France, Cour d'appel de Paris, Pôle 2 - chambre 1, 06 mai 2015, 11/18155

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 2 - Chambre 1

ARRÊT DU 06 MAI 2015

(n° 242 , 12 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : 11/18155

Saisine sur renvoi après cassation par un arrêt rendu le 4 mai 2011 par la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation N°de Pourvoi 10-11.863 ayant cassé l'arrêt rendu le 23 novembre 2009 par la Cour d'Appel de Versailles (RG: 08/09895 )ayant statué sur le jugement du 30 novembre 2005 rendu par le Tribunal d'Instance de Neuilly-sur-seine (RG : 11-04-00427).

APPELANTE

CAISSE DES DÉPÔTS ET CONSIGNATIONS agissant poursuites et diligences de Directeur Général

[Adresse 1]

Représentée par Me Martin LECOMTE de l'Association De CHAUVERON VALLERY-RADOT LECOMTE, avocat au barreau de PARIS, toque : R110 et par Me Pascale BETTINGER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0140

INTIMÉE

ASSOCIATION SAINT JAMES

[Adresse 2]

Représentée par Me DELOFFRE Stéphanie, avocat au barreau de Versailles, substituant Me Stéphane FERTIER de l'AARPI JRF AARPI, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 04 Mars 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jacques BICHARD, Président de chambre, rapporteur

Madame Sylvie MAUNAND, Conseillère

Mme Marie-Claude HERVE, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Mme Elodie PEREIRA

ARRET :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Jacques BICHARD, président et par Mme Elodie PEREIRA, greffier.

La Caisse des Dépôts et Consignations est propriétaire d'un ensemble immobilier de rapport situé à [Localité 1]. Certains locataires de cet ensemble se sont regroupés sous la forme d'une association qui a été à l'origine de diverses contestations, dont les charges locatives réclamées au titre des abonnements des postes de téléphone installés dans les loges des gardiens.

C'est dans ces circonstances qu'une action a été engagée par l'association Saint James devant le tribunal d'instance de Neuilly sur Seine.

***

Vu le jugement rendu le 30 novembre 2005 par le tribunal d'instance de Neuilly sur Seine qui a :

- dit que l'association Saint James a intérêt et qualité à agir,

- mis hors de cause la société GFF INSTITUTIONNELS,

- donné acte à l'association Saint James de son désistement partiel d'instance et d'action,

- considéré que le seul point en litige porte sur le caractère récupérable ou non du coût de l'abonnement des postes de téléphone à la disposition des locataires,

- dit qu'il s'agit de charges non récupérables,

- condamné la Caisse des Dépôts et Consignations à rembourser directement à chaque locataire qui lui en fera la demande sa quote-part du coût des abonnements ainsi inclus à tort dans les charges récupérables (dans la limite de la prescription), à charge pour l'association Saint James de saisir à nouveau le tribunal d'une demande d'expertise s'il devait être justifié que les comptes, ne peuvent, d'une façon ou d'une autre, être établis sans le recours à un homme de l'art,

- débouté les parties du surplus de leurs prétentions,

- condamné la Caisse des Dépôts et Consignations aux dépens.

Vu l'arrêt rendu le 3 avril 2007 par la cour d'appel de Versailles qui a :

- dit que l'association Saint James a intérêt et qualité à agir,

- mis hors de cause la société GFF INSTITUTIONNELS,

- donné acte à l'association Saint James de son désistement partiel d'instance et d'action,

- considéré que le seul point en litige porte sur le caractère récupérable ou non du coût de l'abonnement des postes de téléphone à la disposition des locataires,

- débouté l'association Saint James de toutes ses demandes,

- condamné celle-ci aux dépens,

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.

Vu l'arrêt rendu le 29 octobre 2008 par la Cour de cassation qui a cassé et annulé l'arrêt qui lui était déféré en toutes ses dispositions et a renvoyé l'affaire devant la cour d'appel de Versailles autrement composée.

Vu l'arrêt rendu le 23 novembre 2009 par la cour d'appel de Versailles qui a :

- déclaré irrecevable l'association Saint James en ses demandes,

- l'a condamnée aux dépens de première instance et d'appel,

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile .

