régulièrement représenté en justice par son syndic en exercice, en l'espèce le syndic FAY&Cie ; cette demande ne peut donc prospérer et sera rejetée ;
Sur le sursis à statuer
Les époux [N] demandent qu'il soit sursis à statuer dans l'attente de la décision de la 8ème chambre du Tribunal de grande instance de Paris, saisie de la contestation de l'assemblée générale du 23 mai 2012 et de la validité du mandat de syndic de la société FAY& Cie ;
Le syndicat des copropriétaires, faisant valoir que les recours des époux [N] contre les assemblées générales de 2011 et 2012 sont indépendants les uns des autres, s'oppose à la demande de sursis à statuer ;
Les époux [N] ne peuvent pas valablement soutenir que le sursis à statuer devrait être ordonné au motif que si dans le cadre de la procédure précitée l'invalidité du mandat du syndic FAY & Cie était établie, FAY&Cie n'aurait plus qualité pour représenter le syndicat et serait irrecevable par ce défaut de qualité alors que le syndic FAY &Cie, dont le mandat n'est pas à ce jour annulé, est le syndic en exercice et a donc qualité et capacité pour représenter le syndicat des copropriétaires dans la présente procédure ;
En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme [N] de leur demande de sursis à statuer ;
Sur l'assemblée générale spéciale du 17 janvier 2011
Le syndicat fait valoir au soutien de son appel incident tendant à voir déclarer valide l'assemblée générale spéciale du 17 janvier 2011 que les époux [N], ayant voté en faveur de la désignation de M. [D] en qualité de président, seraient irrecevables à contester cette désignation pour demander l'annulation de l'assemblée générale toute entière ;
Les époux [N] soutiennent que M. [D] n'étant pas copropriétaire du bâtiment central et n'ayant reçu pouvoir d'aucun copropriétaire, il aurait été inéligible en qualité de président de séance ; qu'il serait inscrit dans la liste des présents et représentés comme représentant le copropriétaire [H] et que c'est en cette qualité qu'il aurait présenté sa candidature à la présidence de l'assemblée et aurait été désigné, la fausse qualité de mandataire de M. [D] n'ayant été découverte par les époux [N] qu'après avoir obtenu communication de la feuille de présence de l'assemblée et des pouvoirs joints ; qu'il y aurait eu ainsi escroquerie afin de lier les époux [N] par un vote obtenu par tromperie et que le dol serait constitué ; que M. [N] aurait voté contre la désignation de M. [D] comme président de l'assemblée s'il n'avait été abusé par sa fausse qualité de mandataire d'un copropriétaire ;
Par application des dispositions de l'article 15 du décret du 17 mars 1967, le président de séance est choisi parmi les copropriétaires, le mandataire d'un copropriétaire ne pouvant être désigné en qualité de président comme aurait pu l'être le copropriétaire mandant ; la circonstance que l'assemblée générale soit présidée par le mandataire d'un copropriétaire, qui n'est pas lui-même copropriétaire, est donc de nature à rendre l'assemblée générale annulable dans sa totalité ;
En l'espèce, il est constant que M. [D] n'était pas copropriétaire ; il ne pouvait donc valablement présider l'assemblée générale de telle sorte que c'est par une erreur sur le droit applicable que M. [N] a voté en faveur de sa candidature, le dol qu'il allègue sans en démontrer la réalité sur le fait que M. [D] se serait faussement présenté comme étant mandataire d'un copropriétaire étant en tout état de cause sans incidence sur l'erreur de droit dont s'agit ;
En application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires qui ont voté en faveur d'une résolution, fût-ce en raison d'une erreur de droit, ne sont plus recevables à la contester ;
En conséquence, par infirmation, les époux [N] seront déclarés irrecevables à contester la résolution désignant M [D] en qualité de président de séance, ayant voté en faveur de cette résolution ; il n'y a donc pas lieu d'annuler l'assemblée générale spéciale du 17 janvier 2011 dans sa totalité de ce chef ;
