| France, Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 1, 26 mars 2015, 13/17038

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1

ARRÊT DU 26 MARS 2015

(no, 11 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : 13/ 17038

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Juillet 2013- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 11/ 10019

APPELANT

Monsieur Olivier Jean Michel X... né le 10 octobre 1961 à NEUFCHATEL-EN-BRAY 76270

demeurant...-75011 PARIS

Représenté par Me Véronique KIEFFER JOLY, avocat au barreau de PARIS, toque : L0028
Assisté sur l'audience par Me Magaly LHOTEL de la SELARL PIXEL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2547

INTIMÉS

Madame Marie-Anne Y... épouse Z... née le 11 juillet 1982 à TOURS (37)
et
Monsieur Vincent Z... né le 05 juillet 1965 à BAYONNE (64)

demeurant...-75010 Paris/ FRANCE

Représentés tous deux par par Me Ali SAIDJI de la SCP SAIDJI et MOREAU, avocat au barreau de PARIS, toque : J076

SCI AMILCAR Agissant poursuites et diligences de ses représentants legaux domiciliés en cette qualité audit siège.

Ayant son siège au 12 Avenue de Vellefaux-75010 PARIS

Représentée par Me Patricia HARDOUIN de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056
Assistée sur l'audience par Me Laurent POTTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : E0692

SARL VOLTAIRE prise en la personne de ses représentants légaux, no Siret : B 491 271 532

ayant son siège au 16 rue Oberkampf-75011 PARIS

Représentée et assistée sur l'audience par Me Richard ruben COHEN de la SELARL SELARL RICHARD R. COHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1887

SARL SAINT MARTIN prise en la personne de ses représentants légaux, no Siret : B 504 811 241

ayant son siège au 199 rue du Faubourg Saint Martin-75010 PARIS

Représentée et assistée sur l'audience par Me Richard ruben COHEN de la SELARL SELARL RICHARD R. COHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1887

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Janvier 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Chantal SARDA, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Chantal SARDA, Président, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*

* *

Par acte sous seing privé du 19 septembre 2009, la SCI AMILCAR a confié à la société VOLTAIRE mandat de vendre un bien immobilier à usage commercial situé... à Paris 10e moyennant le prix de 570, 000euros net vendeur.

Ce mandat de vente a été consenti sans exclusivité pour une durée irrévocable de trois mois et la rémunération de l'agence immobilière a été fixée à 5 % du prix de vente, à la charge de l'acquéreur.

L'agence VOLTAIRE, en partenariat avec l'agence ST-MARTIN, exerçant toutes deux sous l'enseigne Connexion Immobilier, ont exécuté le mandat en faisant visiter le bien.

Suivant acte sous seing privé en date du 21 novembre 2009, la SCI AMILCAR concluait par l'entremise des sociétés VOLTAIRE et ST-MARTIN, un compromis de vente avec Mr Olivier X... portant sur ledit bien immobilier sis 10-12 avenue 75011 Paris moyennant le prix principale de 520, 000euros.

Les parties soumettaient la réalisation de la vente aux conditions suspensives suivantes   :

URBANISME   : que la note d'urbanisme ne révèle aucune servitude ou charge quelconque rendant l'immeuble impropre à sa destination normalement prévisible (¿)
ETAT HYPOTHECAIRE : que l'état hypothécaire qui sera demandé ne révèle aucune inscription ou privilège d'un montant total supérieur aux prix de vente convenu ou ne permettant pas de réaliser la vente amiable,
DROIT DE PREEMPTION   : les parties reconnaissent avoir été informées que la présente vente peut être soumise à un droit de préemption urbain dont bénéficie la commune.
En cas d'exercice du droit de préemptions   :
- l'acquéreur reprendra sa pleine et entière liberté et récupérera immédiatement et sans aucune formalité la somme remise ce jour au séquestre.

Il était expressément prévu que   : «   la vente est consentie et acceptée pour une durée se terminant au plus tard le 21 février 2010. Toutefois ce délai sera automatiquement prorogé jusqu'à réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l'acte authentique. En toute hypothèse, cette prorogation ne pourra excéder quinze jours à compter de la date de réalisation ci-dessus fixée.   »

Il était enfin précisé que le vendeur autorise l'acquéreur à «   procéder à des travaux de peintures et rien d'autre   » avant l'acte authentique, moyennant de la part de ce dernier de souscrire à une assurance dommages.