Vu l'arrêt rendu le 4 mai 2011 par la Cour de cassation qui a cassé et annulé en toutes ses dispositions l'arrêt qui lui était déféré et a renvoyé la cause et les parties devant cette cour en énonçant :

' Attendu que pour déclarer irrecevable l'action de l'association Saint James, l'arrêt retient que, par rapport à son objet statutaire, la réclamation de cette association ne correspond ni à la recherche avec le bailleur de solutions, ni à une intervention, que cette association ne prétend pas remplir les conditions de l'article 24-1 de la loi du 6 juillet 1989 et ne dispose pas du droit d'agir pour la défense des intérêts individuels de ses membres, que les intérêts collectifs dont elle a la possibilité d'assurer la défense ne peuvent être confondus avec les intérêts individuels propres à chacun de ses membres, dont la liste ne figure pas dans les pièces communiquées, qu'elle ne démontre pas l'existence d'une atteinte à l'intérêt collectif de ceux-ci et ne justifie pas d'un intérêt légitime, actuel, personnel et direct à obtenir qu'une condamnation soit prononcée au profit de locataires qui ne sont pas dans la cause, ni même nommés dans les écritures, et dont il n'est d'ailleurs pas précisé s'ils sont ceux qui ont payé les charges litigieuses ;

qu'en statuant ainsi, alors que l'action de l'association Saint James tendait également à faire juger, par voie de confirmation, que les charges d'abonnement des postes de téléphone mis à la disposition des locataires dans les loges des gardiens n'étaient pas récupérables, la cour d'appel, qui n'a pas recherché si cette demande entrait dans le cadre de l'objet social donnant mission à ladite association, notamment de prendre toute initiative judiciaire nécessaire à la défense des intérêts collectifs de ses membres, n'a pas donné de base légale à sa décision';

Vu l'arrêt rendu le 13 novembre 2013 par cette cour statuant comme cour de renvoi, qui, compte-tenu des prétentions émises par l'association Saint-James dans ses dernières conclusions et afin de déterminer le périmètre du litige dont elle est saisie, a invité ladite association à produire toutes les écritures qu'elle a prises devant le tribunal d'instance de Neuilly et les parties à présenter leurs observations sur ce point ainsi que sur la portée de l'arrêt rendu par la cour d'appel de Versailles le 14 janvier 2013 .

Vu l'arrêt rendu le 1er octobre 2014 par cette cour demandant la production aux débats du protocole qui aurait été passé par les parties et auquel faisait référence le conseil de la Caisse des Dépôts et Consignations dans sa lettre du 17 juillet 2014 .

***

Vu les dernières conclusions communiquées par la voie électronique le 8 janvier 2015 par la Caisse des Dépôts et Consignations qui demande à la cour de :

¿ sur l'arrêt du 13 novembre 2013 :

* constater qu'en raison du désistement d'instance opéré par l'association Saint James devant le tribunal d'instance de Neuilly sur Seine, le litige est limité aux charges relatives à l'abonnement des téléphones installés dans les loges, à l'exclusion de tout autre litige, notamment portant sur la TVA ou la marge bénéficiaire dont l'examen relève de l'instance pendante devant la cour d'appel de Versailles et rejeter les prétentions contraires de l'association Saint James,

¿ sur l'arrêt du 1er octobre 2014, écarter des débats les pièces numérotées B à P, constater que l'ordonnance de clôture est intervenue le 6 mai 2014 et déclarer irrecevable la demande présentée par l'association Saint James au titre de la majoration du montant des dommages intérêts et de l'indemnité réclamée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et constater que le litige est limité aux charges relatives à l'abonnement des téléphones installés dans les loges,

¿ sur le fond du litige :

- à titre principal, infirmer le jugement du 30 novembre 2005 en ce qu'il a déclaré recevable l'action de l'association Saint James et statuant à nouveau la déclarer irrecevable,

- subsidiairement :

* infirmer ledit jugement en ce qu'il a dit que le coût de l'abonnement des postes de téléphone litigieux était une charge non récupérable et en ce qu'il l'a condamnée à rembourser directement à chaque locataire qui lui en fera la demande sa quote-part du coût des abonnements,

* constater qu'à compter du 26 octobre 2002 les locataires reconnaissent avoir été informés de la mise à disposition des postes téléphoniques et débouter l'association de ses demandes en remboursement postérieures à cette date,

- plus subsidiairement :

* dire et juger que les demandes formées par l'association Saint James ne pourront porter que sur les cinq années ayant précédé la délivrance de son assignation, les demandes étant prescrites pour la période antérieure au 13 septembre 1999,

* dire et juger qu'elle n'a pas à justifier des charges liées au coût des abonnements téléphoniques litigieux,

* constater le désistement partiel d'instance et d'action de l'association Saint James sur tous les postes de demandes excepté le coût des abonnements téléphoniques, dire qu'il n'y a pas d'omission de statuer de la part du tribunal et constater que le litige est limité audit coût des abonnements téléphoniques litigieux,

