Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRÊT DU 19 MARS 2015
(n° 131/2015 , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/17678
Décision déférée à la Cour : Arrêt du 09 juillet 2013 - Cour de cassation -3ème Chambre civile - Pourvoi n°A12-21.668 - relatif à l'arrêt du 04'Avril 2012 - Cour d'appel de Paris - Pôle 5 Chambre 3 - RG':'n° 10/05497 - statuant sur le Jugement 15 Février 2010 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG'n° 08/05980
DEMANDERESSE À LA SAISINE :
SCI RAFY
immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 347 786 162
[Adresse 2]
[Localité 1]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentée par Me Francine HAVET, avocate au barreau de PARIS, toque : D1250
DÉFENDERESSE À LA SAISINE :
Association [2], PAROISSE [3]
Association régie par la loi du 1er juillet 1901, déclarée à la Préfecture
[Adresse 1]
[Localité 2]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentée par Me Catherine BELFAYOL BROQUET de la SCP IFL Avocats, avocate au barreau de PARIS, toque : P0042
Ayant pour avocat postulant : Me LAMBERT Bertrand, avocat au barreau des HAUTES SEINE
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 05 Février 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Isabelle VERDEAUX, Présidente de chambre
Monsieur Christian HOURS, Président de chambre
Madame Isabelle BROGLY, Conseillère
qui en ont délibéré
Un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur Christian HOURS, président de chambre, assesseur, dans les conditions prévues par l'article 785 du Code de procédure civile,
Greffier, lors des débats : Mme Hélène PLACET
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Isabelle VERDEAUX, président et par Mme Hélène PLACET, greffier présent lors du prononcé.
*
* *
EXPOSÉ DU LITIGE :
Selon acte du 8 janvier 1996, la SCI Rafy a donné en location, à compter du 1ère janvier 1996, à l'association [2], paroisse [3] (l'[2]), un immeuble situé à [Localité 3] (94) au [Adresse 1], à usage de sanctuaire, moyennant un loyer annuel de 120 000 FF (18 293,88 euros), soit 10 000 FF par mois.
Des travaux ont été entrepris par la locataire pour que les locaux puissent accueillir du public.
À compter du mois de février 1997, une réduction du loyer, qualifiée d'exceptionnelle, abaissant le loyer à 9 000 FF par mois, a été consentie, somme qui sera payée jusqu'à la fin de l'année 2000.
À partir de 2001, des quittances ont été émises par la SCI pour un montant de 9 250 F, soit 1 410,15 euros, jusqu'au mois de septembre 2007.
Le 15 avril 2008, la SCI Rafy a fait délivrer commandement de payer la somme de 38'143,38 euros correspondant à des loyers indexés.
L'[2] a saisi le juge des référés en nullité du commandement et subsidiairement suspension des effets de la clause résolutoire, qui, par ordonnance du 22 septembre 2008, a dit n'y avoir lieu à référé.
Sur assignation en opposition à commandement délivrée dès le 3 juin 2008 à la SCI Rafy par l'[2], le tribunal de grande instance de [1] a, par jugement du 15 février 2010 :
- dit que le loyer a été fixé forfaitairement à la somme mensuelle de 1 410,15 euros ;
- déclaré nul le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail délivré le 15 avril 2008 ;
- débouté les parties du surplus de leurs prétentions ;
- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la SCI Rafy aux dépens avec possibilité de recouvrement direct au profit de Me [V] [J] de ceux dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision.
Par arrêt du 4 avril 2012, la cour d'appel de Paris, saisie par la SCI Rafy, a confirmé cette décision.
Par arrêt du 9 juillet 2013, la Cour de cassation, relevant que la cour d'appel s'était contredite en disant d'une part dans les motifs de sa décision qu'il n'y avait pas eu renonciation de la bailleresse à l'indexation, tandis que, d'autre part, elle confirmait le jugement ayant retenu un loyer fixé forfaitairement, a cassé et annulé en toutes ses dispositions son arrêt, renvoyant l'affaire devant la même cour autrement composée.
