Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRET DU 25 MARS 2015
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/06796
Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Mars 2013 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 10/12686
APPELANTE
SCP MOYRAND-BALLY agissant en la personne de Maître [C] [N] ès qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de la Société FLJ
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Frédéric LALLEMENT de la SCP SCP BOLLING - DURAND - LALLEMENT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480
Assistée de Me Sébastien BOUTES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0311, avocat plaidant
INTIMEE
SARL FOR INVESTISSEMENT prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Patricia HARDOUIN de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056
Assistée de Me Martine BELAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : A 235,avocat plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Février 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Caroline PARANT, Conseillère, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal BARTHOLIN, Présidente
Madame Brigitte CHOKRON, Conseillère
Madame Caroline PARANT, Conseillère
Greffier, lors des débats : LaurelineDANTZER
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal BARTHOLIN présidente et par Madame Laureline DANTZER, greffier présent lors du prononcé.
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 30 novembre 2001, la société SIFIM a consenti à la société FLJ un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 3] et [Adresse 4] pour une durée de 9 ans à compter du 1er décembre 2001, moyennant un loyer de 20 000 F par mois.
La société FLJ avait pour activité l'achat en vue de la revente de tous matériels destinés à des lieux pouvant recevoir du public en ce compris notamment les cafés, hôtels restaurants ainsi que la fabrication de matériels en inox. La destination des locaux prévue au bail est la même que celle figurant sur l'extrait K bis de la société FLJ.
Par exploit du 15 avril 2009, la société SIFIM, devenue For Investissement, a notifié à la société FLJ un congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction.
La société FLJ a, par la suite, conclu avec la société Fly Tech les contrats suivants:
- une convention d'occupation précaire du 28 avril 2010 précisant qu'étaient donnés à bail un local technique de 150 m2, 4 emplacement de parking, un accès au réfectoire et aux bureaux moyennant un loyer annuel de 22 560 € hors taxes prenant effet le 1er avril 2010 et ayant pour terme la date de restitution des clefs par la société FLJ au bailleur la société SIFIM,
- un contrat de location - gérance du 28 avril 2010 d'une durée de 7 ans à compter du 1er mai 2010 prévoyant la concession de la partie du fonds de commerce relative au matériel de cuisson et de laverie professionnelle, à la vente de petit matériel et lessiviel, la clientèle et l'achalandage y attachés, le matériel, l'outillage, le stock de pièces détachées et le bénéfice des traités, conventions et marchés passés avec les tiers pour l'exploitation du fonds, moyennant un loyer de 4 980 € hors taxes par mois,
- un contrat de coopération commerciale du 29 avril 2010 d'une durée de 7 ans à compter du 1er mai 2010 ayant pour objet le service après vente de petit matériel accessoire à une prestation d'installation sur chantier,
- un contrat de prestation de services du 1er avril 2010 en vue de la mise à disposition par la société FLJ d'infrastructures ( téléphone fixe, télécopieur, boiters GPS, téléphones mobiles, abonnements SFR et mise à disposition de lignes téléphoniques ) moyennant paiement d'une provision sur charges et d'un réajustement annuel,
- une promesse de vente du fonds de commerce du 29 avril 2010 au prix de 300 000 €, la levée de l'option pouvant être exercée au cours des 6 mois précédant le terme de la location - gérance.
Par exploit du 30 juillet 2010, la société FLJ a fait citer la société For Investissement devant le tribunal de grande instance de Bobigny en fixation de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation.
Par lettre du 4 mars 2011, le gérant de la société FLJ Tech a sollicité de la société For Investissement la confirmation du fait que le bail principal conclu avec la société FLJ autorise bien la sous - location partielle de ses locaux ; en réponse, le conseil de la société For Investissement a indiqué au conseil de la société FLJ Tech que le bail principal n'autorisait pas la sous - location sans l'autorisation expresse et écrite du bailleur et a sollicité l'envoi du titre locatif dont la société FLJ Tech était titulaire, faisant part des plus expresses réserves du bailleur à l'égard de cette situation constituant une infraction au bail. La société FLJ Tech a alors notifié par son conseil à la société For Investissement le 10 mars 2011 qu'elle prenait acte que le sous - bail consenti par la société FLJ à la société FLJ Tech violait le bail principal et qu'elle était contrainte de quitter les lieux , sauf autorisation du bailleur de se maintenir qu'elle espérait favorable.