* déclarer irrecevable comme étant nouvelle la demande relative au remboursement de la TVA et de la marge bénéficiaire sur les contrats d'entreprises, sur la vérification de la légalité des régularisations des charges pour une période de 30 ans et sur l'annulation pour fraude de tous les paiements de charges depuis 1974,

- en tout état de cause, condamner l'association Saint James à lui verser la somme de 10000 euros à titre de dommages-intérêts pour mauvaise foi et atteinte à sa réputation, outre une indemnité du même montant en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Vu les dernières conclusions communiquées par la voie électronique le 22 janvier 2015 par l'association Saint James qui demande à la cour de :

' dire qu'il ressort des documents produits et des faits et éléments de la cause que la Caisse des Dépôts et Consignations n'est pas fondée à prétendre avoir manifesté un "désir de conciliation" dans ses rapports avec l'Association Saint James

- rejeter ses dires et prétentions sur ce point

Et statuant sur l'appel interjeté par Caisse des Dépôts et Consignations

Au principal

- constater que toutes les demandes de l'Association Saint James étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge dont elles sont l'accessoire, la conséquence ou le complément et présentent avec elles un lien suffisant selon les prescriptions des articles 563 et suivants du Code de procédure civile et de la jurisprudence de la Cour de cassation en la matière

- dire non fondée et rejeter toute prétention contraire de la Caisse des Dépôts et Consignations,

- dire en conséquence l'Association Saint James recevable dans toutes ses demandes.

- constater que la Caisse des Dépôts et Consignations a reconnu sans équivoque que les comptes de charges des 32 immeubles, établis et signifiés par elle, ne sont pas présentés par décompte particulier à chaque unité mais par décompte des dépenses globales du groupe comme si ces immeubles étaient une seule résidence de 32 "escaliers" alors qu'ils sont distincts, séparés par des voies publiques et distants les uns des autres,

- dire que cette pratique n'est pas conforme aux prescriptions d'ordre public de l'article 23 de la loi du 6 Juillet 1989 et qu'elle rend impossible aux locataires la vérification tant de la réalité et du montant des prestations, services et travaux propres à l'immeuble où est située leur "chose louée" que celle de la légitimité des charges réclamées,

- constater que ce procédé crée des inégalités entre locataires dont certains supportent une partie de charges totalement imputables à d'autres immeubles que celui dans lequel est leur propre "chose louée" et qui ne leur profitent donc pas,

- dire que c'est délibérément et en toute connaissance de cause que la Caisse des Dépôts et Consignations a appliqué des méthodes illicites de calcul et d'imputation des charges locatives ce qui constitue une fraude manifeste,

- dire en conséquence et conformément au droit commun et à l'équité, que toutes les sommes perçues à titre de charges locatives par la Caisse des Dépôts et Consignations depuis le 14 Septembre 1974, point de départ de la période de prescription, jusqu'à la décision à venir sont indues et sujettes à répétition...,

- condamner en outre la Caisse des Dépôts et Consignations, dans un délai de rigueur d'un an à compter de la signification de la décision à venir et sous astreinte de mille euros (1000€) par jour de retard , à se mettre en conformité, avec les dispositions d'ordre public de la loi du 6 Juillet 1989 afin que les charges locatives afférentes à chaque "chose louée" précisément identifiée soient déterminées par immeuble en tenant compte de la localisation et de la spécificité de celui-ci.

- dire que la Caisse des Dépôts et Consignations a commis une violation de la loi particulièrement inadmissible pour un investisseur institutionnel de sa personnalité juridique et de ses compétences présumées et que cette infraction relève d'une volonté délibérée et d'une mauvaise foi caractérisant la fraude,

- dire qu'il est manifeste que c'est en toute conscience de ses violations de textes législatifs et réglementaires d'ordre public, que la Caisse des Dépôts et Consignations a opposé à l'Association Saint James une résistance abusive tendant au moins à faire perdurer dans son intérêt les procédures engagées contre elle.

- condamner en conséquence la Caisse des Dépôts et Consignations à verser à la requérante à titre de dommages-intérêts la somme de 50 000 euros.

- en application de l'article 700 du Code de procédure civile, condamner la Caisse des Dépôts et Consignations à verser à l'Association Saint James la somme de 20 000 euros

- condamner la Caisse des Dépôts et Consignations à supporter tous les dépens de première instance et d'appel, dont distraction pour ceux le concernant au profit de Maître Stéphane FERTIER, conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC.

