Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRET DU 11 MARS 2015
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/06073
Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Février 2013 -Tribunal de Grande Instance d'Evry - RG n° 11/04500
APPELANTE
SA CPR
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée et assistée de Me Agesilas MYLONAKIS de la SELARL AGESILAS MYLONAKIS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1197, avocat plaidant
INTIMEE
SCI RAFANGIS
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée et assistée de Me Arnaud DUFFOUR, avocat au barreau de PARIS, toque : P0043, avocat plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Janvier 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Brigitte CHOKRON, Conseillère, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Chantal BARTHOLIN, Présidente
Mme Brigitte CHOKRON, Conseillère
Mme Caroline PARANT, Conseillère
Greffier, lors des débats : LaurelineDANTZER
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Chantal BARTHOLIN, présidente et par Laureline DANTZER, greffier présent lors du prononcé.
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Suivant acte sous seing privé du 13 mars 2006, la société Rafangis a donné à bail commercial à la société Centre parisien de recyclage, ci-après la société CPR, un immeuble industriel situé [Adresse 1], d'une surface totale au sol de 4.211 mètres carrés .
La clause de destination du bail autorise la locataire à exercer les activités de vente, achat, récupération, fabrication, transformation de papiers, chiffons, destruction d'archives, négoce de papier neuf et de réemploi , tri de DIB (déchets industriels banals), stockage, location de bennes, toutes opérations de transport ainsi que toutes activités mentionnées sur le K-bis de la société preneuse, à l'exclusion de toute autre.
La durée du bail, de neuf années entières et consécutives, a pris effet au 1er mars 2006 pour se terminer le 28 février 2015.
Le prix du loyer a été fixé à 140.000 euros par an en principal hors taxes et charges une franchise de loyer de 10.000 euros par an étant par ailleurs octroyée pendant 6 ans 'au titre des travaux à réaliser sur la toiture des locaux'.
Au contrat de bail étaient joints un devis estimatif de la société Sabate du 2 mars 2006 pour la réfection totale de l'étanchéité de la toiture-terrasse et de la ligne de charpente, d'un montant de 79.531,57 euros HT, ainsi qu'un courrier de la Caisse régionale d'assurance maladie d'[Localité 1] (Cramif), préconisant la réfection de l'étanchéité de la toiture du bâtiment 'avec mise en oeuvre de garde-corps et d'un accès sûr'.
Le 17 novembre 2010, la société CPR écrivait au conseil de la société Rafangis que l'état de vétusté de la toiture rendait nécessaire sa réfection complète pour un coût 4 fois supérieur au devis joint au bail et demandait que les travaux soient pris en charge par la bailleresse en exécution de son obligation de délivrance.
Les parties n'ayant pu parvenir à un accord, la société CPR a assigné, le 20 mai 2011, la société Rafangis devant le tribunal de grande instance d'Evry aux fins de la voir condamnée sous astreinte à faire effectuer, à ses frais, la réfection complète de la toiture conformément aux conclusions de l'audit technique SECC, et, à défaut, se voir autorisée à procéder elle-même à l'exécution des travaux et à suspendre le paiement des loyers à hauteur de leur coût , en toute hypothèse, se voir donner acte de ce qu'elle reconnaît devoir supporter la charge les travaux à hauteur de la somme de 79.531,57 euros au titre de son obligation de réfection partielle de la toiture, somme qui sera payable à l'achèvement des travaux avec indexation sur la base de l'indice BT01.
Par jugement contradictoire du 14 février 2013, le tribunal de grande instance d'Evry a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire,
-débouté la société Centre parisien de recyclage (CPR) de l'ensemble de ses demandes,
-condamné la société CPR :
*à faire réaliser les travaux selon les modalités définies dans le dispositif des deux devis ETB du 17 novembre 2009 n° D091124 et D091125,
*à faire réaliser les travaux visés dans le courrier de la Cramif du 10 décembre 2001 comprenant notamment la mise en oeuvre de garde-corps et la création d'un accès,
-dit qu'à l'expiration d'un délai de 6 mois à compter de la signification du jugement, la société CPR sera redevable d'une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à la somme de 100 euros par jour de retard et ce, jusqu'au 30 juin 2014, à charge pour la société Rafangis, à l'issue de ce délai, de solliciter du juge de l'exécution la liquidation de l'astreinte provisoire et le prononcé de l'astreinte définitive,
-condamné la société CPR à payer à la société Rafangis la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens dont distraction.
La société Centre parisien de recyclage (SA), ci-après la société CPR, a relevé appel le 26 mars 2013 et conclu en dernier lieu le 1er décembre 2014 à l'infirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions ; elle demande à la cour, statuant à nouveau, de condamner la société Rafangis à lui rembourser la somme de 217.440,80 euros correspondant aux travaux réalisés, de débouter la société Rafangis de toutes ses demandes et la condamner à lui payer une indemnité de 15.000 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction.