Par exploit du 14 mars 2011 la société For Investissement a rétracté son offre d'indemnité d'éviction en raison de la signature par la société FLJ d'une convention d'occupation précaire et d'un contrat de location - gérance constitutifs de contrats de sous - location prohibés, de l'absence d'appel du bailleur à concourir à l'acte et de son défaut d'information corrélatif.
Par jugement du tribunal de commerce du 29 septembre 2011, la société FLJ a été placée en liquidation judiciaire et la SCP [N], en la personne de Me [N], a été nommée liquidateur ; Me [N] est intervenu à l'instance.
La société FLJ a quitté les lieux le 31 janvier 2012.
Par jugement du 19 mars 2013, le tribunal de grande instance de Bobigny a:
- débouté Me [N] de sa demande,
- fixé la créance de la société For Investissement au passif de la société FLJ à la somme de 10 804, 41 €,
- condamné Me [N], es qualités de liquidateur de la société FLJ, à payer à la société For Investissement la somme de 22 852, 05 €,
- dit que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur,
- condamné Me [N], es qualités de liquidateur de la société FLJ, à payer à la société For Investissement la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens dont distraction,
- ordonné l'exécution provisoire.
La SCP [N], en la personne de Me [N], liquidateur de la société FLJ, a régulièrement interjeté appel de ce jugement.
Par dernières conclusions signifiées le 24 octobre 2013 la SCP [N], prise en la personne de Me [N], liquidateur de la société FLJ, demande à la cour :
- de déclarer non fondé l'acte de rétractation de l'offre d'indemnité d'éviction du 14 mars 2011, ainsi que le refus de renouvellement sans indemnité d'éviction,
- de réformer le jugement entrepris sur l'indemnité d'éviction, de fixer l'indemnité d'éviction à la somme de 1 457 000 € et de condamner la société For Investissement à payer cette somme à la SCP [N], prise en la personne de Me [N], es qualités,
- de confirmer le surplus du jugement déféré et de débouter la société For Investissement de toutes ses demandes,
- de condamner la société For Investissement à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens dont distraction.
Par dernières conclusions signifiées le 15 janvier 2014, la société For Investissement conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a débouté Me [N], es qualités, de ses demandes, lui a atribué le dépôt de garantie et a condamné Me [N], es qualités, au paiement de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile .
Elle demande à la cour, statuant à nouveau, sur le surplus, de valider l'acte signifié le 14 mars 2011 ,
- de débouter Me [N] de toutes ses demandes et notamment du paiement de l'indemnité d'éviction,
- de fixer l'indemnité d'occupation due à compter du au montant du 1er décembre 2010 au loyer contractuel majoré de 50 %, taxes et charges en sus,
- de fixer la créance antérieure à la liquidation judiciaire à la somme de 38 604, 41 €,
- de condamner Me [N], es qualités, au paiement de la somme de 34 278, 27 € au titre de la période postérieure à la liquidation,
y ajoutant,
- de condamner Me [N], es qualités, au paiement de la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens dont distraction.
