Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRET DU 25 MARS 2015
(n° , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/05427
Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Janvier 2013 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 09/18226
APPELANT
Monsieur [H] [E]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représenté par Me Sandra ROBERT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0416
Assisté de Me Laurent LESTARQUIT, avocat au barreau de DUNKERQUE, avocat plaidant
INTIMEE
SA NEXITY STUDEA agissant en la personne de ses représentants légaux domicili
és en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477
Assistée de Me Sophie LOZE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0319, avocat plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Janvier 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Chantal BARTHOLIN, Présidente de chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Chantal BARTHOLIN, Présidente de chambre
Mme Brigitte CHOKRON, Conseillère
Mme Caroline PARANT, Conseillère
Greffier, lors des débats : Laureline DANTZER
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Chantal BARTHOLIN, présidente et par Mme Laureline DANTZER, greffier présent lors du prononcé.
*********
Faits et procédure :
Suivant acte sous seing privé en date du 27 novembre 1997, M. [H] [E] a consenti à la société SGRS, aux droits de laquelle sont venus successivement les sociétés Gestrim Campus et Lamy Résidences, devenue SA Nexity Studea, un bail à usage commercial portant sur des locaux situés [Adresse 2], pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 1998.
Par acte d'huissier en date du 30 mai 2007, M. [E] a donné congé à sa locataire à effet au 30 novembre 2007, avec refus de renouvellement et offre de paiement d'une indemnité d'éviction.
Selon acte d'huissier du 29 juin 2009, M. [E] a entendu 'rétracter le congé du 30 mai 2007" et sollicité la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative sur le fondement de l'article L. 145-39 du Code de commerce.
Contestant cette 'rétractation', la société Lamy Résidences devenue Nexity Studea a fait assigner M. [E] par acte du 27 novembre 2009 aux fins de voir constater l'effectivité du congé du 30 mai 2007 et fixer le montant de l'indemnité d'éviction à la somme de 46.166,57 euros, sauf à parfaire.
Par acte du 22 décembre 2009, M. [E] a fait signifier à sa locataire « un droit de repentir dans la mesure où le droit de rétractation ne serait pas admis ». Aux termes de ses conclusions de première instance, il a soutenu que l'acte de rétractation du 29 juin 2009 s'analyse comme un droit de repentir régulier, et qu'en toute hypothèse, l'acte de repentir du 22 décembre 2009 est valable.
C'est dans ces conditions que, par jugement en date du 15 janvier 2013, le tribunal de grande instance de Paris a sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
-débouté M. [E] de ses demandes,
-dit que le statut des baux commerciaux est applicable au bail du 27 novembre 1997,
-dit que M. [E] n'a pas valablement exercé son droit de repentir,-dit que le congé avec refus de renouvellement et offre d'une indemnité d'éviction en date du 30 mai 2007 est effectif et a valablement mis fin au bail du 27 novembre 1997,Avant dire droit au fond sur le montant de l'indemnité d'éviction,
-désigné un expert aux fins d'en déterminer le prix,
M. [E] a relevé appel de ce jugement le 18 mars 2013. Par ses dernières conclusions en date du 31 octobre 2014, il demande à la Cour de :
- confirmer le jugement rendu en ce qu'il a dit que le statut des baux commerciaux est applicable au bail du 27 novembre 1997.
- Pour le surplus, dire bien appelé et mal jugé.
- infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 15 janvier 2013 en ce qu'il a dit que M. [E] n'aurait pas valablement exercé son droit de repentir et que la société Nexity Studea aurait droit à une indemnité d'éviction pour la détermination de laquelle il désignait Expert.
- constater que M. [E] a manifesté sa volonté irrévocable de maintenir sa relation contractuelle avec la société Nexity Studea par acte d'huissier du 29 juin 2009.
- dire et juger que M. [E] a, ainsi, exercé son droit de repentir, lequel a été expressément accepté par la société Lamy Residences devenue Nexity Studea par son courrier du 21 juillet 2009.
- dire et juger, en conséquence, que le bail initial conclu le 27 novembre 1997 est renouvelé aux mêmes charges, clauses et conditions de l'ancien bail (à l'exception du loyer) dans le cadre d'un nouveau bail prenant effet le 29 juin 2009 ou, très subsidiairement, à la date du 22 décembre 2009 dans l'hypothèse où, par impossible, il serait jugé que l'acte du 29 juin 2009 est radicalement nul et ne pouvait produire aucun effet.