Subsidiairement

- dire que, aux termes de l'article 2a du décret du 26 Août 1987, il incombait à la Caisse des Dépôts et Consignations de justifier que les contrats d'entreprise conclus par elle depuis le 14 Septembre 1974, point de départ de la période de prescription, distinguaient et identifiaient avec précision les dépenses récupérables des autres dépenses,

- constater que les contrats de mise à disposition de la Caisse des Dépôts et Consignations du personnel de gardiennage par le GPC et d'alimentation en eau froide par la société VEOLIA ne sont formalisés par aucun écrit et qu'il est donc impossible au bailleur de justifier de la distinction des dépenses récupérables des autres dépenses comme prescrit le décret du 26 Août 1987.

- dire que les sommes perçues par la CDC au titre des charges de gardiennage et d'eau froide depuis le 14 Septembre 1974, point de départ de la période de prescription sont donc sujettes à répétition conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation ci-dessus visée,

- prendre acte de la reconnaissance formelle et expresse de la Caisse des Dépôts et Consignations qu'elle a égaré les pièces et documents des exercices antérieurs à 2009

- constater en conséquence que la Caisse des Dépôts et Consignations est incapable de produire les contrats d'entreprise concernés et qu'il est impossible de vérifier s'ils portent mention de la distinction exigée par l'article 2a du décret du 26 Août 1987 et conclus pendant la période litigieuse,

- dire que, faute de justifier du respect de l'obligation imposée par le décret d'application de dispositions d'ordre public et conformément aux principes fermes et constants fixés par la Cour de cassation toutes les sommes perçues illicitement par elle depuis le 14 Septembre 1974 en exécution des contrats d'entreprise sont sujettes à répétition,

- constater par ailleurs que les charges dont il s'agit sont présentées non par décompte particulier à chaque immeuble mais par décompte mentionnant les dépenses globales des 32 immeubles

- dire que cette pratique rend impossible aux locataires la vérification de la réalité et du montant des prestations, services et travaux propres à l'immeuble où est située leur "chose louée" et donc la légitimité des charges réclamées,

- condamner la Caisse des Dépôts et Consignations, dans un délai de rigueur d'un an à compter de la signification de la décision à venir et sous astreinte de mille euros (1 000 €) par jour de retard , à se mettre en conformité, avec les dispositions d'ordre public de la loi du 6 Juillet 1989 afin que les charges locatives afférentes à chaque "chose louée" précisément identifiée soient déterminées par immeuble en tenant compte de la localisation et de la spécificité de celui-ci

- dire qu'il est manifeste que c'est par volonté délibérée et avec une totale mauvaise foi que la Caisse des Dépôts et Consignations, en toute conscience de ses violations de textes législatifs et réglementaires d'ordre public, a opposé à l'Association Saint James une résistance abusive tendant au moins à faire perdurer dans son intérêt les procédures engagées contre elle.

- condamner en conséquence la Caisse des Dépôts et Consignations à verser à la requérante à titre de dommages-intérêts la somme de 50 000 euros.

- en application de l'article 700 du Code de procédure civile, condamner la Caisse des Dépôts et Consignations à verser à l'Association Saint James la somme de 20 000 euros

Très subsidiairement,

Sur les sommes versées au titre de la TVA et de la marge bénéficiaire des contrats d'entreprise

- dire, pour les contrats d'entreprise éventuellement produits et qui mentionneraient clairement, sans équivoque ou insuffisance, les précisions prescrites par l'article 2a du décret du 26 Août 1987, que les dépenses de TVA et de marge bénéficiaire incluses dans le coût des dites conventions n'étaient pas récupérables jusqu'à promulgation de la loi du 13 Juillet 2006, comme la Caisse des Dépôts et Consignations l'avait expressément reconnu en 2005 et qu'elles sont donc sujettes à répétition.

Sur les abonnements téléphoniques des loges

- dire que la Caisse des Dépôts et Consignations ne justifie pas qu'il est impossible aux gardiens d'utiliser les postes téléphoniques des loges pour leur usage personnel alors que cette faculté constitue un avantage en nature, non récupérable selon le décret du 26 Août 1987

- dire de plus que la Caisse des Dépôts et Consignations ne justifie pas avoir informé tous et chacun des locataires de la mise à leur disposition des postes téléphoniques des loges comme l'y engageait l'arrêt du 30 Octobre 2008 de la Cour de cassation,

- dire en conséquence que la Caisse des Dépôts et Consignations est sans droit à récupérer ces dépenses et que les versements correspondants sont sujets à répétition

- constater en outre que, selon les décomptes de charges annuels produits établis par la Caisse des Dépôts et Consignations, les charges de TVA et de marge bénéficiaire ainsi que les dépenses d'abonnement des postes téléphoniques des loges ont été calculées et imputées non en fonction des dépenses imputables à chaque immeuble mais sur la base des dépenses de l'ensemble du groupe considéré comme un immeuble unique de 32 entrées, ce qui est contraire à la loi.