MOTIFS
Sur la rétractation de l'offre d'indemnité d'éviction
La SCP Moyrand- Bailly, es qualités de liquidateur de la société FLJ, conteste l'illicéité des prétendus actes de sous - location dénoncés par le bailleur au soutien de sa rétractation d'offre d'indemnité d'éviction ; la société FLJ a, en effet, conclu une convention d'occupation précaire qui n'est pas un sous - bail, la précarité du contrat étant directement liée au refus de renouvellement notifié par le bailleur, de sorte que le bailleur ne peut se prévaloir ni de la violation du statut des baux commerciaux ni de l'existence d'une sous - location prohibée. Il explique que cette convention d'occupation précaire est l'accessoire du contrat de location - gérance conclu parallèlement avec la même société ; elle permet à la société FLJ Tech d'entreposer le stock de pièces détachées, de disposer d'un bureau pour réceptionner les commandes, de bénéficier d'emplacements de parking et d'exercer l'activité louée dans les locaux où elle était exercée auparavant. En toute hypothèse, la société For Investissement aurait dû adresser une mise en demeure à la société FLJ, le prétendu manquement n'étant pas, au demeurant, suffisamment grave pour priver le locataire de son droit à indemnité d'éviction. Le loyer n'est nullement modique, contrairement à ce qu'a décidé le tribunal ; il était proportionné à la surface occupée.
Le liquidateur fait valoir que, dès l'origine, la société FLJ exerçait 3 types d'activité : fabrication de matériel en inox, installation de cuisines dans les cafés hôtels restaurants et le dépannage et la vente de matériel dans les cafés hôtels restaurants, activités connexes et indépendantes ; qu'elle a consenti le contrat de location - gérance à la société FLJ Tech constituée par un salarié démissionnaire qui portait sur la branche d'activité relative aux prestations d'assistance afférentes au matériel de cuisson et de laverie professionnel, à la vente de petit matériel et lessiviel ; il explique que les 4 autres contrats ont été concomitamment signés avec la société FLJ Tech.
Que contrairement à ce que soutient la société For Investissement, le caractère fictif de cette location - gérance n'est nullement établi puisque la société FLJ a toujours exercé dans les lieux des prestations d'assistance technique conformément à son objet social et au bail ; qu'elle a mis à disposition du locataire gérant le stock et le matériel, peu important l'exclusion du droit au bail dans le contrat de location - gérance ; que la clientèle louée concerne une activité distincte de celle exercée par le preneur de sorte que les éléments du fonds de commerce exploité par la société FLJ ont été mis effectivement à la disposition de la société FLJ Tech.
La société For Investissement soutient, au contraire que la société FLJ a commis une infraction irréversible au bail en consentant à la société FLJ Tech une convention d'occupation précaire et un contrat de location - gérance, constitutifs tous deux de contrats de sous - location prohibés par l'article L 145 - 31 du code de commerce, contrats auxquels elle n'a pas été appelée à concourir . La mise à disposition de locaux donnés à bail à un tiers en contrepartie d'un paiement de loyers et de charges constitue une sous - location au sens de l'article L 145 - 31 du code de commerce et le statut des baux commerciaux s'applique au bail principal, peu important la dénomination donnée à l'acte par lequel la société FLJ a consenti la jouissance de partie des locaux donnés à bail, que Me [N] n'explique pas, au demeurant, la raison pour laquelle aurait été conclu un acte distinct d'occupation des lieux pour le locataire - gérant.
Le bailleur prétend également que la société FLJ a commis une fraude à ses droits caractérisée par l'absence de respect du délai de deux ans d'existence du fonds de commerce partiel donné en location - gérance, l'extension de l'objet social de la société n'ayant été régularisée que le 18 novembre 2010, à la suite d'une assemblée générale de l'associé unique de la société FLJ du 1er mars 2010 ; les activités données en location - gérance ne figurent pas plus dans le rapport de l'expert [X], peu important que des prestations de service figurent sur les comptes de la société FLJ ; le caractère fictif de la location - gérance est encore démontré par l'absence de droit au bail conféré au locataire gérant, étant rappelé qu'il n'est pas établi de clientèle distincte pour le fonds partiel ou pour la branche d'activité invoquée. Enfin , le preneur n'a pas notifié au bailleur, conformément au bail principal, le contrat de location - gérance.
Il appartient à la cour de dire si les violations prétendues au bail et à l' article L 145- 31 du code de commerce sont constituées et si elles ont pour effet de justifier la rétractation du bailleur du 14 mars 2011 à son offre d'indemnité d'éviction.