Mr X... déclarait effectuer cette acquisition sans recourir à aucun prêt bancaire et versait la somme de 26, 000 euros à titre de dépôt de garantie.

L'acte prévoyait que l'acquéreur s'engageait à régler aux mandataires, le jour de la signature de l'acte authentique, la rémunération prévue à sa charge, soit la somme de 26, 000 euros, payable en deux chèques de 13, 000 euros pour le compte de chacune des sociétés.

Le 23 mars 2010 le notaire de Mr X... constatant que le terme convenu pour procéder à la réitération de la vente était arrivé à échéance, a informé les vendeurs que son client avait du faire une offre d'acquisition pour un autre immeuble, ne souhaitait plus donner suite au projet, et sollicitait en conséquence la restitution de son dépôt de garantie.

Les associés de la SCI AMILCAR ont répondu la 2 mai 2010 par lettre recommandée à Mr X... dans les termes suivants :
Nous avons signé avec vous un compromis de vente pour le bien situé au 12 avenue Claude Vellefaux, le 21 novembre 2009. La constitution du dossier de vente ayant été tardivement finalisée par les notaires chargés de la vente, la signature définitive de l'acte a été programmée au 31 mars à 11heures. Vous avez souhaité ne plus donner suite à votre achat, sans aucune explication. en dehors du fait que le délai imparti à la réalisation de cette vente a été dépassé. Au contraire, nous avons fait tout notre possible pour vous faire gagner du temps. Ainsi, vous avez pu disposer des clés et vous n'avez pas hésité à procéder à des travaux importants pour modifier la décoration. Plus précisement, vous avez détruit la totalité des stucs décoratifs (pour une valeur de 12. 500euros) en les recouvrant de peinture blanche basique. Vous avez également procédé à un emménagement partiel. Vous avez souscrit un abonnement EDF à cette adresse. Je ne vois pas en quoi le délai supplémentaire (je le répète, indépendant de notre volonté) au pi vous pénaliser. Ce qui nous amène à formuler les griefs suivants à votre encontre : Vous avez annulé sans raison ni motif valable cette vente en contradiction avec la promesse de vente. Il s'agit d'une rupture unilatérale de contrat. Elle donne droit à la réparation prévue par la loi, soit 10 % du prix de vente, soit 52. 000 euros. Nous vous demandons d'assumer les frais de remise en état de notre bien. Les travaux de décoration dataient de 18 mois pour un montant de 12. 500 euros. Il s'agit d'une dégradation volontaire du bien d'autrui. Ce montant s'ajoute aux 52. 000 euros, soit un total de 64. 000euros.

Par acte authentique en date du 14 janvier 2011, la SCI AMILCAR s'est engagée à vendre le même bien aux consorts Y...- Z... Z..., moyennant le prix de 620. 000 euros. La vente a été régularisée en date du 6 mai 2011 et publiée au bureau des hypothèques le 14 juin 2011.

Le 23 février 2011, Me F... a adressé au conseil de la SCI AMILCAR une lettre recommandée avec demande d'avis de réception aux termes de laquelle il indique :
" je vous rappelle que, lors de la signature de l'avant-contrat le 21 novembre 2009, Mr X... avait remis la somme de 26. 000 euros à l'agence Connexion immobilière, consitutée séquestre. Le 2 mai 2010, Mr B... et Mme E... faisaient part de leur refus de restituer ladite somme à Mr X.... Or, à ce jour, aucune action n'a été engagée par vos client/ L'inertie de ces derniers ne peut perdurer. Par conséquent, je vous remercie de bien vouloir me transmettre l'accord de Mr B... et de Mme E... quant à la restitution de cette somme, afin de mettre un terme à ce différend. Je vous informe qu'à défaut de réponse satisfaisante dans un délai de quinze jours à compter de la présente, mon client engagera une action en référé tendant à obtenir la libération des fonds, et d'éventuels dédommagements. "

Le 3 mars 2011, le conseil de la SCI AMILCAR a répondu à Me F... dans les termes suivants :
" Vous m'adresser une lettre recommandée à la poste datée du 23 février 2011 dans laquelle vous dénoncez ce que vous appelez " l'inertie " de Me E... et Mr B...... vous serez d'accord avec moi, je pense pour considérer qu'avant de menacer mes clients d'une action en référé, il conviendrait que Mr X... réponse à la proposition qui lui a été faite. "