La SCI Rafy demande à la cour, aux termes de ses dernières conclusions du 2 décembre 2013 :
- l'infirmation du jugement entrepris ;
- le débouté de l'[2] de l'ensemble de ses demandes ;
- la résolution de l'accord sur la réduction du loyer de 1 000 FF ;
- de juger que le bailleur n'a jamais renoncé à l'indexation du loyer ni au remboursement des charges ; subsidiairement sur ce point, de prononcer la résolution de l'accord sur l'absence d'indexation et de remboursement des charges et dire que la clause d'indexation, celles sur le remboursement des charges et impôts sont applicables, de sorte que le loyer au 1er janvier 2013 est de 2 482 euros ;
- valider le commandement du 15 avril 2008 et condamner l'[2] à lui payer la somme de 103 237 euros, due sur la période du 1er mai 2003 au 31 décembre 2013;
- subsidiairement, si le commandement est annulé, juger que la prescription a été interrompue par les conclusions du 28 novembre 2008 devant le tribunal de Créteil et condamner l'[2] à lui payer la somme de 100 673 euros ;
- plus subsidiairement, s'il est jugé que le loyer a été ramené définitivement à 9 000 FF, soit 1 372 euros, juger que le loyer au 1er janvier 2013 est égal à 2 234 euros, valider le commandement et condamner l'[2] à lui payer la somme de 72 140,74 euros pour la période du 1er mai 2003 au 31 décembre 2013, subsidiairement de 70 810 euros pour la période du 1er décembre 2003 au 31 décembre 2013 si le commandement était jugé nul ;
- condamner l'[2] à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens de première instance et d'appel avec possibilité de recouvrement direct au profit de Me [T] [S] pour les dépens de première instance et de Me [X] [D] pour ceux d'appel.
Dans ses dernières écritures du 6 mars 2014, l'[2] sollicite la confirmation du jugement, en ce qu'il a dit que le loyer était forfaitairement fixé à la somme mensuelle de 1 410,15 euros, déclaré nul le commandement de payer délivré le 15 avril 2008, débouté la SCI Rafy de ses demandes et en ce qu'il a condamné celle-ci aux dépens ;
- subsidiairement, si la demande d'indexation était accueillie, dire que le rappel ne peut porter que sur cinq ans ;
- y ajoutant, condamner la SCI Rafy à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens de première instance, de l'instance ayant abouti à l'arrêt cassé et de la présente instance d'appel, dont le recouvrement sera effectué conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Considérant que la SCI Rafy soutient que :
- les locaux étaient utilisés et aménagés comme bureaux et sont décrits de cette manière dans le bail ; l'[2] avait l'intention de les utiliser comme sanctuaire, lieu interdit aux profanes, ce qui exclut la réception de public ; les lieux ont d'ailleurs été pris en l'état sans que le locataire puisse demander au bailleur de réaliser des travaux ni d'en supporter le coût ; il s'ensuit que les travaux nécessaires pour aménager ce sanctuaire restaient à la charge du locataire ;
- le bail comportait une clause d'indexation automatique du loyer ;
- une réduction exceptionnelle du loyer, c'est à dire non définitive, de 1 000 FF, a été accordée en raison de travaux d'aménagement qui se heurtaient à certaines difficultés d'exécution ;
- le gérant de la SCI, M.[U] [W], âgé alors de près de 80 ans, est tombé malade et a cessé de s'occuper sérieusement de ses affaires, jusqu'à son décès, le 11 septembre 2003, son fils, [Y] [W], ayant dû prendre la suite et se mettre au courant de la gestion d'un patrimoine important puisque composé d'une trentaine de biens immobiliers donnés en location ;
- il est apparu alors que l'Eglise n'avait pas fait les travaux en contrepartie desquels la réduction exceptionnelle de loyer avait été consentie (parkings envisagés en 1997) ;
- l'Eglise n'ayant pas davantage fait les travaux demandés par la commission de sécurité de la ville de [4], la fermeture de l'église a été ordonnée pendant un temps ;
- le nouveau gérant a décidé d'appliquer l'indexation prévue au bail et de réclamer les arriérés dans la limite de la prescription de 5 années, remontant en 2003 ;
- il n'est plus contesté par l'appelante que la diminution exceptionnelle de loyer, d'un montant de 1 000 FF, soit devenue définitive, de sorte qu'il est renoncé à la demande d'acquisition de la clause résolutoire;
- la résolution de l'accord de diminution du loyer est désormais sollicitée, les travaux que l'Eglise devait effectuer en contrepartie de la réduction de loyer, n'ayant pas été faits ;
