Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRÊT DU 16 AVRIL2015
(n° 186 /2015 , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/08686
Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Mars 2014 -Tribunal d'Instance de PARIS 15ème - RG n° 11-13-001186
APPELANTE :
Madame [G] [Q]
née le [Date naissance 1] 1931 à [Localité 5] (75)
[Adresse 1]
6ème étage, porte D
[Localité 1]
Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocate au barreau de PARIS, toque : K0065
Ayant pour avocat plaidant : Me Pierre MINARD, avocat au barreau de PARIS, toque':'B516
INTIMÉE :
Madame [P] [J], épouse [F],
née le [Date naissance 2] 1939 à [Localité 2] (HONGRIE)
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Victor CHETRIT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0734
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Mars 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Monsieur Christian HOURS, Président de chambre, assesseur, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Isabelle VERDEAUX, Présidente de chambre
Monsieur Christian HOURS, Président de chambre, assesseur
Madame Isabelle BROGLY , Conseillère
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Mme Hélène PLACET
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Isabelle VERDEAUX, la Présidente et par Mme Hélène PLACET, greffier présent lors du prononcé.
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EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé en date du 1er novembre 2004, la SNC Jesta Suffren, aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui Mme [P] [J], épouse [F] - pour l'avoir acquis suivant acte notarié du 12 avril 2007 - a donné à bail à loyer à Mme [G] [Q], un appartement situé au 6ème étage, porte D, d'un immeuble sis [Adresse 1], pour une durée de 6 années'entières et consécutives à compter du 1er novembre 2004 pour se terminer le 31 octobre 2010.
Mme [F] a fait délivrer, le 13 octobre 2009, à Mme [Q] un premier congé de reprise pour habiter le 31 octobre 2010.
Par jugement du 29 juin 2011, le tribunal d'instance de Paris 15ème a annulé le congé qui ne visait que l'appartement, sans ventiler le prix de vente entre l'appartement, la cave et le parking.
Le 26 avril 2013, Mme [F] a fait délivrer un nouveau congé-reprise pour habiter conformément à l'article 15-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pour la fin de bail, soit le 31 octobre 2013.
Par jugement rendu le 20 mars 2014, le tribunal d'instance du 15ème arrondissement de Paris, a :
- validé le congé délivré par Mme [F], le 26 avril 2013,
- dit qu'à compter du 1er novembre 2013, Mme [G] [Q] se trouve occupante sans droit ni titre des lieux loués situés à [Adresse 1] et portant sur un appartement situé au 6ème étage porte D, une cave située au 1er sous-sol et un parking situé au 2ème sous-sol,
- ordonné l'expulsion de Mme [G] [Q] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- autorisé, le cas échéant, la séquestration du mobilier garnissant les lieux loués dans un garde-meubles, aux frais et risques de la locataire,
- condamné Mme [Q] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi jusqu'à la libération effective des lieux,
- condamné Mme [Q] à payer à Mme [F] la somme de 618,35 € au titre des régularisations des charges pour les années 2009 à 2012 inclus,
- condamné Mme [Q] à verser à Mme [F] la somme de 700 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné Mme [Q] aux dépens incluant notamment le coût de l'assignation mais excluant le coût du congé du 26 avril 2013.
Le 17 juin 2014, Mme [Q] a fait assigner Mme [F] en arrêt de l'exécution provisoire du jugement dont appel, devant le premier président de la cour d'appel de Paris, lequel a rejeté cette demande, condamnant Mme [Q] à verser 600 € à Mme [F] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement rendu le 18 novembre 2014, le juge de l'exécution a rejeté la demande de délais d'expulsion présentée par Mme [Q].