Les époux [N] ne peuvent pas valablement soutenir que l'assemblée générale querellée devrait être annulée au motif que les copropriétaires du bâtiment central ne seraient pas constitués en syndicat secondaire alors qu'en l'espèce le règlement de copropriété prévoit des parties communes spéciales par bâtiment, telles que les fondations, les gros murs des façades, les charpentes et toitures, et qu'il stipule « pour les travaux de réparation et d'entretien et décisions intéressant spécialement un bâtiment, les copropriétaires dudit bâtiment se réuniront en assemblée générale de bâtiment » de telle sorte que, même en l'absence d'un syndicat secondaire, les copropriétaires du bâtiment central pouvaient valablement être convoqués à une assemblée spéciale de leur bâtiment pour voter les travaux de ravalement afférents à ce bâtiment ; il n'y a donc pas lieu d'annuler l'assemblée générale spéciale du 17 janvier 2011 de ce chef ;
Les époux [N] ne peuvent pas valablement soutenir que le procès-verbal de l'assemblée générale querellée aurait été établi au nom d'un prétendu syndicat des copropriétaires inexistant au motif de l'intitulé dénué de tout fondement figurant en page 1 alors que l'intitulé critiqué figurant en page 1 du procès-verbal est rédigé ainsi que suit : « les membres du syndicat des copropriétaires du : Bâtiment Central' se sont réunis en assemblée spéciale le 17/01/2011 », qu'il ne fait pas état d'un syndicat secondaire et qu'il résulte de cet intitulé que les membres du syndicat des copropriétaires, composant le bâtiment central, se sont réunis en assemblée spéciale de ce bâtiment ; ce moyen ne peut donc prospérer ;
En conséquence, par infirmation, il sera dit n'y avoir lieu d'annuler l'assemblée générale spéciale du 17 janvier 2011 dans sa totalité ;
Sur les résolutions n° 4, 5, 6 et 7 de l'assemblée générales spéciale du 17 janvier 2011
Les époux [N] demandent d'annuler les résolutions n°4 et 5 décidant des travaux de ravalement, la résolution n° 6 concernant les honoraires du syndic et la résolution n° 7 décidant de la souscription d'un emprunt collectif au nom et pour le compte du syndicat pour laquelle ils font valoir qu'elle devrait être annulée au motif que les copropriétaires du bâtiment central n'auraient pas eu pouvoir de se substituer à eux seuls au syndicat des copropriétaires pour donner mandat au syndic de souscrire un prêt au nom et pour le compte du syndicat ;
Le syndicat fait valoir que les demandes des époux [N] devraient être rejetées et s'avèreraient sans objet, les travaux de ravalement ayant été réalisés après que les copropriétaires auraient réitéré la décision d'y procéder avec finition enduit lors de l'assemblée spéciale du 28 juin 2011 devenue définitive, les époux [N] ayant été déboutés de leur demande d'annulation de l'assemblée du 28 juin 2011 précitée par jugement du 20 septembre 2013 et l'appel des époux [N] sur ce jugement ayant été déclaré caduc par ordonnance d'incident du 4 juin 2014 ; il fait valoir pour ce qui concerne la résolution n° 7 querellée, qu'aucun copropriétaire intéressé par la souscription d'un contrat de prêt ne serait manifesté ;
Le syndicat verse aux débats le constat d'huissier de la SCP CRUSSARD du 3 juillet 2013 constatant que le bâtiment central et ses courettes ont été ravalés, le jugement rendu le 20 septembre 2013 par le Tribunal de grande instance de Paris 8ème chambre 3ème section déboutant les époux [N] de leur demande d'annulation des résolutions 5 et 6 de l'assemblée générale spéciale du 28 juin 2011 décidant des travaux de ravalement et des honoraires du syndic y afférents, la déclaration d'appel formée le 2 décembre 2013 par les époux [N] à l'encontre de ce jugement et l'ordonnance rendue par le magistrat de la mise en état de la Cour de céans le 4 juin 2014 déclarant cet appel caduc ;