- dire que cette violation des dispositions d'ordre public de l'article 23 de la loi du 6 Juillet 1989 doit être sanctionnée par la nullité de tous les actes de récupération de l'ensemble des charges par la Caisse des Dépôts et Consignations que la Cour dira avec toutes conséquences de droit.

- ordonner à la Caisse des Dépôts et Consignations, dans la logique de ses considérants et compte tenu du caractère d'ordre public des dispositions visées ci-dessus, de procéder à la régularisation de ses méthodes d'engagement des dépenses, de répartition, de calcul et d'imputation des charges pour les mettre en conformité avec les prescriptions légales et ce dans le délai de rigueur d'un an à compter de la décision à intervenir sous astreinte de 1000 euros par jour de retard.

- condamner en conséquence la Caisse des Dépôts et Consignations à verser à la requérante à titre de dommages-intérêts la somme de 50 000 euros.

- en application de l'article 700 du Code de procédure civile, condamner la Caisse des Dépôts et Consignations à verser à l'Association Saint James la somme de 20 000 euros

- condamner la Caisse des Dépôts et Consignations en tous les dépens de première instance et d'appel.

SUR QUOI LA COUR

Considérant que l'association Saint James a saisi le tribunal d'instance de Neuilly des demandes suivantes :

- dire 'que l'abonnement des postes de téléphone à la disposition des locataires ne fait partie des charges récupérables qu'à la condition que cette mise à disposition corresponde à la possibilité pour les locataires d'utiliser ce téléphone à toute heure, ce qui n'est pas le cas d'un poste de téléphone installé dans le logement du gardien',

- désigner un expert aux fins de :

* 'déterminer le montant indûment réclamé aux locataires du groupe Potin-Bagatelle lors des 30 dernières régularisations des charges au titre des postes de charges mentionnées dans l'assignation,

* de façon plus générale, vérifier que les régularisations des charges effectuées au cours des trente dernières années respectent les dispositions législatives et réglementaires',

- condamner la Caisse des Dépôts et Consignations à lui verser 'une somme de 500 euros par locataire adhérent en réparation de leur préjudice moral, soit une somme de 135 000 euros',

- lui donner acte 'qu'elle s'engage à reverser la somme perçue en réparation du préjudice moral des locataires à chacun de ses adhérents',

- lui allouer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;

que dans l'assignation qu'elle a fait délivrer à cette fin le 13 septembre 2004, elle a expressément visé :

- le coût des abonnements des postes téléphoniques des gardiens,

- la taxe sur les ordures ménagères,

- le coût de l'eau chaude, de l'eau froide et de l'électricité,

- la télésurveillance du chauffage

qu'à l'audience de plaidoirie elle a demandé audit tribunal :

'- de lui donner acte de son désistement partiel d'instance et d'action concernant les postes de demandes suivants :

* 'le remboursement sur 30 ans des frais d'eau chaude, d'eau froide et d'électricité consommés par les gardiens et mis à la charge des locataires ;

* le remboursement sur 30 ans des taxes des ordures ménagères imputées sur les locataires alors qu'elles incombaient aux commerçants ainsi que des frais de rôle ;

* le remboursement depuis 1985 de l'eau froide non consommée et payée par les locataires correspondant à la différence entre le forfait souscrit par le propriétaire et la consommation réelle des compteurs ;

* le remboursement de la télésurveillance du chauffage ;

* le remboursement d'une facture de 200 ampoules de 60 watts ;

* le préjudice moral ;

* article 700 du NCPC' ;

- de dire en revanche que le coût de l'abonnement des postes de téléphones situés dans les loges des gardiens n'est pas récupérable auprès des locataires dès lors que lesdits téléphones ne sont pas à la disposition permanente et exclusive de ces derniers ;

- de désigner un expert aux fins de 'déterminer le coût des abonnements téléphoniques des gardiens répercutés auprès de tous les locataires du groupe Potin Bagatelle, depuis la régularisation des charges de l'année 1973' ;'

que le tribunal a :

- 'dit que l'association Saint James a intérêt et qualité à agir,

- mis hors de cause la société GFF INSTITUTIONNELS,

- donné acte à l'association Saint James de son désistement partiel d'instance et d'action,

- considéré que le seul point en litige porte sur le caractère récupérable ou non du coût de l'abonnement des postes de téléphone à la disposition des locataires,