Mme [Q] , qui a interjeté appel de la décision du tribunal d'instance, demande à la cour, aux termes de ses dernières conclusions du 4 mars 2015, l'infirmation du jugement entrepris et, statuant à nouveau de :
- juger les dispositions de l'article 5-5 b précité d'application immédiate,
- juger le congé sans cause réelle et sérieuse, nul et de nul effet :
- à titre principal, faute pour Mme [F] de démontrer son intention d'habiter l'appartement, objet de la reprise,
- à titre subsidiaire, faute de pouvoir déterminer sa résidence principale au jour de la signification du congé,
-à titre plus subsidiaire, en raison de l'impossibilité pour elle d'habiter l'appartement objet de la reprise à usage d'habitation principale ;
- à titre très subsidiaire, fixer le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer conventionnel et, par suite, débouter Mme [F] de sa prétention à la voir fixer à la somme de 2 551 € par mois ;
- débouter Mme [F] de sa demande d'astreinte journalière de 300 € jusqu'à libération des lieux ;
- condamner Mme [F] à lui communiquer le décompte par nature de charges, le mode de répartition des charges entre les locataires et les pièces justificatives des charges pour les années 2009, 2010, 2011 et 2012, sous astreinte journalière de 20 € commençant à courir huit jours après la signification de l'arrêt à intervenir ;
- à titre subsidiaire, débouter Mme [F] de sa demande en paiement à Mme [Q] portant sur la somme de 1 076,57 €, au titre des charges des années 2009 à 2012 ;
- en tout état de cause, débouter Mme [F] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- condamner Mme [F] à payer à Mme [Q] la somme de 3 000€ de ce chef;
- condamner Mme [F] aux dépens d'appel dont le recouvrement pourra être poursuivi par Me Frédérique Etevenard, avocat conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Dans ses dernières écritures du 26 novembre 2014, Mme [F] sollicite la confirmation du jugement, sauf en ce qu'il a déduit des sommes de celles qu'elle réclamait au titre de la régularisation des charges pour les années 2009 à 2012 et en ce qu'il n'a pas condamné Mme [Q] à lui verser une astreinte et, statuant à nouveau, de :
- condamner Mme [Q] à lui payer la somme de 1 076,57 € au titre de la régularisation des charges de 2010 à 2012';
- la condamner à lui payer une astreinte d'un montant de 300 € par jour calendaire de retard, jusqu'à parfaite libération des lieux et remise des clés, à compter de la signification de la décision à intervenir ;
- la condamner à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile';
- la condamner aux entiers dépens de l'instance, comprenant notamment le coût des congés, de l'assignation, de la signification de la décision à intervenir et tous autres coûts éventuels d'exécution.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Considérant que l'appelante soutient que :
- les dispositions de l'article 5-5°b) de la loi du 24 mars 2014 dite ALUR, entrée en vigueur le 27 mars 2014, permettant au juge de vérifier la réalité du motif du congé, sont d'application immédiate, dès lors que, d'une part, elles sont dans l'esprit de protection du locataire de la loi nouvelle, conformément à un avis donné récemment par la Cour de cassation à propos du nouvel article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et que, d'autre part, l'inapplication aux congés antérieurs à la loi nouvelle des dispositions applicables aux congés qui lui seront postérieurs instituerait une discrimination entre locataires qui porte atteinte au principe de l'égalité des citoyens devant la loi puisque, placés dans la même situation objective, les locataires destinataires d'un congé donné pour le même motif pourraient bénéficier d'un contrôle du caractère réel et sérieux du congé tandis que les autres ne le pourraient pas ;
- le premier congé annulé avait été délivré pour la punir d'avoir demandé le rétablissement du chauffage, comme l'avait écrit l'intimée, dès le 13 mars 2008, un an avant sa délivrance; cette volonté de la faire partir sans avoir l'intention d'habiter l'appartement, entache de fraude le nouveau congé ;
- le flou que Mme [F] entretient sur sa résidence principale, qui n'est pas son appartement parisien du [Adresse 2] mais sa résidence en [Localité 4], lui fait incontestablement grief, étant souligné que la date à prendre en compte pour apprécier la validité du congé est celle de sa délivrance, à laquelle M.de [F] était toujours vivant;
- l'appartement que Mme [F] lui loue ne pourra être sa résidence principale, celle-ci disposant déjà de deux résidences à [Localité 5] et en [Localité 4] ;
- l'indemnité d'occupation sollicitée est excessive car elle représente une augmentation de 40% du loyer actuel et se situe très au dessus de la valeur médiane majorée donnée par l'observatoire des loyers parisiens ;
- aucune circonstance ne justifie d'assortir d'une astreinte l'expulsion qui viendrait à être ordonnée, les loyers ayant toujours été réglés ;
- l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, qui dispose qu'un mois avant la régularisation des charges, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et que, durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires, n'a pas été respecté, de sorte qu'il y a lieu d'ordonner la production de ce décompte et, subsidiairement le débouté de la demande portant sur le rappel des charges des années 2009 à 2012 ;
Considérant que l'intimée, Mme [F] réplique que :
- l'article 5-5°b de la loi ALUR, qui modifie les pouvoirs de contrôle du juge sur le congé, n'est pas applicable aux baux en cours à sa date d'entrée en vigueur, ni a fortiori sur les congés délivrés en application des baux en cours ; seule l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dans son ancienne rédaction et sa jurisprudence y afférent restent applicables ;