Le 10 mars 2011, Me F... répondait au conseil de la SCI AMILCAR : " Je viens vers vous concernant le dossier ci-dessus référencé et fais suite à votre courrier du 3 mars 2011. Je vous confirme que Mr X... refuse la proposition de transaction. "

Le 29 avril 2011, par une télécopie officielle de son avocat, Mr X... indiquait :
" Je m'adresse à vous dans le cadre du dossier visé en référence en ma qualité de conseil de Mr X.... Je vous serai reconnaissante de bien vouloir m'indiquer si vos clients entendent procéder à la vente de leur immeuble sis... à Paris 10e sur le fondement du compromis de vente conclu le 21 novembre 2009 et, le cas échéant, s'ils ont procédé au changement d'affectation de l'immeuble qui était une condition déterminante pour mon client. Je vous serai donc reconnaissante de bien vouloir vous retourner vers vos clients afin qu'ils produisent les documents attestant de la déspécialisation de l'immeuble, comme ils s'étaient engagés à le faire aux termes de la promesse synallagmatique de vente. Dès réception de ces documents, je serai en mesure de vous communiquer une date pour procéder à la signature de l'acte authentique établi par Me F... et Me G.... Dans l'éventualité où la SCI AMILCAR refuserait d'exécuter ses obligations, mon client ne manquerait pas de poursuivre l'exécution forcée comme le lui autorise l'article 1184, alinéa 2 du Code Civil. "

Par décision contradictoire du 12 juillet 2013, le Tribunal de Grande Instance de Paris a :

- débouté Mr X... de sa demande d'exécution forcée de la vente et de son action en revendication immobilière ;
- ordonné aux sociétés VOLTAIRE et ST MARTIN, agences immobilières nommées séquestre, de restituer à Mr X... la somme de 26. 000 euros correspondant au dépôt de garantie versé par lui le 21 novembre 2009 dans le délai de 15 jours de al significations du présent jugement ;
- condamné la SCI AMILCAR à payer à Mr X... les intérêts légaux sur cette somme à compter du 27 juin 2011 et jusqu'à complet paiement ;
- dit que la capitalisation des intérêts sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1154 du Code Civil ;
- condamne Mr X... à payer à Mr Z... et Mme Y... la somme de 4. 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
- rejeté toutes autres demandes.

Vu l'appel interjeté de cette décision par Mr Olivier X... et ses dernières conclusions en date du 18 novembre 2013 par lesquelles il est demandé à la Cour de   :

A titre principal   :

1. Sur l'exécution forcée de la vente   :

- Dire et juger que la réitération de l'acte de vente devant notaire n'était pas un élément constitutif du consentement des parties   ;
- Dire et juger que le compromis conclu le 21 novembre 2009 vaut vente   ;
- Dire et juger que la SCI AMILCAR a violé ses obligations contractuelles en refusant de procéder à la réitération de la vente.

En conséquence   :

- Dire et juger que la décision à intervenir devra être publiée à la diligence de Mr X...   ;
- Ordonner à la SCI AMILCAR de comparaître, dans les quinze jours de la signification du jugement à intervenir, en l'étude de Maître Monique F..., notaire à ABBEVILLE, pour signer avec Mr X... l'acte authentique de vente   ;
- Dire et juger que faute pour la SCI AMILCAR de comparaitre comme ci-dessus indiqué, devant le notaire dès l'expiration du délai imparti, le jugement tiendra lieu d'acte de vente entre les parties de l'immeuble objet du compromis, pour le prix de 520. 000 euros diminué du montant du dépôt de garantie (26. 000euros)   ;
- Condamner la CI AMILCAR à verser à Mr X... la somme de 52. 000 euros au titre d'indemnité   ;
- Condamner la SCI AMILCAR à verser à Mr X... la somme de 4. 000 euros en réparation du préjudice subi du fait de l'immobilisation du dépôt de garantie   ;
- Condamner la SCI AMILCAR à verser à Mr X... la somme de 8. 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral   ;

2. Sur l'action en revendication immobilière   :

- Constater que Mr X... est le véritable propriétaire du bien situé... 75010 Paris, cadastré section 1004BL, numéro 12, pour une contenance de 3 ares et 59 centiares   ;
- Constater que les consorts Z... et Y... occupent ledit lot depuis le 6 mai 2011, en violation des droits de Mr X....