- débouté les parties du surplus de leurs prétentions,

- condamné la Caisse des Dépôts et Consignations aux dépens.' ;

Considérant que le désistement intervenu devant le tribunal d'instance est parfait ;

que par ailleurs les parties ont également signé un protocole d'accord en date des 15, 22 et 23 avril et 30 mai 2005, portant sur les taxes d'enlèvement des ordures ménagères, l'eau chaude, l'eau froide et l'électricité consommées par les gardiens, la consommation d'eau des locataires, les ampoules électriques, la télésurveillance du chauffage ;

que ce protocole prévoit expressément (article 12) que les parties se désistent de toute instance et action 'qu'elles pourraient tirer des motifs de droit ou de fait issus du présent protocole' ;

qu'il est précisé que 'L'Association SAINT JAMES s'engage donc notamment à se désister des demandes faisant l'objet de la procédure actuellement pendante devant le tribunal d'instance de NEUILLY SUR SEINE, (.....), à l'exception toutefois de la question des abonnements téléphoniques des gardiens' ;

que contrairement à ce que soutient l'association Saint James les termes de ce protocole sont dépourvus de toute ambiguïté, notamment en ce qu'il ne limite pas la renonciation qu'elle a exprimée à une période déterminée ;

que l'association Saint James doit en conséquence être déclarée irrecevable en ses demandes portant sur ces points du litige ;

Considérant pour autant que l'association Saint James vise dans ses conclusions le respect par le bailleur des prescriptions légales et réglementaires de détermination et d'imputation de l'ensembles des charges locatives 'et notamment celles d'ordre public de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989' ;

que le litige n'est donc pas circonscrit aux seules charges pour lesquelles elle vient d'être déclarée irrecevable en ses demandes ;

que la Caisse des Dépôts et Consignations estime qu'il s'agit de demandes nouvelles irrecevables en cause d'appel ;

que néanmoins dans son assignation l'association Saint James demandait notamment au tribunal de désigner un expert judiciaire afin de 'façon plus générale, vérifier que les régularisations de charges effectuées au cours des 30 dernières années respectent les dispositions législatives et réglementaires' ;

que cette demande, quand bien même elle ne pouvait prospérer dés lors qu'elle tendait à conférer à l'expert un pouvoir d'appréciation appartenant au seul tribunal, révèle que le litige portait sur l'ensemble des charges locatives et ne se limitait pas aux seules charges, objets du désistement et du protocole d'accord et à celles ayant trait aux postes téléphoniques ;

qu'à tout le moins, les demandes désormais présentées, même non précisément déterminées, ne sont que le complément de la demande initiale et doivent être en conséquence déclarées recevables au regard des dispositions des articles 564 et 565 du code de procédure civile ;

Considérant en revanche que toutes prétentions en lien avec la TVA et la marge bénéficiaire afférente aux contrats d'entreprises conclus par le bailleur ne peuvent qu'être déclarées irrecevables dans la mesure où la Caisse des Dépôts et Consignations fait valoir, sans être contredite sur cette affirmation, que cette prétention a déjà été appréciée par la cour d'appel de Versailles qui a statué par arrêt du 14 janvier 2013, étant observé que cet arrêt bien que listé sur le bordereau de communication de l'association Saint James comme étant sa pièce n° 14, n'est cependant pas produit à la cour, la pièce n° 14 du dossier déposé par cette partie correspondant à une attestation délivrée par Mme [G] ;

Considérant par ailleurs que la Caisse des Dépôts et Consignations soulève l'irrecevabilité des demandes présentées par son contradicteur au regard de l'objet social de celui-ci et des dispositions des articles 24-1 de la loi du 6 juillet 1989, 31 et 32 du code de procédure civile ;

Considérant que l'objet social de l'association Saint James se trouve défini à l'article III de ses statuts qui dispose :

'L'objet de l'association est :

- de rechercher avec le bailleur des immeubles toute solution aux problèmes d'intérêt général de ses membres et notamment de conclure des accords collectifs locaux au sens de l'article 42 modifié de la loi du 23 décembre 1986,

- d'assurer la défense des intérêts collectifs de ses membres, notamment en préconisant toute mesure nécessaire à ladite défense, en procédant à l'examen et à la vérification des comptes afférents aux charges et, en tant que de besoin, de prendre toute initiative, judiciaire ou non, nécessaire à la défense de ses intérêts,

- en tant que de besoin d'intervenir dans l'intérêt collectif dans tout conflit, judiciaire ou non, opposant un ou plusieurs de ses membres aux bailleurs et intéressant la défense des intérêts matériels ou moraux, tant collectifs qu'individuels de ses membres,'