Le bail liant la société SIFIM, devenue For Investissement, et la société FLJ prévoit, sous l'article 4, charges et conditions, que le preneur ne pourra sous - louer en tout ou en partie les biens loués sans l'autorisation expresse et écrite du bailleur ; qu'en cas de mise en location - gérance du fonds de commerce exploité par le preneur, celui - ci pourra conférer au locataire - gérant un droit d'occupation des lieux, à la condition expresse que ce droit soit accessoire du contrat de location - gérance du fonds de commerce et mentionné comme tel et que le preneur devra notifier au bailleur la mise en location - gérance et lui remettre une copie du contrat.
Il résulte de la lecture des pièces versées aux débats que la société FLJ a bien signé le même jour avec la société FLJ Tech à la fois un contrat de location - gérance et une convention d'occupation précaire portant sur partie des locaux donnés à bail. Le contrat de location - gérance a expressément pour objet la concession à la société FLJ Tech de la partie du fonds de commerce relative au matériel de cuisson et de laverie professionnelle, à la vente de petit matériel et lessiviel, la clientèle et l'achalandage y attachés, le matériel, l'outillage, le stock de pièces détachées et le bénéfice des traités, conventions et marchés passés avec les tiers pour l'exploitation du fonds, moyennant un loyer de 4 980 € hors taxes par mois ; la convention d'occupation précaire prévoit que sont donnés à bail un local technique de 150 m2, 4 emplacements de parking, un accès au réfectoire et aux bureaux moyennant un loyer annuel de 22 560 € hors taxes prenant effet le 1er avril 2010 et ayant pour terme la date de restitution des clefs par la société FLJ au bailleur.
Aucun des contrats ne précise que l'un est l'accessoire de l'autre, aucune mention ne figurant en ce sens sur ces actes qui ont été conclus le même jour, et ce, alors que le bail prévoit expressément que ce caractère accessoire doit être mentionné comme tel sur les actes; que néanmoins, si le contrat de location gérance devait être qualifié ainsi, le caractère accessoire de l'occupation se déduirait du contrat de location gérance.
Par ailleurs, la société FLJ n'a jamais notifié au bailleur le contrat qualifié de mise en location - gérance.
La circonstance que la société FLJ n'exploitait pas depuis deux ans l'ensemble des activités ne la privait cependant pas de donner son fonds dans son ensemble en location gérance.
Néanmoins, il ressort de la convention qualifiée de location gérance que c'est précisément la partie que la société FLJ n'exploitait pas depuis plus de deux ans qu'elle a cédée, qu'il n'est pas établi que cette activité s'adressait à la même clientèle que celle du fonds dans son ensemble quoique certains éléments de celui-ci aient été mis à disposition du locataire pour pouvoir l'exercer, que la société FLJ Tech entendait exercer sous un nom distinct, qu'elle a elle-même considéré que le contrat qui la liait à la société FLJ était un contrat de sous location sur la validité duquel elle a interrogé le bailleur et y a mis fin de son propre chef en découvrant qu'il n'avait pas autorisé la sous location .
Cette circonstance accrédite le fait qu'il s'agit d'une opération illicite dans la mesure ou elle n'a été connue de la société For Investissement que par les interrogations de la société FLJ Rech par lettre adressée le 4 mars 2011, la société FLJ ayant ainsi celé à son bailleur l'occupation d'une partie des locaux par une autre société et cette dissimulation n'ayant cessé que du fait de cette société tiers.
Les deux contrats litigieux doivent ainsi s'analyser comme des conventions de sous location auxquelles le bailleur n'a pas été appelé et qui ne lui ont pas été notifiées, que leur conclusion en contravention des dispositions du bail s'analyse en une infraction irréversible qui ne pouvait être régularisée et qui ne nécessitait pas en conséquence d'être précédée d'une mise en demeure.