- lors de la délivrance du congé, Mme [F] avait plus de 70 ans et son époux, décédé en cours de procédure, plus de 80 ans ; ils partageaient leur temps entre leur adresse principale à [Localité 5] et leur adresse à la campagne ; Mme [F], qui est désormais veuve, souhaite passer le plus de temps possible auprès de sa fille qui vit à [Localité 5] et retournera peu en [Localité 4] ; en tout état de cause, l'indication dans le congé d'une adresse à [Localité 5] ne cause aucun préjudice à l'appelante ; il est observé qu'au décès de son mari, Mme [F] a renoncé à son usufruit sur la propriété de [Localité 4] ([Localité 3]), ce qui démontre qu'il ne s'agissait pas de son adresse principale ;
- le congé à fin de reprise pour habiter ne peut être annulé au motif que le bénéficiaire de la reprise dispose déjà d'un logement conforme à ses besoins (celui où elle habite appartient à 90 % à sa fille) ; par ailleurs, la fraude ne se présume pas ;
- l'indemnité d'occupation doit être fixée à la valeur locative ;
- eu égard à l'urgence pour l'intimée d'habiter l'appartement litigieux, seule une astreinte est de nature à conduire l'occupante à quitter les lieux ;
- les décomptes de charges ayant été communiquées, il n'y a pas lieu d'ordonner une nouvelle communication ;
- il convient de réintégrer dans le décompte des charges les sommes retirées à tort par le premier juge, qui constituaient bien des charges récupérables ;
Considérant que les dispositions de l'article 14 de la loi ALUR disposant que les contrats de location en cours à la date d'entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014, demeurent régis par les dispositions qui leur étaient applicables, à l'exception de certains articles parmi lesquels ne figure pas l'article 5-5°b autorisant un contrôle a priori par le juge du congé pour reprise, ne permettent pas de considérer que cet article serait applicable au contrat de location dont bénéficie Mme [Q], en cours à la date précitée ;
Considérant en conséquence que, sauf fraude manifeste, le juge ne peut procéder qu'à un contrôle a posteriori de la sincérité du congé ;
Considérant que si la régularité d'un acte s'apprécie au moment où il est délivré, il n'est pas interdit au juge de tenir compte de tous les éléments de la situation au moment où il statue';
Considérant que le fait que Mme [F], qui faisait figurer sur son courrier son adresse parisienne et un numéro de téléphone commençant par 01 sur son courrier du 19'avril 2007, ait donné à Mme [Q] son adresse 'à la campagne', n'implique pas que cette adresse à la campagne ait été le lieu de sa résidence principale, alors que ses documents administratifs mentionnaient également son adresse parisienne, la même que celle qu'elle indique dans ses courriers, au [Adresse 2] ;
Considérant qu'il sera observé que Mme [F] justifie qu'après le décès de son époux, survenu postérieurement à la délivrance du congé litigieux, elle a abandonné l'usufruit dont elle disposait sur sa résidence de [Localité 4] et ne dispose plus, juridiquement, de cette propriété à la campagne ;
Considérant qu'il n'est nullement établi que l'indication de son adresse parisienne par Mme [F] sur le congé pour reprise qu'elle a fait délivrer serait mensongère et entacherait la validité de cet acte ;
Considérant que le fait qu'un litige récurrent ait opposé Mme [Q] et Mme [F] à propos de l'absence récurrente de chauffage dans deux pièces et que celle-ci lui ait indiqué qu'elle reprendrait le logement pour l'habiter n'implique aucunement que le congé litigieux serait frauduleux et que Mme [F], née en 1939 et qui indique que l'autre logement parisien dont elle dispose appartient pour l'essentiel à sa fille, n'aurait pas l'intention d'habiter le logement repris pour en faire son domicile principal ;
Considérant en conséquence que, quand bien même la situation de Mme [Q], née en 1931, mal voyante, est digne d'intérêt, il convient de confirmer le jugement querellé sur ce point ;
Considérant sur l'indemnité d'occupation qu'aucune raison ne justifie de la fixer à un montant supérieur à celui qui aurait été celui du loyer si le bail s'était poursuivi, outre les charges ;
Considérant qu'en l'absence de justification d'une urgence particulière, aucune astreinte n'apparaît s'imposer en l'état ;
Considérant sur la question des charges récupérables que Mme [Q] n'est pas fondée à réclamer la communication des pièces justificatives des charges pour les années 2009 à 2012, que le syndic, s'agissant d'une copropriété, a seulement l'obligation de tenir à sa disposition ;
Considérant que les décomptes de charges versées aux débats apparaissent suffisamment détaillés ; qu'il n'y a pas lieu d'ordonner une communication supplémentaire de pièces ;
Considérant que Mme [Q] ne formulant aucune critique précise sur le caractère récupérable de telle ou telle charge, il convient, infirmant le jugement sur ce point, de retenir que, selon les écritures détaillées de Mme [F], non contredites, autrement que de façon générale, qu'elle reste redevable des sommes suivantes :
- pour l'année 2009,
3 425,45 euros, selon le décompte de charges - 3 240 euros (provisions) = 185,45 euros ;
- pour l'année 2010,
3 786,08 euros - 3 240 euros = 546,08 euros ;
- pour l'année 2011,
3 253,70 euros - 3 240 euros = 13,70 euros ;
- pour l'année 2012,
3 756,70 euros - 3 240 euros = 516,79 euros,
soit la somme totale de 1 076,57 euros ; que le jugement sera infirmé sur ce point ;
Considérant en définitive que le jugement de première instance doit être confirmé, y compris sur les frais irrépétibles et les dépens mais à l'exception du montant de la condamnation portant sur les charges ;
Considérant qu'au vu des circonstances de l'espèce, il est équitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais non compris dans les dépens qu'elles ont supportés en cause d'appel ;
Considérant que Mme [Q] devra supporter les dépens d'appel ;
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,
- CONFIRME le jugement du tribunal d'instance de Paris 15ème sauf sur le montant de la condamnation pour charges ;
- STATUANT À NOUVEAU sur ce point, condamne Mme [Q] à payer à Mme [F] la somme de 1 076,57 euros, au titre des charges de 2009 à 2012 ;
- Y AJOUTANT :
- DIT n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNE Mme [Q] à supporter les dépens d'appel.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
Madame [O] Madame [N]