En conséquence   :

- Ordonner que Mademoiselle Y... et Mr Z... devront restituer ledit bien dans un délai de 90 jours calendaires suivant la notification par courrier recommandé avec accusé de réception de la date de la signature de l'acte authentique entre le SCI AMILCAR et Mr X..., sous astreinte de 200 (deux cents) euros par jour de retard passé ledit délai ;
- Condamner solidairement Mr Z... et Melle Y... à verser à Mr X... la somme de 2. 450 euros, multipliée par le nombre de mois écoulés depuis le 6 mai 2011 jusqu'à la date où ils lui restitueront le bien, soit au plus tard 90 jours calendaires suivant la notification par courrier recommandé avec accusé de réception de la date de la signature de l'acte authentique entre la SCI AMILCAR et Mr X....

Subsidiairement   :

- Dire et juger qu'en ne réitérant pas al vente par acte authentique, la SCI AMILCAR a failli à ses obligations contractuelles.

En conséquence   :

- Ordonner la mise en ¿ uvre de la clause pénale et condamner la SCI AMILCAR à verser à Mr X... la somme de 52. 000 euros   ;
- Condamner la SCI AMILCAR à verser à Mr X... la somme de 8. 000 euros en réparation de son préjudice moral   ;
- Ordonner aux sociétés VOLTAIRE et SAINT MARTIN de restituer à Mr X... la somme de 26. 000 euros correspondant au dépôt de garantie   ;
- Condamner la SCI AMILCAR à verser à Mr X... la somme de 4. 000 euros en réparation de son préjudice subi du fait de l'immobilisation du dépôt de garantie   ;
- Condamner la SCI AMILCAR à payer à Mr X... le montant des travaux, à savoir la somme de 13. 710 euros   ;
- Condamner la SCI AMILCAR à verser à Mr X... la somme de 330. 000 euros au titre de la plus-value   ;
- Condamner la SCI AMILCAR à payer à Mr X... la somme de 300 euros correspondant aux frais de notaire.

En tout état de cause   :

- Condamner solidairement la SCI AMILCAR, Melle Y... et Mr Z... à payer à Mr X... une indemnité de 10. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile   ;
- Assortir des intérêts légaux les sommes auxquelles les défendeurs seront condamnés, à compter du 27 juin 2011   ;
- Ordonner la capitalisation des intérêts   ;
- Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Vu les dernières conclusions de Mme Anne-Marie Y... et Mr Vincent Z... et leurs dernières conclusions en date du 17 janvier 2014 par lesquelles il est demandé à la Cour de   :

A titre principal :

- Confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris en date du 12 juillet 2013 en ce que Monsieur Olivier X... a été débouté de son action en revendication immobilière et condamné à payer à Madame Marie-Anne Y..., épouse Z..., et Monsieur Vincent Z... la somme de 4. 000 ¿ en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Y ajoutant,

- Condamner Monsieur Olivier X... à payer à Madame Marie-Anne Y..., épouse Z..., et Monsieur Vincent Z... la somme de 5. 000 ¿ au titre des frais irrépétibles d'appel. ;
- Le condamner aux dépens d'appel, dont distraction au profit de la SCP SAIDJI et MOREAU, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.

A titre subsidiaire :

- Confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris en date du 12 juillet 2013 en ce que Monsieur Olivier X... a été débouté de son action en revendication immobilière et condamné à payer à Madame Marie-Anne Y..., épouse Z..., et Monsieur Vincent Z... la somme de 4. 000 ¿ en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Y ajoutant,

- Condamner Monsieur Olivier X... à payer à Madame Marie-Anne Y..., épouse Z..., et Monsieur Vincent Z... la somme de 5. 000 ¿ au titre des frais irrépétibles d'appel.

A titre infiniment subsidiaire :

- Débouter Monsieur Olivier X... de sa demande de condamnation solidaire de Madame Marie-Anne Y..., épouse Z..., et de Monsieur Vincent Z... au paiement d'une indemnité d'occupation.

A titre plus subsidiaire encore :

- Condamner la SCI AMILCAR à garantir Madame Marie-Anne Y..., épouse Z..., et Monsieur Vincent Z... de toutes condamnations en principal qui viendraient à être prononcées à leur encontre au profit de Monsieur Olivier X....