La société Rafangis (Sci), intimée, par dernières conclusions signifiées le 30 octobre 2014, poursuit la confirmation du jugement entrepris ; à titre infiniment subsidiaire, elle demande à la cour de dire que la somme de 79.531,57 euros correspondant au devis Sabate viendra en déduction du montant des travaux retenu et, en toute hypothèse, de condamner la société CPR à lui payer une indemnité complémentaire de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens dont distraction .
SUR CE
Il importe de relever, à la lecture du bail signé entre les parties le 13 mars 2006, que l'article intitulé 'charges et conditions' énonce clairement et expressément que 'le preneur prendra les lieux loués et les installations qui s'y trouvent dans l'état où ils seront au moment de l'entrée dans les lieux sans pouvoir exiger du bailleur aucun travaux, réparations ou transformations d'aucune sorte . (...) Le preneur reconnaît être parfaitement informé de la nécessité de réaliser certains travaux et notamment :
-réfection des peintures des locaux, bureaux, portails et grilles,
-mise aux normes de l'électricité,
-réfection des clôtures,
-étanchéité de la toiture,
-réfection de la ligne de charpente .
Le preneur se reconnaît informé de la lettre de la Caisse régionale d'assurance maladie d'[Localité 1] (Cramif), figurant à l'annexe 1 des présentes, et s'engage à procéder à l'ensemble des travaux qui y sont décrits à sa seule charge, sous sa responsabilité et en conformité avec les règles de sécurité en vigueur, telles que ces normes ont pu évoluer depuis, ainsi qu'en conformité avec toute norme nouvelle en la matière' ;
Le courrier de la Cramif précédemment évoqué, en date du 10 décembre 2001, paraphé par les parties, invitait la société Rafangis à prendre les dispositions suivantes pour assurer la sécurité des personnes préposées aux travaux de maintenance et d'entretien du bâtiment : 'équiper les toitures-terrasses en bordure du vide, de gardes-corps fixés à 1 mètre et 0,45 cm de hauteur, installer un accès sûr pour se rendre en terrasse (escalier), mettre en place soit des gardes-corps autour des éléments de toitures translucides et des lanterneaux, soit des grilles de résistance suffisante en sous-face ou prévoir le remplacement des lanterneaux et des éléments translucides par de nouveaux éléments dont la résistance est garantie à 1200 joules' ;
En annexe du bail était également joint, paraphé par les parties, un devis estimatif de la société Sabate établi en date du 2 mars 2006 à l'intention de la société Rafangis, pour 'la réfection totale de l'étanchéité de la toiture-terrasse pour un montant de 79.531,57 euros HT (et 95.119,76 euros TTC) n'incluant pas la mise en place des gardes-corps et lanterneaux ainsi qu'il est expressément précisé au devis ;
Il est encore stipulé au paragraphe 3°) des charges et conditions du bail que 'durant le bail, le preneur fera faire à ses frais toutes les réparations nécessaires, sans distinction entre les grosses et petites, y compris celles visées par l'article 606 du Code civil, ni entre celles qui incombent en principe au locataire ou au bailleur, y compris celles pouvant résulter de l'usure . Il assumera, bien entendu, très régulièrement, les travaux d'entretien courant , notamment la peinture de toutes les parties métalliques à protéger contre l'oxydation et veillera à maintenir en bon état et parfait fonctionnement toutes les installations sanitaires' ;
Il est ajouté sous ce même paragraphe que 'les réparations en toiture, couverture, canalisations, descentes pluviales, évacuations des eaux usées etc.. Et plus généralement toutes celles qui se révéleraient nécessaires concernant par exemple les fuites, infiltrations etc... seront exécutées de toute urgence à la diligence du preneur et sans aucun atermoiement, les responsabilités éventuelles des tiers étant éventuellement établies par la suite ' ;
Force est de constater, en l'état de ces éléments, que la société locataire CPR est mal fondée à invoquer le dol alors qu'elle était parfaitement informée de la nécessité de faire effectuer à sa charge, sous sa responsabilité et en conformité avec les normes en vigueur, des travaux de réfection de l'étanchéité de la toiture et de la ligne de charpente dont le courrier de la Cramif lui indiquait qu'ils étaient nécessaires 'à la sécurité des personnes' et justifiaient ' une exécution rapide' ;
Et que, par ailleurs, les clauses du contrat de bail précédemment rappelées, lui faisaient expressément obligation de faire procéder 'de toute urgence' et 'sans aucun atermoiement' aux travaux de réparations en toiture et couverture ;
Or, il ressort de la procédure, que la société CPR n'a fait effectuer à ce jour, plus de 7 ans après la conclusion du bail, aucun des travaux prévus pour la toiture et qu'ayant fait établir le 17 novembre 2009, soit trois ans et demi après la prise d'effet du bail, deux devis de la société ETB pour 'réfection globale de la toiture' d'un montant de 275.526,41 euros HT soit 329.529,59 euros TTC, elle demandait un autre devis, à la société Soproassistance, qui lui proposait le 15 octobre 2010 un montant de 323.521,30 euros HT soit 389.931,47 euros TTC, et contactait, le 17 décembre 2010, la société bailleresse pour financer les travaux de réfection complète de la toiture d'un montant très supérieur au devis de la société Sabate annexé au bail ;