Considérant que l'association Saint James a donc qualité à agir en justice pour représenter ses membres afin d'assurer la défense de leurs intérêts collectifs que les statuts qualifient également comme des 'problèmes d'intérêt général' de ceux-ci ;

que les demandes qu'elle présente désormais devant la cour, telles qu'elles viennent d'être intégralement rappelées et qui ne visent plus au prononcé de condamnations en faveur des locataires, relèvent complètement de cet objet social, en ce qu'elles ont trait à la détermination du caractère récupérable des charges, à la présentation des comptes de charge, à la mise en conformité avec les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, ou à la demande en paiement à son seul profit de dommages intérêts pour résistance abusive ;

que l'association n'agissant pas au nom et pour le compte des locataires mais dans son intérêt personnel, le moyen tiré des dispositions de l'article 24-1 de la loi du 6 juillet 1989 sur la nécessité d'un mandat écrit donné par chaque locataire concerné, s'avère inopérant ;

que dès lors ses demandes, dans les limites précédemment retenues tenant, d'une part au désistement et au protocole d'accord intervenus d'autre part, aux prétentions en lien avec la TVA et la marge bénéficiaire afférente aux contrats d'entreprises conclus par le bailleur, doivent être déclarées recevables ;

Considérant également que dans son arrêt du 1er octobre 2014, la cour ayant ordonné la réouverture des débats et le renvoi de l'affaire à la mise en état, sont recevables, de la part de l'association, la production de nouvelles pièces, ainsi que la modification du montant de ses demandes présentées au titre des dommages-intérêts et de l'article 700 du code de procédure civile ;

Considérant sur les prétentions qui lui sont soumises, que la cour n'étant pas tenue par les demandes consistant seulement à 'dire' et/ou 'constater' mais par les seules demandes visant au prononcé d'une condamnation, elle n'a en conséquence à répondre qu'aux prétentions suivantes :

- 'condamner en outre la Caisse des Dépôts et Consignations, dans un délai de rigueur d'un an à compter de la signification de la décision à venir et sous astreinte de mille euros (1000€) par jour de retard, à se mettre en conformité avec les dispositions d'ordre public de la loi du 6 Juillet 1989 afin que les charges locatives afférentes à chaque 'chose louée' précisément identifiée soient déterminées par immeuble en tenant compte de la localisation et de la spécificité de celui-ci.

- condamner en conséquence la Caisse des Dépôts et Consignations à verser à la requérante à titre de dommages-intérêts la somme de 50 000 euros.

- en application de l'article 700 du Code de procédure civile, condamner la Caisse des Dépôts et Consignations à verser à l'Association Saint James la somme de 20 000 euros.

Considérant qu'en l'état de ces demandes il n'y a plus lieu pour la cour de statuer sur la fin de non recevoir tirée de la prescription de l'article 2777ancien du code civil opposée par la Caisse des Dépôts et Consignations dans la mesure où il n'est présentée aucune demande en répétition des charges litigieuses ;

Considérant sur la demande de mise en conformité par la Caisse des Dépôts et Consignations avec les dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989, qu'il résulte d'une correspondance du 5 novembre 2008, émanant du gestionnaire d'immeubles que le bailleur était susceptible d'engager une réflexion sur la question de la répartition des charges, ce dont il se déduit qu'il ne respectait alors pas les dispositions légales et réglementaires en vigueur ;

que cependant l'association Saint James ne fournit aucun document récent, tel que des relevés de charges, de nature à justifier ses allégations au titre de la situation actuelle, hormis deux courriers en date des 6 novembre 2014 ( pièce P ) et 4 décembre 2014 ( pièce AA ) ;

que cependant le premier vise les charges d'eau froide dont il a été constaté qu'elles ont donné lieu à un désistement et un protocole d'accord ;

que le second est relatif aux postes téléphoniques à propos desquels la Caisse des Dépôts et Consignations soutient à juste titre qu'ils constituent une charge récupérable puisqu'il résulte des attestations des différents gardiens d'immeubles que les postes téléphoniques sont toujours à la disposition des locataires, que ceux-ci, leurs enfants et éventuellement leurs employés en ont un usage effectif et que par ailleurs il doit être retenu que l'information portant sur cette utilisation existe, à tout le moins, depuis le 21 janvier 2004, date de la lettre adressée par l'association Saint James au gérant de patrimoine exigeant de celui-ci le remboursement, notamment, de ces frais ;