En tout état de cause, que la cour décide ou non de faire droit à la demande de paiement d'une indemnité d'occupation de Monsieur Olivier X... :

- Condamner la SCI AMILCAR à payer à Madame Marie-Anne Y..., épouse Z..., et Monsieur Vincent Z... les sommes suivantes :
-620. 000 ¿ au titre de la restitution du prix de la vente du 6 mai 2011 ;
-61. 327, 53 ¿ au titre du remboursement des frais de la vente du 6 mai 2011 ;
-1. 770, 08 ¿ au titre du remboursement des frais de déménagement engagés ;
-23. 558, 80 ¿ au titre de l'indemnisation des frais de location et de déménagement consécutifs à l'éviction du bien immobilier situé au rez-de-chaussée de l'immeuble sis... 75010 Paris ;
-230. 000 ¿ à titre de dommages-intérêts en réparation de la perte de la plus plus-value liée à l'éviction du bien immobilier situé au rez-de-chaussée de l'immeuble sis... 75010 Paris ;
-15. 122, 14 ¿ au titre du remboursement du coût des améliorations utiles apportées au bien immobilier situé au rez-de-chaussée de l'immeuble sis... 75010 Paris ;
-10. 000 ¿, chacun, à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral.
- Assortir les sommes allouées à Madame Marie-Anne Y..., épouse Z..., et Monsieur Vincent Z..., toutes causes confondues, des intérêts au taux légal à compter de la date de notification des présentes conclusions ;
- Ordonner la capitalisation des intérêts, conformément à l'article 1154 du Code Civil ;
- Condamner la SCI AMILCAR à garantir Madame Marie-Anne Y..., épouse Z..., et Monsieur Vincent Z... de toutes condamnations qui viendraient à être prononcées à leur encontre en frais irrépétibles et dépens de première instance et d'appel au profit de Monsieur Olivier X... ;
- Condamner la SCI AMILCAR à payer à Madame Marie-Anne Y..., épouse Z..., et Monsieur Vincent Z... la somme de 4. 000 ¿ au titre des frais irrépétibles de première instance ;
- Condamner la SCI AMILCAR à payer à Madame Marie-Anne Y..., épouse Z..., et Monsieur Vincent Z... la somme de 5. 000 ¿ au titre des frais irrépétibles d'appel.

Vu les dernières conclusions de la SCI VOLTAIRE agissant en la personne de son gérant domicilié au siège social et la SCI SAINT MARTIN agissant en la personne de son gérant domicilié au siège social et leurs dernières conclusions en date du 6 janvier 2015 par lesquelles il est demandé à la Cour de   :

- Dire et juger les Sociétés VOLTAIRE et SAINT-MARTIN, exerçant sous l'enseigne CONNEXION IMMOBILIER, recevables et bien fondées en leurs demandes.

En conséquence :