Le rapport d'audit technique réalisé à sa demande par la société d'expertise et de conseil en couverture étanchéité charpente (SECC) le 16 mars 2011, constate 'l'état de vieillissement très avancé du revêtement de l'étanchéité auto-protégée'
et conclut que 'l'étanchéité est arrivée au terme de ses capacités techniques (...) Il est nécessaire d'entreprendre la réfection totale du complexe iso-étanche de l'ensemble de la toiture du bâtiment' ;
Il s'infère de ces observations que la société CPR est encore mal fondée à faire valoir qu'elle n'a pas à prendre en charge le coût de la réfection totale de la toiture ;
Le bail l'oblige en effet à assurer la réfection de l'étanchéité de la toiture et de la ligne de charpente et s'il s'avère, au vu du rapport d'audit de la SECC, qu'une réfection totale de la toiture du bâtiment est désormais impérative, c'est à raison du vieillissement avancé du revêtement d'étanchéité arrivé au terme de ses capacités techniques, auquel la société CPR a nécessairement contribué pour avoir retardé de plus de quatre ans des travaux qu'elle devait faire effectuer sans attendre dès son entrée dans les lieux et dont elle n'ignorait pas que la Cramif, depuis 2001, indiquait qu'ils devaient être exécutés rapidement ;
C'est vainement qu'elle prétend avoir été surprise par l'ampleur des travaux et de leur coût alors qu'il lui était loisible, avant de s'engager dans la prise à bail, de faire réaliser l'audit technique auquel elle n'a eu recours que le 16 mars 2011, et de faire établir ses propres devis comparatifs ;
Il ne pouvait non plus lui échapper que le devis Sabate, effectué à la demande de la société bailleresse, n'était qu'un devis 'estimatif' et non pas contractuel et qu'il excluait, en outre, expressément, les travaux relatifs aux gardes-corps et aux lanterneaux préconisés par la Cramif pour la sécurité des personnes ;
Il doit être tenu compte enfin de ce que, par l'effet du retard accusé dans l'exécution de son obligation, les coûts des devis établis le 17 novembre 2009 sont nécessairement plus élevés que ceux du devis en date du 2 mars 2006 annexé au bail ;
La société CPR ne saurait dès lors se prévaloir de ses négligences et force est de constater, pour écarter définitivement le dol dont elle prétend avoir été victime, qu'elle a bénéficié, aux termes des stipulations du bail, d'une 'franchise de loyer' de 7 mois, 'visant à financer l'amélioration de l'immeuble' , représentant, au regard du loyer annuel de 144.000 euros, la somme de 81.666 euros, ainsi que, d'une 'remise de loyer' de 10.000 euros sur une période de 6 ans du 1er octobre 2006 au 30 septembre 2012, soit au total 60.000 euros, 'au titre des travaux à réaliser sur la toiture des locaux', et au total, d'un avantage global de 141.666 euros dont 60.000 euros spécifiquement affectés aux travaux de réfection de la toiture ;
Le bail précise enfin qu' 'il est formellement convenu qu'aucune des conditions insérées au bail ne pourra en aucun cas être réputée de pure forme, mais au contraire, qu'elles devront recevoir leur pleine et entière exécution, sans quoi ce bail n'aurait pas été conclu' ;
La société CPR est encore mal fondée à invoquer un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance alors que le bail, ainsi qu'il résulte des observations qui précèdent, prévoit expressément que le preneur prendra les lieux loués et les installations qui s'y trouvent dans l'état où ils seront au moment de l'entrée dans les lieux sans pouvoir exiger du bailleur aucun travaux, réparations ou transformations d'aucune sorte, qu'il aura la charge des grosses réparations de l'article 606 du Code civil et en particulier, la réfection de l'étanchéité de la toiture;
Force est de constater que le bail ajoute qu''il est bien entendu entre les parties que l'obligation de délivrance à la charge du bailleur n'est pas étendue aux installations, équipements, améliorations qui seront réalisées dans les lieux par le locataire, eu égard notamment à la franchise et à la réduction de loyers consenties par le bailleur, la contribution du bailleur concernant lesdits travaux étant limitée à ce qui est convenu aux présentes' ;
Et de relever que la société CPR occupe les lieux et y exploite normalement ses activités telles que prévues à la destination contractuelle depuis 2006, ce dont il s'infère que le manquement à l'obligation de délivrance n'est pas établie ;
Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu'il a condamné la société CPR à exécuter les travaux de toiture mis à sa charge aux termes du bail et la société CPR déboutée de sa demande tendant à se voir rembourser par le bailleur la somme de 217.440,80 euros correspondant aux travaux réalisés ;
L'équité commande d'allouer à la société Rafangis une indemnité complémentaire de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
Confirme en toutes ses dispositions le jugement dont appel,
Y ajoutant,
Déboute la société CPR de toutes ses demandes,
Condamne la société CPR à payer à la société Rafangis une indemnité complémentaire de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens de la procédure d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile .
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