Il appert de ce qui précède que les demandes d'annulation des résolutions n° 4, 5 et 6 de l'assemblée générale spéciale du 17 janvier 2011 seront rejetées dans la mesure où la décision de ravalement et celle portant sur les honoraires du syndic ont été réitérées par des résolutions devenues définitives de l'assemblée générale spéciale du 28 juin 2011, de telle sorte que leur demande de chef s'avère sans objet ;
Pour ce qui concerne la résolution n° 7 de l'assemblée générale spéciale du 17 janvier 2011, il appert de l'examen du procès-verbal de ladite assemblée générale que la résolution querellée confère au syndic tous pouvoirs à l'effet, au nom et pour le compte du syndicat, de recenser les copropriétaires qui entendent adhérer à l'emprunt, solliciter un prêt auprès du Crédit Foncier dont le montant ne pourra dépasser la somme du coût des travaux dus par les copropriétaires emprunteurs au titre de leurs quotes-parts, étant précisé que le remboursement se fera par prélèvements automatiques sur le compte bancaire de chacun des copropriétaires pour le seul montant de sa quote-part de prêt correspondant au paiement des travaux, les prélèvements étant effectués par le Crédit Foncier en qualité de mandataire au nom et pour le compte du syndicat, et de souscrire un contrat de cautionnement auprès de la société COMPTOIR FINANCIER DE GARANTIE afin que le syndicat n'ait en aucun cas à supporter les conséquences financières de la défaillance de tout copropriétaire dans le remboursement de la quote-part de prêt ; s'agissant d'une faculté offerte à ceux des copropriétaires membres de l'assemblée spéciale qui en feraient la demande, la résolution permettant cette faculté pouvait valablement être prise par l'assemblée spéciale ; la demande d'annulation de la résolution n° 7 querellée sera donc rejetée, étant observé au demeurant que les travaux ont été réalisés sans qu'aucun des copropriétaires n'ait demandé à bénéficier de cette faculté ;
En conséquence, les demandes d'annulation des résolutions n° 4, 5, 6 et 7 de l'assemblée générale spéciales du 17 janvier 2011 seront rejetées ;
Sur les demandes de communication sur les produits chimiques, de justification sur leur innocuité et au titre du risque d'exposition au plomb
Les époux [N] demandent d'ordonner sous astreinte au syndicat de leur communiquer la liste des produits chimiques utilisés dans le décapage des peintures et de justifier de l'innocuité desdits produits ; ils font valoir qu'en l'absence de constat de risque d'exposition au plomb, les travaux de ravalement auraient été exécutés sans tenir compte de la présence éventuelle de plomb ; ils demandent d'invalider l'exécution de travaux de ravalement effectués dans ces conditions ;
Si le syndicat, chargé de veiller à l'entretien et à la conservation de l'immeuble, doit décider les travaux pour satisfaire à cette obligation, il ne procède pas lui-même aux travaux qu'il confie à une entreprise, laquelle est tenue de respecter les règles de son art et les prescriptions légales en matière d'hygiène et de santé ;
Il appert en l'espèce de l'examen des pièces produites par le syndicat qu'il s'est adressé pour les travaux de ravalement à la société LENZI, entreprise qualifiée QUALIBAT bénéficiant en outre du logo Qualité Ravalement donné par la ville de [Localité 3] dans le cadre du protocole conclu entre elle et les entreprises de ravalement adhérant à la charte Qualité ; le syndicat a également désigné la société BR CONSULT en qualité de coordinateur sécurité et protection de la santé ;
Dans ces conditions, le syndicat ayant confié les travaux de ravalement à une entreprise spécialisée et ayant désigné les organismes de sécurité exigés par la règlementation, c'est à bon droit que les premiers juges ont rejeté la demande des époux [N] tendant à voir ordonner au syndicat de leur communiquer la liste des produits chimiques utilisés, dont il n'est pas établi au demeurant qu'il la détienne, la circonstance que la liste des produits utilisés n'ait pas été communiquée aux copropriétaires étant sans incidente sur la régularité des travaux, votés et exécutés ; il n'y a donc pas lieu d'invalider de ce chef l'exécution desdits travaux ; en conséquence, ces demandes ne peuvent pas prospérer ;