- condamner la société Nexity Studea à payer au concluant une somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC.
- la débouter de l'ensemble de ses prétentions.
La société Nexity Studea, par ses dernières conclusions en date du 2 avril 2014, demande quant à elle à la Cour de :
- débouter M. [E] de l'ensemble de ses demandes ;
- confirmer en totalité le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 15 janvier 2013;
- condamner M. [E] au paiement de la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner M. [E] aux entiers dépens.
A titre subsidiaire,
Si par extraordinaire, la Cour d'appel devait considérer que M. [E] a valablement exercé son droit de repentir, le condamner au paiement des frais de l'instance conformément à l'article L.145-58 du Code de commerce.
SUR CE
L'appelant fait observer au préalable qu'il admet l'application du statut des baux commerciaux au bail litigieux et demande de lui en donner acte ;
Le tribunal ayant jugé que le droit des baux commerciaux s'appliquait au bail litigieux, ce point n'étant pas contesté, il est sans intérêt d'en donner acte à M [E].
Il fait valoir qu'il a valablement exercé son droit de repentir par l'acte de rétractation du 29 juin 2009, puisqu'aucune forme n'est exigée pour la notification de ce droit tant que l'acte est clair et dépourvu d'équivoque, qu'au cas présent, sa volonté d'exercer son droit de repentir était explicite, que la locataire a accepté l'existence du repentir par courrier du 21 juillet 2011 et que le bail s'est donc trouvé légalement renouvelé par l'effet de l'acte du 29 juin 2009 et du statut des baux commerciaux, quelles qu'en aient été les stipulations, qu'au surplus il a déjà été jugé que « l'offre d'une indemnité d'éviction n'a qu'un caractère provisoire » (Cass. 3ème Civ. 31 mai 1978 n°77-10371) et qu'elle peut donc être retirée, annulée ou rétractée, sans que l'intitulé « rétractation » ou « repentir » ait une incidence sur la validité de l'acte.
Subsidiairement, il soutient que l'acte de repentir du 22 décembre 2009, pris pour le cas où l'acte du 29 juin 2009 serait nul et visant expressément les dispositions de l'article L. 145-58 du Code de commerce, est valable, que, par mémoire pour la modification du loyer commercial du 14 juin 2011, il a formulé « sa volonté de consentir à sa locataire le maintien ou le renouvellement du bail antérieur aux mêmes charges, clauses et conditions, à l'exception du prix du loyer à dater du 29 juin 2009, date de la demande de révision du loyer » et qu'une telle demande en fixation du loyer peut valablement constituer l'exercice du droit de repentir (Cass. 3ème Civ. 23 février 1982 n°80-14546); il reproche donc aux premiers juges d'avoir estimé que l'acte du 22 décembre 2009 et le repentir formulé par mémoire du 14 juin 2011 et mentionné dans ses conclusions de première instance, tous deux exercés « à titre subsidiaire », sont « dépourvu[s] de caractère irrévocable et ne peu[vent] valablement caractériser l'exercice par le bailleur du droit de repentir » alors que ce dernier acte ne pouvait être délivré qu'à titre subsidiaire, puisqu'il tendait à titre principal à voir confirmer la rétractation du 29 juin 200, qu'au surplus l'absence de mention de cette demande dans le dispositif de ses conclusions de première instance est indifférente puisque la seule présence de la demande de révision du loyer dans le corps des conclusions suffit à témoigner de sa volonté claire et non équivoque de voir le bail renouvelé entre les parties.