- Infirmer le jugement entrepris ;
- Constater qu'un compromis de vente est régulièrement intervenu entre les Parties le 21 novembre 2009 ;
- Dire et juger que les conditions suspensives mentionnées au compromis de vente du 21 novembre 2009 ont été dûment levées ;
- Dire et juger que si la troisième condition suspensive, à savoir la purge du droit de préemption de la commune, n'a été réalisée que le 12 mars 2010, ladite condition n'a été stipulée que dans l'intérêt exclusif du Cessionnaire, Monsieur Olivier X... ;
- Dire et juger que seul Monsieur Oliver X... pouvait décider de se prévaloir de la non-levée de la condition suspensive relative à la purge du droit de préemption de la commune pour décider de renoncer à la vente envisagée ;
- Dire et juger que Monsieur Oliver X... a renoncé à se prévaloir de la non-levée de la troisième condition suspensive relative à la purge du droit de préemption de la commune à son échéance ;
- Constater en tout état de cause que la troisième condition suspensive relative à la purge du droit de préemption de la commune a été levée le 12 mars 2010 ;
- Dire et juger en conséquence que la vente intervenue entre les Parties est parfaite, les Parties étant d'accord sur la chose et sur le prix, au sens de l'Article 1583 du Code Civil ;
- Dire et juger que la contestation du caractère parfait de la vente intervenue par la SCI AMILCAR est abusif et constitue une faute sur le fondement de l'Article 1147 du Code Civil ;
- Constater que la SCI AMILCAR a régularisé, au mépris de la promesse de vente consentie à Monsieur Olivier X... le 21 novembre 2009, un acte authentique de vente le 6 mai 2011 au profit des Consorts Y...- Z... Z..., moyennant un prix de 620. 000 ¿ ;
- Constater que la SCI AMILCAR s'est volontairement désengagée de la promesse de vente conclue le 21 novembre 2009 au profit de Monsieur Olivier X..., dont l'ensemble des conditions suspensives avait été levées, et a donc refusé de vendre son bien immobilier alors que cette vente était parfaite au sens de l'Article 1589 du Code Civil ;
- Dire et juger que le comportement de la SCI AMILCAR constitue incontestablement une faute qui engage sa responsabilité à l'égard des Sociétés VOLTAIRE et SAINT-MARTIN qui se trouvent ainsi abusivement privé de leur droit à commission ;
- Débouter la SCI AMILCAR de l'ensemble de ses demandes, moyens, prétentions et demandes incidentes dirigées à l'encontre des Sociétés VOLTAIRE et SAINT-MARTIN ;
- Condamner la SCI AMILCAR à régler à la Société VOLTAIRE la somme de 13. 000 ¿ à titre de dommages et intérêts à raison du préjudice subi du fait du non-respect des termes du Mandat ;
- Condamner la SCI AMILCAR à régler à la Société SAINT-MARTIN la somme de 13. 000 ¿ à titre de dommages et intérêts à raison du préjudice subi du fait du non-respect des termes du Mandat ;
- Condamner la SCI AMILCAR à régler aux Sociétés VOLTAIRE et SAINT-MARTIN, exerçant sous l'enseigne CONNEXION IMMOBILIER, la somme globale de 10. 000 ¿ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive sur le fondement de l'Article 1147 du Code Civil ;
- Condamner la SCI AMILCAR à régler aux Sociétés VOLTAIRE et SAINT-MARTIN, exerçant sous l'enseigne CONNEXION IMMOBILIER, la somme globale de 5. 000 ¿ en application des dispositions de l'Article 700 du code de Procédure Civile.

Vu les dernières conclusions de la SCI AMILCAR prise en la personne de ses co-gérants Mr Sélim B... et Mme Annelise E... en date du 28 janvier 2014 par lesquelles il est demandé à la Cour de   :

A titre principal   :

- réformer le Jugement querellé ;
- dire et juger irrecevables les demandes de M. X....

A titre subsidiaire   :

- Dire et juger parfait le désengagement unilatéral de M. X... ;
- Dire et juger que la vente a été rendue impossible par le refus de M. X... de la ratifier par acte authentique ;
- Débouter M. X... de l'ensemble de ses demandes
-Condamner M. X... à payer à la SCI AMILCAR :
-10. 800 ¿ à titre d'indemnité d'occupation
-17. 144, 66 ¿ au titre des travaux, somme indexée selon l'indice BT No1 au jour de l'Arrêt à intervenir
-52. 000 ¿ à titre d'indemnité et clause pénale
-10. 000 ¿ au titre du préjudice moral
-Débouter la SARL VOLTAIRE et la SARL SAINT-MARTIN de leurs demandes contre la SCI AMILCAR ;
- Constater que les demandes des époux Z... à l'encontre de la SCI AMILCAR sont sans objet.

A titre infiniment subsidiaire   :

- Dire et juger que la vente était caduque du fait de la tardiveté de la renonciation du droit de préemption de la commune ;
- Dire et juger que cette caducité ne saurait être imputée à faute à la SCI AMILCAR ;
- Débouter de plus fort toutes les demandes formées à l'encontre de la SCI AMILCAR ;
- Mettre la SCI AMILCAR purement et simplement hors de cause.

En toute hypothèse :

- condamner M. X... et les SARL VOLTAIRE et SAINT-MARTIN in solidum à payer à la SCI AMILCAR la somme de 20. 000 ¿ en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

SUR CE
LA COUR

-Sur l'exécution forcée de la vente

Considérant que c'est par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte que le tribunal a considéré que la vente du 21 novembre 2009 était caduque à compter du 7 mars 2010, en raison de la défaillance de la condition suspensive relative au droit de préemption de la commune, la commune n'ayant renoncé à son droit de préemption que le 12 mars 2010 ;

Que d'une part, M. X... n'a pas renoncé à se prévaloir de cette défaillance de la condition suspensive puisqu'il a renoncé, dès le 23 mars 2010, à acquérir, au motif que l'ensemble des pièces nécessaires à la signature n'étaient pas réunies à la date ultime du 7 mars 2010 et qu'ensuite il a demandé à plusieurs reprises la restitution de son dépôt de garantie ;