C'est à bon droit, par adoption de motifs, que les premiers juges ont rejeté la demande négative tendant à voir justifier de l'innocuité des produits utilisés ; le jugement sera donc confirmé de ce chef ;
Pour ce qui concerne la demande tendant à voir invalider les travaux au motif qu'en l'absence de production d'un constat de risque d'exposition au plomb, les travaux de ravalement auraient été exécutés sans tenir compte de la présence éventuelle de plomb, elle est présentée pour la première fois devant la Cour ;
Le syndicat demande que cette prétention nouvelle soit déclarée irrecevable ;
Il s'agit d'une prétention nouvelle prohibée en cause d'appel ; cette demande des époux [N] sera donc déclarée irrecevable ;
Sur les autres demandes
La demande de dommages et intérêts formée par les époux [N] à l'encontre du Cabinet FAY &Cie ne peut prospérer, le syndic FAY&Cie n'étant pas partie à la présente instance à titre personnel ; cette demande sera donc rejetée ;
De même sera rejetée la demande au titre de l'article 700 du CPC formée par les époux [N] à l'encontre du Cabinet FAY&CIE, non partie à l'instance à titre personnel ;
Le jugement sera infirmé en ce qu'il a dit que les époux [N] sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, comprenant les dépens et l'indemnité au titre de l'article 700 du CPC ;
En effet, les demandes des époux [N] n'étant pas accueillies, la dispense prévue par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut bénéficier aux époux [N] ;
En conséquence, il sera dit n'y avoir lieu à dispenser M. et Mme [N] de leur participation à la dépense commune des frais de procédure ;
La demande des époux [N] tendant à se voir dispenser de toute participation aux frais directs et indirects de l'assemblée générale du 17 janvier 2011, qui ne repose sur aucun fondement, sera rejetée ;
Le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné le syndicat à payer aux époux [N] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC ;
Les époux [N] seront condamnés in solidum à payer au syndicat la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du CPC ;
PAR CES MOTIFS, LA COUR,
Dans la limite de la saisine, confirme le jugement sauf en ce qu'il a dit recevables les époux [N] en leur demande d'annulation de l'assemblée générale spéciale du 17 janvier 2011 et annulé ladite assemblée, condamné le syndicat au paiement de frais irrépétibles et dispensés les époux [N] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;
Statuant à nouveau de ces chefs et y ajoutant :
Déclare M. et Mme [N] irrecevables à contester la résolution désignant M. [D] en qualité de président de séance de l'assemblée générale spéciale du 17 janvier 2011 ;
Dit n'y avoir lieu d'annuler dans sa totalité l'assemblée générale spéciale du 17 janvier 2011 ;
Rejette les demandes d'annulation des résolutions n° 4, 5, 6 et 7 de l'assemblée générale spéciale du 17 janvier 2011 ;
Déclare irrecevable comme nouvelle en cause d'appel la demande des époux [N] tendant à voir invalider l'exécution des travaux de ravalement en l'absence d'un constat de risque d'exposition au plomb ;
Dit n'y avoir lieu de faire bénéficier les époux [N] de la dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance ;
Dit n'y avoir lieu de faire bénéficier les époux [N] de la dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure d'appel ;
Dit n'y avoir lieu de condamner le syndicat des copropriétaires à payer aux époux [N] une indemnité au titre de leurs frais irrépétibles de première instance ;
Condamne in solidum M. et Mme [N] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Rejette les demandes autres, plus amples ou contraires ;
Condamne in solidum M. et Mme [N] aux entiers dépens de première instance et d'appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Le Greffier,Le Président,