Elle constitue le motif grave et légitime visé à l'article L 145 - 17 du code de commerce, s'agissant d'une violation caractérisée des obligations du bail, qui justifient la rétractation de l'offre d'indemnité d'éviction signifiée le 14 mars 2011,
Le jugement entrepris qui a déclaré justifiée la rétractation de l'offre d'indemnité d'éviction sera confirmé et la cour validera expressément, comme le lui demande la société For Investissement, l'acte signifié le 14 mars 2011 comportant rétractation de l'offre d'indemnité d'éviction et déboutera en conséquence Me [N], es qualités, de sa demande de fixation d'indemnité d'éviction.
Sur la créance de la société For Investissement
La société For Investissement demande que l'indemnité d'occupation soit fixée par référence à la valeur locative des locaux déterminée par l'expert [X] à une somme correspondant au loyer conventionnel majoré de 50 % et rappelle qu'elle a déposé sa déclaration de créance au passif de la liquidation par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 décembre 2011 versée aux débats.
Elle sollicite, en outre, la condamnation au paiement de sa créance postérieure au jugement d'ouverture de la procédure collective, correspondant à l'occupation des locaux jusqu'à la remise des clefs intervenue le 31 janvier 2012 et l'acquisition du dépôt de garantie par application de l'article 8 du bail.
Me [N], es qualités, rappelle que la société FLJ a quitté les lieux en suite du prononcé de la liquidation judiciaire et a remis les clefs le 31 janvier 2012. Il s'en rapporte à justice sur la fixation de la créance au passif de la société FLJ et s'oppose au paiement des loyers postérieurs au jugement de liquidation judiciaire, cette demande n'entrant pas dans les conditions d'application de l'article L 641 - 13 al 1 du code de commerce. Il s'oppose à l'acquisition non justifiée par le bailleur du dépôt de garantie.
Le tribunal a justement fixé la créance de la société For Investissement au passif de la liquidation judiciaire de la société FLJ à la somme de 10 804, 41 € correspondant aux loyers et charges d'août 2011 et du 1er au 28 septembre 2011 par référence au montant du loyer conventionnel.
La société For Investissement ne justifie pas avoir subi un préjudice particulier justifiant la majoration qu'elle sollicite et la référence à la valeur locative telle que proposée par l'expert [X] ne peut pas plus être suivie par la cour, s'agissant d'une valeur fixée conformément à l'article L 145 - 28 du code de commerce qui ne trouve pas application à l'espèce, compte tenu de la déchéance de la société FLJ au droit au paiement d'une indemnité d'éviction.
Le jugement sera réformé en revanche ce qui concerne la condamnation du premier juge au paiement de la somme de 22 852, 05 €, montant des loyers ou indemnités dus à partir du 29 septembre 2011, date du jugement de liquidation judiciaire et jusqu'au 31 janvier 2012, date de la remise des clefs, dans la mesure ou le bailleur ne justifie d'une déclaration de créance faite conformément à l'article R 622 - 22 du code de commerce que pour la période d'occupation courant du 29 septembre 2011 au mois de novembre soit 11 613, 43 €.
Enfin, le dépôt de garantie est acquis au bailleur dans le cas de résiliation du bail pour inexécution des conditions du bail ( article 7 ).
Sur le surplus des demandes
La SCP [N], es qualités, qui succombe principalement sera condamnée aux dépens, sans qu'il y ait lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris à l'exception de la condamnation de Me [N] es qualités à payer la somme de 22 852, 05 € ;
Réformant sur ce point et statuant à nouveau,
Fixe la créance privilégiée du bailleur au titre de l' indemnité d'occupation pour la période allant du 29 septembre au 30 novembre 2011 postérieure au jugement de liquidation judiciaire, due par la SCP [N], es qualités de liquidateur de la société FLJ, à la somme de 11 613, 43 €;
Y ajoutant, valide la rétractation de l'offre d'indemnité d'éviction signifiée par la société For Investissement par exploit du 14 mars 2011 ;
Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;
Condamne la SCP [N], Me [N] es qualités de liquidateur de la société FLJ, aux dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