Par exploit d'huissier du 29 juin 2009, intitulé 'rétractation du congé précédemment donné et révision du loyer affecté d'une clause d'échelle mobile', M [E] a signifié à la société Nexity studea qu'il entendait 'rétracter le congé' qu'il lui avait précédemment signifié, ce qui entraînait selon lui la remise en vigueur du bail conclu le 27 novembre 1997, que ce bail comportant une clause d'échelle mobile, il était en droit de se prévaloir des dispositions de l'article L 145-39 du code de commerce, et voir fixer le loyer à la valeur locative estimée à 8000€ l'an pour le lot 25 et 7500€ l'an pour le lot 26, ensemble hors taxes et charges ;
Par courrier du 27 juillet 2009, la société Nexity studea lui a répondu que l'exercice du droit de repentir entraîne le renouvellement du bail à compter du jour ou le repentir est notifié au locataire par acte extrajudiciaire, que le renouvellement donne naissance à un nouveau bail qui n'est pas le prolongement du bail antérieur, même s'il en reprend les stipulations, que contrairement à ce qui est affirmé, la droit de repentir n'entraîne pas la remise en vigueur du bail conclu le 27 novembre 1997 et que, s'agissant de l'application requise de l'article L 145-39 du code de commerce, qui concerne le loyer en cours, le loyer de référence est celui du bail qui a pris effet le 29 juin 2009 et non celui du bail expiré ;
Par courrier du 17 septembre 2009, M [E] faisait savoir à la société Nexisty studea qu'il ne partageait pas son analyse, qu'il n'a pas exercé son droit de repentir mais un simple 'droit de rétractation', que le retrait du congé entraîne la remise en vigueur de l'ancien bail jusqu'à la conclusion du nouveau bail, que la demande de révision du loyer n'est subordonnée qu'à la condition d'une augmentation ou une diminution du loyer de plus du quart, qu'aucun nouveau loyer n'a été fixé ..etc.. demandant à la société Nexity de revoir sa position ;
L'acte notifié le 29 juin 2009 que M [E] lui-même considérait ne pas valoir comme l'exercice d'un droit de repentir alors que la société Nexity studea lui faisait précisément observer qu'un tel droit sous entendait le renouvellement du bail, a justement été analysé par les premiers juges comme ne pouvant valoir exercice régulier de ce droit dans la mesure ou il ne contient pas de proposition d'un nouveau bail mais entend au contraire voir revivre l'ancien bail dont le bailleur demandait la 'révision du prix';
Il ne peut être soutenu que la société Nexity studea aurait accepté ce repentir, alors que précisément ayant rappelé à M [E] que le repentir entraînait l'offre d'un nouveau bail , elle s'est vue répondre par celui-ci qu'il persistait dans sa volonté de voir l'ancien bail continuer à produire effet au motif de la 'rétractation du congé' de sorte qu'il est mal fondé à soutenir qu'un accord des parties a eu lieu ensuite de la délivrance de l'acte du 29 juin 2009.
Par nouvel acte d'huissier du 22 décembre 2009, M [E], rappelant l'exploit délivré le 29 juin précédent et faisant observer à titre liminaire qu''un congé peut toujours être rétracté tant qu'il n'a pas été accepté', et que 'cette rétractation entraîne la remise en vigueur du bail initial', a fait signifier à la société Nexity studea, 'si par impossible, il était jugé qu'un congé ne pouvait être rétracté', son droit de repentir en offrant à ladite société le renouvellement du bail aux conditions du bail expiré sauf de loyer, étant rappelé dans l'acte que ' ce droit de repentir n'est exercé qu'à titre subsidiaire, et pour le cas seulement ou la rétractation du congé du 30 mai 2007, effectuée le 29 juin 2009 ne serait pas admise' .
Par ce nouvel acte, M [E] n'entendait donc pas voir annuler le précédent acte auquel il se serait substitué mais exprimait au contraire la volonté de ne lui voir produire des effets qu'à titre subsidiaire, au cas ou il serait jugé que l'acte délivré le 29 juin précédent ne serait pas considéré comme valable, persistant ainsi dans sa volonté de donner plein effet à l'acte initial par lequel il demandait le maintien du bail en cours ;
En conséquence, en présence de telles réserves ainsi contenues dans l'acte du 29 décembre 2009, le tribunal a justement estimé que ce nouvel acte n'avait pas davantage le caractère irrévocable qui est la condition de validité de l'exercice du droit de repentir et jugé que le bailleur n'a pas exercé valablement ce droit.
M [E] ne sollicite pas dans le dispositif de ses conclusions qui seul contient les prétentions d'une partie, de voir dire qu'il a exercé son droit de repentir en ayant fait délivrer un mémoire en modification du loyer ou encore en ayant fait signifier ses conclusions récapitulatives de première instance de sorte que la cour n'a pas à trancher sur ces points.
Le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions incluant celles ayant ordonné une expertise pour voir statuer sur le montant de l'indemnité d'éviction ;
M [E] supportera les dépens d'appel et paiera à la société Nexity studea la somme de 3000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement déféré,
Condamne M [E] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile et le condamne à payer à la société Nexity studea la somme de 3000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