Qu'aucun élément n'est produit relativement à une faute ou à une carence de la SCI dans la purge du droit de préemption, le courrier de Me H... à Me I... du 15 avril 2010 invoqué dans les écritures de M. X... pour tenter de démontrer cette faute n'ayant pas été versé aux débats par aucune des parties ; (" la pièce SCI AMILCAR no4 " étant une ouverture de l'abonnement Free de M. X...) ;

Qu'en tout état de cause, M. X... n'a nullement sollicité, en mars 2010, et postérieurement que la condition relative au droit de préemption urbain soit réputée remplie ;

Considérant que dans ces circonstances, M. X... qui ne craint pas de se contredire juridiquement ainsi que le soulève la SCI, est mal fondé à soutenir comme il l'a fait, à partir d'avril 2011 que la vente était parfaite entre les parties, alors qu'il s'est prévalu de la caducité de l'acte ;

Que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a :

- débouté M. X... de sa demande tendant à voir dire la vente parfaite ;
- ordonné à celui-ci la restitution du dépôt de garantie ;
- dit n'y avoir lieu à application de la clause pénale à l'égard de quiconque ;

Que les intérêts de retard sur le dépôt de garantie sont suffisants pour indemniser M. X... du délai à récupérer cette somme ;

Que la demande formée de ce chef en paiement d'une somme de 4000 ¿ sera donc rejetée ;

Qu'il en sera de même des prétentions relatives à un préjudice moral et à une plus-value immobilière, M. X... étant mal fondé, en son action principale ;

Considérant que la solution conférée au litige implique le rejet de la demande de revendication immobilière et autres prétentions de M. X..., à l'encontre des époux Z... ;

- Sur les diverses demandes de dommages-intérêts formés par la SCI AMILCAR et M. X...

Considérant que le jugement sera confirmé par adoption de motifs, en ce qu'il a rejeté les demandes relatives au coût des travaux effectués par M. X... et aux dégradations alléguées par la SCI, l'occupation des lieux ayant été faite aux risques et périls des parties ;

Qu'à cet égard, M. X... ne démontre pas que ses travaux dont la qualité est contestée, aient apporté un enrichissement à la SCI ;

Que l'annonce Internet produite est taisante sur ce point ;

Que de son côté, la SCI n'établit pas la réalité de son préjudice par la production d'une facture d'enduits décoratifs, antérieure aux travaux litigieux ;

Qu'en ce qui concerne l'indemnité d'occupation, l'occupation alléguée des lieux par M. X..., est insuffisamment démontrée par les abonnements et l'attestation de la gardienne qui ne fait état que de dépôt de meubles, de vêtements, voire de courrier mais non d'une occupation effective, la SCI ayant manifestement conservé les clés de l'appartement où elle s'est introduite avec Mme D... à une époque (fin d'année 2009) où, selon elle, M. X... en aurait eu seul la jouissance ;

Qu'en ce qui concerne le préjudice moral allégué par la SCI en appel, celui-ci n'est pas davantage établi ;

Que par ailleurs, M. X... n'est pas un acquéreur évincé et qu'il ne peut donc se prévaloir des textes sur la garantie d'éviction pour obtenir le remboursement des travaux de peinture et des frais d'actes notariés de 300 ¿, au surplus non encaissés par la SCI ;

- Sur les demandes des agences immobilières

Considérant que la condition suspensive relative au droit de préemption de la commune ayant défailli, sans que la faute puisse en être imputée à la SCI et M. X... s'étant prévalu de la caducité de l'acte, les agences sont mal fondées dans toutes leurs demandes de dommages-intérêts à l'encontre de la SCI qui était libre de disposer, à nouveau, de son bien et de refuser de réitérer la vente avec M. X..., après son renoncement à acquérir ;

- Sur l'article 700 du code de Procédure Civile

Considérant que l'équité commande de ne pas faire application des dispositions de ce texte, tant en première instance qu'en appel, sauf au profit des époux Z... ;

Qu'il leur sera alloué de ce chef, en cause d'appel, la somme que précise le dispositif.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M. X... à payer aux époux Z... une somme de 4000 ¿, au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, en cause d'appel,

Rejette toutes autres demandes,

Condamne M. X... aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.

Le Greffier, La Présidente,