- il n'y a jamais eu par ailleurs d'accord pour la suppression de l'indexation, aucun propriétaire ne pouvant accepter qu'un loyer soit fixé indéfiniment au même montant, sans possibilité de réévaluation ; le fait qu'elle n'ait pas été réclamée à la fin de la vie de [U] [W], l'ancien gérant et au début de la gestion de son fils, ne vaut pas renonciation et n'entraîne pas novation des dispositions contractuelles sur ce point, le bail prévoyant expressément que les tolérances ne pourront être considérées comme génératrices de droit ; il n'est pas compréhensible que l'Eglise ne paie pas le loyer indexé depuis l'arrêté du maire autorisant sa réouverture ;
- le cas échéant, il y a lieu à résolution de l'accord sur la suppression des clauses d'indexation pour les mêmes raisons que celles invoquées pour la résolution de l'accord sur la diminution exceptionnelle des loyers ;
- il n'a jamais été renoncé au remboursement des charges et impôts, l'Eglise remboursant d'ailleurs la taxe foncière, conformément aux dispositions du bail ;
- dans son décompte, il a été tenu compte de tous les paiements effectués irrégulièrement par l'Eglise ;
- l'indexation doit être appliquée depuis le début du bail, selon la jurisprudence de la Cour de cassation ; les arriérés de loyers peuvent être réclamés depuis le 1er mai 2013, subsidiairement 1er décembre 2013 ;
Considérant que l'intimée, l'[2], réplique que :
- il avait été bien compris par les parties, lors de la conclusion du bail, que les lieux étaient destinés à l'exercice du culte de l'église locataire et, partant, à la réception du public ;
- dès lors qu'il est apparu que les lieux n'étaient pas conformes à leur destination, les parties se sont rapprochées et sont convenues d'une réduction du montant du loyer de 1'000 FF ;
- jusqu'au mois de juin 1997, les quittances portaient la mention 'remise exceptionnelle de 1 000FF', puis celles délivrées jusqu'au mois de décembre 2000, seulement la mention d'une diminution de 1 000 FF par mois, après quoi les quittances seront émises pour un montant de loyer de 9 250 FF, soit 9 000 FF plus 250 FF au titre de la contribution annuelle ; qu'ainsi la réduction de loyer a été opérée sur une période de plus de 10 ans (juin 1997 à septembre 2007), ce qui caractérise non une simple tolérance mais la modification du loyer initial par novation résultant d'une volonté claire du contrat d'origine, au profit d'un loyer diminué et forfaitaire de 9 250 FF, soit 1 410,15 euros ;
- la réduction de loyer n'était aucunement conditionnée par l'obligation pour elle de réaliser des travaux ;
- il est faux que cette situation soit le résultat d'une prétendue négligence de l'ancien gérant'; elle a d'ailleurs perduré deux ans après son décès ;
- des travaux très importants de mise en conformité ont été exécutés, ainsi que d'aménagement du lieu de prière ;
- ayant toujours réglé ses loyers de 1 410,15 euros, le commandement du 15 avril 2008 doit être déclaré nul ; subsidiairement, si la demande d'indexation était accueillie, celle-ci ne pourrait porter que sur cinq années ;
Considérant qu'il convient de prendre acte de l'évolution depuis la première instance, des demandes de la SCI Rafy, laquelle ne conteste plus désormais que la réduction du montant du loyer a été consentie de manière définitive (sous réserve d'indexation) et ne demande plus l'acquisition de la clause résolutoire à la suite de la délivrance du commandement du 15 avril 2008 ;
Considérant que la SCI Rafy sollicite désormais la résolution de cet accord de diminution du montant des loyers, au motif que l'Eglise catholique céleste n'a pas effectué les travaux qui étaient, selon elle, prévus en contrepartie ;
Considérant qu'il appartient à la demanderesse à cette résolution, conformément aux dispositions de l'article 1315 du code civil, de rapporter la preuve du manquement de l'Eglise catholique céleste dont elle se prévaut ;
Considérant que force est de constater qu'elle est totalement défaillante dans cette démonstration; qu'en effet aucun écrit n'a été rédigé pour définir les travaux qui auraient dû, le cas échéant, être réalisés par l'intimée, si tant est que la réduction de loyer ait été effectivement conditionnée à la réalisation de travaux et ne résultait pas de la simple constatation qu'il n'était pas possible de faire accéder du public dans le bâtiment loué par une église et manifestement destiné à cet usage;