Considérant qu'au demeurant et pour l'ensemble des charges en litige, il importe de relever que les pièces listées aux bordereaux de communication déposés par l'association Saint James, sous les numéros 15, 16, 17, 18 ou 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26 ne correspondent pas à celles énoncées à savoir divers contrats d'entretien qui n'ont donc pas été communiqués à la cour ;

qu'en l'état de ces constatations, la demande de mise en conformité présentée par l'association Saint James sera rejetée ;

Considérant par ailleurs que la demande aux fins de condamnation à des dommages-intérêts au motif que la Caisse des Dépôts et Consignations se serait livrée à une véritable fraude en violant délibérément avec mauvaise foi la loi alors même qu'elle est investisseur institutionnel ne peut, en tout état de cause prospérer dès lors que le seul non respect de dispositions réglementaires et législatives est insuffisant pour caractériser la fraude, laquelle ne se présume pas et doit être démontrée ;

que l'association Saint James ne rapporte pas cette preuve alors même qu'il résulte d'un courrier daté du 21 janvier 2004 émanant de l'association que la Caisse des Dépôts et Consignations avait fait des propositions transactionnelles et qu'au demeurant les parties sont parvenues pour certaines charges à un protocole d'accord ce qui établit de la part de la Caisse des Dépôts et Consignation l'absence de toute intention de nuire ou obstination malveillante ;

Considérant en conséquence que l'association Saint James sera déboutée de la totalité de ses demandes ;

Considérant que faute pour elle de démontrer la mauvaise foi de son contradicteur et l'atteinte à sa réputation, la Caisse des Dépôts et Consignations sera également déboutée de la demande en paiement de dommages intérêts qu'elle présente de ces chefs.

Considérant en revanche que la solution du litige eu égard à l'équité commande de lui accorder, et à elle seule, une indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile d'un montant de 8 000 euros ;

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a :

'- considéré que le seul point en litige porte sur le caractère récupérable ou non du coût de l'abonnement des postes de téléphone à la disposition des locataires,

- dit qu'il s'agit de charges non récupérables,

L'infirme dans cette limite,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Déclare irrecevables les demandes présentées par l'association Saint James au titre des charges portant sur les taxes d'enlèvement des ordures ménagères, l'eau chaude, l'eau froide et l'électricité consommées par les gardiens, la consommation d'eau des locataires, les ampoules électriques, la télésurveillance du chauffage ainsi qu'en toute prétention en lien avec la TVA et la marge bénéficiaire afférente aux contrats d'entreprises conclus par le bailleur .

Déclare l'association Saint James recevable au titre du surplus des charges réclamées.

Rejette le moyen d'irrecevabilité opposé par la Caisse des Dépôts et Consignations tiré des dispositions de l'article 24-1 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 31 et 32 du code de procédure civile.

Déclare recevables la production de pièces nouvelles par l'association Saint James ainsi que ses demandes modifiées portant sur les dommages intérêts et l'indemnité au titre de l'article 700 réclamée, intervenues à la suite de l'arrêt prononcé le 1er octobre 2014.

Dit n'y avoir lieu à statuer sur la prescription opposée par la Caisse des Dépôts et Consignations.

Retient, sur les prétentions par l'association Saint James, qu'elle n'est saisie que des demandes suivantes :

- 'condamner en outre la Caisse des Dépôts et Consignations, dans un délai de rigueur d'un an à compter de la signification de la décision à venir et sous astreinte de mille euros (1000€) par jour de retard, à se mettre en conformité, avec les dispositions d'ordre public de la loi du 6 Juillet 1989 afin que les charges locatives afférentes à chaque 'chose louée' précisément identifiée soient déterminées par immeuble en tenant compte de la localisation et de la spécificité de celui-ci.

- condamner en conséquence la Caisse des Dépôts et Consignations à verser à la requérante à titre de dommages-intérêts la somme de 50 000 euros.

- en application de l'article 700 du Code de procédure civile, condamner la Caisse des Dépôts et Consignations à verser à l'Association Saint James la somme de 20 000 euros.

Déclare l'association Saint James mal fondée en lesdites demandes et l'en déboute.

Condamne l'association Saint James à payer à la Caisse des Dépôts et Consignations, une indemnité de 8 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Rejette toute autre demande.

Condamne l'association Saint James aux dépens dont distraction dans les conditions prévues à l'article 699 du code de procédure civile, au profit de Maître Bettinger, avocat à la cour.

LE GREFFIERLE PRESIDENT

| France, Cour d'appel de Paris, Pôle 2 - chambre 1, 06 mai 2015, 11/18155

Synthèse

Références :

Origine de la décision