Considérant que l'Eglise catholique céleste justifie de son côté avoir réalisé des travaux depuis qu'elle est dans les lieux, même si ceux-ci sont bien postérieurs à la réduction de loyers consentie; qu'elle verse aux débats les justificatifs probants suivants : factures de la société ASIM Sécurité des 10 mai, 12 juin, 15 septembre 2005 pour respectivement 10 500 euros, 25 320 euros et 5 400 euros, facture du 14 septembre 2005 de la société France Antennes Numériques de passage de cable pour blocs secours, à hauteur de 1'178'euros, facture de la société PCD du 20 décembre 2005 pour 1 287,61 euros, facture de la société Lamothe-Frères du 13 janvier 2006 de remplacement d'un brûleur fioul pour 1 100 euros ; facture du Bureau Veritas du 10 novembre 2005 pour contrôle technique de mise en sécurité-vérifications finales à hauteur de 837,20 euros; facture du 22 mars 2006 de fourniture et pose de menuiseries pour 4 753 euros;
Considérant qu'il n'est pas contestable que ces travaux ont été jugés suffisants, le maire de St Maur ayant autorisé, par arrêté du 28 mars 2006, l'ouverture au public à titre définitif de l'[2] ;
Considérant dans ces conditions que la SCI Raffy ne justifiant aucunement que l'[2] n'aurait pas respecté des conditions qui auraient été posées pour la réduction de loyer consentie, il ne peut être fait droit à sa demande de résolution de l'accord sur la réduction de loyer ;
Considérant que l'accord intervenu ne vaut que pour son objet, à savoir le montant du loyer, et ne peut être étendu, sans preuve, à toutes les autres sommes susceptibles d'être dues par le locataire ;
Considérant que la charge de la preuve de la renonciation du bailleur à faire payer à son locataire l'indexation contractuellement prévue, incombe à celui qui s'en prévaut, à savoir l'Eglise catholique céleste ;
Considérant qu'il n'est pas démontré par l'Eglise catholique céleste une telle renonciation de la SCI Rafy à se prévaloir de l'indexation, le simple fait qu'elle ait omis d'y procéder pendant plusieurs années étant insuffisant pour rapporter cette preuve ; qu'en conséquence, la SCI Rafy est fondée à réclamer les sommes dues au titre de l'indexation des loyers sur les cinq années précédant le commandement de payer qui reste valable même s'il a été délivré pour une somme supérieure à celle qui était due ;
Considérant que le même raisonnement s'applique aux charges susceptibles d'être dues par l'Eglise catholique céleste, en particulier la taxe foncière mise à sa charge par une stipulation contractuelle ;
Considérant que l'Eglise catholique céleste ne démontre pas que le décompte de la SCI Rafy serait inexact ou n'aurait pas pris en compte des sommes qu'elle aurait réglées ; que sur la base d'un loyer mensuel de 9 000 FF, soit 1 372 euros, le montant indexé au 1er'janvier 2013 s'élève à 2 234 euros ;
Considérant qu'au vu du décompte précité (pièces 30, 31 et 33), l'Eglise catholique céleste reste devoir, à titre de loyers et accessoires arriérés, à la SCI Rafy pour la période non prescrite du 1er mai 2003 au 31 décembre 2013, la somme de 72 140,74 euros ;
Considérant que l'Eglise catholique céleste devra verser à la SCI Rafy la somme de 3'000'euros pour compenser les frais qu'elle a exposés et qui ne sont pas compris dans les dépens ; qu'elle devra en outre supporter les dépens de première instance et d'appel, avec possibilité de recouvrement direct, pour les seuls dépens d'appel, au profit de Me Francine Havet, avocat conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile';
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,
- infirme le jugement du tribunal de grande instance de Créteil du 15 février 2010 ;
statuant à nouveau :
- constate que la SCI Rafy ne conteste plus que la réduction du montant du loyer a été consentie de manière définitive et ne demande plus l'acquisition de la clause résolutoire en vertu du commandement du 15 avril 2008 ;
- déboute la SCI Rafy de sa demande de résolution de l'accord de diminution du montant des loyers ;
- déboute l'Eglise catholique céleste de sa demande d'annulation du commandement délivré le 15 avril 2008 ;
- dit que le montant du loyer indexé au 1er janvier 2013 s'élève à 2 234 euros outre charges éventuelles ;
- condamne l'Eglise catholique céleste à payer à la SCI Rafy pour la période du 1er mai 2003 au 31 décembre 2013, la somme de 72 140,74 euros ;
- y ajoutant, condamne l'Eglise catholique céleste à payer à la SCI Rafy la somme de 3'000'euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens de première instance et d'appel, avec possibilité de recouvrement direct des seuls dépens d'appel, au profit de Me [X] [D], conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
